Решение от 11 декабря 2020 г. по делу № А73-25322/2019

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-25322/2019
г. Хабаровск
11 декабря 2020 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 02.12.2020.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Е.Н. Серовой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.И. Толмачевой,

рассмотрел в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Даниловка» (ОГРН: <***>; ИНН: <***>, 680505, <...>)

к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН: <***>; ИНН: <***>, 680000, <...>)

третье лицо: Министерство сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края

об урегулировании разногласий по договору,

при участии:

от истца – ФИО1, доверенность от 04.11.2019;

от ответчика – ФИО2, доверенность от 05.03.2020 №1-22-1505; ФИО3, представитель по доверенности от 05.03.2020 № 1-22-1506;

от третьего лица - ФИО4, доверенность № 05.1-8.8254 от 16.09.2020.

Общество с ограниченной ответственностью «Даниловка» (далее – ООО «Даниловка») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с требованием к Министерству имущественных отношений Хабаровского края об урегулировании разногласий по договорам аренды земельных участков от 15.10.2019 № 1028 и от 21.10.2019 № 1029.

В судебном заседании представитель истца поддержал свою позицию по делу с учетом уточнения, принятого судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Ответчик и третье лицо возражали против удовлетворения иска, поскольку считают такие договоры типовыми и не подлежащими изменению арендаторами.

Суд, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела

У С Т А Н О В И Л:

Истец 11.07.2019 обратился к ответчику с заявлением о заключении с истцом договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 27:17:0000000:2749, 27:17:000000:2759, 27:17:0000000:3649, 27:17:0329204:2238, которые находятся во владении и пользовании истца по договору аренды 28.12.2018 № 1012, срок которого истекал 30.09.2019.

Также 11.07.2019 истец представил в адрес ответчика заявление о заключении с истцом договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 27:17:0000000:2748, 27:17:0000000:2750, 27:17:0000000:2756, 27:17:0000000:2753, 27:17:0000000:2760, 27:17:0300807:229, в отношении которых заявитель является арендатором по договорам аренды от 10.03.2017 № 846 со сроком аренды до 30.09.2019.

Право на заключение новых договоров аренды без проведения торгов имеется у истца в силу положений пункта 4 статьи 10 Федерального закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которых гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ.

Согласно подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Согласно пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ при подаче заявления о предоставлении земельного участка на правах аренды без проведения торгов при наличии оснований, предусмотренных статьей 39.6 ЗК РФ, уполномоченный орган государственной власти в течение не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и осуществляет подготовку проектов договора аренды земельного участка в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю.

Таким образом, в силу положений статьи 445 ГК РФ, пункта 4 статьи 10 Федерального закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», пункта 5 статьи 39.17, подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для публичного собственника заключение соответствующего договора аренды является обязательным.

По заявлениям от 11.07.2019 ответчиком в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 27:17:0000000:2753; 27:17:0300807:229 был представлен договор аренды за № 1028, датированный 15.10.2019, в отношении иных земельных участков – договор аренды за № 1029, датированный 21.10.2019.

Истец, ознакомившись с предложенными ему к заключению договорами аренды от 15.10.2019 № 1028, от 21.10.2019 № 1029, не согласился с отдельными условиями данных договоров, направив в соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в адрес ответчика соответствующие протоколы разногласий по представленным договорам.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Письмом от 28.11.2019 за № 1-11-9834, полученным истцом 09.12.2019, ответчик известил истца об отказе в урегулировании разногласий.

Свой отказ в урегулировании разногласий ответчик мотивировал указанием на положения статьи 209 ГК РФ, полагая, что он как собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Также ответчик указал на то, что данные договоры соответствуют требованиям гражданского и земельного законодательства, а исключение отдельных пунктов данных договоров приведет к нарушению законодательства о конкуренции.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Имеющиеся между сторонами разногласия касаются следующих условий спорных договоров:

Пункты 3.12. договоров.

В редакции предложенной истцом данный пункт содержал условие, согласно которого Арендатор в случае нарушения срока внесения ежемесячного платежа по арендной плате обязан в течение пяти банковских дней с первого дня просрочки оплаты арендной платы перечислить на расчетный счет Арендодателя, указанный в пункте 3.2. договора, денежную сумму, являющуюся обеспечительным платежом равным (однократному или более) размеру арендной ежемесячной платы, установленной пунктом 3.8. договора.

