Постановление от 23 января 2025 г. по делу № А21-7612/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ


24 января 2025 года

Дело №

А21-7612/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Рудницкого Г.М., ФИО1,

рассмотрев 15.01.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.03.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024 по делу № А21-7612/2023,

у с т а н о в и л:

Администрация городского округа «Город Калининград», адрес: 236022, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее –Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью «Культурно-деловой центр «Нижнее Озеро», адрес: 236004, Калининград, ул. Дзержинского, д. 79, лит. Б1, пом. 2, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), снести объект незавершенного строительства площадью 981,9 кв.м с кадастровым номером 39:15:132402:88, находящийся по адресу: Калининград, Пролетарская ул., д. 46.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области, адрес: 236022, Калининград, Советский пр., д. 13, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Служба).

Решением суда первой инстанции от 06.03.2024  в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 06.03.2024 и постановление от 12.09.2024, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

По мнению подателя жалобы, суды не учли, что  Администрация не обладает полномочиями на заключение предусмотренного пунктом 5 статьи 107 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) соглашения о возмещении убытков; спорный объект не может быть достроен; срок действия разрешения на строительство истек 14.09.2013, новое разрешении на строительство Обществу не выдавалось.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Лица, участвующие в деле, извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее.

Как установлено судами и следует из материалов дела, открытое акционерное общество «Торгово-промышленная компания «Продмаркет» (далее - Компания) и мэрия города Калининграда (далее – Мэрия) заключили договор от 10.07.2006 № 20, по условиям которого Компания обязалась за счет собственных и привлеченных средств и сил осуществить строительство культурно-делового центра «Москва» по Пролетарской ул. – ул. Сергеева в Ленинградском районе Калининграда на земельном участке, предварительно согласованном постановлением мэра города Калининграда от 03.06.2005 № 1831.

Согласно пункту 1.2 договора по окончании строительства Компания передает в муниципальную собственность нежилые помещения общей площадью 415 кв. м.

На основании постановления главы города Калининграда – мэра города  от 18.09.2007 № 2156 Мэрия и Компания заключили договор от 15.10.2007  № 008997 аренды земельного участка площадью 2185 кв. м с кадастровым номером 39:15:13-24-02:0017 по улице Сергеева в Ленинградском районе Калининграда под строительство культурно-делового центра «Москва» с помещениями муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой сроком на три года до 18.09.2010. 

В дальнейшем Комитет архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград» выдал Компании разрешение от 08.09.2008 № RU39315000-236/2008 на строительство объекта капитального строительства – культурно-делового центра «Москва» с помещениями муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой на земельном участке площадью 0,2185 га по улице Сергеева в Ленинградском районе Калининграда первоначальным сроком действия до 14.10.2009, впоследствии продленным до 31.10.2013.

Соглашением от 22.10.2010 к договору от 15.10.2007 № 008997 срок аренды продлен до 14.06.2013.

На предоставленном земельном участке Компанией начато строительство, 20.05.2013 за ней зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 981,9 кв. м с кадастровым номером 39:15:132402:88 степенью готовности 18,3%.

Администрация и Компания со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» заключили договор от 06.10.2015 № 012502 аренды земельного участка площадью 2185 кв. м с кадастровым номером 39:15:132402:17 по Пролетарской улице в Ленинградском районе Калининграда под строительство культурно-делового центра «Москва» с помещениями муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой (для завершения строительства объекта) сроком на три года с 07.09.2015 до 07.09.2018.   

На основании договора купли-продажи от 25.10.2016 за Обществом 18.11.2016 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства.

В соответствии с соглашением от 26.12.2016 № 012502-1/УА права и обязанности арендатора по договору от 06.10.2015 № 012502 перешли к Обществу.

Общество обращалось в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области за разрешением на строительство, однако в выдаче разрешения ему было отказано.

Кроме того, до истечения срока действия договора от 06.10.2015 № 012502 Общество неоднократно обращалось к Администрации по вопросу о заключении договора аренды на новый срок, в чем ему было отказано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 22.07.2019 по делу № А21-16407/2018 Обществу отказано в обязании Администрации заключить с ним договор аренды земельного участка сроком на три года для строительства культурно-делового центра.

Общество 14.07.2022 вновь обратилось в Комитет с заявлением от 10.07.2022 № 01/07/22 о предоставлении в аренду сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 39:15:132402:17 без проведения торгов для завершения строительства объекта.

