Решение от 2 августа 2021 г. по делу № А03-16714/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-16714/2020
02 августа 2021 года
г. Барнаул


Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2021 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 02 августа 2021 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Захаровой Я.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, г. Барнаул Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «КОМО», г. Барнаул Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «СтройПрактик», г. Горно-Алтайск Республики Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Лик», г. Барнаул Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Спецпродукт», г. Бийск Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), о взыскании 138 568 руб. 32 коп., из них 137 341 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате за период с 09.12.2019 года по 18.05.2020 года по договору аренды земельного участка № 128 от 19.05.2017 года и 1 226 руб. 42 коп. пени за период с 01.01.2020 года по 18.05.2020 года,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика – ФИО2, доверенность 22АА3012114 от 20.11.2020 года;

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, г. Барнаул Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «КОМО», о взыскании 138 568 руб. 32 коп., из них 137 341 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате за период с 09.12.2019 года по 18.05.2020 года по договору аренды земельного участка № 128 от 19.05.2017 года и 1 226 руб. 42 коп. пени за период с 01.01.2020 года по 18.05.2020 года.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что ответчиком не исполнялись обязательства по уплате арендных платежей за пользование земельным участком, что привело к образованию задолженности и начислению пени.

Определением суда от 04.12.2020 года дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «СтройПрактик», г. Горно-Алтайск Республики Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Лик», г. Барнаул Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Спецпродукт», г. Бийск Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Истец и третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

В соответствии с п. 3, 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд перешел к рассмотрению дела по существу в отсутствие истца и третьих лиц.

Ответчик по исковым требованиям возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, указывая, что договор аренды земельного участка с ними заключен не был. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

В материалах дела имеется отзыв на исковое заявление со стороны третьего лица (ООО «СтройПрактик»), в котором третье лицо считает, что договор аренды от № 128 от 19.05.2017 года не заключался в отношении строительства спортивного комплекса. ООО «СтройПрактик» купило объект незавершенного строительства степень готовности 9% с кадастровым номером 22:63:030105:2910 05 ноября 2015 года у АКО фонда ФИО3 «Юные Дарования». На момент покупки в отношении земельного участка был заключен договор аренды земельного участка от 2010 года.

Третье лицо (ООО «Лик») в отзыве на исковом заявлении указывало, что поскольку право в отношении земельного участка возникает лишь с момента возникновения прав на объект расположенный на нем, считаем, что ООО «Комо» со своей стороны как субъект имеющий право на указанные объекты своевременно осуществляет и заявляет о том, что данный договор аренды от 2017 года нужно признать незаключенным и предоставить земельный участок для завершения строительством спортивного комплекса. Считает, что договор аренды от № 128 от 19.05.2017 не заключался в отношении строительства спортивного комплекса и по нему не могут быть взысканы арендные платежи с ООО «Комо».

Третье лицо (ООО «Спецпродукт») в материалы дела представило отзыв на исковое заявление, в котором пояснило, что объект незавершенного строительства степень готовности 9% с кадастровым номером 22:63:030105:2910 был приобретен ООО «СпецПродукт» по отступному у ООО «СтройПрактик». 21 октября 2019 года ООО «СпецПродукт» передал данный объект в качестве вклада в уставной капитал ООО «Лик». По мнению ООО «Спецпродукт» заключенный договор аренды от № 128 от 19.05.2017 года не был заключен для строительства спортивного комплекса. При этом данный договор заключен в отношении остальных объектов недвижимости, которые строились на данном участке, а непосредственно развлекательного комплекса с открытыми бассейнами. Данные объекты были внесены истцом в п. 1.4. Договора аренды земельного участка № 128 от 19.05.2017 года, в данном пункте отсутствует объект (Спортивный комплекс). Нежилые здания и незавершенный строительством развлекательный комплекс с открытыми бассейнами были введены в эксплуатацию и достроены. Третьему лицу известно, что ООО «СтройПрактик» фактически строило на данном земельном участке спортивный комплекс и им были предоставлены права на данный земельный участок согласно договора аренды от 2010 года. Третье лицо считает, что договор аренды от № 128 от 19.05.2017 не заключался в отношении строительства спортивного комплекса.

На стадии исследования письменных материалов дела, суд в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявил перерыв в судебном заседании до 26 июля 2021 года до 16 час. 00 мин.

Изучив исковое заявление, выслушав возражения ответчика, изучив отзывы на исковое заявление, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение по делу:

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 22:63:030105:46, площадью 44 146 кв.м., расположенный по адресу: <...>, принадлежит на праве собственности городскому округу – город Барнаул Алтайского каря, дата регистрации 02.07.2009 года, № 22/22/01/032/2009-958, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.07.2020 года (л .д. 14, т. д. 1).

19.05.2017 года между Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (арендодатель) и Алтайским краевым общественным фондом ФИО3 «Юные дарования», обществом с ограниченной ответственностью «СтройПрактик» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 128 (далее – договор), по условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок (далее – участок), находящийся муниципальной собственности, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 22:63:030105:46, площадью 4,4146 Га или 44 146 кв.м. (пункт 1.1 договора).