Ответчик в протоколе разногласий предложил данный пункт договора исключить.

При этом ответчик исходил из следующего. В силу положений статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).

Истец при направлении протокола разногласий согласился с предложенным истцом в пунктах 3.9, 3.10. договоров условием об установлении в качестве способа обеспечения исполнения обязательств обеспечительного платежа, равного четырехкратному размеру ежемесячной арендной платы, установленной пунктом 3.8. указанных договоров. При этом данный пункт договора также предусматривает в качестве альтернативного способа обеспечения исполнения обязательств предоставление арендатором безотзывной независимой гарантии, выданной на срок действия заключаемого договора аренды и на сумму не менее четырехкратного размера ежемесячной арендной платы.

Кроме того, пунктами 5.2. спорных договоров предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков исполнения обязанности по внесению арендной платы в виде пени в размере 0,03% за каждый день просрочки.

По правилам статей 329, 330 ГК РФ указанная пени, установление которой в договорах было также согласовано истцом, также является способом обеспечения исполнения обязательства.

В связи с чем истец считает, что установление в спорных договорах обязанности арендатора по внесению помимо обеспечительного платежа, предусмотренного пунктом 3.10. спорных договоров, дополнительного обеспечительного платежа в случае просрочки исполнения арендатором исполнения обязательства по внесению арендной платы является излишним, нарушающим баланс интересов сторон, возлагающим на арендатора дополнительные имущественные обязательства, не предусмотренные законом.

В этой связи истец полагает, что предложенное ответчиком условие, закрепленное в пунктах 3.12. спорных договоров, подлежит исключению.

Пункты 4.3.7 договоров.

Ответчиком предложена следующая редакции данных пунктов:

«4.3.7. Арендатор обязан приостанавливать по письменному требованию Арендодателя любые работы, ведущиеся Арендодателем или иными лицами по его поручению на Участках с нарушением, по мнению Арендодателя, условий настоящего договора, требований земельного законодательства».

Истец в протоколе разногласий предложил следующую редакцию данного пункта:

«4.3.7. Арендатор обязан приостанавливать по письменному требованию Арендодателя любые работы, ведущиеся Арендодателем или иными лицами по его поручению на Участках с нарушением условий настоящего договора, требований земельного законодательства».

Различие в данных редакциях состоит в исключении из предложенного условия указания на мнение Арендодателя, которое содержится в редакции, предложенной ответчиком.

Согласно пункту 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, недопустимости произвольного вмешательства кого – либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав.

При этом данное условие, устанавливая бесспорную обязанность арендатора приостановить осуществление хозяйственной деятельности в связи основанным на субъективном мнении арендодателя требовании, освобождает последнего от ответственности за убытки причиненные арендатору в результате исполнения данного требования, если мнение арендодателя о допущенных нарушениях не будет иметь объективного основания и не найдет надлежащего подтверждения, то есть в ситуации, когда арендатором фактически не будет допущено нарушение условий договора и требований земельного законодательства, а соответствующее требование арендодателя носит произвольный характер.

В тоже время, предложенная ответчиком в его протоколе разногласий редакция данного условия позволяет обеспечить баланс интересов сторон, возлагая на арендатора обязанность приостановить выполнение работ при объективном установлении факта их осуществления с нарушением условий договора и требований закона.

В этой связи истец предлагает установить пункт 4.3.7. договора в предложенной истцом редакции.

Пункты 4.4.24. договоров.

Предложенные ответчиком к заключению договоры аренды в этом пункте содержат следующее условие: «При изменении размера арендной платы и опубликовании этой информации в средствах массовой информации Арендатор обязан самостоятельно пересчитывать величину арендной платы и производить оплату в соответствии с положениями настоящего Договора».