Письмом от 10.08.2022 № и-КМИ-07/16779 Комитет сообщил об отсутствии оснований для заключения с Обществом договора аренды земельного участка, поскольку собственник объекта незавершенного строительства уже реализовал право на однократное приобретение земельного участка с кадастровым номером 39:15:132402:17 в аренду сроком на три года для строительства, а также право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта без проведения торгов.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2023 по делу № А21-11453/2022 отказано в удовлетворении заявления Общества о признании незаконным оформленного письмом от 10.08.2022 № и-КМИ-07/16779 отказа в заключении договора аренды земельного участка площадью 2185 кв. м с кадастровым номером 39:15:132402:17 сроком на три года для завершения строительства объекта.

Администрация, обращаясь с рассматриваемым иском, указала на то, что то, что постановлением Правительства Калининградской области от 06.06.2013 № 386 «Об утверждении границ территорий и зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, находящихся на территории Калининградской области, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон» (далее – Постановление № 386) утверждены границы территорий зон охраны объектов культурного наследия регионального значения (в том числе, объекта культурного наследия регионального значения – здания гостиницы «Парк-Отель»), в состав которых вошел земельный участок, отведенный для строительства культурно-делового центра «Москва».

Приказом Службы от 01.10.2021 № 325 утверждены границы территории объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Парк-Отель» (архитектор Х.Хопп), 1929 год, Калининградская область, Калининград, ул. Сергеева, 2, и режим использования территории объекта.

Администрация, посчитав, что в связи с изменением режима использования территории объекта культурного наследия спорный объект незавершенного строительства, в силу части 1 статьи 107 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) подлежит сносу, обратилась в арбитражный суд с иском.

Суды первой и апелляционной инстанций не установили правовых оснований для удовлетворения иска.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене.

В силу пункта 1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным данным Кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: ограничение использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 105 ЗК РФ могут быть установлены виды зон с особыми условиями использования территорий, в том числе: зона охраны объектов культурного наследия.

Последствия установления зон с особыми условиями использования территорий установлены в статье 107 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 указанной статьи (в редакции на момент вынесения обжалуемых судебных актов) со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренным решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено пунктами 2 и 4 настоящей статьи. Реконструкция указанных зданий, сооружений может осуществляться только путем их приведения в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории.

В соответствии с пунктом 5 статьи 107 ЗК РФ (в редакции на момент вынесения обжалуемых судебных актов) снос объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках в границах зон с особыми условиями использования территорий, осуществляется в случае, если в соответствии с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, размещение объектов недвижимого имущества запрещается, или в случае, если собственник объекта недвижимости не изменил его разрешенное использование (назначение) на вид разрешенного использования, допустимый в соответствии с указанными ограничениями и градостроительным регламентом, лесохозяйственным регламентом, положением об особо охраняемой природной территории, в срок, предусмотренный соглашением о возмещении убытков, а в случае отсутствия указанного соглашения в срок, предусмотренный пунктом 4 настоящей статьи - в течение трех лет со дня установления такой зоны.

В случае, если установление или изменение зоны с особыми условиями использования территории приводит к невозможности использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, за исключением объекта, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (кроме случаев, если данное решение принято исключительно в связи с несоответствием такого объекта обязательным требованиям к количеству этажей и (или) высоте объекта), в соответствии с их разрешенным использованием, по требованию гражданина или юридического лица - собственника таких земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества указанные в пунктах 8 и 9 статьи 57.1 настоящего Кодекса правообладатели зданий, сооружений, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, застройщики, органы государственной власти, органы местного самоуправления обязаны выкупить такие земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества (пункт 7 статьи 107 ЗК РФ в редакции на момент вынесения обжалуемых судебных актов).

Таким образом, законодатель установил следующие основания для сноса объекта капитального строительства или его приведения в соответствие с ограничениями использования земельного участка, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территорий: решение собственника объекта капитального строительства или собственников помещений в нем; либо соглашение о возмещении убытков, причиненных ограничением прав указанных собственника объекта капитального строительства или собственников помещений в нем в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории; либо решение суда - в случае недостижения соглашения о возмещении убытков.

Соответственно, по смыслу приведенных выше положений снос объекта капитального строительства, расположенного в границах зоны с особыми условиями использования территории, на основании решения суда допускается исключительно в случае, когда не достигнуто соглашение о возмещении убытков.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание внесение приказом Службы от 02.02.2024 № 35 изменений в Постановление № 386 об отнесении земельного участка под спорным объектом к зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности, руководствуясь приведенными нормами Земельного кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Администрации.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводов судов, не подтверждают нарушений судами норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, поэтому не имеется предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены (изменения) принятых по делу судебных актов и удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.03.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024 по делу № А21-7612/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации городского округа «Город Калининград» – без удовлетворения.


Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи


Г.М. Рудницкий

ФИО1