Решение от 17 июля 2025 г. по делу № А83-16510/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-16510/2023
18 июля 2025 года
город Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 4 июля 2025 года.

Решение изготовлено в полном объеме 18 июля 2025 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Шкуро В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Малой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску акционерного общества «Люберецкий завод Монтажавтоматика» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ресторан «Персона Грата» (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика государственного унитарного предприятия Республики Крым «Солнечная Таврика», общества с ограниченной ответственностью «Мрия.Гастро», Министерства культуры Республики Крым, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о расторжении договора аренды и понуждении совершить определенные действия,

при участии представителей сторон:

от истца – ФИО1, по доверенности № 58 от 23.08.2024, диплом;

от ответчика – до перерыва – ФИО2, по доверенности № 5 от 01.08.2024, диплом, после перерыва – не явились, извещены надлежащим образом;

от третьего лица (ООО «Мрия.Гастро») – до перерыва – не явились, извещены надлежащим образом, после перерыва – ФИО3, по доверенности № 133/3/2025 от 13.05.2025, диплом;

от иных лиц – представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Люберецкий завод Монтажавтоматика» (далее – АО «ЛЗМ», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ресторан «Персона Грата» (далее – ООО «Персона Грата», ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности <...>/09/16 от 23.09.2016 (далее – договор аренды), заключенного между государственным унитарным предприятием Республики Крым «Солнечная Таврика» (далее – ГУП РК «Солнечная Таврика») и ответчиком, понуждении ответчика в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу освободить занимаемые им помещения и передать их по акту приема-передачи истцу.

Также истец просил суд погасить в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРН) запись от 03.11.2016 № 90-90/016-90-90/016-90/016/306/2016-2359/2 об ограничении прав и обременении нежилого административного здания площадью 912,7 кв.м, кадастровый номер 90:25:090104:189, расположенного по адресу: <...> арендой в пользу ООО «Персона Грата» и запись от 16.07.2019 № 90:25:090104:189-90/090/2019-4 об ограничении прав и обременении названного нежилого здания субарендой в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кипарис 2» (после переименования общество с ограниченной ответственностью «Мрия.Гастро», далее – ООО «Кипарис 2», ООО «Мрия.Гастро»).

В ходе судебного разбирательство истцом было подано заявление от 23.10.2023 (том 2 л.д. 124-126, 140-142) об уточнении исковых требований с учетом заявления требования о взыскании ущерба, причиненного ненадлежащим использованием объекта аренды. Поскольку заявление не соответствовало части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) протокольным определением суда от 24.10.2023 в принятии к рассмотрению уточненных исковых требований отказано исходя из того, что предъявление дополнительно к ранее заявленным требования о взыскании ущерба не является увеличением размера исковых требований, поскольку является новым требованием, обладающим самостоятельным предметом и основанием.

В дальнейшем истец ходатайствовал об изменении основания иска, дополнив его указанием на существенное нарушение ответчиком договора аренды, а именно пунктов 5.4 и 5.6 договора аренды, которыми на арендатора возложена обязанность обеспечивать сохранность арендуемого имущества, а также не производить реконструкцию арендованного имущества без письменного согласия арендодателя. Соответствующее заявление от 23.05.2024 (том 3 л.д. 107-109) в порядке статьи 49 АПК РФ принято судом к рассмотрению.

Заявлением от 18.07.2024 (приобщено к делу 22.07.2024) истец также просил взыскать судебную неустойку на основании статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), установив размер денежных средств, подлежащих взысканию с ответчика в размере 100 000,00 руб. за неисполнение решения суда в установленный судом срок, а в случае дальнейшего неисполнения решения суда – 150 000,00 руб. в месяц до фактического исполнения решения суда (том 4 л.д. 36-37).

В порядке статьи 51 АПК РФ с учетом характера спора к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ГУП РК «Солнечная Таврика», ООО «Мрия.Гастро» (до переименования – ООО «Кипарис 2»), Министерство культуры Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее – Госкомрегистр).

