Решение от 17 ноября 2022 г. по делу № А10-3467/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-3467/2022
17 ноября 2022 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 10 ноября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 17 ноября 2022 года.


Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Залужной Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 321032700025993, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304032322600187, ИНН <***>) о расторжении договора купли-продажи имущества по результатам торгов №2 от 29.04.2022; о взыскании задатка в размере 1 300 017 рублей,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - ПАО Банк ВТБ (ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО4 (паспорт), ФИО5 (доверенность от 12.05.2022, удостоверение адвоката),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО4 обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора купли-продажи имущества по результатам торгов №2 от 29.04.2022; о взыскании задатка в размере 1 300 017 рублей.

Определением от 09.08.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ПАО Банк ВТБ.

Определением от 17.10.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ИП ФИО3 (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Истец в судебном заседании исковые требования поддержала, указала, что решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 13.09.2021 (рез.часть) по делу № А10-3587/2020 должник индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 304032322600187, ИНН <***>) признан несостоятельным (банкротом). Финансовым управляющим должника утверждена арбитражный управляющий ФИО6. 11.03.2022 финансовым управляющим должника ФИО6 было опубликовано в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве объявление о проведении торгов по реализации имущества должника в виде открытого аукциона на электронной торговой площадке «Электронная площадка «Вердиктъ». Под лотом №2 были выставлены на торги помещение и земельный участок по адресу <...> с начальной ценой 13 000 166,67 рублей. 27.04.2022 истец выиграла торги и подписала с организатором торгов протокол № 594-ОАОФ/2 о результатах торгов. 29.04.2022 ИП ФИО4 (покупатель по договору) подписала поступивший ей договор купли-продажи № 2 помещения и земельного участка. Согласно п. 3.2. договора покупателем был внесен задаток в размере 1 300 017 рублей. Оставшаяся цена договора в размере 17 550 224 рубле подлежала перечислению в течение 30 дней с момента заключения договора.

Как указала истец, после заключения указанного договора она обратилась в Управление Ростреестра по РБ и к кадастровому инженеру с целью проверки предмета договора. Согласно заключению кадастрового инженера ФИО7 от 06.05.2022 сведения о местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 03:24:031906:309, являющегося предметом вышеуказанного договора, содержащиеся в ЕГРН со сведениями, полученными в результате натурных изменений выявлено, что объект капитального строительства — помещение, являющееся предметом вышеуказанного договора, не полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 03:24:031906:309. К такому же выводу пришли и кадастровые инженеры ООО «Бюро технических и кадастровых работ» С,ФИО8 и ФИО9.

Истец пояснила, что устранить указанное нарушение земельного законодательства невозможно, так как соседний земельный участок, на который заходит часть помещения, находится в другой территориальной зоне, что указано в распоряжении Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ от 20.09.2022, ответе Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации г.Улан-Удэ от 25.08.2022. Расхождение границ здания и земельного участка является существенным недостатком, который именно в рассматриваемое ситуации не может быть устранен, с учетом того, что земельный участок с кадастровым номером 03:24:031906:309 имеет вид разрешенного использования – для размещения здания (магазин-кафе), однако частично здание с северо-восточной стороны расположено также и на земельном участке, относящемся к общественно-деловой зоне, где не предусмотрены виды разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садовничества, ИЖС. Данное обстоятельство при проведении торгов не было доведено до сведения участников.

20.05.2022 истец обратился к ответчику с предложением о расторжении договора и возвращении задатка. Однако указанное предложение было оставлено без внимания.

Ответчик (финансовый управляющий ФИО6) в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. В ранее направленном отзыве ответчик указал, что согласно п.6.9. Положения о порядке продажи имущества должника в редакции Банка-залогодержателя ПАО ВТБ внесенный задаток победителю не возвращается в следующих случаях: 1) в случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания договора купли-продажи в течении пяти дней со дня получения предложения конкурсного управляющего о заключении такого договора; 2) в случае неуплаты победителем торгов полной стоимости имущества/лота в установленный срок после подписания договора купли-продажи. В устном порядке истцу было отказано в возврате задатка, согласно данных пунктов Положения. Согласно п.7.4. данного Положения: в случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания указанного договора, внесенный задаток ему не возвращается, конкурсный управляющий предлагает заключить договор купли-продажи участникам торгов, предложившим наиболее высокую цену Лота по сравнению с ценой, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов, в этом случае договор купли-продажи заключается с участником торгов, направившим согласие на заключение договора купли-продажи. 31 мая 2022 года по лоту №2 был заключен договор купли-продажи №6 с участником торгов ФИО10 (ИНН <***>), которым предложена наиболее высокая цена по сравнению с ценой, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов. Договор прошел государственную регистрацию.

