Решение от 30 декабря 2021 г. по делу № А63-26434/2018



АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-26434/2018
г. Ставрополь
30 декабря 2021 г.
Резолютивная часть решения объявлена 18 ноября 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 30 декабря 2021 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем Никифоровой А.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края, ОГРН 1022603625186, г. Невинномысск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Маркет Лайн», ОГРН 1032600972645,г. Ставрополь,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии заседании представителя истца Полезновой А.В. по доверенности от 10.08.2021 и представителя ответчика Давидяна Б.А. по доверенности от 19.10.2021,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Маркет Лайн» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 164 630,08 руб. за период с 01.10.2016 по 30.09.2018 и пени в размере 182 481,76 руб. за период с 15.11.2015 по 03.10.2018 по договору аренды от 31.05.2010 № 210.

Ответчик просил в иске отказать, заявив о пропуске срока исковой давности в отношении части требований, а также ссылаясь на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка и необходимость применения пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Решением суда от 07.08.2019, оставленным без изменения постановлениями Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.12.2019 и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.06.2020, иск удовлетворен частично: с общества в пользу комитета взыскано 1 275,70 руб. неустойки, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.09.2021 решение суда от 07.08.2019 по делу № А63-26434/2018 отменено по новым обстоятельствам, в связи с пересмотром кадастровой стоимости земельного участка решением Ставропольского краевого суда от 30.11.2020 по делу № 3а-305/2020.

При новом рассмотрении дела истец уточнил исковые требования и просит взыскать 288 213,65 руб. арендной платы за период с 01.10.2017 по 30.09.2018 (включительно), а также 61 981,35 руб. пени за просрочку платежей за период с 15.11.2015 по 03.10.2018.

По результатам повторного рассмотрения дела суд пришел к выводу, то исковые требования не подлежат удовлетворению.

Согласно постановлению главы администрации г. Невинномысска № 627 от 12.08.1992 за СМУ-2 СПА «Невинномысскстрой» был закреплен земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование площадью 0,84 га для производственной деятельности, о чем выдано свидетельство о праве собственности на землю за № 50.

В дальнейшем СПА «Невинномысскстрой» (в числе подразделений которого имелось СМУ № 2 с площадью участка 0,87 га) приватизировано в акционерное общество «Невинномысскстрой», что подтверждается Планом приватизации от 25.09.1992.

Распоряжением комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска от 14.03.2006 № 212 утвержден проект границ земельного участка, расположенного по ул. Низяева, 41, площадью 8602 кв.м, для производственной деятельности.

20 июля 2006 года постановлением главы города Невинномысска № 1243 в постановление № 627 от 12.08.1992 внесены изменения, согласно которым за ОАО «Невинномысскстрой» закреплен земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:0050, относящийся к категории земель поселений, расположенный по адресу: г. Невинномысск, ул. Низяева, 41, площадью 8602 кв.м для производственной деятельности.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.02.2004 года по делу № А63-148/2003-С5 ОАО «Невинномысскстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении предприятия открыто конкурсное производство.

По результатам торгов по реализации имущества должника (ОАО «Невинномысскстрой») обществу договору купли-продажи продано имущество, в том числе расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Низяева, 41: гаражи, инвентарный № 13342, лит. Б, площадью 155,6 кв.м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/ 185:1001-1007/Б; административное здание, инвентарный № 13342, лит. А, площадью 939,7 кв.м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001/А; мастерская сварочная инвентарный № 13342, лит. В, площадью 84,1 кв.м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001-1002/В; туалет, инвентарный № 13342, лит. Г, площадью 71,7 кв. м, кадастровый №26:16:020201:0050:13342/185:1001-1003/Г: мастерская слесарная-склад, инвентарный № 13342, лит. Д, площадью 427,3 кв.м, кадастровый № 26:16:020201: 0050:13342/185:1001-1003/Д; колерная, инвентарный № 13342, лит. Е, площадью 208,13 кв.м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001-1005/Е; склад, инвентарный № 13342, лит. Ж, площадью 126,4 кв.м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001-1002/Ж; склад, инвентарный № 13342, лит. И, площадью 307,4 кв. м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001/И; гаражи, инвентарный № 13342, лит. К, площадью 201,6 кв.м, кадастровый № 26:16:020201:0050:13342/185:1001-1007/К; проходная, инвентарный № 13342, лит. Л, площадью 14,7 кв.м, кадастровый № 26:16:020201:0050: 13342/185:1001-1002/Л.

