Решение от 14 мая 2019 г. по делу № А63-2251/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-2251/2019
г. Ставрополь
14 мая 2019 г.
Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 14 мая 2019 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем ФИО1 (до перерыва) и помощником судьи Пузановой В.В. (после перерыва), рассмотрев в судебном заседании дело по иску товарищества собственников жилья «Никольская 15 А», ОГРН <***>, г. Ессентуки,

к-администрации городского округа город-курорт Ессентуки, ОГРН <***>, г. Ессентуки,

-обществу с ограниченной ответственность «Ессентукский центральный рынок», ОГРН <***>, ст. Зеленчукская Карачаево-Черкесской Республики,

об обязании передать земельный участок,

при участии представителя истца ФИО2 по доверенности от 30.01.2019 и руководителя ООО «Ессентукский центральный рынок» ФИО3, в отсутствие второго ответчика, извещенного надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «Никольская 15 А» обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации городского округа город-курорт Ессентуки (далее – администрация) и ООО «Ессентукский центральный рынок» (далее – общество) об обязании общества передать в общедолевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома № 15А по ул. Никольской в г. Ессентуки сформированный земельный участок с кадастровым номером 26:30:040402:163, и в случае невыполнения требований обществом обязать администрацию совместно с обществом передать земельный участок в общую долевую собственность собственников помещений.

ООО «Ессентукский центральный рынок» с требованиями не согласилось, сослалось на выбор истцом неверного способа защиты права, указало, что поскольку не все объекты долевого строительства переданы участникам долевого строительства, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Администрация отзыв на иск не представила

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

23 января 2012 года в эксплуатацию введена 1-я очередь (блоки 3,4) многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <...> (бывшая ул. Новая), что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU 26304000-1, выданном застройщику - ООО «Ессентукский центральный рынок».

15 января 2016 года в многоквартирном жилом доме по адресу: <...> создано ТСЖ «Никольская 15 А» (протокол № 1 общего собрания собственников помещений).

16 апреля 2018 года в эксплуатацию введена 2-я очередь (блоки 1,2) многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <...> (бывшая ул. Новая), что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 26- RU 26304000-338-2008, выданном застройщику - ООО «Ессентукский центральный рынок».

Многоквартирный дом расположен на земельной участке с кадастровым номером 26:30:040402:163.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 26:30:040402:163 принадлежит на праве собственности ООО «Ессентукский центральный рынок» (запись регистрации права от 30.01.2018 № 26:30:040402:163-26/005/2018-1).

В претензии от 23.12.2018 № 19/102 товарищество со ссылкой Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) просило общество осуществить действия по передаче земельного участка по адресу: <...> с кадастровым номером 26:30:040402:163 в общую долевую собственность собственников помещений.

Товарищество в письмах от 20.05.2016 № 18/17, от 16.04.2018 № 19/29 в адрес администрации города Ессентуки также просило рассмотреть вопрос о передаче указанного земельного участка в общедолевую собственность.

Ссылаясь не непередачу указанного земельного участка в общедолевую собственность, товарищество обратилось в суд с настоящими требованиями.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что под обязанием передать земельный участок имеется ввиду обязание ответчиков обратиться в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи о праве собственности ООО «Ессентукский центральный рынок» на земельный участок.

В силу положений статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) все договоры долевого строительства должны быть обеспечены залогом.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавший до 01 января 2017 года) предусматривалось, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Аналогичная норма закреплена в пункте 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу 01 января 2017 года.

Согласно пункту 136 Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации (Приложение № 1 к приказу Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765) при внесении в Единый государственный реестр прав первой записи о государственной регистрации права на жилое или нежилое помещение, входящее в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства (права участника долевого строительства на объект долевого строительства или права застройщика на указанное помещение) в записи, содержащие особые отметки регистратора, ко всем записям со статусом "актуальная" подраздела III-4 Единого государственного реестра прав о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве вносятся слова: «С ... (указывается дата разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости) до даты передачи объекта долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства». Каждая такая запись погашается одновременно с проведением государственной регистрацией права соответствующего участника долевого строительства на соответствующий объект долевого строительства с указанием кадастрового номера, которым идентифицирован соответствующий раздел Единого государственного реестра прав, а также даты и номера государственной регистрации права данного участника долевого строительства на такой объект долевого строительства.