Ответчик указал, что подписанный протокол и договор задатка имеют силу предварительного договора, а договор купли-продажи №2 силу основного договора. Таким образом, договор купли-продажи №2 не был заключен сторонами. Поскольку договор продажи недвижимости не заключен, требования истца о расторжении договора не подлежат удовлетворению. Денежные средства в сумме 1 300 017 рублей были оплачены истцом по договору задатка (предварительному договору), заключенному истцом с организатором торгов. Исполнение предварительного договора было обеспечено задатком. Истец условия предварительного договора не исполнил. Таким образом, обращенные к финансовому управляющему должника требования по возврату задатка не подлежат удовлетворению. Доводы, на которые ссылается истец (о наличии порока в договоре в связи с наличием нарушений земельного законодательства) не являются существенными условиями для договора продажи недвижимости и подлежат отклонению. ГК РФ допускает продажу здания, если земельный участок, на котором он расположен, не принадлежит продавцу.

Дополнительно финансовый управляющий ходатайствовал о переносе спора в дело о банкротстве ФИО2, для более детального исследования обстоятельств спора с участием конкурсных кредиторов должника либо просил привлечь конкурсных кредиторов ответчика третьими лицами (АО «Российский сельскохозяйственный банк», ООО «Кран», ООО «Верхнеудинский», ФИО11, ФИО12).

Третье лицо ПАО Банк ВТБ представителей в судебное заседание не направило, в материалы дела представлен отзыв, в котором третье лицо поддерживает позицию ответчика.

Третье лицо ИП ФИО3 в судебное заседание не явилась, отзыв не направила, определение суда, направленное по адресу, указанному в выписке из ЕГРИП, возвращено с отметкой истек срок хранения. Определение суда также было направлено на электронный адрес ИП ФИО3 и по адресу, указанному в договоре от 20.12.2021 о предоставлении услуг по организации торгов (получено 24.10.2022, почтовое уведомление №67000876901420).

Суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие ответчика, третьих лиц.

Заслушав пояснения истца, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 13.09.2021 (дата резолютивной части) по делу № А10-3587/2020, должник индивидуальный предприниматель ФИО2 (дата рождения: 27.04.1957, место рождения: с. Ользоны Баяндаевского района Иркутской области, ИНН <***>) признан несостоятельным (банкротом). Финансовым управляющим должника утверждена арбитражный управляющий ФИО6, (член СРО ААУ «Евросиб» ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 119019, <...>), регистрационный номер в сводном государственном реестре арбитражных управляющих 16021.

Требования Банка ВТБ (ПАО) включены в реестр требований кредиторов ФИО2, как обеспеченные залогом имуществом должника.

14.12.2021 финансовым управляющим должника ФИО6 было опубликовано в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, информация «Об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога (Положение о порядке продажи имущества должника в редакции залогодержателя ПАО ВТБ)».

20.12.2021 финансовый управляющий ФИО6 заключила договор о предоставлении услуг по организации открытых торгов в электронной форме, предусмотренных законодательством о несостоятельности (банкротстве) РФ на электронной торговой площадке «Вердиктъ» с ИП ФИО3 (л.д. 95 приложения в электронном виде).

11.03.2022 финансовым управляющим должника ФИО6 опубликовано в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве объявление «О проведении торгов по реализации имущества должника в виде открытого аукциона на электронной торговой площадке «Электронная площадка «Вердиктъ».

На сайте ЭТП (https://bankrot.vertrades.ru/showTrades?id=700258190#lot) были размещены договор о задатке, проект договора купли-продажи имущества, протокол определения участников открытых торгов (лот №2), протокол о результатах проведения открытых торгов (лот №2).

