Решение от 2 февраля 2022 г. по делу № А35-3809/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ


г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-3809/2021
02 февраля 2022 года
г. Курск


Резолютивная часть объявлена 26 января 2022 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Захаровой В. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2

к Администрации Советского района Курской области

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка,

третье лицо - Комитет по управлению имуществом Курской области.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: не явился, уведомлен,

от ответчика: не явился, уведомлен.


Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>, Курская область, Советский район, ФИО3 ФИО4, далее – истец, ИП Глава КФХ ФИО2) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к Администрации Советского района Курской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, Курская область, Советский район, рабочий поселок Кшенский, далее – ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 1 купли-продажи, находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.02.2021 с кадастровым номером 46:21:060903:35, изложив п. 3.1 договора № 1 купли-продажи, находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.02.2021 в следующей редакции:

«Стоимость «Земельного участка» составляет: 2 975 000 руб. (два миллиона девятьсот семьдесят пять тысяч) рублей».

В ходе рассмотрения спора истцом было заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы.

Определением от 11.10.2022 по делу №А35-3809/2021 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, которая поручена оценщику ФИО5.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:21:060903:35, площадью 850 000 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Советский район, Александровский сельсовет, по состоянию на 09.12.2020?

24.11.2021 через канцелярию суда поступило заключение эксперта № 22/11/21-1 от 22.11.2021, в котором при ответе на вопрос экспертом сделан следующий вывод: Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:21:060903:35, площадью 850 000 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Советский район, Александровский сельсовет, по состоянию на 09.12.2020 составляет 3 689 000 руб. 00 коп.

17.01.2022 в суд поступило уточненное исковое заявление, в котором истец, с учетом результатов судебной экспертизы, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора № 1 купли-продажи, находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.02.2021 с кадастровым номером 46:21:060903:35, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:

«Стоимость «Земельного участка» составляет: 3 689 000 руб. (три миллиона шестьсот восемьдесят девять тысяч) рублей».

В судебном заседании 20.01.2022 истец поддержал исковые требования с учетом уточнений, поступивших в суд 17.01.2022.

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

Кроме того, истец 19.01.2022 через систему подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» направил в суд доказательства направления в адрес лиц, участвующих в деле копии уточненных требований. Представленные доказательства приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика в судебном заседании 20.01.2022 поддержал возражения по иску, изложенные в письменном отзыве на иск.

В судебном заседании, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 26.01.2022.

В судебном заседании после объявленного перерыва представитель истца поддержал уточненные исковые требования.

Ответчик в судебном заседании после объявленного перерыва поддержал позицию по делу.

Изучив материалы дела, и выслушав объявления истца и ответчика, арбитражный суд установил следующее.

Из искового заявления следует, что Администрация Советского района Курской области направила ИП Главе КФХ ФИО2 предложение заключить договор № 1 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 08 февраля 2021 с кадастровым номером 46:21:060903:35, адрес Курская обл., Советский р-он, Александровский с/с, площадь 850000 кв.м. из категории земель сельскохозяйственного назначения для использования в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Существенное условие договора о цене было сформулировано Администрацией Советского района Курской области на основании отчета об определении рыночной стоимости земельного участка № 15-01/01/2021 от 15.01.2021, стоимость предложена в размере 4624000 руб. Цена, предложенная Администрацией Советского района Курской области, 54400 руб. за га (4624000 руб./85 га = 54400 руб./га).

ИП Глава КФХ ФИО2 направил Администрации Советского района Курской области протокол разногласий к указанному договору купли-продажи с указанием иной стоимости земельного участка в размере 2975000 руб., который является офертой на иных условиях. Цена, предложенная ФИО2, 35000 руб. за га (2975000 руб./85 га = 35000 руб./га). При этом ИП Глава КФХ ФИО2 исходил из условий договоров купли-продажи земельных участков, расположенных на территории Александровского сельсовета Советского района Курской области (как и спорный участок). Администрация Советского района Курской области письмом № 4621 от

30.03.2021 отказала ИП Главе КФХ ФИО2 в акцепте направленной им оферты на иных условиях, которые предполагают стоимость земельного участка 2975000 руб., отклонив протокол разногласий.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно подпункту 1 статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную деятельность.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора. Оборот земельных участков в силу ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Согласно ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Согласно пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, без торгов при совокупности следующих условий:

1) арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет;

2) заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды;

3) у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании участка.

Пункт 1 части 1 статьи 8 ГК РФ называет договоры и иные сделки в качестве основания для возникновения гражданских прав и обязанностей.

