Решение от 24 октября 2023 г. по делу № А40-122623/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-122623/23-135-949
г. Москва
24 октября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 октября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 24 октября 2023 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Председательствующий: судья В.В. Дудкин

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассматривает в открытом судебном заседании исковое заявление

ООО "Виста Владимир" (ИНН <***>)

к ответчику АО "Дом.РФ" (ИНН <***>)

об обязании заключить договор купли-продажи,

в судебное заседание явились:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: ФИО2 по дов. от 28.04.2022 года,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Виста Владимир" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к АО "Дом.РФ" (далее – ответчик) об обязании АО "Дом.РФ" в течении 15 дней с момента вступления решения в законную силу заключить с ООО "Виста Владимир" договор купли-продажи земельного участка в редакции истца.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился.

Дело рассмотрено судом в порядке, установленном ст.ст.123 и 156 АПК РФ, в отсутствие истца, извещенного в соответствии со ст.121 АПК РФ надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела.

Ответчик в судебном заседании дал пояснения по материалам дела, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных пояснениях.

Суд, исследовав материалы дела, изучив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, выслушав представителя ответчика и исследовав письменные пояснения, считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как указывает истец в тексте иска и следует из материалов дела, между АО "Дом.РФ" (ранее АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», арендодатель) и ООО "Виста Владимир" (арендатор) заключен договор от 11.01.2018 №20/6-18 аренды земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство, договор от 23.11.2022 №20/7087-22 аренды образовательного земельного участка к договору от 11.01.2018 №20/6-18, согласно предмету которого арендодатель предоставил за плату во временное владение и пользование, а арендатор принял земельный участок площадью 46 163кв.м, кадастровый номер 33:22:011100:1339, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: многоквартирные жилые дома количество этаже 9-17, расположенный по адресу: Владимирская обл., г. Владимир (городской округ), <...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание учебно-лабораторного корпуса №1. Почтовый адрес ориентира: МО, г. Владимир (городской округ), участок. Договор заключен сроком на 5 лет.

На основании утвержденного проекта межевания территории 16.04.2018 был произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 33:22:011100:1339, в результате которого образовались следующие участки: кадастровые номера: 33:22:011100:1339; 33:22:011100:1351; 33:22:011100:1352; 33:22:011100:1353; 33:22:011100:1354; 33:22:011100:1355.

Постановлением Администрации города Владимир от 21.05.2021 №1174 утверждена документация по планировке территории, которая затрагивает земельный участок с кадастровым номером 33:22:011100:1353.

Утвержденным проектом планировки предусмотрен раздел земельного участка с кадастровым номером 33:22:011100:1353 (7 794кв.м) с образованием ЗУ-33 (4 458кв.м), ЗУ-34 (3 336кв.м).

23.11.2021 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 33:22:011100:1353, в результате которого на кадастровый учет поставлены земельный участок с кадастровым номером 33:22:011100:1887 площадью 4 458кв. и земельный участок с кадастровым номером 33:22:011100:1353 площадью 3 336кв.м.

Между АО "Дом.РФ" и ООО "Виста Владимир" заключен договор от 23.11.2022 аренды образованного земельного участка с кадастровым номером 33:22:011100:1887.

Постановлением Администрации города Владимир от 07.10.2022 №5082 утверждены изменения в проект межевания территории, которая затрагивает земельные участки с кадастровыми номерами33:22:011100:1887, 33:22:011100:1353.

27.02.2023 было произведено перемежевание земельных участков кадастровыми номерами 33:22:011100:1887, 33:22:011100:1353, в результате которого на кадастровый учет поставлены земельный участок с кадастровым номером

33:22:011100:1904 площадью 4 458кв.м и земельный участок с кадастровым номером 33:22:011100:1905 площадью 3 336кв.м.

В соответствии с абз. 2 п. 5.1 договора аренды арендатор вправе приобрести образованные участки, за исключением участков, указанных в п. 5.2 договора, в собственность без проведения аукциона по цене, указанной в протоколе.

Согласно п. 4.2 договора аренды, после осуществления кадастровых работ и проведения государственного кадастрового учета образованных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, арендатор в течение четырнадцати дней после проведения кадастрового учета, направляет в адрес арендодателя, указанный в ст. 16 договора, письменное обращение о желании использовать образованные участки на условиях аренды и (или) о выкупе образованных участков.

