Решение от 12 февраля 2021 г. по делу № А63-9980/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А63-9980/2020
г. Ставрополь
12 февраля 2021 года
резолютивная часть решения объявлена 05 февраля 2021 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление

индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>,

администрации города Ставрополя, ОГРН <***>, ИНН <***>,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, комитета градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, ИНН <***>, Управления Федеральной службы государственной регистрации, ка- дастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН <***>, ИНН <***>,

о признании незаконными отказа от 24.04.2020 № 08/14-2889 в предоставлении в аренду без торгов земельного участка,

об обязании предоставить в аренду без торгов земельный участок с кадастровым номером 26:12:011401:26, расположенный по адресу: <...>, заключив с предпринимателем договор аренды земельного участка,

при участии представителей заявителя - ФИО2 лично (паспорт), ФИО3 по доверенности от 20.01.2020 б/н, представителя комитета градостроительства администрации города Ставрополя - ФИО4 по доверенно-

сти от 29.04.2020 № 06/7-14/1-1/925, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - заинтересованное лицо, комитет по имуществу), в котором про- сил:

- признать незаконным выраженный в письме от 24.04.2020 № 08/14- 2889 отказ в предоставлении предпринимателю в аренду без торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:011401:26, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, Ставрополь, Западный обход, 54;

-обязать комитет по имуществу предоставить предпринимателю в аренду без торгов земельный участок с кадастровым номером 26:12:011401:26, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, Ставрополь, Западный обход, 54.

В обоснование требования заявитель сослался на наличие у него исключи- тельного права приобретения испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 26:12:011401:26 в собственность или в аренду ввиду наличия на нем при- надлежащего предпринимателю завершенного строительством объекта производственного назначения, государственная регистрация права собственности, на кото- рый состоялась 29.02.2020 за № 26:12:011401:902-26/001/2020-1. Данная государственная регистрация права произведена на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию за № 26-309000-10-2019, выданного 26.12.2019, в период действия договора аренды земельного участка от 17.01.2017 № 6273, заключенного на срок до 16.01.2020, для целей завершения строительства объектов производственного назначения. Вместе с тем отказ уполномоченного органа, выраженный в письме от 24.04.2020 № 08/14- 2889 является незаконным, так как в Едином государ- ственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) отсутствуют сведения о иных, по-

мимо предпринимателя, правообладателях объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке.

Участвующий в судебном заседании предприниматель и его представитель заявленные требования поддерживали в полном объеме.

Комитет по имуществу в отзыве требования не признал. Указывал, что согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 26:12:011401:26 площадью 10 005 кв.м, по адресу Ставрополь, Западный обход, 54 имеет вид разрешенного использования - «для продолжения строительства объектов производственного назначения», что согласно пункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- Земельный кодекс) исключало возможность его предоставления предпринимателю, которым в заявлении цель использования испрашиваемого земельного участка не указана. Также по сведени- ям ЕГРН на момент обращения предпринимателя с заявлением о предоставлении земельного участка, в его границах расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:011401:253, преобразованный в нежилое здание с кадастровым номер 26:12:011401:253. Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:011401:253 погашено не было, объект с учета не снят. Поскольку в ходе муниципального земельного контроля вы- явлено, что на испрашиваемом участке расположены нежилые здания, спортивная площадка, а также некапитальные объекты, территория частичного огорожена, следовало установить лиц, являющихся собственниками данных объектов.

От комитета по имуществу имеется ходатайство о рассмотрении спора без участия его представителя.

Определением от 16.11.2020 судом удовлетворено заявление предпринимателя о привлечении администрации города Ставрополя (далее - администрация) в качестве второго заинтересованного лица, так как согласно пункту 10 Администра- тивного регламента, утвержденного постановлением администрации города Ставрополя от 08.10.2019 № 2802, муниципальная услуга по предоставлению земель- ных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, осу- ществляется администрацией, при ее взаимодействии с комитетом по имуществу.

