Решение от 9 сентября 2019 г. по делу № А40-9500/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-9500/19-125-59
г. Москва
10 сентября 2019 г.
Резолютивная часть решения объявлена 03 сентября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 10 сентября 2019 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе судьи Смыслова Л. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ООО «СОЛНЕЧНАЯ ДОЛИНА 2000» (127051 МОСКВА ГОРОД ПЕРЕУЛОК КАРЕТНЫЙ Б. 22 1 , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.10.2002, ИНН: <***>)

к ответчику Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>, 125009, <...>, дата регистрации 15.11.1991)

об урегулировании разногласий.

при участии представителей

от истца – ФИО2 по доверенности от 11.03.2019 г. №б/н

от ответчика – Гречко А.В. по доверенности от 29.11.2018 №33-Д-1036/18

УСТАНОВИЛ:

С учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений ООО «СОЛНЕЧНАЯ ДОЛИНА 2000» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при подписании Протокола разногласий к Договору купли-продажи №59-975 от 03 октября 2014 года на условиях ООО «СОЛНЕЧНАЯ ДОЛИНА 2000» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес 127051, <...>), путем изложения пунктов 1.1 и 3.1 Договора в следующей редакции: «1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя следующие объекты недвижимого имущества: отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 445,4 кв.м. 1.1.1 Продавец обязуется передать на правах аренды Покупателя следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок, расположенный по адресу <...>, общей площадью 595 кв.м, кадастровый номер 77:01:0001093:3188, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли. Условия аренды земельного участка оговариваются в отдельном Договоре. 3.1. Цена Объекта 1 составляет 36 392 400 ( тридцать шесть миллионов триста девяносто два тысячи четыреста) рублей) НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.; 3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.»; 3.6. За Объект 1 в размере 36 392 400 ( тридцать шесть миллионов триста девяносто два тысячи четыреста) рублей) все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга.

Истец на удовлетворении исковых требований настаивал в полном объеме.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в удовлетворении исковых требований просит отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, суд установил, что исковые требования удовлетворению не подлежат, по изложенным ниже основаниям.

Как следует из материалов дела, 03 октября 2014 года между ООО «СОЛНЕЧНАЯ ДОЛИНА 2000» (Покупатель) и Департаментом городского имущества города Москвы (Продавец, ДГИ) заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 59-975 от 03 октября 2014 года.

В соответствии с п. 1.1 Продавец обязался передать в собственность Покупателя следующие объекты недвижимости: отдельно стоящее здание, расположенное по адресу <...>, общей площадью 455 кв.м; земельный участок, расположенный по адресу <...>, общей площадью 595 кв.м, кадастровый номер 77:01:0001093:3188. вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, а Покупатель принять и оплатить это имущество.

Согласно п.3.6 Договора стоимость здания составляет 36 392 400 руб., стоимость земельного участка составляет 64 446 600 руб.

Договор между Департаментом городского имущества был подписан в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на условиях, предложенных ДГИ, с целью не утратить право на льготный выкуп недвижимого имущества, находящегося в аренде с 2004 года.

Истцом указано на то, что после подписания договора ООО «СОЛНЕЧНАЯ ДОЛИНА 2000» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве для осуществления государственной регистрации права собственности на здание, расположенное по адресу <...>, общей площадью 455 кв.м и на земельный участок, расположенный по адресу <...>, общей площадью 595 кв.м.

Истцом указано на то, что 26 января 2015 года в осуществлении государственной регистрации права собственности ООО «СОЛНЕЧНАЯ ДОЛИНА 2000» в отношении здания и земельного участка отказано по следующими причинам: 1. Несоответствия заявленной площади здания данным ГКН; 2. Отсутствия зарегистрированного права собственности на земельный участок с кадастровым номером №77:01:0001093:3188 у продавца - города Москвы.

Истцом указано на то, что покупатель ООО «СОЛНЕЧНАЯ ДОЛИНА 2000» приобрело по договору купли-продажи здание, расположенное по адресу <...> общей площадью 455 кв.м и земельный участок площадью 595 кв.м, расположенный по тому же адресу, однако согласно сведениям Государственного Кадастра Недвижимости здание по указанному адресу имеет площадь 445,4 кв.м, а право собственности на земельный участок площадью 595 кв.м у города Москвы не зарегистрировано.

В связи с чем истец указывает на то, что несоответствие характеристик объектов недвижимого имущества, невозможность идентификации приобретенного ООО «СОЛНЕЧНАЯ ДОЛИНА 2000» здания, а также отсутствие зарегистрированного права собственности на земельный участок повлекли отказ в регистрации права собственности.

В марте 2015 года ООО «СОЛНЕЧНАЯ ДОЛИНА 2000» обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением, в котором указало на необходимость зарегистрировать за городом Москва право собственности на земельный участок, а также привести в соответствие данные по площади здания в ГКН.

28.04.2015 г. Департаментом городского имущества города Москвы в адрес ООО «СОЛНЕЧНАЯ ДОЛИНА 2000» направлено письмо №ДГИ-1-213589/15-1, содержащее обязательство о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части т площади объекта. Общий срок внесения изменений был установлен - 20 рабочих дней.

