Решение от 9 декабря 2024 г. по делу № А40-109305/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-109305/24-23-782
09 декабря 2024 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 09 декабря 2024 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Манджиевым А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ЗАО «Эксодус»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 1 от 01.04.1997, путем принятия пункта 5 дополнительного соглашения в редакции истца,

по встречному иску Департамента городского имущества города Москвы

к ЗАО «Эксодус»

о расторжении договора аренды № 1 от 01.04.1997 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005012:20,

при участии:

от истца – ФИО1 (доверенность от 04.12.2019г.), ФИО2 (доверенность от 27.09.2021г.);

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 11.12.2023г.),



У С Т А Н О В И Л:

ЗАО «Эксодус» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 1 от 01.04.1997, путем принятия пункта 5 дополнительного соглашения в редакции истца.

К совместному рассмотрению с первоначально заявленными требованиями принято встречное исковое заявление Департамента городского имущества города Москвы к ЗАО «Эксодус» о расторжении договора аренды № 1 от 01.04.1997 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005012:20.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и письменных пояснений, против удовлетворения встречного иска возражал.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва, поддержал требования встречного иска.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между ГБОУ ДДТ «Парк Усадьба Трубецких в Хамовниках» (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды № 1 от 01.04.1997, в редакции дополнительных соглашений, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 200 кв.м. по адресу: <...> для размещения и эксплуатации трехсекционного торгового павильона.

Пунктом 1 дополнительного соглашения № 3 от 08.06.2012 срок действия договора установлен до 01.10.2034, в связи с чем, дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 дополнительного соглашения установлена арендная плата в размере 60 000 руб. за квартал с 01.10.2012.

Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 77:01:0005012:20 принадлежит на праве собственности городу Москве, зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу истца на основании указанного договора аренды, право постоянного (бессрочного) пользования ГБОУ ДДТ «Парк Усадьба Трубецких в Хамовниках» прекращено.

Сопроводительным письмом, исх. № ДГИ-И-14771/24 от 01.03.2024, ответчиком направлено в адрес истца дополнительное соглашение к договору аренды о замене арендодателя в связи с прекращением права постоянного (бессрочного) пользования, в п. 5 которого изложено соглашение о расторжении договора с момента присвоения учетного номера.

Письмом, исх. № 7/24 от 26.03.2024, истцом направлено ответчику дополнительное соглашение, подписанное с разногласиями, факт получения которого 01.04.2024 ответчиком подтверждается сведениями с официального сайта Почты России и свидетельством нотариуса города Москвы ФИО4 серии 77 АД № 6268696 о передаче документов.

Сопроводительным письмом, исх. № ДГИ-И-36281/24 от 27.05.2024, ответчиком повторно направлен в адрес истца проект дополнительного соглашения в той же редакции.

Письмом, исх. № 11/24 от 25.06.2024, истцом повторно подписано дополнительное соглашение с протоколом разногласий.

Ответчиком указанный протокол не акцептован.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 2 ст. 446 ГК РФ, разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Исковое заявление подано в пределах установленного п. 2 ст. 446 ГК РФ срока.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Положения ст. 450 ГК РФ предусматривают расторжение договора по соглашению сторон либо в судебном порядке.

Истцом не выражена воля на прекращение арендных отношений.

Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ, законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Ссылка ответчика на постановление Правительства Москвы от 13.11.2012 № 636-ПП не может быть принята судом по внимание, поскольку дополнительное соглашение № 3, которым установлен срок действия договора до 01.10.2034, заключено 08.06.2012 до издания указанного постановления.

При этом, согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поскольку редакция дополнительного соглашения, предложенная ответчиком, не соответствует положениям ст.ст. 421, 450, 617 ГК РФ, разногласия при заключении дополнительного соглашения подлежат урегулированию в соответствии со ст.ст. 445, 446 ГК РФ в редакции истца.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1, п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 4.3 договора определено, что в случае нарушений условий п. 4.1, п. 4.2, п. 4.3 договора, арендодатель расторгает договора с арендатором.

В соответствии с п. 4.1 договора, ответчик обязуется выполнить необходимые изменения в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом и в совместно оговоренные сторонами сроки.

Согласно п. 4.2 договора, территория в радиусе трех метров вокруг торгового павильона убирается ежедневно арендатором.

В соответствии с п. 4.3 договора, арендатор обязуется выплатить арендодателю арендную плату за использование участка с 01.09.1996 по март 1997 года, включительно, в как благотворительный взнос Детскому парку в течение недели со дня подписания договора.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ст.ст. 39.7, 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Учитывая приведенные нормы права, в данном случае размер арендной платы является регулируемым и не подлежит определению по усмотрению сторон договора.

