Решение от 22 февраля 2024 г. по делу № А35-5275/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-5275/2022
22 февраля 2024 года
г. Курск


Резолютивная часть решения оглашена 08 февраля 2024 года

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Масютиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании по делу по иску

Министерства имущества Курской области

к обществу с ограниченной ответственность «Курский баскетбольный клуб «Русичи» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:103026:42 площадью 2685 кв.м, расположенного по адресу <...> в течении 30 дней со дня вступления судебного акта в законную силу.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях,

Управление Росреестра по Курской области.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: не явились, извещены

от ответчика: не явились, извещены

от третьих лиц: не явились, извещены.


Комитет по управлению имуществом Курской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратился к обществу с ограниченной ответственностью «Курский баскетбольный клуб «Русичи» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с исковым заявлением об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:103026:42 площадью 2685 кв.м, расположенного по адресу <...> в течении 30 дней со дня вступления судебного акта в законную силу.

Решением Арбитражного суда Курской области от 16 марта 2023 года в удовлетворении исковых требований Министерства имущества Курской области отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 01.09.2023 решение Арбитражного суда Курской области от 16.03.2023 отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

11 сентября 2023 материалы дела №А35-5275/2022 поступили в Арбитражный суд Курской области.

Определением суда от 12.09.2023 дело принято к производству в новом рассмотрении.

В ходе рассмотрения настоящего дела представитель истца в обоснование своих доводов ссылался на то, что право собственности общества на изъятый и не реализованный посредством публичных торгов объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, не прекращено, о чем свидетельствует актуальная запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН); несостоявшиеся торги являются основанием для предоставления земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства; заявление самого общества о предоставлении земельного участка свидетельствует о его заинтересованности в получении земли.

В ходе рассмотрения настоящего дела представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представители сторон, надлежащим образом уведомленные о дате и месте судебного заседания не явились.

В силу частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратился к обществу с ограниченной ответственностью «Курский баскетбольный клуб «Русичи» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с исковым заявлением об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:103026:42 площадью 2685 кв.м, расположенного по адресу <...> в течении 30 дней со дня вступления судебного акта в законную силу.

Как следует из искового заявления, ранее истцом был подготовлен и направлен в адрес ООО «ФИО2 Русичи» для согласования и подписания проект договора № 07-19/6377-21ю аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:103026:42, находящегося по адресу: <...>.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости, на вышеуказанном земельном участке находится объект недвижимости с кадастровым номером 46:29:103026:151, принадлежащий на праве собственности ООО «ФИО2 Русичи».

Ответчик не произвел никаких действий для урегулирования данного вопроса, а именно - не направил в адрес комитета подписанные экземпляры договора аренды земельного участка.

Третьи лица, не представили в материалы дела мнения на исковое заявление.

Ссылаясь на не урегулирование сложившейся ситуации мирным путем, истец обратился в суд с исковым заявлением.


Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 4 АПК РФ предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее– ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также вследствие неосновательного обогащения.

Согласно части 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ (часть 2 статьи 307 ГК РФ).

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (часть 3 статьи 307 ГК РФ).

В соответствии с часть 1 статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (часть 1, 2 статьи 310 ГК РФ).

Согласно материалов дела, решением Комитета по управлению имуществом Курской области от 09.11.2012 №01-19/3075 был образован земельный участок, площадью 2685 кв.м., с кадастровым номером 46:29:103026:42, и предоставлен ООО «Курский баскетбольный клуб «Русичи» в аренду сроком на 3 года для строительства спортивного комплекса с залом и вспомогательными помещениями. 23.11.2012 между Комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ООО «Курский баскетбольный клуб «Русичи» (арендатор) был заключен договор №4297-12ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №46:29:103026:42, находящийся по адресу: <...> для строительства спортивного комплекса с залом и вспомогательными помещениями, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 2685 кв.м.

На участке объекты недвижимости не имеются (пункт 1.2 договора).

В силу пункта 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 09.11.2012 по 08.11.2015.

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (пункт 2.2 договора).

Арендодатель передал, а арендатор принял арендуемый земельный участок по акту приема-передачи от 23.11.2011 (приложение 2 к договору).

Договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 09.01.2013.

20.03.2016 между Комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ООО «Курский баскетбольный клуб «Русичи» (арендатор) был заключен договор №01-27/21-5407-16ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №46:29:103026:42, находящийся по адресу: <...> для строительства спортивного комплекса с залом и вспомогательными помещениями, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, площадью 2685 кв.м.

На участке имеется объект незавершенного строительства (пункт 1.2 договора).

В силу пункта 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 17.02.2016 по 16.02.2019.

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (пункт 2.2 договора).

Условия договора распространяются на период пользования арендатором земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, с 09.11.2015 (пункт 2.3 договора). Арендодатель передал, а арендатор принял арендуемый земельный участок по акту приема-передачи от 20.02.2016 (приложение 2 к договору). Договор аренды был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 28.04.2016.

Уведомлением от 16.01.2019 №05.4-01-20/261 Комитет по управлению имуществом Курской области, в связи с окончанием срока действия договора, предложил ООО «Курский баскетбольный клуб «Русичи» вернуть арендодателю земельный участок по акту-приема передачи в 3-дневный срок со дня окончания договора, а также разъяснил право на обращение в Комитет с заявлением о заключении нового договора при наличии оснований, предусмотренных частью 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и в порядке статьи 39.17 ЗК РФ.