Судебное разбирательство откладывалось по основаниям, предусмотренным статьей 158 АПК РФ, в судебных заседаниях объявлялись перерывы. Кроме того, производство по делу приостанавливалось на основании пункта 1 статьи 144 АПК РФ в связи с назначением определением от 27.09.2024 по ходатайству истца (том 5 л.д. 35-48) судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой поручено эксперту автономной некоммерческой организации «Центр экспертизы и контроля объектов наследия и культурных ценностей» ФИО4, на разрешение которого были поставлены следующие вопросы:

1. Каково фактическое состояние нежилых помещений общей площадью 165,9 кв.м. расположенных на первом этаже и антресоли нежилого трехэтажного здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 90:25:090104:189, под № 3-1 площадью 16,5 кв.м, № 4-1 площадью 85,3 кв.м, № 4-2 площадью 2,2 кв.м, № 4-3 площадью 2,4 кв.м, № 4-4 площадью 2,1 кв.м, № 4-5 площадью 2,2 кв.м, № 4-6 площадью 2,5 кв.м, № 4-7 площадью 2,1 кв.м, № 4-8 площадью 11,5, кв.м, № 4-9 площадью 11,6 кв.м, 2 № 4-10 площадью 12,7 кв.м, № 4-11 площадью 4,4 кв.м, № 4-12 площадью 2,5 кв.м, № 4-13 площадью 2,8 кв.м, № 4-14 площадью 5,1 кв.м, являющего объектом культурного наследия регионального значения «Дом доходный с магазинами, начало XX века», по сравнению с первоначальным состоянием объекта недвижимости на момент подписания акта приёма-передачи от 23.09.2016 по договору аренды № 23/09/16 от 23.09.2016 и акта технического состояния объекта культурного наследия от 22.01.2020 № 129?

2. Проводились ли в нежилых помещениях общей площадью 165,9 кв.м. расположенных на первом этаже и антресоли нежилого трехэтажного здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 90:25:090104:189, под № 3-1 площадью 16,5 кв.м, № 4-1 площадью 85,3 кв.м, № 4-2 площадью 2,2 кв.м, № 4-3 площадью 2,4 кв.м, № 4-4 площадью 2,1 кв.м, № 4-5 площадью 2,2 кв.м, № 4-6 площадью 2,5 кв.м, № 4-7 площадью 2,1 кв.м, № 4-8 площадью 11,5, кв.м, № 4-9 площадью 11,6 кв.м, 2 № 4-10 площадью 12,7 кв.м, № 4-11 площадью 4,4 кв.м, № 4-12 площадью 2,5 кв.м, № 4-13 площадью 2,8 кв.м, № 4-14 площадью 5,1 кв.м, являющего объектом культурного наследия регионального значения «Дом доходный с магазинами, начало XX века» какие-либо строительные работы, переустройство, перепланировка, если да, то какие именно, в какое время, имелось ли разрешение на проведении вышеуказанных работ, проектная документация?

3. Нарушен ли предмет охраны объекта культурного наследия регионального значения «Дом доходный с магазинами, начало XX века», расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 90:25:090104:189, в пределах расположения нежилых помещений общей площадью 165,9 кв.м расположенных на первом этаже и антресоли нежилого трехэтажного здания под № 3-1 площадью 16,5 кв.м, № 4-1 площадью 85,3 кв.м, № 4-2 площадью 2,2 кв.м, № 4-3 площадью 2,4 кв.м, № 4-4 площадью 2,1 кв.м, № 4-5 площадью 2,2 кв.м, № 4-6 площадью 2,5 кв.м, № 4-7 площадью 2,1 кв.м, № 4-8 площадью 11,5, кв.м, № 4-9 площадью 11,6 кв.м, № 4-10 площадью 12,7 кв.м, № 4-11 площадью 4,4 кв.м, № 4-12 площадью 2,5 кв.м, № 4-13 площадью 2,8 кв.м, № 4-14 площадью 5,1 кв.м?

4. Нарушено ли ООО «Ресторан «Персона Грата» охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Дом доходный с магазинами, начало XX века», расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 90:25:090104:189, если да, то в чем именно?