Согласно приведенной выше информации под лотом №2 были выставлены на торги помещение и земельный участок, расположенные по адресу: <...> с начальной ценой 13 000 166,67 рублей.

Для участия в торгах необходимо было представить оператору ЭТП в электронной форме подписанный электронной цифровой подписью договор о задатке. Участник вправе также направить задаток на банковский счет организатора торгов, указанный в сообщении о продаже имущества, без представления подписанного договора о задатке. В этом случае перечисление задатка участником считается акцептом размещенного на электронной площадке договора о задатке.

Истец приняла участие в указанных торгах по лоту №2.

19.04.2022 на банковский счет организатора торгов ИП ФИО4 перечислила сумму задатка 1 300 017 руб. по платежному поручению №93769069 от 19.04.2022 (л.д. 13).

27.04.2022 истец выиграл торги по лоту №2, в материалы дела был представлен протокол № 594-ОАОФ/2 о результатах торгов (л.д. 45, приложения к отзыву в электронном виде).

Согласно протоколу №594-ОАОФ/2 ИП ФИО4 обязуется в течение 5 дней с даты получения предложения заключить договор купли-продажи имущества, подписать договор купли-продажи имущества, составляющего лот №2, и в течение 30 дней со дня подписания им договора оплатить стоимость приобретенного имущества путем перечисления денежных средств на счет должника.

Как пояснил ответчик и подтверждено истцом, проект договора был направлен победителю торгов в течение 5 (пяти) дней с даты подписания протокола.

Направленный в адрес истца договор купли-продажи №2 от 29.04.2022 истец подписала (л.д.11). Однако, оплату за имущество в оставшейся части не произвела, направив в адрес ответчика предложение о расторжении договора, в котором просил вернуть задаток со ссылкой на заключения кадастровых инженеров, имеющийся порок у приобретенных объектов (л.д. 14).

Как следует из заключения кадастрового инженера ФИО7 (л.д.21), исследования им произведено сопоставление сведений о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 03:24:031906:309 (который приобрел истец), содержащихся в ЕГРН, со сведениями о местоположении границ земельного участка, полученными в результате натурных измерений. По результатам исследования было установлено, что фактические границы земельного участка не соответствуют сведениям ЕГРН. Произведено сопоставление координат двух объектов недвижимости: земельного участка и объекта капитального строительства. Выявлено, что объект с северо-западной части имеет пересечение границ в 59 см., то есть объект капитального строительства не полностью расположен в границах земельного участка. При выполнении кадастровых работ, согласно земельному законодательству, такие пересечения не входят в пределы допустимой погрешности.

Кадастровые инженеры ФИО13 и ФИО9 также в результате обследования сделали заключение о том, что здание выходит за границы земельного участка с северо-западной стороны на 59 см. в месте размещения крыльца, являющегося конструктивным элементом здания, служащего входом в подвал основного здания (л.д.23).

Претензия истца была оставлена без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в соответствии со статьями 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422, пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (пункт 1 статьи 447 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что по итогам торгов ответчик направил истцу договор купли-продажи от 29.04.2022, истец подписал его. Таким образом, суд полагает, что договор был заключен. Неисполнение покупателем обязательств по договору в части внесения оплаты не влечет незаключенность договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Задаток выполняет одновременно три функции: доказательную (удостоверяющую факт заключения договора), платежную (в счет причитающихся платежей) и обеспечительную (имеет целью предотвратить неисполнение сторонами договора).

Из пунктов 4, 5 статьи 448 ГК РФ следует, что участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола, утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Внесение задатка участниками торгов является императивным условием, поскольку установлено законом.

Судьба внесенного участником торгов задатка зависит, в частности, от итогов их проведения, подтвержденных подписанным протоколом о результатах торгов, который имеет силу договора. Следовательно, с момента подписания названного протокола задаток победителя торгов утрачивает свою обеспечительную функцию, дальнейшее удержание таких денежных средств организатором торгов должно регулироваться специальным соглашением сторон либо исходя из условий торгов, либо иным договором, либо прямым указанием на это в законе.