Возражая против установления данного условия договора, истец исходил из того, что действующее гражданское законодательство не исключает возможность установления в договоре отсылочных условий, согласно которых конкретное условие договора определяется в соответствии с информацией, изложенной в определенных средствах массовой информации, на официальных сайтах в сети Интернет и т.д. Между тем, предложенное ответчиком условие, носит неопределенный характер, поскольку в нем не конкретизировано средство массовой информации, в котором полежит опубликованию соответствующая информация, что не позволяет как оценить при заключении спорных договоров доступность данных средств массовой информации истцу, так и возможность своевременного получения необходимой информации. В дальнейшем это влечет риск несвоевременного получения истцом соответствующей информации, что по смыслу спорного пункта влечет за собой нарушение ответчиком исполнения обязательства по договору аренды в части своевременной оплаты арендной платы.

Кроме того, данный пункт договоров противоречит подпункту 3.6. договоров, согласно которым арендодатель обязан уведомить арендатора о произведенном перерасчете арендной платы за земельный участок или разместить сведения, являющиеся основанием для перерасчета, на официальном сайте арендодателя.

Кроме того, истец учитывает, что установление или исключение условия, предусмотренного пунктами 4.4.24. спорных договоров в редакции ответчика, не влияет на обязанность арендатора оплачивать арендную плату в надлежащем размере.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ и пункта 1 статьи 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.

Аналогичное условие стороны предусмотрели и в подпункте 3.5. спорных договоров, которым предусмотрен бесспорный и односторонний порядок пересчета арендной платы, не требующего внесения изменений в договор.

При этом в подпункте 3.1. спорных договоров стороны с учетом положений пункта 1 статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 ЗК РФ указали на регулируемый характер арендной платы.

При этом, исключение из договора условий, определенных в пункте 4.4.24. спорных договоров в редакции, предложенной ответчиком, с учетом согласования сторонами условия, содержащегося в пункте 3.6. договоров, не ограничивает право истца на изменение размера арендной платы, согласованное в пункте 3.5. спорных договоров и вытекающее существа арендной платы по договорам аренду публичных земель как регулируемой цены (абзац 1 пункта 2 статьи 424 ГК РФ).

В этой связи истец полагает, что пункт 4.4.24. в предложенной ответчиком редакции подлежит исключению.

Пункты 4.4.26 договоров.

Ответчиком предложена следующая редакция пункта 4.4.26 договора «за действия (бездействие) третьих лиц на Участках ответственность несет Арендатор. Действия (бездействие) третьих лиц на Участках, действующих как по поручению (соглашению) Арендатора (с Арендатором), так и без такового, считаются действием (бездействием) Арендатора».

Истец в своем протоколе предложил изложить данное условие в следующей редакции: «за действия (бездействие) третьих лиц на Участках ответственность несет Арендатор. Действия (бездействие) третьих лиц на Участках, действующих по поручению (соглашению) Арендатора (с Арендатором), считаются действием (бездействием) Арендатора».

Истец полагает, что квалификация для целей договора действий третьих лиц, осуществленных без согласия арендатора, в качестве действий самого арендатора, не соответствует сути правового регулирования гражданско – правовых отношений.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Иное лицо может быть уполномочено на совершение действий от имени соответствующего субъекта в порядке, установленном статьей 182 ГК РФ. Также полномочия может явствовать из обстановки, в которой действует представитель.

Кроме того, для целей гражданско – правовой ответственности, действия работника, повлекшие причинение вреда, совершенные при исполнении им трудовых (служебных, должностных) обязанностей являются действиями работодателя (статья 1068 ГК РФ).

Также признаются действиями субъекта совершенные неуполномоченным лицом действия, если они одобрены данным субъектом (статья 183 ГК РФ).

Признание же действиями арендатора любых действия любых иных лиц, действующих без поручения (согласия) арендатора, приводит к ситуации, при которой возникновение прав и обязанностей арендатора может произойти помимо воли арендатора, что противоречит положениям пункту 2 статьи 1 ГК РФ.

В этой связи истец предлагает принять пункты 4.4.26 спорных договоров в редакции, предложенной истцом.

В пунктах 4.4.33 спорных договоров ответчик устанавливает конкретные параметры использования предоставляемых истцу земельных участков, указывая на то, что арендатор обязан засеивать участки кормовыми культурами, картофелем и овощами - не менее 70% от общей площади, а соей - не более 30% от общей площади участков.

В пунктах 4.4.34. договоров в редакции ответчика содержится следующее условие: «в целях обеспечения рационального использования земель размещать в условиях почвенно – климатических зон Хабаровского края сою на одном поле в границах предоставленного земельного участка не более 2 лет подряд».