Если жилое или нежилое помещение входит в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства исключительно такого многоквартирного дома и принадлежащего застройщику на праве собственности, также осуществляются следующие действия:

запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном разделом VI настоящих Правил. Одновременно в подраздел II-1 раздела Единого государственного реестра прав, открытого на земельный участок, вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика (иного лица, в том числе публичного образования, которому такой земельный участок принадлежит на праве собственности). При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика при указании размера доли в праве вносятся либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства» либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений», далее указываются сведения о помещении (помещениях), принадлежащем застройщику.

С 1 января 2017 года вступил в силу новый Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (далее – Порядок № 943).

Согласно пункту 138 Порядка № 943 при внесении в ЕГРН первой записи о государственной регистрации права на жилое или нежилое помещение, машино-место, входящее в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства (права участника долевого строительства на объект долевого строительства или права застройщика на указанное помещение, машино-место), во все записи со статусом «актуальная» о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве вносятся слова: «С... (указывается дата разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости) до даты передачи объекта долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства». Такие сведения погашаются одновременно с проведением государственной регистрации права соответствующего участника долевого строительства на соответствующий объект долевого строительства с указанием кадастрового номера соответствующего объекта долевого строительства, а также даты и номера государственной регистрации права данного участника долевого строительства на такой объект долевого строительства.

Порядок погашения в ЕГРН записи о праве собственности застройщика, публичного образования на основании разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию при первичной государственной регистрации права собственности на помещения, расположенные в многоквартирном доме, строительство которого осуществлялось в порядке, установленном Законом № 214-ФЗ, предусмотрен пунктом 139, согласно которому, если жилое или нежилое помещение, машино-место входит в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства и (или) эксплуатации исключительно такого многоквартирного дома и принадлежащем застройщику на праве собственности, при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, также осуществляются следующие действия, в том числе:

запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка. Одновременно в отношении данного земельного участка вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика. При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика при указании размера доли в праве вносятся либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства», либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений, машино-мест», далее указываются сведения о помещении, машино-месте (помещениях, машино-местах), принадлежащем (принадлежащих) застройщику.

Записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика, иного лица (не участника долевого строительства) о государственной регистрации договора аренды (субаренды, безвозмездного пользования) погашаются в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка, с указанием в качестве документа-основания представленного правообладателем (арендатором) заявления о государственной регистрации прекращения права, ограничения (обременения) права.

При этом в Письме Росреестра от 05.02.2015 № 14-01782/15 «О разъяснении отдельных положений законодательства» отмечено, что порядок внесения в ЕГРП записей о праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором создавался многоквартирный дом, собственника данного земельного участка и собственников помещений в созданном многоквартирном доме, предусмотренный пунктом 136 новых Правил, направлен на урегулирование коллизии между заявительным порядком государственной регистрации прекращения права и положениями действующего законодательства о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам помещений в данном доме.

Действующее законодательство не предусматривает совершения застройщиком действий по фактической передаче земельного участка под объектом участникам долевого строительства. Получая от застройщика помещения в многоквартирном жилом доме, собственники вступают и во владение соответствующим земельным участком. Право собственности на земельный участок переходит к собственникам помещений в силу закона, при этом погашение в ЕГРН записи о праве собственности застройщика на земельный участок производится поэтапно на основании заявлений собственников объекта долевого строительства.

Учитывая изложенное, заявленные требования являются ненадлежащим способом защиты.

Кроме того, согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу пункта 8 статьи 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме, связанных с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Частью 1 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений.

Именно оно правомочно принять решение о наделении товарищества собственников жилья правом на обращение в суд в интересах жильцов с исками, предметом которых являются права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома. При этом материальными истцами по делу являются собственники помещений в доме.

Материалами дела не подтверждается, что ТСЖ «Никольская 15 А» было уполномочено собственниками на обращение в суд с настоящими требованиями.

В представленном протоколе общего собрания собственников помещений от 15.01.2016 № 1 указано на принятие решения об оформлении земельного участка в общую долевую собственность, что не свидетельствует о наделении товарищества правом обращения в суд от имени собственников по вопросу распоряжения спорным земельным участком.

Более того, общее собрание, по результатам которого оформлен указанный протокол, состоялось до ввода 2-ой очереди многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

Ввиду изложенного ТСЖ «Никольская 15 А» на момент подачи иска и принятия решения суда является не уполномоченным лицом, то есть ненадлежащим истцом по делу.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский