Решение от 6 марта 2019 г. по делу № А51-22837/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-22837/2017
г. Владивосток
06 марта 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 06 марта 2019 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кирильченко М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН <***>; ОГРН <***>, дата государственной регистрации 29.12.2012)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ОРАС" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 02.07.1998)

Третьи лица: Администрация города Владивостока, Муниципальное унитарное предприятие города Владивостока «Владивостокское предприятие электрических сетей», Управление муниципальной собственности г. Владивостока, Закрытое акционерное общество «ТРАНС ВИНД ФЛОТ», Общество с ограниченной ответственностью «Форт», общество с ограниченной ответственностью «Кристалл Альянс», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10,- Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес ресурсы», Общество с ограниченной ответственностью «ГК ДВ-Регион», ФИО11, ФИО12 ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20

о взыскании задолженности по арендной плате и пени в сумме 69725641,24 рублей по договору №02-000897-Ю-Д-0491 от 22.10.2003 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020010:0026, площадью 3503 кв.м., расположенного по адресу Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Пограничная, д. 15А

при участии в заседании:

от истца - ФИО21 по доверенности от 28.12.2018, паспорт,

от ответчика - ФИО22 по доверенности от 02.05.2017 сроком действия на три года, удостоверение адвоката,

от МУП г. Владивостока «Владивостокское предприятие электрических сетей» - ФИО23 по доверенности от 12.07.2018,

от Администрации г. Владивостока – ФИО24 по доверенности от 17.12.2018, паспорт;

от УМС г. Владивостока – ФИО24 по доверенности от 10.01.2019, паспорт;

от ФИО2 – ФИО25 по доверенности от 24.04.2018,

остальные третьи лица – не явились, извещены,

установил:

истец - департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "ОРАС" о взыскании задолженности по арендной плате и пени в сумме 54232612руб.39коп. по договору №02-000897-Ю-Д-0491 от 22.10.2003 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020010:0026, площадью 3503 кв.м., расположенного по адресу Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Пограничная, д. 15А.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 309, 330, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиками обязательств по указанному договору аренды земельного участка.

Определениями от 19.03.2018, от 01.02.2018, от 27.06.2018, от 08.10.2018 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора администрация города Владивостока (далее – администрация), муниципальное унитарное предприятие города Владивостока «Владивостокское предприятие электрических сетей» (далее – МУПВ «ВПЭС»), управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС, управление), закрытое акционерное общество «Транс Винд Флот» (далее – ЗАО «Транс Винд Флот»), общество с ограниченной ответственностью «Форт» (далее – ООО «Форт»), общество с ограниченной ответственностью «Кристалл Альянс» (далее – ООО «Кристалл Альянс»), ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, общество с ограниченной ответственностью «Бизнес ресурсы» (далее – ООО «Бизнес ресурсы»), общество с ограниченной ответственностью «ГК ДВ-Регион» (далее – ООО «ГК ДВ-Регион»), ФИО11, ФИО12 ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20.

Департамент неоднократно уточнял размер заявленных исковых требований, в окончательной редакции судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принял уточненные требования, в соответствии с которыми истец, просит взыскать с ответчика 69725641руб.24коп. задолженности по договору №02-000897-Ю-Д-0491 от 22.10.2003 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020010:0026, в том числе 26645332руб.88коп. основного долга за период с 15.01.2011 по 31.12.2017 и 43080308руб.36коп. неустойки за период с 16.01.2011 по 14.12.2017.