Пунктом 6.4.7 договора аренды предусмотрено право арендатора после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для строительства объектов недвижимого имущества, не являющихся объектами жилищного строительства, приобрести такие земельные участки в собственность без проведения аукциона по цене, установленной в протоколе рассмотрения заявок.

Согласно п. 6.1.4 договора предусмотрена обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды или договор купли-продажи образованных участков.

В соответствии с Протоколом №А578-15/2017/2 о результатах аукциона на право заключения договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство от 18.12.2017, цена выкупа земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, образованных из участка в результате его раздела, определяется в следующем порядке: величина стоимости выкупа таких земельных участков, составляющая 2 311 руб. 37 коп. за 1кв.м общей площади земельных участков, увеличивается на величину арендной платы за 1кв.м земельных участков, подлежащей выплате в течение срока аренды таких участков за вычетом арендной платы, оплаченной по договору аренды. Величина выкупной стоимости составляет 2 311,27 руб. х 4 458кв.м = 10 304 087 руб. 46 коп.

Письмом от 07.03.2023 №1-07/03 ООО "Виста Владимир" обратилось к АО "Дом.РФ" о намерении выкупить земельный участок с кадастровым номером 33:22:01110061904. На которое письмом от 05.04.2023 №4368-СС АО "Дом.РФ" ответил отказом в связи с наличием неоплаченных неустоек и расхождением проекта планировки территории и проекта межевания территории.

ООО "Виста Владимир" указывает, что данный отказ АО "Дом.РФ" необоснованный, так как на дату обращения за выкупом задолженности по неустойкам не было, претензий по оплате неустоек от АО "Дом.РФ" в адрес ООО "Виста Владимир" не поступало.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.07.2023 по делу №А40-224482/22-6-1707, оставленным без изменения Постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 02.10.2023 №09АП-62157/2023-ГК, в удовлетворении требования АО "ДОМ.РФ" к ООО "ВИСТА ВЛАДИМИР" об обязании исполнить обязательство по строительству детского дошкольного учреждения на земельном участке с кадастровым номером 33:22:011100:1904 в течение 18 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда; обязании исполнить обязательство по строительству дороги на земельном участке с кадастровым номером 33:22:011100:1339 в течение 18 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда, о присуждении судебной неустойки в размере 100 000 руб. в день по дату фактического исполнения решения суда, а также встречного искового требования ООО "ВИСТА ВЛАДИМИР" к АО "ДОМ.РФ" об обязании устранить недостатки переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером 33:22:011100:1904 путем выноса проходящей по территории земельного участка сетей электроснабжения за границы земельного участка в течение 12 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда, об обязании устранить недостатки переданного в аренду земельного участка с кадастровым номером 33:22:011100:1904 путем выноса проходящей по территории земельного участка сети водоснабжения за границы земельного участка в течение 12 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда, присуждении судебной неустойки в размере 100 000 руб. в день по дату фактического исполнения решения суда, отказано.

Пунктом 2 ст. 15 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене.

В силу п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, образованных из земельного участка предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 №161-ФЗ «о содействии развитию жилищного строительства».

На основании изложенного, поскольку в досудебном порядке между сторонами договор не заключен, истец обратился в суд с требованием об обязании АО "Дом.РФ" в течении 15 дней с момента вступления решения в законную силу заключить с ООО "Виста Владимир" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 33:22:01110061904 в редакции истца.

В отзыве на иск ответчик указывает, что истцом не выполнены все условия необходимые для реализации права на приобретение земельного участка.

ООО "ВИСТА ВЛАДИМИР" является арендатором земельных участок, включая земельный участок, на основании договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 11.01.2018 №20/6-18.

Также, между сторонами был заключен договор о комплексном освоении территории от 11.01.2018 №20/7-18.

В связи с образованием шести земельных участков путем раздела исходного земельного участка, между сторонами заключено дополнительное соглашение от 17.05.2017 №1 к договору аренды, в соответствии с которым арендатору предоставлены во временное владение и пользование 6 земельных участков общей площадью 46 163кв.м, образованных из земельного участка с кадастровым номером 33:22:011100:1339, в том числе: земельный участок с кадастровым номером 33:22:011100:1353 площадью 7 794кв.м, вид разрешенного использования: дошкольные организации общего типа, на котором предусмотрено строительство детского сада на 220 мест.