Истец предложил в своем протоколе разногласий исключить данные условия как не предусмотренное законом и позволяющие другой стороне (арендодателю) устанавливать параметры хозяйственной деятельности арендатора исходя из следующего.

Земельные участки, в отношении которых заключаются спорные договоры аренды, относятся к землям сельскохозяйственного назначения.

Согласно статье 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно – исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

Сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Таким образом, законодательством устанавливается принцип целевого использования земельного участка, определяемого его назначением (пункт 2 статьи 260 ГК РФ), с учетом требований об охране земельных участков сельскохозяйственного назначения и их рационального использования.

Пунктом 2 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Таким образом, особенности использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе и ограничения их использования, могут быть установлены только федеральным законом.

Устанавливая принцип целевого использования земельных участков, законодательство не наделяет публичного собственника правом при сдаче земельного участка в аренду ограничивать использование земельных участков сельскохозяйственного назначения для выращивания определенных сельскохозяйственных культур по усмотрению собственника. Иной подход, проявленный ответчиком в пунктах 4.4.33, 4.4.34 спорных договоров, в нарушение требований статьи 1 ГК РФ представляет собой произвольное вмешательство в предпринимательскую деятельность истца, которая в силу статьи 2 ГК РФ осуществляется в целях извлечения прибыли самостоятельно и на собственный риск.

Являясь коммерческой организацией, целью деятельности которой в силу положений статьи 50 ГК РФ является получение прибыли, истец в силу конституционных принципов осуществления предпринимательской деятельности, вытекающих из положений статей 8, 34 Конституции РФ, имеет право самостоятельно планировать свою хозяйственную деятельность, исходя из ее экономической эффективности с учетом соблюдения предъявляемых законодательством РФ требований к ее осуществлению.

Целевое, рациональное и эффективное использование арендатором предоставляемых ему в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения обеспечивается соблюдением им условий, согласованных сторонами в пунктах 4.4.3. – 4.4.6. спорных договоров и не требует установления в договоре требований к порядку осуществления севооборота, а также к видовому составу выращиваемых истцом на спорных земельных участках сельскохозяйственных культур. Решение данных вопросов относится к дискретным полномочиям истца как арендатора спорных земельных участков, осуществляющего самостоятельную хозяйственную деятельность в силу положений статьи 8 части 1 Конституции РФ, устанавливающий принцип свободы экономической деятельности.

Таким образом, предложенная ответчиком редакция данных пунктов подлежит исключению.

Пункты 4.4.35 договоров.

Ответчик в данном пункте договоров предложил установить обязанность арендатора предоставлять в Министерство сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности отчет об исполнении условий данных договоров (по форме, разработанной Министерством) ежегодно в срок не позднее 20 января года, следующего за отчетным.

Между тем, указанное Министерство не является стороной спорных договоров, а оставление данного условия договора приводит к возложению на истца обязанности по раскрытию информации, не предусмотренной действующим законодательством.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с абз. 2 пункта 4 статьи 421 ГК РФ в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из принципа свободы договора, при урегулировании разногласий, возникших при заключении обязательного к заключению договора, в договор не может быть включено несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Поскольку обязанность арендатора земельных участков сельскохозяйственного назначения по предоставлению в органы государственной власти субъектов РФ отчетов об исполнении условий данных договоров аренды не предусмотрена законами и иными нормативно – правовыми актами, относящимися к гражданскому законодательству (с учетом положений пунктов 1, 2 статьи 3 ГК РФ и разъяснений, данных в пункте 3 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.01.1996 № 6/8.), данное условие не может быть включено в спорные договоры.

В этой связи истец предлагает пункты 4.4.35 договоров исключить.

Пункты 6.2. договоров (первое предложение).

В редакции, предложенной ответчиком, предусмотрено условие о праве арендодателя отказаться от исполнения договора (статья 450.1 ГК РФ) в перечисленных в этом пункте случаях.

Истец в своем протоколе разногласий предложил установить судебный порядок расторжения данных договоров.

При этом истец исходил из следующего.