Учитывая вышеуказанные нормы действующего законодательства, задаток, исходя из смысла пункта 4 статьи 448 ГК РФ, вносится для определения серьезности намерения участника торгов участвовать в торгах и для побуждения сторон заключить договор в будущем, а не в доказательство заключения договора, как это предусмотрено статьей 380 ГК РФ, следовательно, задаток, о котором говорится в пункте 4 статьи 448 ГК РФ, отличается по своему существу от задатка, установленного статьями 380, 381 ГК РФ и влечет разные правовые последствия.

Судом установлено, 19.04.2022 истцом внесен задаток в сумме 1 300 017 руб. для целей участия в торгах по продаже имущества должника ФИО2

Следовательно, задаток вносился истцом как условие его участия в торгах и выступал в качестве способа обеспечения исполнения обязательства по заключению договора купли-продажи.

Проанализировав условия пункта 3.2. договора купли-продажи от 29.04.2022, суд пришел к выводу о том, что задаток передан лишь в доказательство заключения договора купли-продажи и утратил признаки задатка с момента заключения истцом названного договора, переходя в авансовый платеж за объект купли-продажи.

Таким образом, уплаченный ИП ФИО14 задаток относился к обязательствам предпринимателя, вытекающим из факта участия в торгах, но не к обязательствам, вытекающим из договора купли-продажи. То есть в данном случае задаток утратил свои доказательные и обеспечительные функции с момента подписания предпринимателем договора купли-продажи, переходя в авансовые платежи по этому договору. При этом обязательства, обеспеченные задатком, были исполнены надлежащим образом. Об этом также свидетельствует п. 3.2 договора, согласно которому с момента заключения договора уплаченный истцом, как участником торгов задаток, перестал быть таковым и был зачтен в счет платежей за объект купли-продажи.

Исходя из вышеизложенного, суд отклоняет доводы ответчика о том, что задаток не подлежит возврату в связи с тем, что покупатель не исполнил пункта 3.3. договора, предусматривающего его обязанность по оплате остаточной стоимости приобретенного имущества (за вычетом суммы задатка), то есть неисполнение договора, обеспеченного задатком, противоречит указанным выше нормам права, поскольку задаток, исходя из смысла пункта 4 статьи 448 ГК РФ, вносится для определения серьезности намерения участника торгов участвовать в торгах и для побуждения сторон заключить договор в будущем, а не в доказательство заключения договора, как это предусмотрено статьей 380 ГК РФ, следовательно, задаток, о котором говорится в пункте 4 статьи 448 ГК РФ, отличается по своему существу от задатка, установленного статьями 380, 381 ГК РФ и влечет разные правовые последствия.

Согласно статье 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статьей 475 ГК РФ установлено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии со статье 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии со статьей 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Гражданское законодательство допускает продажу здания, если земельный участок на котором расположено здание не принадлежит продавцу. В этом случае согласие собственника земельного участка по общему правилу не требуется, если такая продажа не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором.

Истцом указано, что перед участием в торгах объективное состояние здание и земельного участка не вызвало у нее нареканий, физических недостатков, дефектов, при визуальном осмотре, не усматривалось.

В размещенной информации на торгах каких-либо сведений об обременении на здание, земельный участок не содержалось.

Однако, как следует из представленных заключений кадастровых инженеров, здание фактически частично находится вне границ земельного участка, расположенного под зданием.

Как следует из заключения кадастрового инженера ФИО7 (л.д.21), им произведено сопоставление сведений о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 03:24:031906:309 (который приобрел истец), содержащихся в ЕГРН, со сведениями о местоположении границ земельного участка, полученными в результате натурных измерений. По результатам исследования было установлено, что фактические границы земельного участка не соответствуют сведениям ЕГРН. Произведено сопоставление координат двух объектов недвижимости: земельного участка и объекта капитального строительства. Выявлено, что объект (здание) с северо-западной части имеет пересечение границ в 59 см., то есть объект капитального строительства не полностью расположен в границах земельного участка. При выполнении кадастровых работ, согласно земельному законодательству, такие пересечения не входят в пределы допустимой погрешности.

Кадастровые инженеры ФИО13 и ФИО9 также в результате обследования сделали заключение о том, что здание выходит за границы земельного участка с северо-западной стороны на 59 см. в месте размещения крыльца, являющегося конструктивным элементом здания, служащего входом в подвал основного здания (л.д.23).

