Решение от 9 февраля 2026 г. АС Республики Марий Эл

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, <...>


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


«

Дело № А38-1084/2025
г. Йошкар-Ола
10» февраля 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 января 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 10 февраля 2026 года.


Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Лежнина В.В.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем Рыбаковой А.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению муниципального образования «Городской округ «Город Козьмодемьянск» в лице администрации городского округа «Город Козьмодемьянск» Республики Марий Эл и комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Козьмодемьянск» Республики Марий Эл

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Модуль»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о возврате земельного участка и изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов

третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

с участием представителей:

от истца – не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом,

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Городской округ «Город Козьмодемьянск» в лице администрации городского округа «Город Козьмодемьянск» Республики Марий Эл (далее – администрация) и комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Козьмодемьянск» Республики Марий Эл (далее – комитет), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Модуль» (далее – общество), об обязании общества в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу передать администрации по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 12:17:0102005:0008, площадью 1 761 кв.м, расположенный по адресу: <...>, и об изъятии у общества объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 12:17:0102003:0014:88:415:001:003846800 (инвентарный номер объекта капитального строительства 88:415:001:003846800, объект – незавершенный строительством жилой дом), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 12:17:0102005:0008 путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В исковом заявлении, в дополнениях к нему и в судебных заседаниях изложены доводы о том, что после прекращения договора аренды земельного участка, заключенного в целях строительства пятиэтажного жилого дома, земельный участок возвращен не был, а строительство данного объекта не было завершено. Поэтому объект незавершенного строительства необходимо изъять путем продажи с публичных торгов.

Истец считает, что ООО «Модуль» реализовало свое право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения договора аренды без торгов, в связи с чем подлежит применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Требования арендодателя обоснованы правовыми ссылками на статьи 239.1, 621, 622 Гражданского кодекса РФ (т.1, л.д. 6-10, 76-78, 120-122, 147-150, т.2, л.д. 66-68).


Ответчик в отзыве на исковое заявление, в дополнениях к нему и в судебных заседаниях возражал против удовлетворения иска, утверждая, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен дом, поэтому требование истца о возврате земельного участка нарушает права собственников. Он отметил, что в настоящее время ведется работа по постановке на кадастровый учет незавершенного объекта строительства для целей регистрации права собственности.

Кроме того, ответчик указал, что администрация отказала ООО «Модуль» в удовлетворении заявления о предоставлении земельного участка для завершения строительства, в связи с чем полагает отказ незаконным, так как общество вправе получить земельный участок в аренду на новый срок без торгов для завершения строительства (т.1, л.д. 163, т.2, л.д. 5, 30, 77).


К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл, Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, для участия в деле не явились, поэтому на основании части 5 статьи 156 АПК РФ арбитражный суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РМЭ в отзыве на иск поддержало требования истца (т.3, л.д. 72-75).


Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения сторон, исследовав доказательств, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить требования истца в части по следующим правовым и процессуальным основаниям.


Из материалов дела следует, что 06.04.2006 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Козьмодемьянск», выступающим от имени муниципального образования «Городской округ «Город Козьмодемьянск» (арендодателем), и обществом с ограниченной ответственностью «Модуль» (арендатором) на основании постановления мэра города Козьмодемьянска «О предоставлении земельного участка в аренду для строительства 5-ти этажного кирпичного жилого дома ООО «Модуль» от 06.04.2006 № 159 заключен договор аренды земельного участка № 03 от 06.04.2006, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 12:17:0102005:0008, площадью 1 761 кв.м, расположенный по адресу: <...> (т.1, л.д. 19-22, 28).

Согласно пункту 1.4 договора аренды земельный участок передается во временное пользование на срок с 06.04.2006 по 06.04.2011. Действие договора истекает 06.04.2011 (пункт 1.5 договора аренды).

Соглашением от 19.03.2013 на основании постановления администрации городского округа «Город Козьмодемьянск» от 18.04.2011 № 188 срок действия договора аренды земельного участка № 03 от 06.04.2006 продлен до 31.12.2015 (т.1, л.д. 30, 32).

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В пункте 2 статьи 621 ГК РФ определено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК).

По истечении срока договора ООО «Модуль» продолжало пользоваться земельным участком, в связи с чем действие договора возобновилось на неопределенный срок по правилам статей 610 и 621 ГК РФ.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

02.12.2024 администрация городского округа «Город Козьмодемьянск» направила ООО «Модуль» уведомление о расторжении договора аренды земельного участка № 03 от 06.04.2006. Уведомление получено директором ООО «Модуль» ФИО6 07.12.2024 (т.1, л.д. 12-14).