Цель использования участка: для завершения строительства нежилых помещений, развлекательного комплекса с открытыми бассейнами (пункт 1. 3 договора).

В соответствии с пунктом 1.4 договора, расположенные на участке незавершенные строительством нежилые помещения, незавершенный строительством развлекательный комплекс с открытыми контейнерами принадлежат арендатору на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 22/001/029/2017-5820 от 24.04.2017, № 22/001/029/2017-5821, № 22/001/029/2017-5822 от 24.04.2017 года, № 22/001/029/2017-5818 (1. 4 договора).

Настоящий договор заключается сроком на 3 года с момента подписания его сторонами (пункт 2.1 договора).

На основании соглашения от 09.11.2017 года о вступления в договор аренды земельного участка от 19.05.2017 года № 128, заключенного между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СпецПродукт» (арендатор), последний вступает в договор аренды земельного участка от 19.05.2017 года № 128, и исполняет права и обязанности по договору в отношении площади земельного участка 13065 кв.м. с 02.08.2017 года вместо общества с ограниченной ответственностью «СтройПрактик». В соглашении установлен размер годовой арендной платы для общества с ограниченной ответственностью «СпецПродукт» в сумме 268 050 руб. 03 коп.

Указанный договор аренды земельного участка и соглашение о вступлении в договор зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 24.07.2020 года № 22/001/060/2020-3963, в отношении объекта незавершенного строительства, иное сооружение (воздухоопорное спортивное сооружение для занятий хоккеем на льду), площадь застройки: 2021 кв.м., степень готовности 98 %, расположенного по адресу: <...> право собственности перешло от ООО «СпецПродукт» к ООО «Лик».

На основании договора купли-продажи от 22.11.2019 года, право собственности от ООО «Лик» перешло к ООО «Комо» и зарегистрировано 09.12.2019 года, номер государственной регистрации права: 22:63:030105:2910-22/001/2019-6, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.07.2020 года (л. д. 12-13, т. д. 1).

Арендатор принял земельный участок, осуществлял его использование, однако, за время пользования земельным участком не исполнял обязанности по уплате арендных платежей в сроки, что привело к образованию задолженности в размере 137 341 руб. 90 коп. за период с 09.12.2019 года по 18.05.2020 года по договору аренды земельного участка № 128 от 19.05.2017 года.

Истец направлял ответчику требование № ПИ 10576/01-17/3 от 17.09.2020 года о погашении образовавшейся задолженности, которое оставлено ответчиком без удовлетворения (л. д. 16, т. д. 1).

Так как ответчик в добровольном порядке долг не погасил, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 215 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно решения Барнаульской городской Думы от 28.04.2017 года № 792 «Об утверждении Порядка управления и распоряжения земельными участками в границах городского округа – города Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничены, и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности» распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, в том числе незавершенные строительством, осуществляет Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула.

Из п. 3.17 решения Барнаульской городской Думы от 26.12.2008 года № 33 «Об утверждении Положения о Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула» следует, что Комитет выполняет функции администратора неналоговых доходов, поступающих в бюджет города от использования земельных участков в пределах компетенции.

Согласно п. 2 ст. 160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула как администратор неналоговых доходов городского бюджета от арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Барнаула наделен бюджетными полномочиями по осуществлению взыскания задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности па здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на нраве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Учитывая вышеизложенное, все права и обязанности арендатора по договору перешли к ответчику с момента регистрации права собственности на объект недвижимости.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок и сроки внесения которой определяются договором.

На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Доводы ответчика и третьих в отношении того, что договор аренды не был заключен для строительства спортивного комплекса, а также о том, что между истцом и ООО «КОМО» отсутствуют договорные отношения, подлежат судом отклонению, ввиду следующего:

Земельный участок с кадастровым номером 22:63:030105:46, площадью 44 146 кв.м., расположенный по адресу: <...>, имеет вид разрешенного использования - «Спортивно-зрелищные здания, сооружения и комплексы, в том числе плавательные бассейны со стационарными трибунами вместимостью до 500 мест, здания, комплексы физкультурно-оздоровительного назначения без стационарных трибун и с трибунами вместимостью не более 100 мест, оборудованные спортивные площадки», и находится в собственности городского округа – город Барнаул Алтайского края.

Вышеуказанный земельный участок был передан в аренду по договору аренды от 19.05.2017 года № 128 Алтайскому краевому общественному фонду ФИО3 «Юные дарования» и ООО «СтройПрактик» для завершения строительства нежилых зданий, развлекательного комплекса с открытыми бассейнами сроком на 3 года. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 01.06.2017 года. В связи с окончанием действия договора запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашена.

Договор аренды заключен на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с этим срок действия договора не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок.

Следовательно, ни для строительства, ни для завершения строительства земельный участок предоставлен быть не может.

На земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030105:2910, степенью готовности 65%.