В соответствии с п. 11 ст. 3 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» к полномочиям Правительства Москвы в области землепользования в городе Москве относится установление ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, размеров единовременных земельных платежей, предусмотренных настоящим Законом, и организация необходимой в этих целях оценки земельных участков и имущественных прав.

Согласно ч. 1 ст. 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.

В соответствии с ч. 3 ст. 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве», размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в части 1 настоящей статьи, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве», ставки арендной платы за землю в городе Москве утверждены согласно приложению № 1.

Согласно п. 5, п. 7 приложения № 1 к указанному постановлению, размер арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, размещения административных и офисных зданий, составляет 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка в год.

Общая площадь земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005012:20 составляет 93100 кв.м.

В приложении № 1 к дополнительному соглашению кадастровая стоимость земельного участка указана с 01.01.2016 в размере 5 016 666 697,3 руб., с 01.01.2019 в размере 3 763 962 103,74 руб., с 01.01.2022 в размере 9 742 739 972 руб. и с 01.01.2023 в размере 9 641 573 788 руб.

Следовательно, размер годовой арендной платы с 10.10.2017 составлял 154 560,3 руб., с 01.01.2019 – 121 285,11 руб., с 01.01.2022 – 313 944,36 руб. и с 27.10.2022 – 310 684,44 руб., что соответствует приложению к дополнительному соглашению.

Учитывая приведенные правовые нормы, доводы истца о возможности внесения арендной платы в размере, согласованном дополнительным соглашением № 3 к договору, не могут быть приняты судом во внимание.

Ссылка ответчика на использование части земельного участка для целей, не соответствующих виду разрешенного использования, указанному в ЕГРН, в связи с чем, кадастровая стоимость подлежит определению на основании утвержденных средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков на территории города Москвы, также не может быть принята судом в связи со следующим.

В соответствии с п. 2.7 Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП, при наличии более чем одного вида разрешенного использования земельного участка, арендная плата определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости.

Договор аренды от 01.04.1997 заключен до постановки земельного участка на кадастровый учет 01.01.2007.

Площадь земельного участка, используемая для размещения объекта торговли, составляет 0,22 % от общей площади земельного участка.

В п. 3.3.4 Постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки г. Москвы» определена возможность использования объектов капитального строительства и земельных участков с учетом вспомогательных видов разрешенного использования (только видов предусмотренных данной статьей) для всех территориальных зон, при условии, что суммарная доля общей площади всех объектов капитального строительства для вспомогательных видов разрешенного использования в пределах земельного участка должна составлять не более 25 % от суммарной общей площади всех объектов капитального строительства, включая площадь подземных частей зданий, сооружений, возможных к размещению в пределах земельного участка.

В таком случае использование части земельного участка с учетом иного вида разрешенного использования не влечет пересмотра кадастровой стоимости, используемой для определения размера арендной платы.

Аналогичная правовая позиция приведена и в Определениях Верховного Суда РФ от 27.04.2022 № 305-ЭС21-27824, от 03.02.2022 № 305-ЭС21-19336.

Кроме того, в приложении к проекту дополнительного соглашения, ответчиком также указывалась именно кадастровая стоимость земельного участка, установленная в течение определенного периода, а не иной порядок ее определения.

Истцом представлены в материалы дела платежные поручения, подтверждающие внесение арендной платы за период по 31.12.2024 в размере, превышающем размер арендной платы, подлежащий внесению в соответствии с условиями приложения № 1 к дополнительному соглашению.

Письмом, исх. № ДГИ-125301/20-(0)-1 от 31.08.2020, ответчик подтвердил получение денежных средств платежными поручениями № 2 от 15.01.2018, № 11 от 17.01.2019, № 17 от 25.03.2020.

Доводы ответчика о нарушении п. 4.1, п. 4.2 договора не имеют документального подтверждения, и такие нарушения в претензии от 27.05.2024 также не указаны.

Поскольку факт нарушения условий договора арендатором судом при рассмотрении дела не установлен, требования встречного иска о расторжении договора аренды, в соответствии со ст. 619 ГК РФ, не подлежат удовлетворению.

В соответствии с пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных суда, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Соответствующие разъяснения даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

Таким образом, на ответчика возлагается обязанность по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам по государственной пошлине при подаче первоначального иска в сумме 6 000 руб.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 421, 445, 446, 450, 606, 614, 619 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН <***>) и ЗАО «Эксодус» (ИНН <***>), при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 1 от 01.04.1997:

п. 5 дополнительного соглашения – исключить,

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>) в пользу ЗАО «Эксодус» (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья А.А. Гамулин