5. Причинен ли объекту культурного наследия регионального значения «Дом доходный с магазинами, начало XX века», расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 90:25:090104:189, в пределах расположения нежилых помещений общей площадью 165,9 кв.м расположенных на первом этаже и антресоли нежилого трехэтажного здания под № 3-1 площадью 16,5 кв.м, № 4-1 площадью 85,3 кв.м, № 4-2 площадью 2,2 кв.м, № 4-3 площадью 2,4 кв.м, № 4-4 площадью 2,1 кв.м, № 4-5 площадью 2,2 кв.м, № 4-6 площадью 2,5 кв.м, № 4-7 площадью 2,1 кв.м, № 4-8 площадью 11,5, кв.м, № 4- 9 площадью 11,6 кв.м, № 4-10 площадью 12,7 кв.м, № 4-11 площадью 4,4 кв.м, № 4-12 площадью 2,5 кв.м, № 4-13 площадью 2,8 кв.м, № 4-14 площадью 5,1 кв.м, действиями ООО «Ресторан Персона Грата» какой-либо вред, если – да, то какой именно?

6. Определить объем (перечень) восстановительных работ, направленных на сохранение (ремонт, реставрация, консервация) объекта культурного наследия регионального значения «Дом доходный с магазинами, начало XX века», расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 90:25:090104:189, в пределах расположения нежилых помещений общей площадью 165,9 кв.м расположенных на первом этаже и антресоли нежилого трехэтажного здания под № 3-1 площадью 16,5 кв.м, № 4-1 площадью 85,3 кв.м, № 4-2 площадью 2,2 кв.м, № 4-3 площадью 2,4 кв.м, № 4-4 площадью 2,1 кв.м, № 4-5 площадью 2,2 кв.м, № 4-6 площадью 2,5 кв.м, № 4-7 площадью 2,1 кв.м, № 4-8 площадью 11,5, кв.м, № 4-9 площадью 11,6 кв.м, № 4-10 площадью 12,7 кв.м 3, № 4-11 площадью 4,4 кв.м, № 4-12 площадью 2,5 кв.м, № 4-13 площадью 2,8 кв.м, № 4-14 площадью 5,1 кв.м.

7. Оценить стоимость восстановительных работ, направленных на сохранение объекта культурного наследия регионального значения «Дом доходный с магазинами, начало XX века», расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 90:25:090104:189, в пределах расположения нежилых помещений общей площадью 165,9 кв.м расположенных на первом этаже и антресоли нежилого трехэтажного здания под № 3-1 площадью 16,5 кв.м, № 4-1 площадью 85,3 кв.м, № 4-2 площадью 2,2 кв.м, № 4-3 площадью 2,4 кв.м, № 4-4 площадью 2,1 кв, № 4-5 площадью 2,2 кв.м, № 4-6 площадью 2,5 кв.м, № 4-7 площадью 2,1 кв.м, № 4-8 площадью 11,5, кв.м, № 4-9 площадью 11,6 кв.м, № 4-10 площадью 12,7 кв.м, № 4-11 площадью 4,4 кв.м, № 4-12 площадью 2,5 кв.м, № 4-13 площадью 2,8 кв.м, № 4-14 площадью 5,1 кв.м.

В связи с поступлением в канцелярию суда 17.04.2025 заключения эксперта от 06.04.2025 № 15-24/АДМ (далее – заключение эксперта, том 9 л.д. ) и устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления, протокольным определением от 24.04.2025 суд на основании статьи 146 АПК РФ возобновил производство по делу.

В итоговом судебном заседании принимали участие представители сторон, которые свои исковые требования и возражения, соответственно, поддержали. Кроме того, в судебном заседании после перерыва участвовал представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО «Мрия.Гастро», который просил в удовлетворении искового заявления отказать.

Иные третьи лица в судебное заседание не явились, о дате времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, с учетом чего суд, руководствуясь частями 2, 5 статьи 156 АПК РФ, определил рассмотреть дело без участия неявившихся лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам.