Ответчик требования оспорил по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к отзыву. Считает, что расчет задолженности по арендным платежам, произведен департаментом без учета нахождения на спорном земельном участке трансформаторной подстанции (далее – ТП), принадлежащей третьему лицу, территории общего пользования, охранных зон инженерных сетей. Кроме того, ответчик считает, что департамент при расчете размера арендного платежа, необоснованно включил площади нежилого здания, расположенного на спорном земельном участке, которые принадлежат на праве собственности третьим лицам. Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления настоящих требований. Просит суд снизить размер предъявленной к взысканию неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

ООО «Бизнес ресурсы» в отзыве на иск поддержало позицию ответчика в части пропуска истцом срока исковой давности и в части ходатайства о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ. При этом, считает необоснованным довод ответчика о том, что ООО «ОРАС» несет обязательство по оплате арендных платежей с учетом доли в праве собственности в нежилом задании по ул. Пограничная д.15В и необходимости возложения обязанности по оплате задолженности по арендной плате на собственников нежилых помещений, в частности на ООО «Бизнес ресурсы».

Представитель МУПВ «ВПЭС» пояснила по завершению строительства административного здания, возведенное ответчиком здание ТП как объект недвижимого имущества МУПВ «ВПЭС» не передавался. В собственность МУПВ «ВПЭС» было передано только электрооборудование (энергоустановка), которое и было поставлено на баланс и учитывается третьим лицом как движимое имущество. Считает, что с учетом функционального назначения ТП, которое не является самостоятельным объектом недвижимости, оснований для возложения на МУПВГ «ВПЭС» обязательств арендатора земельного участка по внесению арендной платы исходя из фактически занимаемой ТП площади, не имеется.

Представитель ФИО2 представил в материалы дела отзыв на иск, согласно которому полагает требования подлежащими частичному удовлетворению, с учетом истечения срока исковой давности для предъявления настоящих требований и с учетом снижения размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, а также установления доли ответчика в праве пользования исходя из размера принадлежащих ему помещений в здании. Пояснил, что общество регулярно выставляло иным правообладателям помещений в здании требования о возмещении его затрат на аренду земельного участка. При этом, до изменения размера арендной платы ООО «ОРАС» не выражало намерений внести изменения в договоров с учетом возникновения множественности на стороне арендатора.

ООО «ГК ДВ-Регион» требования оспорило. В представленном в материалы дела отзыве на иск поддерживает позицию ответчика, полагает, что аренда должна быть рассчитана исходя из доли арендатора в праве собственности в здании, под строительство и эксплуатацию которого предоставлен участок.

Администрация и УМС в отзывах на иск просят требования департамента удовлетворить.

Представители истца, ответчика и третьих лиц прибывшие в настоящее судебное заседание, ранее изложенные позиции по заявленным требованиям департамента поддержали.

Третьи лица, не явившиеся в судебное заседание, извещены судом надлежащим образом, возражений о рассмотрении дела в их отсутствие суду не предоставили.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие, указанных третьих лиц.

Из материалов дела и пояснений представителей истца ответчика и третьих лиц, явившихся в судебное заседание следует, что 22.10.2003 администрация (арендодатель) и ООО «ОРАС» (арендатор) заключили договор № 02-000897-Ю-Д-0491 (далее – договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020010:0026 (далее – земельный участок), площадью 3503кв.м., расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул.Пограничная, д. 15а, для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации гостиницы.

Срок аренды участка установлен с 22.10.2003 по 21.10.2018 (пункт 2.1 договора).

11.11.2003 договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Приморскому краю, регистрационная запись № 25-1/00-139/2003-238, земельный участок поставлен на кадастровый учет.

19.11.2003 ООО «ОРАС» выдано разрешение № 139-2003 на строительство объекта «Двухзвездочная гостиница», расположенного по адресу: <...>.

22.08.2005 составлен и подписан акт ввода в эксплуатацию административного здания, площадью 6891,9кв.м.

12.09.2005 целевое назначение земельного участка изменено на «для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания», что подтверждается выписками из ЕГРП и ЕГРН об основных характеристика о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 25:28:020010:26.

02.11.2015 департамент направил в адрес ООО «ОРАС» уведомление №20/04/10-10/37942 об изменении размера арендной платы, в связи изменением методики её определения, утвержденной Постановлением Администрации Приморского края №75-па от 11.03.2015, в связи с чем, за ООО «ОРАС» по договору №02-000897-Ю-Д-0491 числится задолженность.