Ссылаясь на то, что договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:29:103026:42 истек 16.02.2019, Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103026:151, расположенного по адресу: <...> путем продажи с публичным договоров.

Решением Арбитражного суда Курской области по делу № А35-8068/2019 от 11.11.2019 исковые требования комитета удовлетворены, у общества объект незавершенного строительства изъят путем его продажи с публичных торгов. Решение обжаловано не было и вступило в законную силу.

Вместе с тем, ссылаясь на то, что согласно выписке из ЕГРН на вышеуказанном земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности обществу, истцом подготовлен и направлен в адрес ООО «ФИО2 «Русичи» для согласования и подписания проект договора № 07-19/6377-21ю аренды спорного земельного участка.

Ответчик действий для урегулирования данного вопроса не произвел, подписанные экземпляры договора аренды земельного участка в адрес истца не направил, что явилось основанием для обращения комитета в суд с настоящим иском.

Материалы дела свидетельствуют о том, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда объект незавершенного строительства изъят у общества путем его продажи с публичных торгов.

На основании указанного судебного акта в соответствии с решениями комитета от 12.11.2020 и 04.02.2021 объявлялся аукцион по продаже объекта незавершенного строительства.

Согласно протоколу рассмотрения заявок от 23.12.2020, 23.03.2021 аукцион по продаже объекта незавершенного строительства признан несостоявшимся, объект не реализован.

Из дела также следует, что ссылаясь на подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, общество 21.04.2021 обратилось в комитет с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду сроком на три года для строительства спортивного комплекса с залом и вспомогательными помещениями.

Истцом 25.10.2021 подготовлен и направлен в адрес ООО «ФИО2 «Русичи» для согласования и подписания проект договора № 07-19/6377-21ю аренды спорного земельного участка в заявленных целях, который обществом не подписан.

По смыслу подпункта 2 пункта 5 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в трех случаях:

- в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов;

- либо судом отказано в удовлетворении вышеназванного требования (например, если доказана связь нарушения сроков строительства с действиями (бездействием) органа местного самоуправления);

- или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2020 № 304-ЭС20-19559, собственники объектов незавершенного строительства, заключившие договор аренды после 01.03.2015, обладают правом на заключение без торгов договора аренды земельного участка для окончания строительства исключительно в случаях, прямо предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Правовая позиция относительно применения положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699, в кассационных определениях Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.10.2019 № 89-КА19-2, от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

Согласно правовой позиции, закрепленной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2022 № 306-ЭС22-15090, арбитражным судам при разрешении споров указанной категории следует применять нормы права, регулирующие правоотношения по предоставлению земельных участков для завершения строительства без торгов с учетом вышеуказанных правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации и фактических обстоятельств каждого конкретного дела.

В рассматриваемом случае в обоснование иска комитет указал на положения пункта 8 статьи 39.20 ЗК РФ, в силу которого уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок. При этом истец обратил внимание суда на тот факт, что согласно выписке из ЕГРН объект незавершенного строительства, находящийся на вышеуказанном земельном участке, принадлежит на праве собственности обществу, однако, последнее действий по надлежащему оформлению землепользования не совершило.

В силу пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Из положений пунктов 1, 2 статьи 447 ГК РФ, пункта 19 постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» следует, что договор купли-продажи объекта незавершенного строительства подписывает лицо, выигравшее аукцион, и организатор аукциона. При этом организатор аукциона подписывает договор купли-продажи от имени собственника объекта незавершенного строительства без доверенности.

Право собственности на недвижимость, приобретенную по договорам купли-продажи, мены или иной сделке, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 223, пункт 1 статьи 551 ГК РФ, пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»).

Таким образом, в случае вынесения судебного акта в порядке статьи 239.1 ГК РФ объект незавершенного строительства не изымается предварительно в государственную или муниципальную собственность, а продолжает оставаться собственностью лица, за которым зарегистрировано право, до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю, следовательно, собственник объекта незавершенного строительства до указанного момента продолжает нести бремя содержания своего имущества.

Фактическое пользование (без наличия договорных отношений) земельным участком собственником расположенного на нем объекта капитального строительства (объекта незавершенного строительства) предполагается, в то время как изъятие судебным актом по основаниям, предусмотренным законом, расположенного на земельном участке объекта свидетельствует об ограничении составляющих права собственности (владение, пользование, распоряжение).

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд полагает требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу статьи 110 АПК РФ, с учетом результатов рассмотрения настоящего дела, государственная пошлина возлагается судом на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 17, 102, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Министерства имущества Курской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Курский баскетбольный клуб «Русичи» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:103026:42 площадью 2685 кв.м, расположенного по адресу <...> удовлетворить

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Курский баскетбольный клуб «Русичи» (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с Министерством имущества Курской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:103026:42 площадью 2685 кв.м, расположенного по адресу <...> в течение 30 дней со дня вступления судебного акта в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Курский баскетбольный клуб «Русичи» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход Федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, в Арбитражный суд Центрального округа, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Н.С. Масютина