Исковые требования АО «ЛЗМ» мотивированы тем, что ООО «Ресторан «Персона Грата» пользуется арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, ухудшает имущество, а именно им произведены работы по замене электрики, сантехники, внесены изменения в несущие конструкции нежилых помещений, изменен фасад здания – исторический облик объекта культурного наследия, произведен демонтаж существующих оконных рам и дверей, установлены пластиковые окна и двери черного цвета вместо разрешенного белого, на фасаде установлено 6 вывесок и табличек, застраховало объект с существенным занижением страховой суммы и стоимости имущества, передало в субаренду ООО «Мрия.Гастро» помещения с нарушением требований Порядка предоставления в аренду имущества, находящегося в собственности Республики Крым, утвержденного постановлением Совета министров Республики Крым от 25.09.2014 № 344, в связи, с чем истец как арендодатель требует досрочно расторгнуть договор аренды, освободить занимаемые ООО «Ресторан «Персона Грата» помещения и передать их по акту приема-передачи.

Ответчик исковые требования не признал. В своих отзывах (том 2 л.д. 85-89, том 4 л.д. 24-25) указал, что условия договора аренды и охранные обязательства объекта соблюдались надлежащим образом, состояние имущества не ухудшалось. Более того, договор аренды фактически уже прекратил свое действие, поскольку ответчик и третье лицо (ООО «Мрия.Гастро») продолжительное время не используют имущество, напротив, в настоящее время силами истца в указанном здании производятся ремонтные работы, хотя при этом истец уклоняется от принятия ключей.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Мрия.Гастро» в отзывах на иск и письменных пояснениях просило в удовлетворении исковых требований отказать (том 1 л.д. 90-94, том 3 л.д. 9-17).

ГУП РК «Солнечная Таврика», в письменных пояснениях, поступивших в суд 25.07.2023, подтвердило, что арендатором не соблюдались условия договора аренды, что является основанием для его досрочного расторжения (том 1 л.д. 103-105).

Министерство культуры Республики Крым (том 10 л.д. 30-32) и Госкомрегистр (том 4 л.д. 78-81) в письменных пояснениях правовой позиции по существу спора не высказали.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные ими в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд установил следующее.

Между ГУП РК «Солнечная Таврика» (арендодатель) и ООО «Персона Грата» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым, от 23.09.2016 № 23/09/16 (далее - договор аренды), согласно которому нежилые помещения вышеуказанного здания общей площадью 165,9 кв.м, расположенные на первом этаже и антресоли под № № 3-1 площадью 16,5 кв.м, № 4-1 площадью 85,3 кв.м, № 4-2 площадью 2,2 кв.м, № 4-3 площадью 2,4 кв.м, № 4-4 площадью 2,1 кв.м., № 4-5 площадью 2,2 кв.м., № 4-6 площадью 2,5 кв.м., № 4-7 площадью 2,1 кв.м., № 4-8 площадью 11,5, кв.м, № 4-9 площадью 11,6 кв.м , № 4-10 площадью 12,7 кв.м , № 4-11 площадью 4,4 кв.м., № 4-12 площадью 2,5 кв.м., № 4-13 площадью 2,8 кв.м., № 4-14 площадью 5,1 кв.м, приняты ООО «Ресторан «Персона Грата» во временное платное пользование с целью размещения пункта общественного питания – ресторана (пункты 1.1, 1.2 договора аренды).

Согласно пункту 1.3 договора аренды недвижимое имущество в соответствии с приказом Министерства культуры и туризма Украины от 25.10.2010 № 957/16-10 относится к объектам культурного наследия регионального значения (Дом доходный с магазинами, 1912 г., охранный номер 4721-АР) и подлежит охране в порядке, установленном Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ) для объектов культурного наследия регионального значения, включенных в единый реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Согласно пункту 10.1 договор аренды заключен сроком на 10 лет и действует до 22.09.2026.

Договор прошел государственную регистрацию 03.11.2016, номер государственной регистрации: 90-90/016-90/016/306/2016-2359/2.