21.02.2017 управлением градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока осмотрен земельный участок с кадастровым номером 25:28:020010:26, в ходе проведения обследования установлено, что земельный участок представляет собой горизонтальную, спланированную территорию, в границах земельного участка расположено 7этажное капитальное здание, трансформа подстанция, а также временные объекты, участок частично огорожен, доступ на участок ограничен, на момент осмотра на участке находились припаркованные автотранспортные средства.

Как указывает истец, ответчик надлежащим образом обязательств по договору аренды в части внесения арендной платы в сроки, установленные договором, не исполнял, в связи с чем, образовалась задолженность по уплате основного долга, на которую истцом на основании пункта 4.2 договора начислены пени.

На основании п. 8 ст. 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 № 90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае», п.п. 1.1.1. Положения о департаменте земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - департамент), утвержденного постановлением Администрации Приморского края от 05.12.2012 №374-ПА, департамент является уполномоченным органом по управлению и распоряжению земельными ресурсами, находящимися в собственности и ведении Приморского края.

01.06.2017 департамент как арендодатель направил в адрес общества предупреждение № 20/04/07-12/24619 о необходимости исполнения обязательств.

21.09.2017 в связи с неисполнением ООО «ОРАС» обязательств по своевременному внесению арендной платы по договору, департамент как арендодатель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы и пояснения сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из представленных в материалы дела документов, между сторонами сложились обязательственные отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ «Аренда» возникшие из договора аренды №02-000897-Ю-Д-0491 от 22.10.2003 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020010:0026.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Пунктом 3.1 договора установлена арендная плата с коэффициентом 2, по отношению к действующей в текущем году базовой ставке арендной платы, что составляет 56126,01руб. за первый календарный год (по 31.12.2003 включительно) согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы изменяется ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовой ставки арендной платы, без внесения изменений в настоящий договор. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании расчетов, производимых финансовым управляющим администрации г.Владивостока на основании действующей в текущем году базовой ставки арендной платы с применением коэффициента, установленного в пункте 3.1 договора.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее 15-го числа первого месяца квартала.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4.4.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесению арендных платежей, в размере и на условиях установленных договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Регулирование арендной платы за земельные участки осуществляется в нормативном порядке. Принятие уполномоченными органами государственной власти местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договора аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как следует из текста искового заявления, по спорному договору департаментом произведен перерасчет арендной платы:

- с 01.01.2011 по 21.01.2016 арендная плата установлена в размере 1331963,87руб. в месяц на основании соглашения к договору от 12.09.2005 об изменении целевого назначения земельного участка изменено на «для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания»; постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 №71-па «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края»; постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 № 437 -па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края»; решения Думы г. Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке»; пункта 7.9 решения Думы г. Владивостока от 24.11.2009 № 396 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке».

- с 22.01.2016 арендная плата установлена в размере 685702руб.50коп. в месяц на основании на основании постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 г. № 75-ПА «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края»; решения комиссии от 16.06.2016 № 7/2 по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 № П/486 при Управлении Росреестра по Приморскому краю, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»; решения Думы г. Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке»; постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 г. № 75-ПА «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края»; решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке на 2016 год».

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ и условиями договора аренды арендатор обязался ежемесячно до первого числа следующего месяца вносить арендную плату, размер которой изменяется ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовой ставки арендной платы, без внесения изменений в договор.

Таким образом, независимо наличия в договоре механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

При таких обстоятельствах не имеют правового значения ссылки ответчика на получение расчета арендной платы за 2011-2015 годы только в ноябре 2015, как на основание для правомерности требования арендной платы в большем размере только с ноября 2015.

Принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, а также без уведомления арендодателем арендатора, даже если договором аренды определено внесение изменений о порядке оплаты по соглашению сторон и уведомление арендатора. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Данная позиция также отражена в определении Верховного Суда РФ от 24.11.2014 N 305-ЭС14-2862 по делу N А41-31746/13.

Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками, относящимися к публичной собственности, являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Таким образом, размер арендной платы по спорному договору является регулируемым и арендная подлежит внесению в размере, установленном нормативным актом независимо от внесения в договор противоречащих принципу регулируемости арендной платы условий, в связи с чем довод апелляционной жалобы о том, что обязанность по уплате аренды по измененным ставкам возникает с момента получения требования арендодателя отклоняется как основанный на неверном толковании норм права.

Указание ответчика на решение Приморского краевого суда, которым признан недействующим пункт 12 Порядка, утвержденного постановлением администрации от 11.03.2015 № 75-па, не принимается судом, поскольку данное обстоятельство не является преюдициальным для существа настоящего спора. Указанный пункт возлагает обязанность по перерасчету арендной платы на арендатора, в то время как в рассматриваемой случае согласно условию спорного договора (пункт 4.2.3) такая обязанность установлена для арендодателя.

В свою очередь, суд отмечает, что в условиях открытого периодического обсуждения в средствах массовой информации проблематики изменений в кадастровой стоимости земель и соответствующих последствий, длительного (более 5 лет) внесения арендной платы в неизменном размере согласно первоначальных условий договора 2003 года заключения, разумное осуществление ее расчета самостоятельно не являлось невозможным для арендатора ввиду общедоступности публикуемых органами публичной власти сведений в отношении объектов кадастрового учета и применяемых к расчету ставок и корректирующих коэффициентов.

Таким образом, изменение размера арендной платы согласно утвержденной в нормативном порядке методики ее исчисления могло быть осуществлено арендатором самостоятельно ввиду общедоступной публикации соответствующих актов органов публичной власти. Обстоятельств, объективно исключающих возможность ответчика самостоятельно оплачивать арендную плату исходя из действующих в спорный период ставок, не выявлено.

Данный подход соответствует правовой позиции Арбитражного суда Дальневосточного округа, изложенной в постановлении от 22.10.2018 по делу № А51-28098/2017.

В силу изложенного, департамент правомерно производил расчет арендной платы в соответствии с положениями действующих в спорный период нормативных актов.

Вместе с тем, судом установлено, подтверждено материалами дела и не опровергнуто ответчиком, что согласно выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости расположенного на участке здания с кадастровым номером 25:28:000000:63247, здание является административным, восьмиэтажным, введенным в эксплуатацию в 2006 году, в указанном здании расположены помещения, машиноместа с кадастровыми номерами 25:28:000000:61421, 25:28:000000:63248; 25:28:000000:61484; 25:28:000000:63252; 25:28:000000:63250; 25:28:000000:61395; 25:28:000000:61713; 25:28:000000:63254; 25:28:000000:61689; 25:28:000000:61599; 25:28:000000:61412; 25:28:000000:63255; 25:28:000000:61358; 25:28:000000:62073; 25:28:000000:61630; 25:28:000000:61976; 25:28:000000:62072; 25:28:000000:54960; 25:28:000000:632.

Согласно выпискам из ЕГРП ООО «Орас» является собственником следующих помещений в здании с кадастровым номером 25:28:000000:63247:

- помещения с кадастровым номером 25:28:000000:61976 площадью 1329,80 кв. м, что соответствует 193/1000 доли в праве на здание и земельный участок, с 15.05.2006;

- помещения с кадастровым номером 25:28:000000:61630 площадью 111,30 кв. м, что соответствует 16/1000 доли в праве на здание и земельный участок, с 25.08.2009.