Данные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.06.2009 по делу № А63-15910/08-С1-3, которым признано право собственности общества на указанные выше объекты.

На основании постановления главы города Невинномысска от 26.05.2010 № 1671 комитетом (арендодатель) с обществом (арендатор) заключен договор от 31.05.2010 № 210 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:50 площадью 8 602 кв.м, расположенного по адресу: г. Невинномысск, ул. Низяева, 41, под промышленными объектами.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с 26.05.2010 до 25.05.2015.

В соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата вносится арендатором равными долями, не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября с окончательным расчётом не позднее 15 ноября текущего года путём перечисления на расчётный счёт арендатора.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.12.2012 за номером 26-26-22/033/2012-600.

В пункте 1.2 указано на наличие нежилых строений на участке.

Обществу на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, расположенные по указанному адресу: склад с кадастровым номером 26:16:020201:5033 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-715), гаражи с кадастровым номером 26:16:020201:5030 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-710), склад с кадастровым номером 26:16:020201:5036 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-714), гаражи-склады с кадастровым номером 26:16:020201:5037 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-716), мастерская сварочная с кадастровым номером 26:16:020201:5038 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-711), административное здание с кадастровым номером 26:16:020201:5029 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-709), проходная с кадастровым номером 26:16:020201:5034 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-717), мастерская слесарная склад с кадастровым номером 26:16:020201:5031 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-712), колерная с кадастровым номером 26:16:020201:5032 (запись о регистрации права от 03.09.2009 № 26-26-16/017/2009-713).

Претензией от 05.10.2018 № 3828/27 комитет предложил ответчику оплатить задолженность по арендной плате и пене в 30-дневный срок. Претензия направлена ответчику 05.10.2018, что подтверждается почтовой квитанцией.

Неисполнение претензии послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс, ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Вместе с тем, в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Гражданский кодекс) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

Как установлено выше, спорный земельный участок до предоставления в аренду был закреплен за ОАО «Невинномысскстрой» на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое в связи с продажей объектов перешло к обществу, следовательно договор аренды от 31.05.2010 № 210 является переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Принимая во внимание изложенное, арендная плата подлежит определению исходя из размера, установленного в пункте 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Ко взысканию заявлено 288 213,65 руб. арендной платы за период с 01.10.2017 по 30.09.2018 и 61 981,35 руб. пени за период с 15.11.2015 по 03.10.2018.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 199 Гражданского кодекса с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ установлено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

При этом, пунктом 3 статьи 202 ГК РФ предусмотрено, что если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Данная норма подлежит применению, в том числе, в случае соблюдения стороной обязательного претензионного порядка (пункт 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В частности, в силу части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Претензия направлена ответчику 05.10.2018.

Исковое заявление подано (направлено) в арбитражный суд 22.12.2018, поэтому с учетом вышеприведенных норм права и пункта 4.3 договора, срок исковой давности пропущен в отношении неустойки, начисленной на задолженность за периоды аренды по 4 квартал 2015 года включительно (срок окончательного расчет за который - 15.11.2015).

Кроме того, согласно представленному в материалы дела расчету на начало 3 квартала 2015 года долг по арендной плате составлял 3,26 руб.

За 3-4 кварталы 2015 года подлежало уплате 41 742,06 руб. (20 871,03+20 871,03), исходя из базового размера 2 % и кадастровой стоимости 4 174 206,52 руб., утвержденной приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае».

10 ноября 2015 года ответчиком уплачено 73 051 руб. арендной платы, т.е. на конец 2015 года у общества имелась переплата в размере 31 305,68 руб.

Следовательно оплата арендной платы за 4 квартал 2015 года не пророчена и не имеется оснований для начисления пени с 16.11.2015.

С учетом изложенного срок исковой давности в данном случае не имеет значения.

С 01.01.2016 кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена в размере 10 950 776,10 руб. (приказ министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае»).

Вместе с тем, согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, органами государственной власти и органами местного самоуправления в Комиссии и в суде.

Решением Ставропольского краевого суда от 30.11.2020 по делу № 3а-305/2020 удовлетворено административное исковое заявление общества и кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:0020201:50 установлена в размере его рыночной стоимости 5 341 000 руб., дата подачи заявления в административную комиссию указана – 14 декабря 2016 года.

В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности с учетом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Таким образом, расчет арендной платы за 2016-2018 гг. следует производить исходя из кадастровой стоимости 5 341 000 руб., соответственно годовой размер арендной платы составляет 106 820 руб. (5341000 руб. х 2 %).

Ответчиком произведены следующие платежи: от 13.04.2016 № 131 на сумму 73 047,46 руб., от 30.05.2016 № 197 на сумму 15 000 руб., от 28.07.2016 № 289 на сумму 5 000 руб., от 19.08.2016 № 321 на сумму 13 000 руб., от 25.10.2016 № 406 на сумму 45 000 руб., от 09.12.2016 № 468 на сумму 10 000 руб., от 21.12.2016 на сумму 10 000 руб., от 29.12.2016 № 526 на сумму 50 000 руб., 24.04.2017 № 144 на сумму 20 000 руб., от 29.05.2017 № 140 на сумму 10 000 руб. с указанием назначения платежа «доходы, получаемые в виде арендной платы за земельный участок по договору № 210 от 26.05.2010»и от 11.07.2017 № 208 на сумму 159 827, 04 руб., от 19.06.2017 на сумму 17 000 руб., от 18.09.2018 № 319 на сумму 191 386,75 руб. с указанием назначения платежа «доходы, получаемые в виде арендной платы за земельный участок по договору № 210 от 26.05.2010. Погашение основного долга».

С учетом приведенных выводов судом произведен пересчет арендной платы:

Квартал

Арендная плата за квартал, руб.

Платежи

сумма (руб.)/дата

Долг/переплата нарастающим итогом, +/-, руб.



-31305,68


1 кв. 2016

26705



-4600,68



73047,46

13.04.2016

-77648,14



15000

30.05.2016

-92648,14



-92648,14


2 кв. 2016

26705



-65943,14



5000

28.07.2016

-70943,14



13000

19.08.2016

-83943,14


3 кв. 2016

26705



-57238,14



-57238,14



45000

25.10.2016

-102238,14


4 кв. 2016

26705



-75533,14



10000

09.12.2016

-85533,14



10000

21.12.2016

-95533,14



50000

29.12.2016

-145533,14


1 кв. 2017

26705



-118828,14



-118828,14



20000

24.04.2017

-138828,14



-138828,14



10000

29.05.2017

-148828,14


2 кв. 2017

26705



-122123,14



-122123,14



159827,04

11.07.2017

-281950,18


3 кв. 2017

26705



-255245,18



-255245,18



-255245,18


4 кв. 2017

26705



-228540,18



-228540,18



-228540,18


1 кв. 2018

26705



-201835,18



-201835,18


2 кв. 2018

26705



-175130,18



17000

19.06.2018

-192130,18


3 кв. 2018

26705



-165425,18



-165425,18



191386,75

18.09.2018

-356811,93



При пересчете арендной платы установлено, что долг по арендной плате за спорный период отсутствует и в течение всего спорного периода имелась только переплата, в связи с чем пени также не подлежат начислению.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167-170 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Э.И. Орловский