Также из материалов дела следует, что часть спорных помещений площадью 82,9 кв.м, расположенные на 1 этаже нежилого здания, передана ответчиком ООО «Кипарис 2» (после переименования на основании решения общего собрания участников общества от 19.04.2024 ООО «Мрия.Гастро») для размещения пункта общественного питания – ресторана на основании договора субаренды от 10.07.2019 № 0304 (том 1 л.д. 38-44). Срок действия договора субаренды согласован до 22.09.2026 (пункт 10.1 договора субаренды).

В дальнейшем на основании договора купли-продажи недвижимого и движимого имущества, находящегося в собственности Республики Крым от 10.03.2023 № 10/03/23, заключенного между АО «ЛЗМ» (продавец) и ГУП РК «Солнечная Таврика» (покупатель), истец приобрел в собственность недвижимое имущество – нежилое здание административное, площадью 912,7 кв.м, кадастровый номер 90:25:090104:189, количество этажей:3, расположенное по адресу: <...> (государственная регистрация права от 28.03.2023 № 90:25:090104:189-91/018/2023-33, том 1 л.д. 21-27).

Поскольку переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК РФ), АО «ЛЗМ» приобрело права арендодателя по договору аренды с ООО «Персона Грата.

На основании приказа генерального директора АО «ЛЗМ» от 23.03.2023 «О проведении проверки» 23.03.2023 АО «ЛЗМ» проведена выездная проверка нежилого административного здания с кадастровым номером 90:25:090104:189, о чем составлен Акт проверки использования и сохранности недвижимого имущества, являющегося объектов культурного наследия регионального значения от 25.03.2023. Объект проверки: нежилое здание административное, площадью 912,7 кв.м, расположенное по адресу: <...> (том 1 л.д. 51-57).

На основании постановления Совета министров Республики Крым от 20.12.2016 № 627 «Об отнесении объектов культурного наследия к объектам культурного наследия регионального значения и выявленным объектам культурного наследия» дом № 17 по наб. им. В.И. Ленина в г. Ялта, литер «А» включен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации как объект культурного наследия регионального значения «Дом доходный с магазинами, начало ХХ века».

Приказом Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым от 07.07.2017 № 185 «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Дом доходный с магазинами, начало XX века» по адресу: <...>, литер «A» утверждено охранное обязательство (том 7 л.д. 65-77)

Далее приказами Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым от 23.09.2019 № 246 и от 18.11.2019 № 394 утверждены предмет охраны объекта культурного наследия регионального значения «Доходный дом с магазинами», начало XX века, расположенного по адресу: <...>, литер «А», «Al», «Б» и границы территории объекта культурного наследия регионального значения «Дом доходный с магазинами», начало ХХ века, расположенного по адресу: <...>, литер «А» (том 7 л.д. 78-81, 82-86).

Для непосредственной проверки доводов и возражений сторон в части допущенных арендатором нарушений по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

В заключении эксперта от 06.04.2025 № 15-24/АДМ изложены следующие выводы:

По первому вопросу экспертом сделан вывод, что на момент осмотра состояние помещений под № 3-1 площадью 16,5 кв.м, № 4-1 площадью 85,3 кв.м, № 4-2 площадью 2,2 кв.м, № 4-3 площадью 2,4 кв.м, № 4-4 площадью 2,1 кв.м, № 4-5 площадью 2,2 кв.м, № 4-6 площадью 2,5 кв.м, № 4-7 площадью 2,1 кв.м, № 4-8 площадью 11,5 кв.м, № 4-9 площадью 11,6 кв.м, № 4-10 площадью 12,7 кв.м, № 4-11 площадью 4,4 кв.м, № 4-12 площадью 2,5 кв.м, № 4-13 площадью 2,8 кв.м, № 4-14 площадью 5,1 кв.м. удовлетворительное, требуется проведение косметического ремонта.

