Решение от 1 марта 2018 г. по делу № А68-8676/2017

Арбитражный суд Тульской области

Красноармейский проспект, д. 5, г. Тула, 300041

тел./факс: (4872) 250-800; e-mail: a68.info@arbitr.ru; http://www.tula.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ


г. Тула

Дело № А68-8676/2017

Резолютивная часть решения объявлена

21 февраля 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме

01 марта 2018 года


Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Г.Г. Лось,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гросстрой» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), адрес (место нахождения): ул. Пушкинская, д. 55-А, помещение 103, <...>,

к министерству имущественных и земельных отношений Тульской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), адрес (место нахождения): ул. Жаворонкова, д. 2, <...>,

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность, выраженного в письме от 26.05.2017 № 290128/7975,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

администрация муниципального образования город Тула (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), адрес (место нахождения): пр. Ленина, 2, г. Тула, 300002;

управление градостроительства и архитектуры администрации города Тулы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), адрес (место нахождения): ул. Гоголевская, д. 73, <...>,

при участии в судебном заседании представителей:

заявителя – ФИО2, доверенность от 09.01.2018 № 1;

ответчика – ФИО3, доверенность от 11.12.2017 № 29-01-28/20497;

администрации муниципального образования город Тула – ФИО4, доверенность от 28.12.2017 № 58;

управления градостроительства и архитектуры администрации города Тулы – не явился, извещен надлежащим образом,



УСТАНОВИЛ:

24.08.2017 в Арбитражный суд Тульской области (далее – Суд) поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «Гросстрой» (далее – Заявитель, Общество) от 23.08.2017 без номера о признании незаконным отказа министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (далее – Ответчик, Министерство) в предоставлении земельного участка в собственность, выраженного в письме от 26.05.2017 № 290128/7975 (далее – оспариваемый отказ).

Определением Суда от 31.08.2017 заявление Общества было принято к производству; к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены администрация муниципального образования город Тула (далее – Администрация), а также управление градостроительства и архитектуры администрации города Тулы (далее – Управление).

Ответчик и Администрация возражали против удовлетворения заявления Общества.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали ранее сформулированные позиции по существу рассматриваемого заявления, на вопросы Суда и друг друга дали соответствующие ответы и пояснения, запротоколированные с использованием средств аудиозаписи.

В соответствии с положениями статьи 156 и части 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено Судом в отсутствие представителей Управления, которое было надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, проанализировав доводы лиц, участвующих в деле, Суд считает требование Заявителя не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 17.11.2003 принято постановление главы города Тулы № 1747 «О предоставлении ЗАО «Блеск-Авто» в аренду земельного участка, расположенного по ул. ФИО5 в Привокзальном районе г. Тулы, для временного размещения некапитального объекта (автомойка)».

28.10.2004 принято постановление главы города Тулы № 1781 «О предварительном согласовании ООО «Авангардъ-Тула» места размещения здания многофункционального торгового центра по ул. ФИО5 в Привокзальном районе г. Тулы и внесении изменений в постановление Главы города Тулы от 17.11.2003г. № 1747» (далее – Постановление № 1781), в соответствии с которым были утверждены проект границ земельного участка площадью 29 803 кв.м, а также акт о выборе соответствующего земельного участка для строительства здания многофункционального торгового центра.

31.10.2005 принято постановление главы города Тулы № 1847 «О внесении изменений в постановление Главы города Тулы от 28.10.2004г. № 1781», в соответствии с которым в наименовании и по всему тексту Постановления № 1781 вместо ООО «Авангардъ-Тула» было указано ООО «Живая вода».

26.01.2007 принято постановление главы администрации города Тулы № 277 «О предоставлении ООО «Живая вода» в аренду земельного участка, расположенного по ул. ФИО5 в Привокзальном районе г. Тулы, для строительства здания многофункционального торгового центра» (далее – Постановление № 277), из содержания которого следовало, что подлежащее строительству здание включало в себя помещения торгово-складского назначения и общественного питания (кафе), кинозал и многоуровневую парковку.