Администрация надлежащим образом извещена судом о времени и месте проведения судебного заседания, заявила ходатайство о рассмотрении спора без участия ее представителя, просила отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Приняв во внимание заявление комитета по имуществу о рассмотрении в Арбитражном суде Ставропольского края дела № А63-24416/2019 по иску комитета градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства) к предпринимателю о сносе объекта капитального строительства примерными наружными размерами 12 м * 6,5 м, в количестве этажей - 2 ед, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011401:26 и встречному иску предпринимателя о признании права собственности на данный объект капитального строительства, суд определением от 25.08.2020 привлек комитет градостроительства к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляю- щего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Комитет градостроительства письменных пояснений по существу требований не представил. Представитель, участвующий в судебном заседании, полагал, что требования заявителя не подлежат удовлетворению.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц участвую- щих в деле арбитражный суд считает, что заявление предпринимателя не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, постановлением главы города Ставрополя от 28.09.2006 № 3233 предпринимателю утвержден акт выбора земельного участка и предоставлен в аренду на 3 года земельный участок площадью 10 005 кв.м по ул. Западный обход, из земель поселений, согласно материалам межевания, для проектирования и строительства. Земельному участку присвоен почтовый адрес: ул. Западный обход, 54.

Комитет по имуществу (арендодатель) и предприниматель (арендатор) под- писали договор от 22.10.2007 № 6117 аренды земельного участка для проектирования и строительства объектов производственного назначения с 28.09.2006 по 27.09.2009. Запись с номером регистрации 26-26-12/100/2007-301 о договоре аренды внесена в ЕГРН 28.12.2007. Кадастровый учет земельного участка под кадастровым

номером 26:12:011401:0026 и с разрешенным использованием для проектирования и строительства объектов производственного назначения произведен 27.09.2007.

Комитет градостроительства выдал предпринимателю разрешение от 10.08.2009 № RU 26309000-«920-С» для строительства объектов производственного назначения (общая площадь -1069,2 кв.м; площадь земельного участка – 10 005 кв.м, количество этажей – 1 ед; строительный объем - 6736 куб.м), со сроком действия до 10.08.2009.

По договорам аренды от 31.08.2010 № 8426 и от 11.12.2013 № 2869 земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду на новые сроки для продолжения строительства объектов производственного назначения.

По договору аренды от 31.08.2010 № 8426 срок пользования земельным участком установлен начиная с 28.09.2009 по 04.08.2013 (запись о номере регистрации 26-26-01/124/2010-893 о названном договоре внесена в государственный реестр регистрации прав 30.09.2010) и по договору аренды от 11.12.2013 № 2869 начиная с 05.08.2013 по 08.10.2016 (запись о номере регистрации 26-2601/065/2018-991 о названном договоре внесена в государственный реестр регистрации прав 10.01.2013).

Комитет градостроительства выдал предпринимателю разрешение от 18.06.2013 № RU 26309000-«0529-С» для продолжения строительства объектов производственного назначения (общая площадь -1069,2 кв.м; площадь земельного участка - 10 005 кв.м, количество этажей - 1 ед; строительный объем - 6736 куб.м), со сроком действия до 02.12.2013.

25 июля 2013 года предприниматель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:011401:253, степенью готовности 95 %, площадь застройки - 1083, 6 кв.м, по адресу: <...>. Среди прочих документов на государственную регистрацию представлено разрешение от 18.06.2013 № RU 26309000-«0529-С», согласно которому предпринимателю разрешалось строительство объекта производственного назначения общей площадью -1 069,2 кв.м, количеством этажей -1 ед., строительным объемом - 6 736

куб.м. Вместе с тем представленный предпринимателем для целей государственной регистрации кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства от 24.07.2013, выданный филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, свидетельствовал о том, что незавершенный строительством объект с кадастровым номером 26:12:011401:253 имел степень готовности 95% и площадь застройки 1 083, 6 кв.м.

08 августа 2013 года государственный регистратор произвел государствен- ную регистрацию права собственности предпринимателя на расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011401:0026 незавершенный строительством объект с кадастровым номером 26:12:011401:253, имеющим степень готовности 95% и площадь застройки 1 083, 6 кв.м, о чем в ЕГРН произведена запись регистрации № 26-26-01/085/2013-258, предпринимателю выдано свидетель- ство 26 АИ № 352863.

По договору аренды от 17.01.2017 № 6273 земельный участок с кадастровым номером 26:12:011401:0026 предоставлен предпринимателю в аренду на новый срок для продолжения строительства объектов производственного назначения, срок аренды земельного участка установлен с 17.01.2017 по 16.01.2020 (запись о номере регистрации 26-12-011401:26-26/018/2018-2 о названном договоре внесена в государственный реестр регистрации прав 11.10.2018).

