Решение от 18 марта 2022 г. по делу № А51-19483/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-19483/2021
г. Владивосток
18 марта 2022 года
Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Нестеренко Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Продснаб» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 25.04.2017)

к Управлению имущественных отношений администрации Арсеньевского ГО (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 22.01.1992)

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью «ДК-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным решения об отказе в представлении земельного участка с кадастровым номером 25:26:010307:6158,

при участии: от заявителя – ФИО2 (доверенность от 11.11.2021),

установил:

заявитель обратился в арбитражный суд с требованием о признании незаконным решения Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа, выраженного в письме от 07.09.2021 № 03-04-12/3043, и обязании ответчика заключить с ООО «Продснаб» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:26:010307:6158 сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства (торгово-развлекательный центр) общей площадью 12061 кв.м, степенью готовности 72%, с кадастровым номером 25:26:010307:6164.

В судебное заседание ответчик и третье лицо не явились, извещены надлежаще, в соответствии с частями 3, 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

В судебном заседании заявитель требование поддержал, указав, что является собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, который был приобретен по результатам торгов по продаже арестованного имущества. При этом при рассмотрении дела, в рамках исполнения решения по которому обращено взыскание на данный объект, судами было установлено, что прежний собственник объекта – ООО «ДК-Строй» существенно нарушено обязательство по завершению строительства торгового центра, объект дольщику не передан, возможность его возведения и сдачи в эксплуатацию отсутствует. Также объект не мог быть изъят путем его продажи с публичных торгов.

Заявитель полагает, что он вправе приобрести в аренду земельный участок, необходимый для завершения строительства объекта. Утверждает, что оспариваемый отказ нарушает его права и законные интересы, поскольку лишает его возможности завершить строительство приобретенного объекта незавершенного строительства.

Управление в письменном отзыве требования не признало, ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации. Полагает, что общее правило о предоставлении земельных участков без торгов, предусмотренное пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в ЗК РФ. Указало, что предыдущий собственник объекта уже реализовал свое право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства, ввиду чего у нового его собственника право на получение земельного участка без проведения торгов могло возникнуть только в порядке подпункта 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ: при приобретении объекта по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ.

Также ответчик указал, что прокуратурой г. ФИО3 в Администрацию Арсеньевского городского округа было направлено представление об устранении нарушений закона, в соответствии с которым ей необходимо было принять меры по изъятию у собственника – ООО «Продснаб» спорного объекта путем продажи в соответствии со статьей 239.1 ГК РФ.

Третье лицо направило в материалы дела письменный отзыв, в котором, по существу, поддержало позицию заявителя.

При рассмотрении дела суд установил, что решением Арбитражного суда Приморского края от 04.03.2020 по делу № А51-26314/2019 расторгнут договор долевого участия от 10.06.2016, года заключенный между ООО «ДК-Строй» и ООО «ПСК», с ООО «ДК - СТРОЙ» в пользу ООО « ПРИМОРСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОРПОРАЦИЯ» взыскано 342930483,54 руб., обращено взыскание на заложенное имущество по договору долевого участия от 10.06.2016 года: объект незавершенного строительства с процентом готовности 72%, с кадастровым номером 25:26:010307:6164, расположенный по адресу Приморский край, г. Арсеньев, Комсомольская площадь, находящийся в собственности ООО «ДК-Строй», путем его продажи с публичных торгов, с начальной продажной ценой при реализации заложенного имущества в размере 160 000 000 (сто шестьдесят миллионов) рублей.

Согласно протоколу от 15.06.2021 о результатах торгов, проведенных Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае, по продаже арестованного имущества победителем торгов явилось ООО «Продснаб».

17.06.2021 между Теруправлением и ООО «Продснаб» был подписан договор купли-продажи арестованного имущества, 19.08.2021 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности ООО «Продснаб» на указанный объект с кадастровым номером 25:26:010307:6164, номер регистрации 25:26:010307:6164-25/058/2021-10.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:26:010307:6164 расположен на земельном участке с кадастровым номером 25:26:010307:6158, который ранее предоставлялся ООО «ДК-Строй» для завершения строительства.