На основании постановления главы администрации города Тулы от 25.10.2007 № 3859 «О предоставлении ООО «Живая вода» в аренду земельного участка, расположенного по ул. ФИО5 в Привокзальном районе г. Тулы, для строительства здания многофункционального торгового центра и о признании утратившим силу постановления главы администрации города Тулы от 26.01.2007г. № 277» (далее – Постановление № 3859) Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы заключил с ООО «Живая вода» договор аренды земельного участка от 30.10.2007 № 07В1697, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области 18.12.2012, номер регистрации 71-71-01/038/2007-203 (далее – договор аренды).

В соответствии с условиями договора аренды ООО «Живая вода» был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 71:30:020603:0094 площадью 29 803 кв.м, расположенный по адресу: <...>; участок находится примерно в 35 м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Тула, р-н Привокзальный, ул. Костычева, 40, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания многофункционального торгового центра (далее – земельный участок с кадастровым номером 71:30:020603:0094 площадью 29 803 кв.м), для строительства здания многофункционального торгового центра сроком на три года.

Администрация предоставила в материалы дела копию инвестиционного контракта на строительство здания многофункционального торгового центра по ул. ФИО5 в Привокзальном районе г. Тулы от 26.12.2007 № 59-и, заключенного с ООО «Живая вода» (далее – инвестиционный контракт), в соответствии с пунктом 2.1 которого предполагалась реализация инвестиционного проекта по строительству на земельном участке с кадастровым номером 71:30:020603:0094 площадью 29 803 кв.м здания многофункционального торгового центра общей площадью 49 660 кв.м.

Постановлением главы администрации города Тулы от 14.07.2008 № 2635 был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 71:30:020603:0094 площадью 29 803 кв.м № RU71330100000481 (далее – градостроительный план), в соответствии с которым основным видом разрешенного использования земельного участка является строительство здания многофункционального центра (раздел 3), а сам земельный участок не может быть разделен в связи со строительством неделимого объекта недвижимости (раздел 6).

Ответчик предоставил в материалы дела копию проекта здания многофункционального торгового центра по ул. ФИО5 в Привокзальном районе г. Тулы (эскизные архитектурные, конструктивные и технологические решения), выполненного институтом «Укргорстройпроект» (г. Харьков) и согласованного Управлением 24.12.2009 (далее – проект), в соответствии с которым на земельном участке с кадастровым номером 71:30:020603:0094 площадью 29 803 кв.м было запроектировано размещение трехэтажного здания торгового центра общей площадью 38 934 кв.м, двухэтажной автостоянки в здании торгового центра (648 шт.) общей площадью 24 435 кв.м, технического этажа торгового центра общей площадью 7 646,4 кв.м, а также трансформаторной подстанции общей площадью 32 кв.м. Согласно проекту площадь земельного участка с кадастровым номером 71:30:020603:0094 (29 803 кв.м) подразделялась на площадь застройки – 13 012 кв.м, площадь проездов, тротуаров, площадок и дорожек – 10 384 кв.м, площадь озеленения – 4 020 кв.м, площадь автостоянок для временного хранения (191 маш/мест) – 2 387 кв.м.

На основании распоряжения Правительства Тульской области от 03.07.2012 № 393-р 16.07.2012 министерство имущественных и земельных отношений Тульской области заключило с ООО «Живая вода» соглашение о продлении срока действия договора аренды до 03.01.2014.

23.12.2013 министерство имущественных и земельных отношений Тульской области заключило с ООО «Живая вода» дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с пунктом 3 которого срок действия договора аренды был продлен с 04.01.2014 до 04.01.2017.

01.10.2014 министерство имущественных и земельных отношений Тульской области, ООО «Живая вода» и Заявитель заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды, прошедшее государственную регистрацию 30.12.2014, в соответствии с которым все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 71:30:020603:0094 площадью 29 803 кв.м перешли к Обществу.