По второму вопросу эксперт указал, что в нежилых помещениях общей площадью 165,9 кв.м, расположенных на первом этаже антресоли нежилого трехэтажного здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 90:25:090104:189, под № № 3-1 площадью 16,5 кв.м, № 4-1 площадью 85,3 кв.м, № 4-2 площадью 2,2 кв.м, № 4-3 площадью 2,4 кв.м, № 4-4 площадью 2,1 кв.м, № 4-5 площадью 2,2 кв.м, № 4-6 площадью 2,5 кв.м, № 4-7 площадью 2,1 кв.м, № 4-8 площадью 11,5 кв.м, № 4-9 площадью 11,6 кв.м, № 4-10 площадью 12,7 кв.м, № 4-11 площадью 4,4 кв.м, № 4-12 площадью 2,5 кв.м, № 4-13 площадью 2,8 кв.м, № 4- 14 площадью 5,1 кв.м. являющегося объектом культурного наследия регионального значения «Доходный дом с магазинами, начало XX века», проводились ремонтные работы и работы по приспособлению объекта к современному использованию, а именно устройство временных гипсокартонных перегородок, интерьерная окраска помещений, устройство плиточного покрытия стен, раскрытие исторического проема между помещениями 3-1 и 4-1, замена столярных заполнений.

На основании проекта Акта технического состояния Госоргана от 22.01.2020/16.05.2023 № 129 никаких изменений характеристик объекта в целом, видоизменений, проведенных без согласования, перепланировки во внутренних помещениях не выявлено, общее состояние объекта работоспособное.

Проектной и разрешительной документации для выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия, её согласования, предусмотренными требованиями статьи 45 Закона № 73-ФЗ не выявлено. Однако и фиксации нарушений требования законодательства об охране культурного наследия со стороны Госоргана также не выявлено.

Выполнив сравнительный анализ представленных документов, натурную фотофиксацию объекта эксперт заключил возможность утверждать, что современная интерьерная отделка и организация проема между помещениями 3-1 и 4-1, устройство оконных и дверных заполнений была выполнена после 2015 г..

Установить более точное время выполнения работ по приспособлению не представляется возможным в связи с отсутствием какой-либо проектной или разрешительной документации, а также отсутствием фиксации нарушений законодательства в области охраны культурного наследия со стороны Госоргана.

На третий вопрос эксперт сообщил, что факта нарушения утвержденного приказом Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым от 23.09.2019 № 246 «Об утверждении предмета охраны объекта культурного наследия регионального значения «Доходный дом с магазинами», начало XX века» предмета охраны не выявлено.

На четвертый вопрос эксперт указал, что нарушений требований охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Доходный дом с магазинами, начало XX века», расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 90:25:090104:189 со стороны ООО «Ресторан «Персона Грата» не выявлено.

По пятому вопрос эксперт указал, что факта причинения объекту культурного наследия регионального значения «Доходный дом с магазинами, начало XX века», расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 90:25:090104:189, в пределах расположения нежилых помещений общей площадью 165,9 кв.м, расположенных на первом этаже антресоли нежилого трехэтажного здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 90:25:090104:189, под № № 3-1 площадью 16,5 кв.м, № 4-1 площадью 85,3 кв.м, № 4-2 площадью 2,2 кв.м, № 4-3 площадью 2,4 кв.м, № 4-4 площадью 2,1 кв.м, № 4-5 площадью 2,2 кв.м, № 4-6 площадью 2,5 кв.м, № 4-7 площадью 2,1 кв.м, № 4-8 площадью 11,5 кв.м, № 4-9 площадью 11,6 кв.м, № 4-10 площадью 12,7 кв.м, № 4-11 площадью 4,4 кв.м, № 4-12 площадью 2,5 кв.м, № 4-13 площадью 2,8 кв.м, № 4-14 площадью 5,1 кв.м, вреда действиями ООО «Ресторан «Персона Грата» не выявлено.

На шестой вопрос экспертом подготовлен перечень работ, необходимый для приведения нежилых помещений общей площадью 165,9 кв.м, расположенных на первом этаже антресоли нежилого трехэтажного здания к состоянию на момент подписания акта приема-передачи от 23.09.2016 по договору аренды от 23.09.2016 № 23/09/16, исходя из состояния нежилых помещений на дату визуального осмотра (07.11.2024).