Собственниками иных помещений с нижеследующими кадастровыми номерами в спорный период являются (являлись):

- 25:28:000000:61713 в период с 06.07.2006 по 08.02.2016 ЗАО «ТРАНС ВИНД ФЛОТ», с 08.02.2016 по 15.03.2016 ООО «Форт», с 15.03.2016 по настоящее время ООО «Кристалл Альянс»; 25:28:000000:61484 с 22.06.2006 по 11.07.2017 ФИО26, с 11.07.2017 ФИО2 (в порядке наследования); 25:28:000000:61713 с 20.09.2006 по 23.06.2016 ФИО3, с 23.06.2016 по настоящее время ФИО4; 25:28:000000:62072 с 16.08.2006 по 31.10.2017 ФИО5, с 31.10.2017 по настоящее время ФИО6; 25:28:000000:61395 с 22.05.2007 по 20.07.2017 ФИО7, с 20.02.2017 ФИО8; 25:28:000000:61412 с 26.06.2006 по настоящее время ФИО9; 25:28:000000:61358 с 04.09.2006 по настоящее время ФИО10; 25:28:000000:54960 с 14.12.2006 по настоящее время ООО «Бизнес ресурсы»; 25:28:000000:61689 с 07.08.2006 по настоящее время ООО «ГК ДВ-Регион»; 25:28:000000:61599 с 01.08.2006 по настоящее время ФИО11; 25:28:000000:61421 с 01.08.2014 по настоящее время ФИО12; и иные

Кроме того, истец и ответчик провели совместный осмотр недвижимого имущества - здания с кадастровым номером 25:28:000000:63247, по результатам которого составили акт осмотра от 11.01.2019, в котором зафиксировали, что ответчик является собственником помещения с кадастровым номером 25:28:000000:61976 площадью 1329,80 кв. м., и помещения с кадастровым номером 25:28:000000:61630 площадью 111,30 кв.

Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Таким образом, с момента регистрации права собственности на нежилые помещения в здании за иными собственниками, у них возникло права пользования спорным земельным участком, а также обязанность по внесению платы за данное пользование.

В связи с чем, на стороне арендатора в договоре аренды земельного участка от 22.10.2003 № 02-000897-Ю-Д-0491, согласно выпискам из ЕГРП, возникла множественность, и к обязательствам из данного договора, подлежат применению норма п. 1 ст. 308 ГК РФ.

В связи с этим обязанность по внесению арендных платежей, установленная ст. 614 ГК РФ, лежит на всех собственниках помещений в здании по ул. Пограничная, д. 15в, в г. Владивостоке, пропорционально принадлежащим им площадям.

Вместе с тем, судом отклоняется довод ООО «ОРАС», о нахождении арендуемого земельного участка в охранной зоне инженерных сетей в связи с чем, ежегодно часть земельного участка перекапывается для ремонта и профилактических работ инженерных коммуникаций и делает невозможным использование данной частью земельного участка по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Кроме того, последствия обнаружения у арендуемого имущества недостатков, препятствующих пользованию им, специально определены в статье 612 ГК РФ, согласно которой арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Как следует из материалов дела, ООО «ОРАС» 2016 году обращалось в департамент с вопросом о возмещении убытков, причиненные проводимыми земляными работами на основании статьи 15 ГК РФ и о снижении размера арендной платы по основаниям, установленным пунктом 4 статьи 614 ГК РФ, на которое департамент ответил отказом.

Доказательств того, что отказ департамента был обжалован в судебном или в административном порядке ответчиком в материалы дела не предоставлено. Самостоятельные исковые требования к Департаменту о возмещении убытков обществом не предъявлялось

Между тем, подписанный арендатором без возражений акт приема-передачи земельного участка ответчиком не оспорен и подтверждает принятие участка без возражений и замечаний.

Следовательно, ссылки ответчика на непригодность спорного земельного участка и на невозможность использования его по целевому назначению в связи с наличием на земельном участке инженерных коммуникаций, являются документально не подтвержденными и не освобождают ООО «ОРАС» от исполнения обязательств по договору аренды.