24.10.2014 Администрация выдала ООО «Живая вода» разрешение № RU71326000-342/14 на строительство одноэтажного объекта капитального строительства «Торговый центр по ул. Д. Ульянова» общей площадью 331,2 кв.м на земельном участке с кадастровым номером 71:30:020603:0094 площадью 29 803 кв.м.

Из материалов дела следует, что на основании выданного Администрацией разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 23.09.2015 № RU71326000-106/15 09.10.2015 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области произведена государственная регистрация права собственности Общества на нежилое здание торгового центра площадью 330,1 кв.м, кадастровый номер 71:30:020603:3964 (далее – торговый центр).

Постановлением Администрации города Тулы от 11.11.2015 № 5788 «Об утверждении изменения вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: г. Тула, Привокзальный район, ул. Дмитрия Ульянова» вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 71:30:020603:0094 площадью 29 803 кв.м изменен с «для строительства многофункционального торгового центра» на «объекты организаций розничной торговли продовольственными, непродовольственными группами товаров».

На основании деклараций об объекте недвижимого имущества от 12.07.2016 05.08.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области произведена государственная регистрация права собственности Общества на нежилое здание пункта охраны площадью 36 кв.м, кадастровый номер 71:30:020603:4009 (далее – пункт охраны), а также нежилое здание контрольно-пропускного пункта площадью 30 кв.м, кадастровый номер 71:30:020603:4010 (далее – контрольно-пропускной пункт), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 71:30:020603:0094 площадью 29 803 кв.м.

На основании распоряжения Министерства от 05.04.2017 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 71:30:020603:94» в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 71:30:020603:0094 площадью 29 803 кв.м был образован земельный участок с кадастровым номером 71:30:020603:4036 площадью 25 668 кв.м, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир жилой дом; участок находится примерно в 35 м от ориентира по направлению на северо-восток; почтовый адрес ориентира: Тульская область, г. Тула, Привокзальный район, ул. Костычева, дом 40, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты организаций розничной торговли продовольственными, непродовольственными группами товаров (далее – спорный земельный участок).

Общество обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность, однако Ответчиком принят оспариваемый отказ, мотивированный несоразмерностью площади спорного земельного участка (25 668 кв.м) и совокупной площади принадлежащих Обществу объектов (396,1 кв.м).

Не согласившись с оспариваемым отказом, Общество обратилось в Суд с требованием о признании его незаконным и возложении на Министерство обязанности по заключению с Заявителем договора купли-продажи спорного земельного участка.

Отказывая в удовлетворении заявления Общества, Суд исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Соответствующая правовая позиция отражена в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 № 18306/10 по делу № А72-1883/2010, от 29.06.2010 № 2317/10 по делу № А04-2421/2009.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 по делу № А40-100700/2015, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов, орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Принимая во внимание содержание Определения Верховного Суда Российской Федерации от 27.02.2017 № 310-КГ16-20935 по делу № А09-1305/2016, из системного толкования положений подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 39.20 и статьи 39.16 ЗК РФ следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Исходя из правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 по делу № А41-42032/09, Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2017 № 308-КГ17-18449 по делу № А32-8422/2016, от 20.09.2017 № 308-КГ17-12487 по делу № А32-31975/2016, от 07.09.2017 № 305-КГ16-4725 по делу № А41-59010/2014, от 21.08.2017 № 307-ЭС17-10579 по делу № А56-33989/2016, на Заявителя возлагается обязанность предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества; заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Обществом в материалы дела не предоставлены доказательства, безусловно свидетельствующие о необходимости использования всего спорного земельного участка площадью 25 668 кв.м для целей размещения (эксплуатации) торгового центра площадью 330,1 кв.м и двух строений (сооружений) вспомогательного использования – пункта охраны и контрольно-пропускного пункта совокупной площадью 66 кв.м. (объекты недвижимости занимают лишь 1,5 процента от площади спорного земельного участка).

