Решение от 7 августа 2025 г. по делу № А51-19917/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-19917/2024
г. Владивосток
08 августа 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена  04 августа 2025 года .

Полный текст решения изготовлен  08 августа 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)  к  обществу с ограниченной ответственностью «Владюрцентр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора,

третьи лица: АО «КРДВ», Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Управление охраны окружающей среды и природопользования администрации г. Владивостока,

при участии:

от истца и администрации г. Владивостока: ФИО1, доверенность от 23.12.2024, от 13.12.2024, удостоверение, диплом, после перерыва - ФИО2, доверенность от 18.06.2025, от 16.06.2025, удостоверение, диплом,

от ответчика: директор ФИО3, паспорт; ФИО4, доверенность от 15.04.2024, паспорт, диплом

от Управления охраны окружающей среды и природопользования администрации г.Владивостока: главный специалист ФИО5, удостоверение,

установил:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Владюрцентр» о расторжении договора от 25.02.2014 №02-Ю-18685 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020011:875, площадью 612 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <...>, вид разрешенного использования: административные объекты, для использования в целях строительства административного здания; об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:020011:875, площадью 612 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <...>, вид разрешенного использования: административные объекты, для использования в целях строительства административного здания и передать Управлению муниципальной собственности г.Владивостока земельный участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО «КРДВ», Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Управление охраны окружающей среды и природопользования администрации г. Владивостока.

            В судебном заседании 31.07.2025 объявлялся перерыв до 04.08.2025 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

Истец на заявленных требованиях настаивал, указал, что в связи с существенным нарушением условий договора, выразившихся в неиспользовании земельного участка по целевому назначению, договор аренды подлежит расторжению в судебном порядке.

Ответчик по исковым требованиям возражал, указав на активное принятие мер к строительству объекта недвижимости на земельном участке.  Длительность проведения работ связана с введенными ограничениями деятельности по СOVID-19, рассмотрением ранее заявленного иска о расторжении спорного договора.

АО «КРДВ» в отзыве указало, что ответчик является резидентом Свободного порта Владивосток на основании соглашения от 19.03.2018 №СПВ-536/18, внесен в реестр резидентов СПВ и ему выдано свидетельство №250000000536. Разрешение спора оставляет на усмотрение суда.

Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края поддержало  исковые требования.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

25.02.2014 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «ВладЮрЦентр» (арендатор) заключен договор № 02-Ю-18685 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020011:875, площадью 612 кв.м, расположенного по адресу: <...> для строительства административного здания.

Пунктом 2.1. договора аренды арендатору устанавливается арендная плата в размере 38 755 рублей 23 копейки в месяц на основании расчета.

27.09.2018 сторонами заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды, согласно которому срок действия договора установлен по 12.10.2085.

Размер арендной платы в месяц установлен - 11 812 рублей 50 копеек на основании расчета (пункт 2.1 соглашения).

В соответствии с пунктом 5.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случаях использования арендатором участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.1 договора: невнесения арендной платы в размере и в сроки платежа, установленные договором, более двух раз подряд; нарушения арендатором иных условий договора и требований действующего законодательства; расторжения соглашения об осуществлении деятельности  от 19.03.2018 №СПВ-536/18, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №212-Фз «О свободном порте Владивосток» и внесения уполномоченным федеральным органом в реестр резидентов свободного порта Владивосток записи о прекращении статуса резидента свободного порта Владивосток.

Пунктом 3.1.2. договора от 25.02.2014 № 02-Ю-18685 установлено, что арендодатель имеет право беспрепятственного доступа на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра и проверки на предмет соблюдения условий договора.

19.03.2024 в рамках проведения УМС г. Владивостока проверки использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:020011:875 установлено, что какая либо хозяйственная деятельность не осуществляется, участок покрыт сухостоем, земельный участок не огорожен, доступ на него свободный.

УМС г.Владивостока в адрес ООО «ВладЮрЦентр» направлено предупреждение от 19.04.2024 № 28/12448-исх об устранении допущенных нарушений и необходимости использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:020011:875 по целевому назначению, указанному в пункте 1.1. договора от 25.02.2014 № 02-Ю-18685.

19.06.2024 в результате проведения повторной проверки использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:020011:875 специалистами УМС г.Владивостока установлено, что ранее выявленные нарушения не устранены, о чем составлен акт № 61.

УМС г. Владивостока письмом от 26.07.2024 № 28/23082-исх в адрес ООО «ВладЮрЦентр» направлено предложение о расторжении договора от 25.02.2014 № 02-Ю-18685 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020011:875 с приложением соответствующего соглашения и акта приема-передачи земельного участка.

Поскольку соглашение о расторжении договора ответчиком в досудебном порядке не подписано, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, считает исковые требования подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицированы судом как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии с частью 1 и частью 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указывает истец, земельный участок в нарушение условий договора не используется ответчиком по целевому назначению.

Из условий договора №02-Ю-1865 следует, что вид разрешенного использования участка: административные объекты, участок представлен для использования в целях строительства административного здания.

Судом установлено, что 19.03.2018 между АО «КРДВ» и ООО «ВладЮрЦентр» заключено соглашение №СПВ-536/18 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток.

Согласно пункту 1.1 Соглашения резидент принял на себя обязательства реализации, в т.ч., в период 2023 - 2025 гг. инвестиционного проекта: «Строительство Центра юридической помощи населению в г. Владивостоке».

Инвестиционный проект реализуется в соответствии с планом-графика, являющимся приложением к дополнительному соглашению № 2, а также бизнес-планом, предоставленным в управляющую компанию с заявкой на заключение соглашения (пункт 1.3 соглашения). Согласно

В соответствии с пунктом 1.4 соглашения резидент планирует осуществлять деятельность, указанную в пункте 1.3 соглашения на территории земельного участка с кадастровым номером 25:28:020011:875 площадью 612 кв.м, расположенного по адресу: <...>. Земельный участок принадлежит резиденту на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка.

21.11.2023 на основании заявки резидента от 12.10.2023 №СПВ/651 между сторонами заключено дополнительное соглашение №4, согласно которому резидент реализует новый инвестиционный проект «Строительство Центра юридической помощи населению в г. Владивостоке»

Согласно заявке от 12.10.2023 №СПВ/651, резидент планировал реализовывать инвестиционный проект №1 на территории Владивостокского городского округа в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:020011:875.

В соответствии с планом–графиком проекта  на земельном участке предполагалось строительство административного здания – начало периода с 01.01.2023 по 31.12.2025; получение разрешения на отклонение от разрешенных параметров строительства  с 01.01.2023 по 31.03.2024, получение разрешения на строительство с 01.07.2024 по 30.09.2024, строительно-монтажные работы с 01.10.2024 по 30.09.2025, ввод объекта в эксплуатацию с 01.10.2025 по 31.12.2025.

Возражая по заявленным требованиям,  ООО «ВладЮрЦентр» указывает, что им были получены технические условия на подключение к системам водоснабжения, водоотведения, электроснабжения проектируемого административного здания, расположенного на рассматриваемом земельном участке. Получены технические условия на подключение к системам к ливневой канализации.

Так ответчик предоставил договор от 04.02.2015 № 2853 о подключении к тепловым сетям и дополнительное соглашение к нему от 26.08.2021 с МУПВ «ВПЭС» и ОАО «ДГК».

Между тем, согласно данным документам срок действия технических условий подключения к сети установлен до 26.02.2023.

Договором от 17.01.2020 № 1112/1538-19 о подключении (технологическом присоединении) к центральной системе водоотведения с КГУП «Приморский водоканал», установлено, что условия подключения действительны 18 месяцев с даты заключения договора, тем самым срок действия истек 17.07.2021.

 Представлен в материалы дела и договор от 03.11.2017 №8307-1-ТП-17 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям с МУПВ «ВПЭС» дополнительное соглашение к нему от 13.12.2019, согласно которым срок действия технических условий подключения к сети установлен 2 года. Таким образом,  срок данных технических условий истек 13.12.2021.

 Ответчик также предоставил письмо Управления дорог и благоустройства от 01.11.2021 №20057/1у/6 о том, что технические условия на выпуск ливневой канализации продлены на 3 года, соответственно срок данных условий истек 01.11.2024.

Таким образом, из представленных доказательств не усматривается наличие действующих документов, которые служили бы доказательствами освоения земельного участка.

Материалами дела также подтверждается, что в период с 2017 по 2020 года ответчик обращался в Администрацию г. Владивостока с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

Ответными письмами Администрацией отказано в выдаче разрешения на строительство в  связи с выявлением замечаний.

Суд отмечает, что в неоднократных обращениях общества за выдачей разрешения на строительство было отказано в связи с несоответствием проектной документации установленным требованиям, при этом мер по оспариванию отказов в установленном законом порядке общество не предпринимало.

Судом установлено, материалами дела подтверждено, что на момент рассмотрения спора, разрешение на строительство объекта в установленном законом порядке ответчиком не получено.

Управлением охраны окружающей среды и природопользования администрации города Владивостока по заявлениям ООО «ВладЮрЦентр» были выданы разрешения на снос зеленых насаждений:

- от 29.05.2023 № 25-2-13/256 1-го на вырубку 10-и деревьев и обрезку дерева по санитарному состоянию. Разрешение на снос зеленых насаждений закрыто 11.04.2024, работы не выполнялись;

- от 11.04.2024 № 25-2-13/147 на вырубку 6-и деревьев и обрезку 5-и деревьев по санитарному состоянию. Разрешение на снос зеленых насаждений 2 закрыто 20.02.2025, работы выполнены не в полном объеме (проведена вырубка 4-х деревьев и санитарная обрезка 2-х деревьев);

- от 19.05.2025 № 25-2-13/298 на вырубку 6-и деревьев и обрезку 5-и деревьев по санитарному состоянию. Срок действия Разрешения на снос зеленых насаждений - до 30.11.2025

Между тем, само по себе осуществление ответчиком деятельности  по получению разрешений на снос зеленых насаждений, частичное проведение работ по сносу, не может быть квалифицировано судом в качестве доказательств использования участка по его прямому назначению.

Представленным истцом актом №61 от 21.06.2021 проверки подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:020011:875,  представляет собой склон (косогор) с древесной растительностью. Участок не огорожен, имеется свободный доступ. Строительство не ведется, строительная техника отсутствует.

Данные обстоятельства не опровергаются обществом.

В силу абзацев 1, 5 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В силу статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

С учетом изложенной правовой нормы применительно к обстоятельствам настоящего дела единственным основанием для отказа в расторжении договора аренды может выступать наличие исключительных обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка, доказательств наличия которых не представлено.

Судом принято во внимание, что изначально договор аренды заключен на срок 5 лет, в последующем в связи с получением ответчиком статуса резидента, а также его намерением по реализации инвестиционного проекта «Строительство юридической помощи населению в г. Владивостоке» срок действия договора продлен.

Между тем, ни до даты заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды, ни после ответчик достаточных действий для возведения объекта капитального строительства на спорном земельном участке, не предпринял.

Вопреки доводам общества, введённые ограничения деятельности по СOVID-19 в 2020 году, а также рассмотрение судом требования УМС г. Владивостока о расторжении договора в рамках дела №А51-18638/2022, нельзя признать исключительными обстоятельствами, освобождающими арендатора от обязанности использования участка в соответствии с целями его представления.

В данной ситуации причиной того, что земельный участок не освоен в течение длительного периода действия договора, является отсутствие достаточных действий со стороны арендатора в разумный, необходимый для организации освоения земельного участка срок, тогда как арендодателем предусмотренное договором исполнение было предоставлено.

С учетом изложенного, совокупность представленных в материалы дела доказательств свидетельствует о длительном нарушении арендатором условий договора аренды, выразившихся в отсутствие использовании земельного участка по назначению, неисполнении ответчиком в течение более чем 10 лет принятых на себя по договору обязательств.

Таким образом, судом  установлен факт существенного нарушения условий договора, выразившийся в том, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:020011:875, используются вопреки установленной в договоре аренды цели его предоставления, что  является основанием для досрочного расторжения судом спорного договора.

При этом предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, предусмотренное статьёй 619 ГК РФ, и требование о расторжении договора, предусмотренное пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, ответчиком фактически не исполнены.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, в том числе в связи с истечением срока его действия, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Принимая во внимание удовлетворение требования о расторжении договора аренды, правовые основания владения и пользования арендуемым земельным участком у ответчика отсутствуют.

В этой связи требование истца об обязании общества освободить спорный земельный участок и передать его истцу по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу, на основании статьи 622 ГК РФ признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчика и, учитывая, что истец в силу статьи 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

расторгнуть договор от 25.02.2014 №02-Ю-18685 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020011:875, площадью 612 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <...>, вид разрешенного использования: административные объекты, для использования в целях строительства административного здания.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Владюрцентр» (ИНН <***>) освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:020011:875, площадью 612 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: <...>, вид разрешенного использования: административные объекты, для использования в целях строительства административного здания и передать Управлению муниципальной собственности г.Владивостока земельный участок по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Владюрцентр» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 50000руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

            Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и  в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.


Судья                                                                                      Понкратенко М.В.