Письмом №ДГИ-1-283609/15-1 от 14.08.2015 г. Департаментом сообщено ООО «СОЛНЕЧНАЯ ДОЛИНА 2000» о невозможности внесения изменений в договор купли-продажи от 03.10.2014 г. и об отказе Управлением Росреестра по Москве в проведении регистрационных действий по внесению изменений в сведения ЕГРП.

Истцом указано на то, что в течение 2015-2017 г.г. ДГИ не предпринял действий по приведению в соответствие правоустанавливающих документов на земельный участок и здание, необходимых для заключения договора купли-продажи и последующей регистрации перехода прав, таким образом, ООО «СОЛНЕЧНАЯ ДОЛИНА 2000» с 03.10.2014 г. было лишено возможности зарегистрировать как договор, так и переход права собственности в установленном законом порядке.

Истцом указано на то, что в июле 2018 года со стороны Общества был направлен проект дополнительного соглашения, в котором Общество предлагало снизить размер неустойки, а также исключить из договора купли-продажи земельный участок, в сентябре 2018 года Обществом получен ответ № ДГИ-1-59035/18-1 от 24 августа 2018 года, из которого следует, что ДГИ отказал Обществу в изменении положений договора, в части исключения из Договора купли-продажи земельный участок.

Письмом от 30 ноября 2018 года ООО «СОЛНЕЧНАЯ ДОЛИНА 2000» обратилось в ДГИ г.Москвы с проектом Протокола разногласий с указанием на несоответствие указанной в Договоре купли-продажи цены средней рыночной стоимости, с предложением исключения земельного участка из Договора купли-продажи и заключения договора аренды на земельный участок, на что получило отказ.

В связи с чем, ООО «СОЛНЕЧНАЯ ДОЛИНА 2000» полагает, что стороны договора №59-975 от 03.10.2014 г. не согласовали все существенные условия договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения).

Указывая на то, что отказ Ответчика согласовать изменения в договоре купли-продажи №59-975 от 03 октября 2014 года, в части исключения земельного участка на предложенных Истцом условиях, а также увеличения срока рассрочки оплаты, является незаконным и необоснованным, истец обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском с требованием об урегулировании разногласий, возникших при подписании Протокола разногласий к Договору купли-продажи №59-975 от 03 октября 2014 года на условиях ООО «СОЛНЕЧНАЯ ДОЛИНА 2000» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес 127051, <...>), путем изложения пунктов 1.1 и 3.1 Договора в следующей редакции: «1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя следующие объекты недвижимого имущества: отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 445,4 кв.м. 1.1.1 Продавец обязуется передать на правах аренды Покупателя следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок, расположенный по адресу <...>, общей площадью 595 кв.м, кадастровый номер 77:01:0001093:3188, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли. Условия аренды земельного участка оговариваются в отдельном Договоре. 3.1. Цена Объекта 1 составляет 36 392 400 ( тридцать шесть миллионов триста девяносто два тысячи четыреста) рублей) НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.; 3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.»; 3.6. За Объект 1 в размере 36 392 400 ( тридцать шесть миллионов триста девяносто два тысячи четыреста) рублей) все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга.

Суд пришел к следующим выводам.

Между Истцом и Департаментом заключен договор купли-продажи № 59-975 от 03.10.2014 объекта недвижимости общей площадью 455 кв.м., расположенного по адресу: <...>, а также земельного участка общей площадью 595 кв.м под ним.

Согласно общим правилам, закрепленным в п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Таким образом, договора № 59-975 от 03.10.2014 заключен сторонами в установленной законом форме, и подписан без протокола разногласий.

Согласно ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Протокол разногласий, на который ссылается Истец в обоснование своих требований направлен в Департамент 30.11.2018, то есть с нарушением сроков, установленных действующим законодательством.

Согласно ст. 446 ГК РФ, разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно пункта 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Частью 3 ст. 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Суд приходит к выводу об избрании ненадлежащего способа защиты права.

Истцом указано на то, что истец обращался к ответчику с протоколом разногласий, доказательств того, что истец обращался к ответчику с предложением о внесении изменений в договор купли-продажи в порядке, установленном ст.452 ГК РФ (в том числе относительно стоимости объекта недвижимости с учетом наличия факта заключенности договора) в материалы дела не представлено, основания, предусмотренные ч.2 ст.452 ГК РФ судом не установлены.

Урегулирование разногласий является преддоговорным спором (те до момента заключения договора и к данным правоотношениям (после заключения договора купли-продажи) применение норм ст.445, 446 ГК РФ истцом необоснованно).

Изменение условий уже заключенного договора осуществляется в порядке, установленном ст.450-453 ГК РФ, при этом воля истца на избрание способа, установленного ст.450-453 ГК РФ судом не установлена, в том числе по причине не соблюдения требований, установленных указанной статьей (дополнительное соглашение не направлялось, отказа ответчика об изменении условий договора материалы дела не содержат).

Такой способ защиты права, как урегулирование разногласий в соответствии со ст.445, 446 ГК РФ, в уже заключенный договор ГК РФ не содержит.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

На основании ст.ст. 8, 12, 445 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.08 г. № 159-ФЗ и ст.ст. 4, 65, 75, 110, 170, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Л.А. Смыслова