Согласно статье 450 ГК РФ ординарным способом досрочного прекращения договорных обязательств является расторжение договора, которое осуществляется по соглашению сторон либо в судебном порядке. Данное положение корреспондирует положениям статей 310 ГК РФ, согласно которым, по общему правилу, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Аналогично положения статьи 619 ГК РФ предусматривают, что договор аренды в случаях, предусмотренных данной статьей и договором, может быть расторгнут по требованию арендатора, то есть в судебном порядке.

В тоже время, положения статьи 310, 450.1 ГК РФ предоставляют сторонам право по взаимному согласию, если заключаемый договор связан с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, установить в договоре право сторон на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ), которое может быть осуществлено управомоченной стороной путём уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Учитывая, что судебный порядок расторжения договора, с учетом задач судопроизводства по гражданским делам в арбитражных судах, установленных статьей 2 АПК РФ, и конституционного назначения правосудия, позволяет в условиях состязательного процесса, основанного на процессуальном равенстве сторон (статья 9 АПК РФ), правильно установить фактические обстоятельства дела, что обеспечивает баланс прав и интересов обеих сторон и позволяет исключить злоупотребление правом, основанное на субъективном мнении одной из сторон, истцом в его протоколе разногласий было предложено установить в договоре судебный порядок его расторжения, как это и предусмотрено статьями 450 и 619 ГК РФ.

В связи с изложенным истец предлагает изложить спорный пункт в предложенной истцом в протоколе разногласия истца редакции.

Пункты 6.2.6. договоров.

Истец в протоколе разногласий возражал против включения данного пункта в договор на условиях, предложенных ответчиком.

Как следует из содержания данного пункта в предложенной ответчиком редакции, основанием для расторжения договора является нарушение любой из обязанностей, предусмотренных пунктом 4.4. договора.

Между тем, из положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ следует, что договор может быть расторгнут судом при его существенном нарушении другой стороной или в связи с существенным изменением обстоятельств, при наличии определенных условий, предусмотренных ГК РФ.

Частными случаями признаваемых законодателем существенными нарушениями условий договора аренды являются отраженные в статье 619 ГК РФ основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Определение в качестве основания для расторжения спорных договоров нарушения арендатором любой из обязанностей, предусмотренной пунктами 4.4.22 договора, независимо от характера и степени существенности данного нарушения, причин допущенного нарушения, его последствий для деятельности арендодателя и устранения допущенного нарушения и его последствий арендатором, позволяет арендодателю произвольно настаивать на прекращении договорных отношений, что не соответствует положениям статей 10, 410 ГК РФ и противоречит существу законодательного регулирования института расторжения договоров.

В этой связи истец возражал против включения данного условия в договор аренды.

Поскольку подобное основание расторжения договора аренды не предусмотрено действующим законодательством, в том числе и положениями статьи 619 ГК РФ, а истец возражает против данного условия, оно не может быть включено в договор.

Пункты 6.2.8. договоров

Поскольку предложенная ответчиком редакция данного пункта корреспондирует пункту 3.12 договоров в редакции ответчика, устанавливая расторжение договора как следствие неисполнения арендатором предусмотренной пунктом 3.12 договоров обязанности, истец возражал против включения данного условия в договор.

Поскольку, по мнению истца, пункты 3.12 спорных договоров подлежат исключению из договоров, то и связанные с данным пунктом пункты 6.2.8. договоров также подлежат исключению из договора.

Пункты 6.2.13, 6.2.15 спорных договоров.

В данных пунктах договоров ответчик предложил установить такие основания для досрочного расторжения спорных договоров как:

-снижение поголовья крупного рогатого скота молочного и мясного направления продуктивности на 10 и более процентов от общего количества имеющегося (планируемого) поголовья на момент заключения договора и не восстановление его в течение года;

-расторжения договора пользования крупного рогатого скота, находящегося в собственности Хабаровского края.

Между тем, в силу положений статьи 10 Федерального закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и подпункту 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ право истца на заключение спорного договора и корреспондирующая данному праву обязанность ответчика по его заключению не обусловлены наличием у истца поголовья крупного рогатого скота, его определенной численностью и видовым составом, а также наличием у истца договора пользования крупным рогатым скотом, находящимся в собственности Хабаровского края.