При этом в силу части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Направление оферты, которая в силу статьи 435 ГК РФ должна содержать существенные условия договора, должно предшествовать разрешению преддоговорного спора судом.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (часть 1 статьи 433 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что 09.12.2020 ИП Глава КФХ ФИО2 обратился в Администрацию Советского района Курской области с заявлением о продаже земельного участок, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов.

Администрация Советского района Курской области направила ИП Главе КФХ ФИО2 предложение заключить договор № 1 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.02.2021 с кадастровым номером 46:21:060903:35, адрес Курская обл., Советский р-он, Александровский с/с, площадь 850000 кв.м. из категории земель сельскохозяйственного назначения для использования в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

В свою очередь ИП Глава КФХ ФИО2 письмом от 01.03.2021 направил в адрес администрации протокол разногласий от 01.03.2021 к договору № 1 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.02.2021, в котором пункт 3.1.договора изложен в следующей редакции:

«Стоимость «Земельного участка» составляет: 2 975 000 руб. (два миллиона девятьсот семьдесят пять тысяч) рублей».

Письмом от 30.03.2021 №4621 Администрация Советского района Курской области отклонила протокол разногласий от 30.03.2021 ИП Главы КФХ ФИО2

Учитывая, что истцом кроме выкупной стоимости земельного участка, с учетом которой устанавливалась цена договора, иные условия договора не оспариваются, суд полагает, что при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка у сторон возникли разногласия в отношении цены выкупаемого земельного участка. Причем установление действительной рыночной стоимости предоставляемого земельного участка является существенным и необходимым для разрешения спора по существу.

Таким образом, между сторонами имеется преддоговорный спор, нуждающийся в судебном урегулировании, и заявленные требования об урегулировании преддоговорного спора являются обоснованными.

В силу статьи 421 ГК РФ условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из пункта 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно п.п. 2 п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п. 9 Постановление Администрации Курской области от 27.02.2015 N 97-па "Об утверждении Порядка определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов", продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у органа, уполномоченного на предоставление земельных участков, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка, осуществляется по цене, равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не выше кадастровой стоимости земельных участков, сведения о которой внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, заявление ИП Главой КФХ ФИО2 о предоставлении в собственность спорного земельного участка было подано в уполномоченный орган – Администрацию Советского района Курской области 09.12.2020.

Таким образом, оценка имущества должна была быть проведена по состоянию на дату обращения истца к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка (09.12.2020).

Поскольку вопрос об определении рыночной стоимости арендной платы за земельный участок требует специальных познаний, определением суда от 11.10.2021 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено оценщику ФИО5, с постановкой вопроса в следующей редакции:

Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:21:060903:35, площадью 850 000 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Советский район, Александровский сельсовет, по состоянию на 09.12.2020?

24.11.2021 через канцелярию суда поступило заключение эксперта № 22/11/21-1 от 22.11.2021, в котором при ответе на вопрос экспертом сделан следующий вывод: Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:21:060903:35, площадью 850 000 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Советский район, Александровский сельсовет, по состоянию на 09.12.2020 составляет 3 689 000 руб. 00 коп.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Заключение эксперта по итогам судебной экспертизы сторонами не оспорено. Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, суду не представлено, при ее проведении эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта - оценщика ФИО5 соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на их разрешение.

Приведенные ответчиком в письменном отзыве возражения судом рассмотрены и отклоняются как основанные на неверном толковании норм права.

С учетом изложенного, суд полагает, что при определении выкупной цены спорного земельного участка подлежит применению рыночная стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 09.12.2020 в соответствии с заключением оценщика ФИО5 № 22/11/21 -1 от 22.11.2021, как объективно соответствующая достижению целей защиты прав и законных интересов субъектов предпринимательской деятельности, обеспечению баланса частных и публичных интересов, достижению правовой определенности в правоотношениях сторон.

Таким образом, оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований (с учетом уточнений) и полагает необходимым урегулировать разногласия, возникшие между Администрацие Советского района Курской области и ИП Главо КФХ ФИО2 при заключении договора № 1 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.02.2021, изложив:

пункт 3.1. договора №1 от 08.02.2021 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка в следующей редакции: «Стоимость земельного участка составляет 3 689 000 руб. 00 коп.».

В соответствии со статьей 101 АПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Вместе с тем, с учетом заявленного истцом ходатайства в судебном заседании 26.01.2022, издержки по делу относятся судом на истца.

Руководствуясь статьями 17, 102, 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между администрацией Советского района Курской области и индивидуальным предпринимателем - главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 при заключении договора №1 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 08.02.2021, изложив:

пункт 3.1. договора №1 от 08.02.2021 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка в следующей редакции: «Стоимость земельного участка составляет 3 689 000 руб. 00 коп.»

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья В. А. Захарова