На основании п. 1.2 договора о комплексном освоении территории между сторонами заключено дополнительное соглашение от 18.05.2018 №1 к договору о комплексном освоении, которым утвержден график осуществления мероприятий по комплексному освоению территории.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 33:22:011100:1353 Графиком предусмотрены следующие сроки:

- проектные работы + ГПЗУ с 01.01.2020 по 01.05.2020, подтверждающий документ – ГПЗУ (градостроительный план земельного участка);

- экспертиза + выдача разрешения на строительство с 01.05.2020 по01.09.2020, подтверждающий документ – разрешение на строительство;

- строительные работы с 01.09.0202 по 01.12.2022;

- благоустройство территории с 01.06.2022 по 31.12.2022;

- сдача объекта – 4 квартал 2022, подтверждающий документ – разрешение на ввод в эксплуатацию.

В связи с изменением документации по планировке территории земельный участок с кадастровым номером 33622:011100:1353 разделен на 2 участка: с кадастровыми номерами: 33:22:011100:1353 и 33:22:011100:1887.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 33622:011100:1353 Правлением АО "ДОМ.РФ" принято решение о безвозмездной передаче участка в собственность муниципального образования г. Владимир (протокол от 02.07.2021 № 6/31).

При этом арендатор должен исполнить обязательство по строительству детского дошкольного учреждения на земельном участке с кадастровым номером 33622601110061887.

В соответствии с Постановлением Администрации города Владимира от 07.10.2022 №5082 «О внесении изменений в проект межевания территории, ограниченной ул. Горького, ул. Белоконской, проспектом Строителей, ул. Мира, ул. Студенческой в городе Владимире», решением правления АО "ДОМ.РФ" (протокол заседания от 03.02.2023 №6/04) произведено перераспределение земельных участков с кадастровыми номерами 33:22:011100:1887 и 33622:011100:1353.

В результате перераспределения 27.02.2023 земельные участки с кадастровыми номерами 336226011100:1887 и 33:22:011100:1353 сняты с кадастрового учета, на кадастровый учет поставлены земельные участки: 33:22:011100:1904 площадью 4 458кв.м, вид разрешенного использования: дошкольное, начальное и среднее общее образование;

Земельный участок с кадастровым номером 33622:011100:1905 площадью 3 336кв.м, вид разрешенного использования: дошкольное, начальное и среднее общее образование.

Таким образом, в аренде истца находится земельный участок на котором в рамках комплексного освоения территории должно быть построено дошкольное учреждение.

Письмом от 07.03.2023 №1-07/03 ООО "ВИСТА ВЛАДИМИР" обратилось к АО "ДОМ.РФ" заключить договор купли-продажи земельного участка на основании п. 5.1 договора аренды, на которое от АО "ДОМ.РФ" в письме от 05.04.2023 №4368-СС был изложен отказ в заключении договора по причине наличия у ООО "ВИСТА ВЛАДИМИР" задолженности по уплате неустоек, возникших: в связи с нарушением сроков получения разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 33:22:011100:1353; в связи с нарушением строительных работ на земельных участках с кадастровыми номерами 33:22:011100:1354, 33:22:011100:1355, 33:22:011100:1339, 33:22:011100:1353, 33:22:011100:1351, 33:22:011100:1352; в связи с нарушением сроков благоустройства территории на земельных участках с кадастровыми номерами 33:22:011100:1354, 33:22:011100:1355, 33:22:011100:1339, 33:22:011100:1353, 33:22:011100:1351, 33:22:011100:1352; в связи с нарушением сроков сдачи объектов на земельные участки с кадастровыми номерами 33:22:011100:1354, 33:22:011100:1355, 33:22:011100:1339, 33:22:011100:1353, 33:22:011100:1351, 33:22:011100:1352.

Кроме того образование земельного участка произведено с отклонением от утвержденного Постановлением Администрации г. Владимира от 21.05.2021 №1174 Проекта планировки территории.

Таким образом, как поясняет ответчик, требование истца о заключении договора купли-продажи земельного участка не может быть удовлетворено до тех пор пока истец не погасит задолженность по неустойкам за нарушение условий договора, а также не приведет земельный участок в соответствии с Проектом планировки территории или пока не приведет Проект планировки территории в соответствии с текущими характеристиками земельного участка с прохождением процедуры утверждения.

В соответствии с п. 1.2 договора аренды земельные участки предоставлены истцу 9арендатору) для осуществления комплексного освоения территории. В рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство.