Исходя из содержания указанных законоположений, данные обстоятельства не имеют значения для заключения спорного договора, а, соответственно, не могут служить основанием для прекращения договорных отношений.

В связи с чем истец предлагает предложенные в редакции ответчика пункты 6.2.13, 6.2.15 спорных договоров исключить.

Пункты 6.3. договоров.

В случае принятия пункта 6.2. (первое предложения) договоров в редакции истца, предусматривающего судебный порядок расторжения договоров по требованию арендодателя, пункт 6.3. также подлежит исключению, поскольку в данном пункте установлен порядок реализации права арендодателя на односторонний отказ от исполнения спорных договоров (пункт 6.2. (первое предложение) договоров в редакции ответчика, против установления которого истец возражает.

Учитывая, что условия предложенных к заключению ответчиком договоров, в отношений которых истцом заявлены возражения, не следуют из положений гражданского и земельного законодательства, регулирующих спорные правоотношения, являются несправедливыми и нарушают баланс интересов сторон, истец полагает, что спор в отношении данных условий договоров с учетом обязательности их заключения для ответчика подлежит разрешению в судебном порядке исходя из положений статей 445, 446 ГК РФ.

При этом истец учитывает, что урегулирование возникших разногласий в соответствии с предложениями истца не приводит к возникновению неопределенности в отношениях сторон, но позволяет устранить дисбаланс интересов сторон, их прав и обязанностей, возникающий в случае заключения спорных договоров на условиях ответчика.

Указанные же в письме ответчика от 28.11.2019 обстоятельства не исключают возможность разрешения судом преддоговорного спора по урегулированию возникших при заключении договора разногласий, в том числе с учетом мнения истца.

Изложенный в этом письме довод ответчика о том, что принятие предложенных истцом условий подлежащих заключению с ним договоров приведет к нарушению законодательства о конкуренции, поскольку в результате истец получит более выгодные условия осуществления хозяйственной деятельности по сравнению с иными хозяйствующими субъектами, не состоятелен.

Согласно пункту 20 статьи 4 Федерального закона РФ «О защите конкуренции» под государственными преференциями понимается предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путём передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Установление условий договора, соответствующих положениям закона, но отличных от тех, на которых аналогичные договоры с публичным собственником заключали иные хозяйствующие субъекты, если данные условия не касаются предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий, не является преференцией и не противоречит законодательству о конкуренции.

Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона РФ «О защите конкуренции» антимонопольное законодательство основывается на Конституции РФ и ГК РФ. Соответственно, законодательство о конкуренции не исключает основанное на фундаментальных принципах гражданского законодательства – автономии воли, равенства сторон и свободы договора –правило об установлении договорных условий, отличных от установленных диспозитивной нормой гражданского законодательства, исключительно при наличии согласованной воли сторон и не позволяет публичному собственнику, определяя условия подлежащего заключению им в обязательном порядке договора, навязывать другой стороне несправедливые условия, существенным образом нарушающие баланс интересов сторон, ограничивающие дискретные полномочия одной из сторон по осуществлению ею хозяйственной деятельности.

В этой связи суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Даниловка» и Министерством имущественных отношений Хабаровского края при заключении договоров аренды земельных участков от 15.10.2019 № 1028 и от 21.10.2019 № 1029, приняв следующую редакцию условий данных договоров:

- пункт 4.4.15. «Приостанавливать по письменному требованию арендодателя любые работы, ведущиеся арендодателем или иными лицами по его поручению на участках с нарушением условий настоящего договора, требований земельного законодательства»;

- пункт 4.4.26. «За действие (бездействие) третьих лиц на участках ответственность несет арендатор. Действия (бездействие) третьих лиц на участках, действующих по поручению (соглашению) арендатора (с арендатором), считаются действием (бездействием) арендатора»;

- пункт 6.2. первое предложение «Договор аренды расторгается в установленном законом порядке по требованию арендодателя в следующих случаях:»

- пункты 3.12., 4.4.24., 4.4.33., 4.4.35., 6.2.6., 6.2.8., 6.2.12., 6.2.13., 6.2.15., 6.3. договоров аренды земельных участков от 15.10.2019 № 1028 и от 21.10.2019 № 1029 исключить.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Хабаровского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Даниловка» расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Е.Н. Серова