Уведомлением от 02.12.2024 администрация реализовала право на односторонний отказ от исполнения договора, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

Указанный администрацией срок прекращения договорных отношений не соответствует сроку, установленному законом, при этом указанное обстоятельство не свидетельствует о ничтожности одностороннего отказа арендодателя от договора, возобновленного на неопределенный срок. В таком случае договор аренды земельного участка № 03 от 06.04.2006 прекращен 07.03.2025.

Абзацем первым статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По общему правилу возврат арендованного имущества производится по подписываемому сторонами акту приема-передачи. Вместе с тем отсутствие такого акта не лишает арендатора возможности доказывать факт возвращения имущества с помощью иных доказательств, отвечающих критериям относимости, допустимости, достоверности и достаточности.

Исходя из указанных выше норм материального и процессуального права, обязанность по доказыванию факта возврата арендованного имущества при прекращении договора аренды лежит на арендаторе.

В нарушении положений статьи 65 АПК РФ общество после прекращения срока действия договора аренды доказательств возврата земельного участка не представило, в связи с чем требование истца об обязании ответчика возвратить земельный участок по акту приема-передачи является обоснованным и подлежит удовлетворению.


При этом арбитражный суд отказывает истцу в удовлетворении требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Так, Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 171-ФЗ) введена в действие статья 239.1 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила статьи 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ последний вступил в силу с 01.03.2015, за исключением отдельных положений, для которых установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ) в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Арбитражный суд, принимая во внимание, что договор аренды земельного участка № 03 от 06.04.2006 заключен с ООО «Модуль» 06.04.2006 и земельный участок обществу в аренду для завершения строительства в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ не предоставлялся, приходит к выводу о том, что положения статьи 239.1 ГК РФ в данном случае применению не подлежат.

Довод истца о том, что ООО «Модуль» реализовано свое право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства вследствие продления договора аренды после 31.12.2015 до 07.03.2025, в связи с чем отношения сторон регулируются новым договором и данный объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 ГК РФ, отклоняется арбитражным судом как несостоятельный и основанный на неверном толковании норм права.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Осуществление государственной регистрации прав на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Аналогичным образом следует относиться и к значению кадастрового учета в целях признания объекта недвижимой вещью (пункт 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019).

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Постановке на кадастровый учет, государственной регистрации прав в ЕГРН должна предшествовать проверка наличия у объекта признаков недвижимого имущества.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В материалы дела истцом представлены фотоматериалы, из которых следует, что на земельном участке отсутствуют какие-либо признаки возведения фундамента. Вместо этого на участке обнаружены металлические стержни, выступающие из земли, и железобетонные конструкции, между которыми произрастает трава и кустарниковая растительность (т.1, л.д. 90-97).

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о том, что объект незавершенного строительства степенью готовности 9% на земельном участке с кадастровым номером 12:17:0102005:0008 фактически отсутствует. Само по себе наличие на земельном участке железобетонных конструкций не свидетельствует о возникновении объекта недвижимого имущества. Истцом не представлены доказательства того, что он может быть использован в качестве самостоятельной вещи.

При таких обстоятельствах спорный объект незавершенного строительства не обладает признаками недвижимой вещи, принудительная реализации которой возможна на публичных торгах в порядке статьи 239.1 ГК РФ, поэтому арбитражный суд принимает решение об отказе в удовлетворении требования об изъятии указанного объекта путем продажи с публичных торгов.


Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 НК РФ. Согласно статье 333.17 НК РФ плательщиками государственной пошлины признаются организации и физические лица, которые выступают ответчиками в арбитражных судах и если при этом решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от уплаты государственной пошлины. Следовательно, в связи с удовлетворением требования государственная пошлина в размере 50 000 руб. подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ответчика, не в пользу которого принят судебный акт.


Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Модуль» (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить муниципальному образованию «Городской округ «Город Козьмодемьянск» в лице администрации городского округа «Город Козьмодемьянск» Республики Марий Эл по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 12:17:0102005:8, площадью 1 761 кв.м, расположенный по адресу: <...>, поз.23.


2. Отказать муниципальному образованию «Городской округ «Город Козьмодемьянск» в лице администрации городского округа «Город Козьмодемьянск» Республики Марий Эл и комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Козьмодемьянск» Республики Марий Эл в удовлетворении требования к обществу с ограниченной ответственностью «Модуль» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 12:17:0102005:0008, путем продажи с публичных торгов.


3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Модуль» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 50 000 рублей.


Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.


Судья В.В. Лежнин