В связи с переходом права на объект недвижимости ООО «СтройПрактик» подписало договор аренды земельного участка, согласившись со всеми условиями договора.

На основании Соглашения о вступлении в договор от 09.11.2017 года права и обязанности арендатора по договору аренды с 02.08.2017 года перешли к ООО «СпецПродукт».

ООО «СпецПродукт» в своем отзыве на исковое заявление указывает, что договор аренды земельного участка не заключался в отношении строительства спортивного комплекса.

При этом, согласно определения Арбитражного суда Алтайского края от 04.12.2019 года по делу № А03-13479/2019 производство по делу о взыскании с ООО «СпецПродукт» задолженности по арендной плате за период с 01.07.2018 года по 30.09.2019 года в размере 58 529 руб. 74 коп., и пени за период с 01.10.2018 года по 10.11.2019 года в размере 1 1533 руб. 28 коп. по спорному договору прекращено в связи с оплатой задолженности.

Следовательно, третье лицо, согласилось с условиями спорного договора аренды, исполнило договор аренды земельного участка, оплатило задолженность по указанному договору, однако, в отзыве по настоящему делу необоснованно ссылается на то, что договор не заключался для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Кроме того, решением Арбитражного суда Алтайского края от 02.12.2020 года по делу № А03-12275/2020 с ООО «СпецПродукт» взыскана пеня за ненадлежащее исполнение обязательств по спорному договору.

Решением суда от 10.03.2021 года по делу № А03-15941/2020 с ООО «ЛИК» взыскана задолженности по договору в размере 33 138 руб. 59 коп. за период с 30.10.2019 года по 08.12.2019 года.

Кроме того, согласно решению Арбитражного суда Алтайского края от 09.04.2021 года по делу № А03-12722/2020 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030105:2910, степенью готовности 65 % изъят у ООО «КОМО» путем продажи с публичных торгов.

Учитывая вышеизложенное, судами неоднократно было установлено, что права и обязанности арендатора по договору переходят в том же объеме, что и у прежнего собственника с момента перехода права на объект.

Таким образом, суд соглашается с доводами истца о том, что к ООО «КОМО» перешли все права и обязанности арендатора по спорному договору с 09.12.2019 года (с момента регистрации права собственности на незавершенный строительством объект)

Арендная плата за единицу площади земельного участка устанавливается от кадастровой стоимости земельного участка с применением дифференцированных коэффициентов для различных видов разрешенного целевого использования земельных участков и категорий арендаторов. Порядок расчёта арендной платы установлен приложением 1 к настоящему договору, которое является неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 2.6 договора).

Расчет арендной платы производится на основании решения Барнаульской городской Думы от 14.12.2012 года № 24 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, в границах городского округа - города Барнаула Алтайского края, условий и сроков её внесения» (далее – Порядок).

В соответствии с Порядком - размер годовой арендной платы, рассчитывается по формуле: АП = КС * S * К, где:

АП - сумма, годовой арендной платы, руб.,

КС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с действующими результатами государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Администрации Алтайского края (указывается в кадастровом паспорте земельного участка, либо в выписке из государственного кадастра недвижимости), руб./кв.м.; КС =4103,33 руб./кв.м.

S – площадь земельного участка, кв.м; S=13065 кв.м.

К - дифференцированный коэффициент, устанавливаемый в соответствии с приложением 1 к указанному Порядку. К =0,5 (на основании приказа Минэкономразвития РФ от 24.09.2012 года № 620 (объекты спорта).

Ответчик доказательств оплаты за пользование земельным участком в указанный истцом период, не представил, расчет задолженности по арендной плате не оспорил.

Расчет задолженности по арендной плате, суд находит верным, в связи с чем, удовлетворяет требования истца о взыскании с ответчика 137 341 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате за период с 09.12.2019 года по 18.05.2020 года по договору аренды земельного участка № 128 от 19.05.2017 года.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условиями договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 5.5 договора, стороны предусмотрели ответственность арендатора в виде уплаты неустойки за каждый день просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ.

На основании пункта 5.5 договора начислена пеня в размере 1 226 руб. 42 коп. за период с 01.01.2020 года по 18.05.2020 года.

Таким образом, расчет начисления пени, представленный истцом, соответствует условиям договора и фактическим обстоятельствам.

По мнению суда, требование арендодателя по уплате неустойки является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Заявления об уменьшении размера неустойки, равно как и доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения, ответчик суду не представил, что свидетельствует об отсутствии оснований для уменьшения заявленной ко взысканию неустойки.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.

При принятии искового заявления к производству истцом государственная пошлина не оплачивалась, так как он в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты. Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оплату госпошлины суд относит на ответчика, поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КОМО», г. Барнаул Алтайского края в пользу Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, г. Барнаул Алтайского края 138 568 руб. 32 коп., из них 137 341 руб. 90 коп. долга и 1 226 руб. 42 коп. пени.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КОМО», г. Барнаул Алтайского края 5 157 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Я.В. Захарова