Решение от 3 июня 2018 г. по делу № А26-2054/2018

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-2054/2018
г. Петрозаводск
04 июня 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2018 года.

Полный текст решения изготовлен   04 июня 2018 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Дружинина С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 (до перерыва), Хе Ю.В. (после перерыва)

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску

общества с ограниченной ответственностью "АК1126"

к Администрации Петрозаводского городского округа

о признании недействительным уведомление об увеличении размера арендной платы от 28.12.2017 № 5.2.2-09-723-и

при участии представителей (до перерыва):

истца – ФИО2  по доверенности от 05.07.2017,

ответчика – ФИО3 по доверенности от 21.12.2017,

в отсутствие представителей сторон (после перерыва),

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 23.05.2018 объявлен перерыв до 16 час. 00 мин. 28.05.2018.

установил:

общество с ограниченной ответственностью "АК1126" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>; место нахождения: 185000, <...>; далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>; место нахождения: 185910, <...>; далее – ответчик) о признании недействительным уведомление об увеличении размера арендной платы от 28.12.2017 № 5.2.2-09-723-и по договору аренды недвижимого имущества Петрозаводского городского округа от 24.04.2017 № 06.

Исковые требования обоснованы статьями 422, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями договора аренды недвижимого имущества Петрозаводского городского округа от 24.04.2017 № 06.

Представитель истца в судебном заседании 23.05.2018 заявленные требования полностью поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении; ходатайствовал о приобщении дополнительных доказательств.

            Представитель ответчика против иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве; ходатайствовал о приобщении дополнительных доказательств.

            Представители сторон не возражали против приобщения представленных друг другом документов.

В силу статей 41, 65-68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приобщил к материалам дела представленные сторонами документы.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 23.05.2018 объявлен перерыв до 16 час. 00 мин. 28.05.2018.

Судебное заседание продолжено в том же составе суда при ведении протокола судебного заседания секретарем Хе Ю.В. в отсутствие надлежаще извещенных представителей сторон.

Изучив материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.

24 апреля 2017 года стороны по итогам аукциона, оформленным протоколом №1 от 05.04.2017, заключили договор аренды №06 (далее по тексту – договор), во исполнение которого ответчик передал истцу по акту от 24.04.2017 на правах аренды нежилое здание (склада-магазина), общей площадью 1 583,3 кв.м. с кадастровым номером 10:01:13 01 28:000:01426/10, расположенное по адресу: <...>, в соответствии с выкопировкой из технического плана (Приложение №2) для ведения предпринимательской деятельности;  истец, в свою очередь, обязался предоставлять истцу арендную плату в порядке и размере, установленных в разделе 4 названного договора.

Срок действия договора установлен сторонами в пункте 9 договора и составляет период с 24.04.2017 по 22.04.2022; договор зарегистрирован 15.05.2017 в установленном законом порядке в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Факт государственной регистрации этого договора подтвержден соответствующей отметкой регистрирующего органа на самом договоре.

В соответствии с пунктом 4.1 договора за пользование арендованным зданием арендатор обязан вносить арендную плату в размере 750 000 руб. в год или 62 500 руб. в месяц, установленную по результатам аукциона согласно протоколу №1 от 05.04.2017; арендная плата не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено арендованное здание, а также расходы по содержанию общего имущества.

Пунктом 4.2 договора установлено, что размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год, при этом, изменение арендой платы за 1 кв.м. арендуемой площади не может превышать 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент принятия решения Петрозаводским городским Советом; величина арендной платы не может быть уменьшена; уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем выставления счета-фактуры.

Поскольку все существенные условия договора аренды, в смысле статей 606, 607, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторонами надлежащим образом согласованы, форма договора, предусмотренная абзацем 1 пункта 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, соблюдена, суд констатирует легитимность заключенного сторонами договора аренды №06 от 24.04.2017.

17 января 2018 года Общество получило извещение Администрации № 5.2.2-09-723-и от 28.12.2017 об увеличении размера арендной платы по спорному договору с 01.01.2018 на 5,5% годовых, а именно до 65 937 руб. 50 коп. в месяц.

Данное увеличение размера арендной платы мотивировано Администрацией увеличением с 01.01.2018 размера базовой стоимости арендной платы одного квадратного метра площади муниципального нежилого помещения в соответствии с решением Петрозаводского городского Совета от 24.11.2017 №28/10-204, согласно которому были внесены  корреспондирующие изменения в Методику определения размера арендной платы за муниципальное имущество Петрозаводского городского округа, утвержденную Решением Петрозаводского городского Совета от 25.09.2008 №XXVI/XXI-384.

Полагая, что уведомление от 28.12.2017 № 5.2.2-09-723-и согласно статьям 153 - 155 Гражданского кодекса Российской Федерации является односторонней сделкой, которая недействительна, как нарушающая требования закона и иных правовых актов, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором.

Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

При этом, если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Вместе с тем, по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется, если иного не предусмотрено самим договором согласно пункту 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, устанавливающим часть арендной платы, подлежащей внесению периодически, которая определяется по правилам о регулируемой арендной плате.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, включая аукционную документацию на право заключения спорного договора аренды, толкуя его условия по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской и руководствуясь положениями действующего законодательства, регулирующими спорные правоотношения сторон, суд установил, что в данном случае договор аренды №06 от 24.04.2017 заключен сторонами по результатам аукциона, не предусматривает ни необходимость государственного регулирования арендной платы, ни автоматического изменения размера арендной платы в связи с изменением нормативно-правовых актов, подлежащих применению к их отношениям, как следствие, не подпадает под регулирование Методики определения размера арендной платы за муниципальное имущество Петрозаводского городского округа, утвержденную Решением Петрозаводского городского Совета от 25.09.2008 №XXVI/XXI-384 и, как следствие, решения Петрозаводского городского Совета от 24.11.2017 №28/10-204 о внесении изменений в эту Методику, на основании которого истец инициировал оспариваемое увеличение размера арендной платы, оформленное уведомлением от 28.12.2017 № 5.2.2-09-723-и.

Пунктом 4.2 договора аренды №06 от 24.04.2017 арендодателю предоставлено право одностороннего уведомительного увеличения размера арендной платы не чаще одного раза в год с ограничением размера этого увеличения 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Из содержания пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год; при этом, законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (часть 3 статьи 614 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", норма пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует; однако, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В силу пункта 11 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

При таких обстоятельствах, в отсутствие предусмотренных договором №06 от 24.04.2017 или законом оснований для одностороннего увеличения размера арендной платы до истечения года со дня заключения названного договора, уведомление об увеличении размера арендной платы от 28.12.2017 № 5.2.2-09-723-и  является неправомерным, нарушающим права или охраняемые законом интересы Общества, как следствие, недействительным в силу положений пункта 2 статьи 166 и пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного суд удовлетворяет иск общества с ограниченной ответственностью "АК1126" и относит расходы по оплате госпошлины за рассмотрение дела на Администрацию Петрозаводского городского округа.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия 



РЕШИЛ:

1.      Иск удовлетворить. Признать недействительным уведомление об увеличении размера арендной платы от 28.12.2017 № 5.2.2-09-723-и  по договору аренды недвижимого имущества Петрозаводского городского округа от 24.04.2017 № 06.

2.      Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "АК1126" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 6 000 руб. расходов по оплате госпошлины.

3.     Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г.Санкт-Петербург, ул. Якубовича,4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Дружинина С.И.