Данное обстоятельство в контексте рассматриваемого дела имеет существенное значение.

Так, после заключения спорного договора купли-продажи и получения заключений кадастровых инженеров, истец обратилась в Комитет по управлению имуществом Администрации г.Улан-Удэ с заявлением о заключении соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельного участка, приобретенного ФИО4 на торгах (кадастровый номер 03:24:031906:309), с образованием земельного участка общей площадью 424 кв.м.

Распоряжением Комитета от 20.09.2022 №5602-ПРПО в заключении соглашения о перераспределении земель истцу было отказано (л.д. 58). В распоряжении Комитетом было указано, что согласно пп. 3 п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков. Земельный участок с кадастровым номером 03:24:031906:309, который был приобретен истцом, имеет вид разрешенного использования – для размещения части здания (магазин-кафе). Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, и земельных участков, находящихся в собственности граждан в соответствии со схемой расположения возможно исключительно в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства. Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «город Улан-Удэ» (решение Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25.03.2008 №817-82), испрашиваемый истцом земельный участок, на который с северо-западной стороны заходит приобретенное истцом здание, расположен в общественно-деловой зоне, где градостроительным регламентом не предусмотрены виды разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства. Также в границах испрашиваемого земельного участка проходят линии теплоснабжения, что нарушает требования пп. 3 п. 9 ст.39.29 Земельного кодекса РФ.

Аналогичные разъяснения были даны и в ответе Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации г.Улан-Удэ №11050519 от 25.08.2022 (л.д. 57).

Таким образом, из материалов дела следует, что приобретенное ИП ФИО4 здание, фактически частично находится вне границ земельного участка, расположенного под зданием.

Данное описательство не было оговорено при проведении торгов, в аукционной документации соответствующие сведения отсутствуют. Доводы ответчика о том, что при участии на торгах истец имел возможность, ознакомится со всеми характеристиками покупаемых объектов, суд отклоняет. Ответчик не указал, где конкретно в аукционной документации была размещена информация о том, что продаваемое здание выходит за границы земельного участка и находится частично на участке, относящемся к общественно-деловой зоне, что в границах земельного участка проходят линии теплоснабжения. В отчете об оценке, представленном ответчиком, такая информация также отсутствует.

Таким образом, несмотря на то, что физические качества приобретенного имущества позволяют использовать здание по назначению в настоящий момент, однако расхождение границ двух спорных объектов (выход внешних границ здания за границы земельного участка) является существенным недостатком, с учетом тех обстоятельств, что земельный участок, на который с северо-западной стороны заходит приобретенное истцом здание, расположен в общественно-деловой зоне, перераспределение земель невозможно. Указанный недостаток не может быть устранен.

В соответствии с требованиями статьи 85 ЗК РФ, устанавливающей, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне, фактически установлен запрет расположения земельного участка одновременно в 2 территориальных зонах. Изменение границ участка в данном случае невозможно.

При таком положении довод ответчика, третьего лица об отсутствии влияния данной информации на решение покупателя о покупке спорного здания и участка, является необоснованным. Возможность законного размещения на спорном участке здания с учетом, того, что часть здания выходит за его границы и расположено на участке, относящемся к общественно-деловой зоне, без нарушения норм и правил о землепользовании и застройки городского округа г.Улан-Удэ №817-82 от 25.03.2008, ответчиком не доказана. Невозможности такого размещения подтверждена представленными истцом ответами от Комитета по управлению имуществом и Комитета по архитектуре и градостроительству. Покупатель, таким образом, лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, что являться основанием для применения положений статей 450 ГК РФ, 37 ЗК РФ, основанием для возвращения предпринимателю спорной суммы.

Ссылка ответчика на п. 6.9. Положения о порядке продажи имущества должника в редакции Банка ПАО ВТБ о том, что в случае неуплаты победителем торгов полной стоимости имущества задаток не возвращается, является формальным подходом в сложившейся ситуации.