Кроме этого, из материалов дела, в том числе Постановлений №№ 1781, 277, 3859, инвестиционного контракта, градостроительного плана и проекта, следует, что первоначально земельный участок с кадастровым номером 71:30:020603:0094 площадью 29 803 кв.м, из которого в дальнейшем образован спорный земельный участок, формировался, предварительно согласовывался и предоставлялся на условиях договора аренды для строительства неделимого объекта недвижимости – здания многофункционального торгового центра, включающего в себя помещения торгово-складского назначения и общественного питания (кафе), кинозал и многоуровневую парковку, предполагаемая общая площадь которого значительно (более чем в 150 раз) превосходит общую площадь фактически возведенного Обществом торгового центра (330,1 кв.м).

Довод Общества о том, что ему не было известно о соответствующих планах освоения земельного участка с кадастровым номером 71:30:020603:0094 площадью 29 803 кв.м правового значения не имеет, так как на основании заключенного 01.10.2014 трехстороннего соглашения Общество приняло на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды.

Таким образом, исходная цель договора аренды – строительство на земельном участке с кадастровым номером 71:30:020603:0094 площадью 29 803 кв.м здания многофункционального торгового центра, включающего в себя помещения торгово-складского назначения и общественного питания (кафе), кинозал и многоуровневую парковку, общей площадью более 40 000 кв.м не была достигнута.

Указанные обстоятельства с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12 по делу № А21-6529/2010 и от 19.11.2013 N 8536/13 по делу № А40-45759/12-135-444, также являются основаниями, препятствующими предоставлению Обществу всего спорного земельного участка на праве собственности.

В связи с тем, что Заявитель в ходе судебного разбирательства настаивал на предоставлении ему всего спорного земельного участка и не соглашался на рассмотрение вопроса об определении площади земельного участка, необходимой для размещения и эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества совокупной площадью 396,1 кв.м, Суд, руководствуясь необходимостью обеспечения принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 АПК РФ, не мог по собственной инициативе (не выходя при этом за пределы сформулированных Обществом требований) установить, возможно ли образование земельного участка в иных границах и иной площади с соблюдением требований к образуемым или измененным земельным участкам, установленных градостроительным и земельным законодательством, в отношении которого Обществом может быть реализовано его право, предусмотренное статьей 39.20 ЗК РФ.

При этом Суд считает необходимым отметить, что в соответствии с правовой позицией, содержащейся в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.01.2018 № 303-КГ17-20722 по делу № А59-4254/2016, Общество не лишено возможности обратиться в компетентный орган по вопросу формирования земельного участка (земельных участков), необходимого (необходимых) для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости с целью последующего его (их) выкупа по правилам статьи 39.20 ЗК РФ.

На основании совокупности вышеизложенных обстоятельств Суд вынужден констатировать, что материалы дела свидетельствуют о законности и обоснованности оспариваемого отказа Министерства, а также об отсутствии в рассматриваемом случае нарушения каких-либо прав и законных интересов Заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, у Суда отсутствуют достаточные правовые основания для удовлетворения заявления Общества.

Иные доводы лиц, участвующих в деле, по мнению Суда, не влияют на правовую оценку оспариваемого отказа и результат рассмотрения дела по существу.

Руководствуясь статьями 9, 65, 70, 71, 167-170, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд



РЕШИЛ:

1. Отказать в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Гросстрой», адрес (место нахождения): ул. Пушкинская, д. 55-А, помещение 103, <...>, зарегистрированного в качестве юридического лица Инспекцией Федеральной налоговой службы по Дзержинскому району г. Волгограда 11.02.2013, ИНН: <***>, ОГРН: <***>, к министерству имущественных и земельных отношений Тульской области, адрес (место нахождения): ул. Жаворонкова, д. 2, <...>, зарегистрированному в качестве юридического лица путем реорганизации в форме выделения Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 10 по Тульской области 09.01.2017, ИНН: <***>, ОГРН: <***>, о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность, выраженного в письме от 26.05.2017 № 290128/7975.

2. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства путем подачи апелляционной жалобы в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в течение месяца со дня его принятия.


Судья Г.Г. Лось