01.09.2021 ООО «Продснаб» обратилось в Управление имущественных отношений Администрации Арсеньевского городского округа с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:26:010307:6158 в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства (торгово-развлекательный центр) на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Рассмотрев обращение, Управление письмом от 07.09.2021 № 03-04-12/3043 отказало в предоставлении земельного участка со ссылкой на тот факт, что ранее земельный участок уже предоставлялся предыдущему собственнику объекта без проведения торгов для завершения строительства объекта, а для этих целей земельный участок может быть предоставлен только однократно.

Не согласившись с отказом, посчитав его не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы заявителя, ООО «Продснаб» оспорило его в арбитражном суде.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив доводы участвующих в деле лиц, суд пришел к выводу об обоснованности заявленного требования.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Порядок и основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности определен Главой V.I ЗК РФ.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 данного Кодекса.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

К таким случаям, в частности, относится предоставление на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 этой статьи).

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены в статье 39.16 ЗК РФ.

Принимая оспариваемое решение, ответчик не сослался на положения данной статьи.

Действительно, как указывает Управление, в силу статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта осуществляется только однократно и только собственнику объекта незавершенного строительства при наличии определенных условий.

Вместе с тем, подпункт 10 пункта 2, пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ не могут рассматриваться как препятствующие приобретению права аренды для завершения строительства объекта собственнику объекта незавершенного строительства, который приобрел данный объект по иным основаниям, не урегулированным земельным законодательством.

В силу пунктов 1, 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Соответствующее требование было заявлено Администрацией Арсеньевского городского округа, решением Арбитражного суда Приморского края от 26.10.2020 по делу № А51-19740/2019, вступившему в законную силу, в удовлетворении иска об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 25:26:010307:6164 путем продажи с публичных торгов было отказано.

Судом было установлено, что между Управлением имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ДК-Строй» был заключен договор аренды земельного участка от 03.06.2016 № 35, предметом которого было однократное предоставление земельного участка с кадастровым номером 25:26:010307:6158, расположенного примерно в 100 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: <...>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства (торгово-развлекательный центр), разрешенное использование - магазины, торговые комплексы.

Договор был зарегистрирован в установленном порядке (запись регистрации № 100325/30/2016-1839/1 от 02.06.2016).

В соответствии с пунктом 2.1 договора его срок установлен с 03.06.2016 по 01.07.2019.

Отказывая в изъятии объекта незавершенного строительства, суд указал на тот факт, что согласно вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Приморского края от 04.03.2020 по делу А51-26314/2019 обращено взыскание на объект незавершенного строительства с процентом готовности 72%, с кадастровым номером: 25:26:010307:6164, являвшийся предметом залога, путем его продажи с публичных торгов. В этой связи удовлетворение исковых требований об изъятии данного объекта путем проведения торгов в форме аукциона, открытого по составу участников, приведет к правовой неопределенности статуса спорного объекта недвижимости, а также может воспрепятствовать исполнению вступившего в законную силу судебного акта по делу № А51-26314/2019.

В свою очередь, в судебных актах по делу № А51-26314/2019 отражено, что спорный объект возводился на основании договора долевого участия 10.06.2016, заключенного между ООО «ДК-Строй» (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью «Конак», по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок, с привлечением других лиц, построить на земельном участке с кадастровым номером 25:26:010307:6158 торговый центр на площади Комсомольская в г. Арсеньеве и передать соответствующий объект участнику, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. В соответствии с пунктом 1.2 договора объектами долевого строительства являются: объект 1 – нежилые помещения площадью 4 224,14 м 2 на первом этаже торгового центра, помещения 100-102, 105, 108-115, 117-118, 120-177; объект 2 - нежилые помещения площадью 1 776,76 м 2 , расположенные на втором этаже торгового центра, помещения 202, 205-242. Согласно пункту 2.1.4 договора застройщик обязался обеспечить сдачу торгового центра в эксплуатацию. Срок сдачи торгового центра декабрь 2017 года.