На седьмой вопрос эксперт указал, что стоимость работ, необходимых для приведения нежилых помещений общей площадью 165,9 кв.м, расположенных на первом этаже антресоли нежилого трехэтажного здания, кадастровый номер 90:25:090104:189 к состоянию на момент подписания акта приема-передачи от 23.09.2016 по договору аренды от 23.09.2016 № 23/09/16, исходя из состояния нежилых помещений на дату визуального осмотра 07.11.2024, составляет 254 806,67 руб.

Оценивая заключение экспертизы в порядке статьи 71 АПК РФ, суд принимает его в качестве допустимого доказательствами по делу, поскольку оно согласуется с иными доказательствами по делу.

При этом суд критически относится к предоставленной истцом 27.05.2025 в материалы дела рецензии специалиста ООО «Олимп Эксперт» ФИО5 от 26.05.2025 № 21-05-25 на экспертное заключение по делу № А83-16510/2023 (том 10 л.д. 47-80), постольку поскольку из заключения специалиста не следует, что при подготовке рецензии на судебную экспертизу он фактически выезжал на объект для проведения натурного и визуального обследования объекта, при составлении рецензии на заключение экспертизы по делу специалист в отличие от эксперта не предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Также суд не может принять в качестве допустимого доказательства Акт проверки использования и сохранности недвижимого имущества, являющегося объектом культурного наследия регионального значения от 25.03.2023 как составленный самим истцом при проведении собственного контроля целевого использования имущества, который как документ, изготовленный в одностороннем порядке истцом (АО «ЛЗМ»), не может расцениваться судом в качестве доказательства, объективно и непредвзято свидетельствующим о нарушениях, допущенных ответчиком.

При таких обстоятельствах, суд не находит подтверждения фактам нарушений со стороны ответчика, которые привели к причинению объекту культурного наследия регионального значения «Доходный дом с магазинами, начало XX века» вреда, равно как и фактам нарушения требований охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Доходный дом с магазинами, начало XX века», расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 90:25:090104:189 со стороны ООО «Ресторан «Персона Грата» с учетом утвержденного приказом Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым от 23.09.2019 № 246 «Об утверждении предмета охраны объекта культурного наследия регионального значения «Доходный дом с магазинами», начало XX века» предмета охраны.

Суд при этом принимает во внимание, что согласно заключению судебной экспертизы, для приведения имущества к состоянию на момент подписания акта приема-передачи от 23.09.2016 по договору аренды от 23.09.2016 № 23/09/16, исходя из состояния нежилых помещений на дату визуального осмотра требуются денежные средства в сумме 254 806,00 руб., то есть размер затрат на приведение имущества в первоначальное положение свидетельствует о том, что такие изменения не носят критичного характера, их нельзя признать существенными и влекущими возможность расторжения договора аренды по инициативе арендодателя.

Довод истца относительно допущенного злоупотребления со стороны ответчика в части страхования арендованного имущества в 2023 г., судом установлено, что ответчиком представлена истцу копия полиса страхования имущества юридических лиц № ЮЛ 68996, страховая сумма по которому составляет 172 941,00 руб.

Согласно пункту 5.7 договора аренды арендованное имущество должно быть застраховано на сумму не ниже его стоимости, определенной на основании справки о балансовой (остаточной) стоимости арендуемого объекта.

Балансовая стоимость в размере 172 941,00 руб., действительно, определена по состоянию на 01.03.2016, что, по мнению истца, свидетельствует о неактуальности данных и явном занижении страховой суммы и стоимости имущества вследствие обмана и умышленном сообщении страховщику заведомо ложных сведений с целью уменьшения страхового возмещения АО «ЛЗМ». Между тем, доказательства уведомления арендатора об иной балансовой стоимости, истец не предоставил, при таких обстоятельствах, ответчик не может считаться не исполнившим обязательства по страхованию имущества, а ссылки на злоупотребление правом с его стороны в соответствии со статьей 10 ГК РФ, необоснованны.

