Решение от 22 ноября 2022 г. по делу № А07-4922/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-4922/2022
г. Уфа
22 ноября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 15.11.2022

Полный текст решения изготовлен 22.11.2022


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Айбасова Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 308027730100048)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, представитель, доверенность №1 от 18.03.2022, диплом №77 от 17.06.2011, паспорт (до объявления перерыва)

от ответчика: ФИО4 представитель, доверенность №Д-138 от 30.12.2021, диплом №28 от 2710.07.2014, паспорт (до объявления перерыва)


Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – УЗИО г.Уфы, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли продажи от 19.01.2022г. с рассрочкой платежа объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений подвала девятиэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:020403:1348), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Георгия Мушникова, д. 11, площадью 67,5 кв.м.

Определением суда от 24.08.2022 предварительное судебное заседание отложено на 15.09.2022 09:20.

Определением от 15.09.2022 судебное заседание по рассмотрению дела перенесено на 15.11.2022 10:15.

04.10.2022 от экспертной организации поступило заявление о возмещении судебных расходов.

13.10.2022 от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, которым истец просит:

Урегулировать возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан разногласия при заключении договора купли-продажи с рассрочкой платежа объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений подвала девятиэтажного жилого здания (кадастровый номер: 02:55:020403:1348), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Георгия Мушникова, д. 11, площадью 67,5 кв.м., в следующей редакции:

Пункт 3.1. «Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 1 908 308 (один миллион девятьсот восемь тысяч триста восемь) руб., без учета НДС 20%.

Пункт 3.3. «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 190 830 (сто девяносто тысяч восемьсот тридцать) руб. 80 копеек, перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца.».

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы по оплате услуг эксперта в размере 18 770 руб.

09.11.2022 от ответчика поступили письменные пояснения.

Представитель истца уточнение искового заявления поддерживает, изложил доводы.

Представитель ответчика не возражает против принятия уточнения искового заявления.

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принимает уточнение искового заявления.

Представитель истца исковые требования с учетом уточнения просит удовлетворить.

Представитель ответчика изложил свою позицию, доводы.

Представители сторон не возражают против рассмотрения спора по существу после перерыва без участия представителей сторон.

В предварительном судебном заседании объявлен перерыв в течение дня – 15.11.2022 до 16:30.

Предварительное судебное заседание продолжено в 16:30 в том же составе суда.

Стороны явку представителей после перерыва не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства с учетом положений ст. ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном Интернет-сайте.

С учетом отсутствия ходатайств об отложении судебного заседания, возражений против рассмотрения спора по существу и мнения сторон до перерыва (не возражают), суд завершает подготовку по делу к судебному разбирательству, открывает судебное разбирательство.

Дело рассмотрено с учетом уточнения исковых требований в отсутствие сторон по имеющимся материалам в порядке ст. ст. 49, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда №30915 от 12.01.2018 года и дополнительное соглашение №б/н от 16.05.2019 года к договору №30915 от 12.01.2018 года аренды объекта муниципального нежилого фонда: подвал 67,5 кв.м.: №21, 21а, 21б, 21в, 21г, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Георгия Мушникова, д. 11 Литера А (т. 1 л.д. 13-20).

31.08.2021 года ИП ФИО2 на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обратилась в Управление с заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения (т. 1 л.д. 21).

19.01.2022 г. УЗИО г.Уфы письмом № УЗ-191 (ь. 1 л.д. 22) предложило истцу реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленным Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», с приложением постановления Администрации №15 от 17.01.2022г. и заключить договор купли-продажи с указанием рыночной стоимости имущества в размере 2 637 783 руб. 57 коп. без учета НДС, в соответствии с отчетом №21-647/3/7-Н от 10.12.2021 г. составленным ООО «Аудит-безопасность».

20.01.2022 истец, получив проект договора купли-продажи нежилого помещения, не согласился с выкупной ценой имущества, в связи с чем, 28.01.2022 передал ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи от 19.01.2022 с отчетом об оценке № 4 от 27.01.2022, составленным ООО «Пробизнес» (т. 1 л.д. 31-32, 34-102, т. 2 л.д. 1-76).

Согласно протоколу разногласий от 27.01.2022 (т. 1 л.д. 32), истец предложил заключить договор по цене приобретения имущества в размере 998 333 руб. 33 коп. без НДС.

Ответчик письмом №Д-398 от 04.02.2022 протокол разногласий к проекту договора купли-продажи от 19.01.2022 отклонил (т. 1 л.д. 33).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление (т. 2 л.д. 92-93), которым просит отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку стоимость объекта определена по цене, указанной оценщиком ООО «Аудит-безопасность».

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно положениям ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В ходе рассмотрения спора истцом и ответчиком были заявлены ходатайства о назначении судебной экспертизы.

Определением суда от 20.07.2022 по делу № А07-4922/2022 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз и исследований «Межрегиональное объединение экспертов» ФИО5

Судом на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- Определить, соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством Отчет об оценке № 21-647/3/7-Н, подготовленный ООО «Аудит-Безопасность»? Если не соответствует, указать, повлияли ли выявленные несоответствия на величину рыночной стоимости объекта исследования?