Суд отклоняет довод ООО «ОРАС» об ошибочности расчета размера арендной платы и расчета задолженности, вследствие необоснованного включения в расчет части площади земельного участка, расположенного под зданием ТП и дороги, по следующим основаниям.

В целях электроснабжения строящегося здания по ул. Пограничная, 15 в г.Владивостоке застройщику ООО «ОРАС» МУПВ «ВПЭС» были выданы технические условия № 2-2/6В-664 от 21.03.2003 с изменениями от 29.09.2004 № 2-2/6В-1849, где на ООО «ОРАС» были возложены обязательства по строительству объекта электросетевого хозяйства - ТП типа К-42-630 взамен существующей ТП -71, располагающейся в районе ул. Прапорщика ФИО27 1, с последующим переводом существующей нагрузки на новое ТП - 71.

27.12.2005 по результатам проверки и технического осмотра ТП - 71, располагающейся в районе ул. Пограничная, д. 15, актом № 131-7/202 электроустановка (ТП-71 новое) была допущена в эксплуатацию.

В связи с последующей эксплуатацией МУПВ «ВПЭС» объектов электроснабжения, выполненных ООО «ОРАС» по техническим условиям МУПВ «ВПЭС», в адрес Администрации города Владивостока было направлено каждой из указанных Сторон письменное ходатайство о принятии в муниципальную собственность от ООО «ОРАС» объектов электроснабжения, введенных в эксплуатацию в 2005 году, в том числе и ТП 71-новую, включая строительную часть и установленное в ней оборудование на безвозмездной основе с приложением сведений о балансовой стоимости материалов и оборудования, выданных ООО «ОРАС».

Постановлением главы города Владивостока № 232 от 16.03.2009, Распоряжением Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока № 1544 от 06.05.2009 «О принятии на баланс от общества с ограниченной ответственностью «ОРАС» и передаче на баланс муниципальному унитарному предприятию г. Владивостока «Владивостокское предприятие электрических сетей» объектов электроснабжения» ТП - 71 новая, располагающаяся в районе ул. Прапорщика ФИО27 1, внесена в реестр муниципальной собственности, принята на баланс по актам приема-передачи ОС-1 от ООО «ОРАС», и передана на баланс МУПВ «ВПЭС».

Таким образом, как следует из материалов дела, спорный объект является созданным ООО «ОРАС» объектом электроснабжения., строительство которого осуществлялось ООО «ОРАС» одновременно со строительством административного здания в целях его дальнейшего электроснабжения, то есть не как объекта, который бы имел самостоятельное функциональное значение, а как объекта, необходимого для эксплуатации и функционирования, в том числе, строящегося здания, т.е. объекта вспомогательного назначения, выполняющего обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и возведённым на нем объектам.

Более того, как следует из представленных доказательств, пояснений представителя МУПВ «ВПЭС» и не опровергнуто ответчиком, МУПВ «ВПЭС» приняло в эксплуатацию и собственность только электрооборудование (энергоустановка), но не само здание ТП.

Суд критически оценивает представленное ответчиком заключение кадастрового инженера ООО«ГеоПрект», поскольку при отсутствии данных о технических характеристиках ТП у инженера геодезиста при определении площади земельного участка под ТП, из содержания представленной схемы не возможно установить каким нормами и документами руководствовался геодезист при ее составлении.

Доказательств установления в соответствующем порядке в границах спорного участка объекта транспорта – автомобильная дорога общего пользования, в дело не представлено. Как установил суд и не опровергнуто сторонами, спорная часть участка, используемая в качестве дороги, была также выполнена при строительстве здания и обеспечения проездов к нему. В настоящее время раздел участка, в том числе, с учетом расположения на нем здания ТП и автомобильной дороги, не произведен, изменения в кадастровый учет в части границ и площади участка также не вносились.