22 апреля 2019 года по заказу предпринимателя ООО «Творческая мастер- ская архитектора ФИО5» СРО АСС «Гильдия проектных организаций южного округа» выполнена корректировка проектной документации для строительства «Объектов производственного назначения», расположенных по адресу: <...>,- строительства здания «Склада электротоваров», поз.1, согласно которой предусматривались следующие основные технико- экономические показатели здания:

-площадь земельного участка, всего- 10 005,0 кв.м; -площадь застройки, всего- 1093, 7 кв.м; -строительный объем здания, всего-8 480,0 куб. м; -общая площадь здания, всего- 1 185, 2 кв.м; -полезная площадь, всего – 1 159, 1 кв.м; -этажность -1 этаж;

-количество этажей- 1-2 этажа; -класс функциональной пожарной опасности –Ф 5.2 Ф4,3; -класс конструктивной пожарной опасности –СО; -степень огнестойкости – II; -уровень ответственности- нормальный.

Комитет градостроительства выдал предпринимателю разрешение от 07.11.2019 № 26-309000-100с-2019 для продолжения строительства объектов производственного назначения, по адресу <...>, со сроком действия до 03.12.2020, согласно которому предпринимателю разрешалось строительство объекта производственного назначения общей площадью -1 185,2 кв.м, количеством этажей -1-2 ед., площадь застройки - 1 093, 7 кв.м, строительный объем - 8 480 куб.м, высота - 9,6 м.

14 февраля 2020 года по заявлению предпринимателя и на основании техни- ческого плана от 04.12.2019, подготовленного кадастровым инженером ФИО6, поставлен на государственный кадастровый учет объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:011401:902, - нежилое здание, площадь 1187,3 кв.м, образован из объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:011401:253 (право прекращено 29.02.2020), сведения имеют статус «актуаль- ные, учтенные».

29 февраля 2020 года государственным регистратором проведена государственная регистрация права собственности предпринимателя на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:011401:902, на основании разреше- ния на ввод объекта в эксплуатацию от 26.12.2019 № 26-309000-100-209, договора аренды земельного участка от 17.01.2017 № 6273, о чем в государственном ре- естре сделана запись регистрации № 26:12:011401:902-26/001/2020-1.

Также согласно материалам дела на основании распоряжения от 08.10.2019 № 18/46-2019-Н сотрудниками управления Ставропольского края по строительно- му и жилищному надзору 29.11.2019 проведена выездная проверка на объекте: «Строительство объекта капитального строительства» по адресу: <...>, которой установлено, что на момент проверки выполнено строительство объекта капитального строительства примерными наружными размерами 12 м на 6,5 м, количество этажей 2 ед, на земельном участке с видом раз-

решенного использования «для проектирования и строительства объектов производственного назначения» по ул. Западный обход, 54, в г. Ставрополе.

Из акта проверки от 29.11.2019 № 18/46-2019-Н следует, что разрешение на строительство (реконструкцию) объекта отсутствует, что нарушает требование части 1 и части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. По результатам проверки управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору предпринимателю выдало предписание от 29.11.2019 № 18/46-2019-Н, и о выявленных нарушениях уведомило комитет градостроительства.

Приняв во внимание наличие указанных нарушений, комитет градостроительства по делу № А63-24416/2019 обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к предпринимателю о сносе самовольной постройки примерными наружными размерами 12,0 м на 6,5 м, количеством этажей - 2 ед., расположенной на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011401:26, по адресу: <...>.

16 марта 2020 года предприниматель обратился с заявлением к главе города Ставрополя, в котором просил предоставить ему земельный участок с кадастровым номером 26:12:011401:26 в аренду без проведения торгов из числа оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса оснований. К заявле- нию предприниматель приложил копию паспорта, а также информацию об объекте недвижимого имущества, согласно которой на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011401:26, по адресу: <...> расположен склад электротоваров, этажность - 1 ед, кадастровый номер 26:12:011401:902.

Уведомлением от 24.04.2020 № 08/14-2889с комитет по имуществу сообщил предпринимателю об отказе в предоставлении услуги, констатировав следующее:

-испрашиваемый земельный участок имеет вид разрешенного использования – «для продолжения строительства объектов производственного назначения»;

-проверить соблюдение требования о соответствии целевого использования испрашиваемого земельного участка виду его разрешенного использования не представилось возможным в связи с тем, что в заявлении цель использования участка не указана;

- на момент обращения в уполномоченный орган не было погашено право собственности предпринимателя на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 26:12:011401:253 (следовало из выписке ЕГРН);

- в ходе муниципального земельного контроля установлено, что на земельном участке расположены иные нежилые здания, спортивная площадка, а также некапитальные объекты.