Согласно п.п. 6.2.5, 6.2.6 договора аренды арендатор обязуется осуществить жилищное строительство, а также строительство иных объектов, предусмотренных проектом планировки территории, включая объекты коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, обеспечить передачу указанных объектов в государственную или муниципальную собственность либо оформление их в частную собственность в соответствии с договором о комплексном освоении территории.

В силу п. 10.3 договора аренды договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором аренды.

Согласно п. 1.2 договора о комплексном освоении территории обязательства арендатора включают в себя: подготовку документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) и обеспечение её утверждения; образование земельных участков в границах первоначального земельного участка, предоставленного в аренду по договору аренды; строительство на земельных участках объектов жилищного строительства; строительство на земельных участках иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры.

Мероприятия по комплексному освоению, в том числе ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, благоустройство озеленении территории осуществляется в соответствии с графиком осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки.

Согласно п. 2.2 договора о комплексном освоении территории одним из требований к параметрам и характеристикам планируемого развития территории является обеспеченность объектами социального и культурно-бытового назначения и территориальная доступность к таким объектам.

В п. 1.4 договора комплексного освоения территории установлено, что застройщик осуществляет строительство объектов инфраструктуры на образованных земельных участках, следовательно, и на заявленном к выкупу земельном участке, за исключением образованных земельных участках, в отношении которых принято решение об их передаче в собственность субъектов РФ, муниципальную собственность.

В отношении рассматриваемого земельного участка такого решения принято не было.

Таким образом истец должен обеспечить исполнение своего обязательства по его комплексному освоению согласно проекту планировки территории, то есть осуществить строительство дошкольного учреждения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд исходит из следующего.

Как следует из п. 4 ч. 1 и п. 1 ч. 18 ст. 16.1 ФЗ от 24.07.2008 №161-ФЗ право лица, с которым заключен договор аренды земельного участка единого института развития, выкупить такой земельный участок и (или) земельный участок, образованный из него, по указанной в данном договоре цене возникает при условии, что это лицо не имеет задолженности по арендной плате и (или) неустойке (пеням) по договору аренды такого земельного участка и этим лицом выполнены все предусмотренные данным Федеральным законом и иным договором условия для реализации такого права, включая обязательство осуществить мероприятия по комплексному освоению территории, в том числе вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки.

Согласно п. 5.3 договора, п. 1.1 ст. 16.1 ФЗ от 24.07.2008 №161-ФЗ в случае, если в соответствии с настоящим Федеральным законом с лицом заключен договор аренды земельного участка единого института развития в жилищной сфере для комплексного освоения территории, предусматривающий указанное в п. 4 ч. 1 указанной статьи право выкупа земельного участка, образованного из такого земельного участка, реализация указанного права допускается только после утверждения документации по планировке территории и образования такого земельного участка в соответствии с ней.

Согласно проекту межевания территории и проекту планировки территории, утв. Постановлением Администрации г. Владимира №1174, на земельных участках с кадастровыми номерами 33:22:011100:1353 и 33:22:011100:1887 планировалось строительство двух детских садов.

После распределения указанных земельных участков и образования новых земельных участков с кадастровыми номерами 33:22:011100:1904 и 33:22:011100:1905 на земельном участке предусмотрено строительство одного детского сада, на земельном участке с кадастровым номером 33:22:011100:1905 не предусмотрено строительство детского сада, что подтверждается письмом Администрации г. Владимира от 23.11.2022 №05-01/1514.

Таким образом, в результате внесения изменений в проект межевания территории и невнесения в проект планировки территории имеются несоответствия/различия в границах, точках координат и формах земельных участках, обозначенных на данных проектах, а также указано различное количество предусмотренных к строительству детских садов.

Данные несоответствия образованных земельных участков, включая спорного, проект планировки территории является законным основанием для отказа в выкупе истцу спорного земельного участка.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно ч.2 ст.9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу ч. 1 ст. 67 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (ст. 68 АПК РФ).

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

На основании изложенного, учитывая нормы закона и требования договора, суд указывает, что АО «ДОМ.РФ» законно и обоснованно, на основании п. 5.3 договора, п. 4 ч. 1 и п. 1 ч. 18 ст. 16.1 ФЗ от 24.07.2008 №161-ФЗ, отказало истцу в заключении договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка, в связи с чем в удовлетворении требования истца об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, следует отказать.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, ГК РФ, 11.10 ЗК РФ, ст.ст. 4, 9, 64-66, 71, 75, 110, 156, 167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его изготовления в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья В. В. Дудкин