30.06.2016 договор зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю согласно № регистрации: 25 25/003-25/012/301/2016-1940/1, кроме того, в отношении объектов №№ 1, 2 договора установлено обременение путем установления ипотеки в пользу ООО «ПСК».

16.07.2018 между ООО «Конак», ООО «ДК-Строй», ООО «ПСК» заключен договор уступки прав требования (цессии), в соответствии с которым все права и обязанности ООО «Конак» перешли к ООО «ПСК». Указанный договор зарегистрирован 21.11.2018, № регистрации 25:26:010307:6158-25/003/2018-2.

Данные обстоятельства обусловили переход права собственности на объект незавершенного строительства по специальным правилам, вследствие обращения на него взыскания по иску дольщика.

В силу части 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 ГК РФ не применяются.

При этом данный закон преследует в том числе цели установления гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1), а охраняемый законом интерес участников долевого строительства заключается в приобретении объекта долевого строительства после его ввода в эксплуатацию.

Таким образом, устанавливая правило о том, что применительно к не завершенным строительством объектам долевого строительства не применяются положения статьи 239.1 ГК РФ об изъятии земельного участка под объектом незавершенного строительства, законодатель исходил из необходимости максимально обеспечить завершение строительства объекта долевого строительства в целях защиты прав и законных интересов долевых участников.

Тот факт, что право на спорный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:26:010307:6164 в результате торгов перешло к самому долевому участнику, не может лишать его права завершить строительство объекта.

Отсутствие у лица возможности получить в аренду земельный участок и завершить строительство объекта, приобретенного в результате торгов на основании решения суда об обращении взыскания на объект долевого строительства, не соответствует ни смыслу правового регулирования спорных правоотношений, ни конкретным нормам права.

Кроме того, в статье 39.16 ЗК РФ не предусмотрено применимое к данным правоотношениям основание для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов.

При изложенных обстоятельствах следует признать, что у Управления имущественных отношений Администрации Арсеньевского городского округа отсутствовали правовые основания для вывода о том, что ООО «Продснаб» не вправе претендовать на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 25:26:010307:6158 для завершения строительства торгового центра.

Учитывая изложенное, отказ в предоставлении земельного участка, оформленный письмом от 07.09.2021 № 03-04-12/3043, подлежит признанию незаконным.

В соответствии с частью 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться в том числе указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Вместе с тем, арбитражный суд при разрешении конкретного спора не вправе подменять собою государственный орган, наделенный соответствующими полномочиями.

Поскольку, отказывая в предоставлении земельного участка, ответчик указал лишь на отсутствие у заявителя права на приобретение земельного участка для завершения строительства, но не рассмотрел заявление по существу и не проверил действующие градостроительные регламенты и правовой режим спорного земельного участка, суд возлагает на ответчика обязанность рассмотреть по существу вопрос о предоставлении спорного земельного участка в аренду. Решение по заявлению ООО «Примснаб» должно быть принято ответчиком с учетом выводов и обстоятельств, изложенных в настоящем решении.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Признать незаконным решение Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа, выраженное в письме от 07.09.2021 № 03-04-12/3043, как не соответствующее Земельному кодексу Российской Федерации.

Решение в данной части подлежит немедленному исполнению.

Обязать Управление имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа рассмотреть вопрос о предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью «Продснаб» в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:26:010307:6158 для завершения строительства объекта в установленном законом порядке.

Взыскать с Управления имущественных отношений администрации Арсеньевского городского округа в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Продснаб» 3000 руб. (Три тысячи рублей) расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.


Судья Нестеренко Л.П.