Пункт 5.7 договора аренды при своем буквальном толковании (статья 431 ГК РФ) не предусматривает обязанности арендатора самостоятельно актуализировать сумму страхования.

Также суд не может согласиться со ссылкой истца на нарушение ответчиком условия передачи имущества Республики Крым в субаренду, а именно пункта 1 раздела VI Порядка предоставления в аренду имущества, находящегося в собственности Республики Крым, утвержденного постановлением Совета министров Республики Крым от 25.09.2014 № 344, согласно которому не допускается превышение 50 % арендуемой площади сданных в субаренду помещений, поскольку в данном случае по договору субаренды от 10.07.2019 № 0304 в субаренду третьему лицу ООО «Мрия.Гастро» передана часть недвижимого имущества общей площадью 82,9 кв.м кадастровый номер 90:25:090104:189/6/9, что составляет менее 50 % от общей арендуемой площади по договору аренды. Кроме того, судом усматривается, что вышеуказанная норма регулирует передачу в субаренду имущества Республики Крым и не подлежит применению к отношениям сторон, поскольку договором аренды не предусмотрено иное (пункт 6.1).

Таким образом, истец в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил надлежащих и бесспорных доказательств, подтверждающих ненадлежащее использование или содержания арендованного имущества, его существенное ухудшение ответчиком.

При таких обстоятельствах, суд заключает, что со стороны арендатора отсутствуют предусмотренных договором и статьями 450 и 619 ГК РФ оснований для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке и удовлетворения исковых требований.

Также суд отмечает, что изменения объекта аренды, на которые ссылался истец, имели место еще до возникновения у него права собственности, если не до заключения спорного договора аренды, таким образом, истец приобретал объект аренды уже в соответствующем состоянии. При сложившихся обстоятельствах, инициировании истцом расторжения договора аренды сразу же после перехода права собственности, требования истца направлены в большей мере не на защиту нарушенного права, но на прекращение арендных отношений в обход правила статьи 617 ГК РФ.

При этом суд учитывает, что имущество фактически находится у истца, ответчик и третье лицо – субарендатор (ООО «Мрия.Гастро») продолжительное время не используют имущество, более того, на что прямо указывает сам истец в пояснениях от 21.05.2025 (приобщены к материалам дела 23.05.2025, том 10 л.д. 38-43) и следует из Акта контрольного (надзорного) мероприятия Департамента государственной охраны культурного наследия Министерства культуры Республики Крым от 10.04.2025 (представлен в электронном виде, том 10, л.д. 36), предписания в адрес АО «ЛЗМ» от 14.04.2025 о необходимости приостановить ремонтные работы и проводить их на объекте культурного наследия в соответствии с требованиями действующего законодательства, которое упоминается в письмах Министерства культуры Республики Крым от 22.04.2025 (том 10, л.д. 18), от 28.05.2025 (представлено в электронном виде, том 10, л.д. 36),  АО «ЛЗМ» ведутся во внутренних помещениях здания ремонтные работы, таким образом, прямые действия самого истца препятствуют арендным отношениям.

Суд также принимает во внимание, что ответчик по итогу конфликта уже не возражает против прекращения арендных отношений (возражения ответчика, поступившие в суд 23.04.2025, том 10 л.д. ), направлял истцу, со своей стороны, предложение о расторжении договора аренды. Отсюда, поскольку арендные правоотношения по договору аренды фактически прекращены, что подтверждается как истцом, так и ответчиком, истец, настаивая именно на расторжении договора аренды судом в связи с нарушениями со стороны арендатора, которые своего подтверждения не нашли, не имеет достойного судебной защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Поскольку все иные требования истца, заявленные в иске, являются производными по отношению к основному требованию о расторжении договора аренды, они также не подлежат удовлетворению.

С учетом отказа в удовлетворении исковых требований понесенные истцом судебные расходы в соответствии со статьей 110 АПК РФ распределению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в иске отказать полностью.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248000, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.                                                                  


Судья                                                                                                                          В.Н. Шкуро