Предприниматель, полагая, что отказ в предоставлении ему земельного участка в аренду на новый срок, не соответствует закону и нарушает его права и интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился с заявлением в арбитражный суд.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осу- ществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, при- нимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса организации и граждане вправе обратить- ся в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возла- гают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Земельным кодексом Российской Федерации в действовавшей на момент принятия администрацией оспариваемого решения редакции (далее - Земельный кодекс) предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находяще- гося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Особенностью этого случая является то, что пра-

во граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду является исключительным (часть 1 статьи 39.20). В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается, в том числе цель использования земельного участка (пункт 1 статьи 39.17). Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении такого земельного участка без проведения торгов при несоответствии разрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным в заявлении (пункт 14 статьи 39.16).

Образование участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса. Требования к образуемым земельным участкам закреплены в статье 11.9 Земельного кодекса. В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопро- сах, связанных с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежа- щего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в раз- мере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Соб- ственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховно- го Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подле- жащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В спорном случае предприниматель, обратившись в уполномоченный орган, в заявлении о предоставлении земельного участка в аренду цель для, которой ис-

прашивается земельный участок не указал, при этом информировал уполномоченный орган о наличии на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011401:26 объекта недвижимого имущества - склада электротоваров, этажность - 1 ед, кадастровый номер 26:12:011401:902.

Вместе с тем судом учтено, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:011401:26 площадью - 10 005 кв.м, был предоставлен предпринимателю в аренду для целей проектирования и строительства объектов производственного назначения. В этом случае наличие на земельном участке площадью 10 005 кв.м одного объекта недвижимого имущества –склада электротоваров, общей площадью 1 187, 3 кв.м и площадью застройки 1 093, 7 кв.м, не могло свидетельствовать о том, что арендатором достигнута цель строительства, для которой изначально был предоставлен земельный участок в аренду. Земельный участок в существующих границах не образовывался в целях размещения и эксплуатации капитального объекта недвижимого имущества - склада электротоваров. В этом случае разрешенное использование земельного участка (проектирование и строительство объектов производственного назначения) не соответствует фактическому использованию – под объектом недвижимости - складом электротоваров. При этом доказательств того, что для целей эксплуатации единственного объекта производственного назначения – склада электротоваров площадью застройки 1 187, 3 кв.м предпринимателю необ- ходим земельный участок испрашиваемой площади (10 005 кв.м) в материалах дела не имеется и суду не представлено.

Вместе с тем наличие на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011401:26 площадью - 10 005 кв.м еще одного самовольно возведенного объекта капитального строительства ( примерными наружными размерами 12 м на 6,5 м, количество этажей 2 ед,), а также спортивной площадки, не наделяют предпринимателя исключительным правом приобретения в аренду земельного участка испрашиваемой площади.

Предприниматель мог бы обладать исключительным правом на заключение договора аренды в отношении земельного участка площадью 10 005 кв.м без проведения торгов только в случае нахождения в его собственности законно возведенных строений, расположенных на данном земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По смыслу статей 128, 129, 222 Гражданского кодекса самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя со- вершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

Наличие заинтересованности в испрашиваемом земельном участке предприниматель связывает с наличием у него регистрации права собственности на объект капитального строительства, имеющего площадь застройки 1 093, 7 кв.м, расположенного на участке общей площадью 10 005 кв.м.

Между тем в силу положений статьи 39.6 Земельного кодекса и статьи 222 Гражданского кодекса правом на получение земельного участка в связи с наличием на нем объекта недвижимости наделен его законный правообладатель, при условии соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства, а также иных правовых актов, регулирующих вопросы создания капитальных строений (сооружений).

Следовательно, в силу статьи 222 Гражданского кодекса предприниматель утратил возможность получения спорного участка испрашиваемой площади без реа- лизации предусмотренных законом публичных процедур, что исключает заключение без торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011401:26, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, Ставрополь, Западный обход, 54.

В спорном случае признание за предпринимателем права аренды в отноше- нии земельного участка испрашиваемой площади 10 005 кв.м означает наделение правом на землю субъекта в обход установленных законом процедур, что недопу- стимо.

Поскольку из представленных в материалы дела доказательств следует, что первоначальная цель предоставления в земельного участка в аренду не достигнута, а собственник участка не желает продолжать арендные правоотношения с заявителем (статья 610 Гражданского кодекса), суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо- Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Л. Карпель