Таким образом, у ООО «ОРАС» в соответствии с условиями договора, в силу статьей 424, 614 ГК РФ, 22, 65 ЗК РФ возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком в спорный период, размер которой изменяется ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовой ставки арендной платы, без внесения изменений в договор и пропорционально принадлежащим ООО «ОРАС» площадям.

Как установлено судом и лицами, участвующими в деле, в том числе, ответчиком, не оспаривается, исходя из общей площади здания и площади, принадлежащих ответчику нежилых помещений в нем, доля ООО «ОРАС» в праве составляет 209/1000. Таким образом, расчет арендной платы в спорный период подлежал исчислению исходя из доли общества в праве.

Требования истца подлежат оценке с учетом общих положений ГК РФ об ограничении срока защиты гражданских прав, с учетом определенного истцом периода образования задолженности по арендным платежам с 15.01.2011 по 31.12.2017 и по пене с 16.01.2011 по 14.12.2017.

Поскольку ответчик заявил о пропуске исковой давности, суд принимает во внимание следующее.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В силу статьи 196 АПК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43 указано, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

С настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края истец обратился 21.09.2017 согласно оттиску штампа канцелярии суда.

Таким образом, суд установил, что истцом пропущен общий срок исковой давности для предъявления настоящих требований по август 2014 года включительно с учетом предусмотренных договором сроков оплаты, с учетом требований статьи 202 ГК РФ, для предъявления требований о взыскании пени до 15.11.2015.

Доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием для перерыва или приостановлении срока исковой давности, в деле не имеется. Суд, в соответствии со ст.199 ГК РФ, применяет срок исковой давности.

Оценив представленные документы, судом произведен самостоятельно расчет задолженности по договору с учетом срока исковой давности, размера доли общества 209/1000, и площади земельного участка, определенной договором, и установлено отсутствие задолженности у общества по арендным платежам на момент рассмотрения настоящего спора. Как следует из представленного 26.02.2019 в материалы дела департаментом справочного расчета задолженности, выполненного аналогичным способом задолженность по арендным платежам у ООО «ОРАС» отсутствует.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении требований департамента о взыскании основного долга, в связи с истечением срока исковой давности.

Департаментом также заявлено требование о взыскании договорной неустойки в сумме 43080308руб.36коп. за период с 16.01.2011 по 14.12.2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню).

Таким образом, неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и мерой имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

В соответствии с пунктом 3.4 договора при неуплате арендатором арендной платы в установленные настоящим договором сроки, начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Суд установил, что имеет место просрочка исполнения обязательства, следовательно, имеются основания для взыскания пени.

В то же время ответчик заявил о пропуске исковой давности в отношении требовании о взыскании и пени, а также просит суд, в случае признания требований в данной части правомерными, применить положения статьи 333 ГК РФ ГК РФ и уменьшить сумму неустойки, подлежащей взысканию.

Пункт 1 статьи 333 ГК РФ предоставляет суду право уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с пунктом 75 Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

Пунктом 77 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Исходя из изложенного, в удовлетворении ходатайства о применении ст. 333 ГК РФ суд отказывает, в связи с тем, что ответчиком не доказаны несоразмерность начисленной пени, кроме того, суд учитывает длительность нарушения ответчиком условий договора об оплате в полном объеме и своевременно арендной платы, а также поскольку в удовлетворении требований департамента о взыскании основного долга отказано с учетом пропуска истцом срока исковой давности.

Таким образом, суд, применив срок исковой давности к требованиям о взыскании пени, считает необходимым удовлетворить исковые требования истца о взыскании суммы пени в сумме 662819рублей 64копейки за период с 16.11.2015 по 19.02.2018, что соответствует также справочному расчету истца. В остальной части требования о взыскании неустойки удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п.3 ст.110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ОРАС" в пользу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края 662819рублей 64копейки пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ОРАС" в доход федерального бюджета 1901рублей государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Кирильченко М.С.