- Установить рыночную стоимость арендуемого объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений подвала девятиэтажного жилого здания (кадастровый номер: 02:55:020403:1348), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Георгия Мушникова, д. 11, площадью 67,5 кв.м, по состоянию на 31 августа 2021 года.

22.08.2022 в суд поступило заключение эксперта № 22/22 от 19.08.2022 (т. 4 л.д. 7-154).

Экспертом сделаны следующие выводы (т. 4 л.д. 122):

По первому вопросу: Отчет об оценке № 21-647/3/7-Н, подготовленный ООО «Аудит-Безопасность», составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Имеются нарушения требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного и доходного подхода. Содержание Отчета об оценке № 21-647/3/7-Н, подготовленного ООО «Аудит-Безопасность», вводит в заблуждение пользователей Отчета, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов. В результате проведенного с нарушениями расчета стоимости объекта оценки, Оценщиком сделаны некорректные выводы об итоговой стоимости. Данные нарушения привели к искажению расчета рыночной стоимости объекта оценки.

По второму вопросу: Рыночная стоимость объекта исследования: нежилого помещения подвала с кадастровым номером: 02:55:020403:1348, общей площадью 67,5 кв.м, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Калининский район, ул. Георгия Мушникова, д. 11, по состоянию на 31 августа 2021 года равна 2 289 970 руб. с НДС (1 908 308 руб. без НДС).

Ответчик 09.11.2022 представил письменные пояснения, просит принять Отчет об оценке №21-647/3/7-Н от 10.12.2021 г. надлежащим доказательством по делу и определить рыночную стоимость спорного помещения в размере 2 637 783 руб. 57 коп.

Оценив заключение экспертизы № 22/22 от 19.08.2022 по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что экспертом надлежащим образом определена рыночная стоимость выкупаемого арендуемого недвижимого имущества, достоверность Отчета №21-647/3/7-Н о рыночной стоимости объекта недвижимости не подтверждена. Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, не имеется.

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом являлось лицо имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заключение эксперта выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера, экспертом проведен необходимый анализ в обоснование вывода, в связи, с чем у суда отсутствуют сомнения в обоснованности заключения эксперта.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные по комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По результатами проведенной по делу судебной экспертизы, истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, скорректировал заявленные исковые требования в части указания выкупной цены имущества, ходатайство судом принято.

При изложенных обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

По правилам статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

По смыслу ст. ст. 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возмещению подлежат лишь фактически произведенные расходы.

Представитель истца, заявляя ходатайство о назначении судебной экспертизы, представил платежное поручение № 65 от 28.06.2022 в подтверждение внесения денежных средств на депозитный счет суда в размере 40 000 руб.

Представитель ответчика также заявил ходатайство о назначении экспертизы, представил платежное поручение № 215134 от 21.06.2022 в подтверждение внесения денежных средств на депозитный счет суда в размере 37 540 руб.

Как было указано выше, определением суда от 20.07.2022 по делу № А07-4922/2022 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз и исследований «Межрегиональное объединение экспертов» ФИО5 Суд определил размер вознаграждения эксперта ФИО5 в размере 37 540 руб. Расходы по оплате услуг эксперта отнесены на индивидуального предпринимателя ФИО2 и Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в равных долях.

С учетом того, что истец по уточненным требованиям просит взыскать с ответчика 18 770 руб., исходя из определения о назначении экспертизы об отнесении расходов по экспертизе на обе стороны в равных долях и с учетом результатов рассмотрения дела, внесением на депозит суда обеими сторонами денежных средств, достаточных для оплаты экспертизы, суд, относя по правилам ст. 110 АПК РФ расходы за экспертизу на ответчика – УЗИО г.Уфы, считает возможным перечислить с депозитного счета суда денежные средства в размере 37 540 руб., оплаченные ровно в этой сумме ответчиком, и возвратить истцу полную сумму, перечисленную им на депозитный счет суда в размере 40 000 руб. и, соответственно, отказать во взыскании с ответчика в пользу истца 18 770 руб.

Отдельным определением суда денежные средства в сумме 37 540 руб. (без НДС) подлежат перечислению с депозитного счета суда на расчетный счет Автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз и исследований «Межрегиональное объединение экспертов» (эксперту ФИО5).

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 19 января 2022 года.

Определить пункт 3.1. Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда (нежилых помещений подвала девятиэтажного жилого здания (кадастровый номер: 02:55:020403:1348), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Георгия Мушникова, д. 11, площадью 67,5 кв.м.), арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 19 января 2022 года в следующей редакции:

«3.1. Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 1 908 308 (один миллион девятьсот восемь тысяч триста восемь) руб., без учета НДС 20%.».

Определить пункт 3.3. Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 19 января 2022 года, в следующей редакции: «3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 190 830 (сто девяносто тысяч восемьсот тридцать) руб. 80 копеек, перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца.».

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 308027730100048) судебные расходы по уплате госпошлины по иску в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.


Судья Р.М. Айбасов