Для правильного разрешения вопроса о наличии или отсутствии оснований для возврата задатка имеет значение не сам факт невнесения победителем торгов полной суммы оплаты либо неподписания договора победителем торгов, а конкретные причины, по которым такая оплата не была произведена либо не был подписан договор, с учетом вины каждой из сторон в возникновении препятствий для исполнения обязательств.

Оценивая фактические обстоятельства дела и поведение сторон, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии нарушения обязанностей со стороны победителя торгов ФИО4

Как было указано выше, статьей 475 ГК РФ установлено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

13.05.2022 истец направил в адрес ответчика претензию о расторжении договора и возврате оплаченных денежных средств в размере 1 300 017 руб. Претензия получена ответчиком 27.05.2022 (л.д. 20).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (абзац 2 пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").

Согласно пункту 2 названной нормы в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает специальной формы, в которой должен быть выражен отказ от исполнения договора и не устанавливает какого-либо предварительного порядка извещения другой стороны о намерении прекратить договор, а определяет лишь условия возникновения такого права.

Следовательно, волеизъявление на отказ от договора может содержаться в письменном документе, направленном продавцу, а также может быть выражено в любых фактических действиях.

Из материалов дела следует, что претензия с требованием о расторжении договора и о возврате спорной суммы получена ответчиком 27.05.2022. С этой даты договор уже считается расторгнутым.

Таким образом, суд полагает, что в удовлетворении иска о расторжении договора следует отказать.

Между тем, Земельный кодекс РФ предусматривает обязанность продавца указывать сведения обо всех обременениях продаваемого недвижимого имущества, следовательно, продавцом должны быть приняты меры для выяснения названных обстоятельств. В данном случае суд приходит к выводу о том, что именно ответчик, как продавец, не проверив информации о наличии инженерных сетей на спорном земельном участке, на котором частично расположено здание, не установив факт того, что часть здания находится в общественно-деловой зоне, где невозможно перераспределить земельные участки, взял на себя риск наступления неблагоприятных последствий. В действиях ответчика выразилась его недобросовестность. Истец о наличии недостатков при продаже ему имущества не знал и лишился того, на что мог рассчитывать при его использовании. Вместе с тем, такая информация могла оказать решающее влияние на волеизъявление общества о приобретении спорного участка и здания, поэтому истец вправе требовать возврата перечисленных по договору средств. Приобретая здание и земельный участок, следует предположить, что для покупателя эти две вещи представляют интерес только как единый недвижимый объект и покупатель разумно полагался на то, что здание расположено в границах этого участка.

Таким образом, несмотря на то, что физические качества приобретенного имущества сохранены и в полной мере позволяют использовать и здание, и земельный участок по назначению, суд расценивает расхождение границ двух спорных недвижимых объектов (выход внешних границ здания за границы земельного участка) в качестве существенных недостатков, которые, принимая во внимание процедуру приведения границ земельного участка в соответствие, в данной ситуации не могут быть устранены.

Довод о том, что договор купли-продажи ответчик заключил с иным участником торгов, у которого не возникло претензий к спорным объектам, правового значения для настоящего дела не имеет, отклоняется судом.

Суд отклоняет заявление ответчика об оставлении иска без рассмотрения. Заявленные истцом требования вытекают из обязательств, возникших после возбуждения производства по делу о несостоятельности (банкротстве) ответчика (16.08.2020), они относятся к текущим платежам.

Оснований для привлечения в качестве третьих лиц всех конкурсных кредиторов ИП ФИО2 суд также не усматривает. Наличие статуса конкурсного кредитора ответчика, равно как предположение о возможном ущемлении их права само по себе не является необходимым и достаточным основанием для привлечения указанных ответчиком лиц к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

На основании вышеизложенного, суд удовлетворяет требования истца в части взыскания денежных средств в размере 1 300 017 руб.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по удовлетворенному имущественному требованию подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. В части неимущественного требования, в удовлетворении которого суд отказал, государственная пошлина остается на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении ходатайств ответчика ИП ФИО2 об оставлении иска без рассмотрения и привлечении в качестве третьих лиц конкурсных кредиторов ИП ФИО2.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304032322600187, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 321032700025993, ИНН <***>) денежные средства в размере 1 300 017 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 26 000 руб., всего 1 326 017 руб.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.


СудьяЕ.В. Залужная