Решение от 27 ноября 2023 г. по делу № А40-60604/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-60604/23-150-320
г. Москва
27 ноября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 2 ноября 2023 года Полный текст решения изготовлен 27 ноября 2023 года Арбитражный суд г. Москвы в составе: судьи Михайловой А.Э., при ведении протокола секретарем судебного заседания Мироваровым М.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к АО «ДСУ-1» (125284, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ХОРОШЕВСКИЙ, ХОРОШЁВСКОЕ Ш., Д. 16, СТР. 3, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 31.10.2002, ИНН: <***>)

о признании недействительным договора аренды нежилых помещений от 11.05.2021

№ БГ-4/21, о взыскании излишне уплаченной арендной платы за период с 20.05.2022 по 20.07.2022, депозитного платежа в размере 501 000 руб., убытков в размере 6 160 000 руб.,

в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АО «ДСУ-1», о признании недействительным договора аренды нежилых помещений от 11.05.2021 № БГ-4/21, о взыскании излишне уплаченной арендной платы за период с 20.05.2022 по 20.07.2022, депозитного платежа в размере 501 000 руб., убытков в размере 6 160 000 руб., с учетом принятых судом уточнений, в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как указывает истец в обоснование заявленных требований, 11.05.2021 между Акционерным обществом «ДСУ-1» (далее – арендодатель, ответчик) и

Индивидуальным предпринимателем Оперук Мариной Михайловной (далее – арендатор, истец) заключен договор № БГ-4/21 аренды нежилых Помещений (далее - договор, соглашение), по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору недвижимое имущество, в виде изолированной части помещения № 71, входящее в состав нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0005013:1015, расположенное на втором подземном этаже торгового центра «На Беговой» по адресу: 125284, г. Москва, Хорошевское шоссе, д. 16, стр. 3, площадью 200 кв.м. (далее - помещение, автомойка).

Согласно п.п. 2.1, 2.2 договора, договор заключен на 11 месяцев, пролонгация договора осуществляется автоматически на тот срок и на тех же условиях в случае, если в адрес ФИО1, не позднее чем за 2 месяца до окончания срока действия договора не поступит уведомление арендодателя об отказе от заключения договора на новый срок, при этом, данные условия действуют не более 2 раз.

Разделом № 3 соглашения определен порядок взаиморасчетов по договору, согласно которому арендная плата состоит из постоянной и переменных частей.

Постоянная арендная плата рассчитывается путем умножения базовой ставки на количество квадратных метров арендуемой площади (200 кв.м.) (п. 3.1 договора).

Пунктом 3.2 соглашения определено, что переменная арендная плата соответствует стоимости потребленных арендатором коммунальных ресурсов (водоснабжения, водоотведения, электрической энергии).

Пунктом 3.3 соглашения, сторонами определено, что в размер постоянной арендной платы арендодателем включена также плата за эксплуатационное обслуживание, включающая поддержание внешнего вида здания центра, обеспечение возможности использования подъездных путей для подъезда автотранспорта, прибывающего в адрес арендатора и др.

В дальнейшем, условия соглашения в части начала осуществления коммерческой деятельности и оплаты арендных платежей были изменены дополнительными соглашениями ( №№ 1, 2). Указанными дополнительными соглашениями стороны перенесли дату начала коммерческой деятельности на более позднюю, уменьшили размер арендных платежей.

Согласно исковому заявлению, в торговом центре «На Беговой» производились ремонтные работы, в связи с чем 20.05.2022 ИП ФИО1 направила арендодателю уведомление о приостановлении коммерческой деятельности до момента завершения ремонтно-строительных работ в ТЦ.

Истец указывает, что арендодателю было также предложено рассмотреть вопрос и о снижении размера арендной платы. Снижение размера арендной платы было вызвано в том числе и тем обстоятельством, что арендуемая площадь была уменьшена арендодателем без согласования с истцом путем установления на несущей стене вентиляционных коробов и 4-х кондиционеров промышленной мощности.

В результате проведенных переговоров по данному вопросу, сторонами была достигнута договоренность о существенном понижении арендной ставки, в подтверждение чего, в порядке п. 9.1 соглашения ответчик направил истцу по электронной почте дополнительное соглашение от 30.05.2022 № 3.

Истец указывает, что 15.05.2021 помещение передано арендатору по Акту приема-передачи нежилого помещения в пригодном для осуществления коммерческой деятельности. При этом, площадь, указанная в договоре и в акте приема-передачи, не соответствует действительности, а помещение, переданное в аренду не является изолированным.

Согласно исковому заявлению, после подписания Акта приема-передачи нежилого помещения от 15.05.2021, входящее в состав нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0005013:1015, расположенное на втором подземном этаже торгового центра «На Беговой» по адресу: 125284, г. Москва, Хорошевское д. 16, стр. 3, существенно изменило свои свойства и характеристики, утратив пригодность для

осуществления коммерческой деятельности, так длительное время шел

капитальный ремонт, фактически препятствующий коммерческой деятельности.

Из полученной 19.07.2022 у ответчика информации истцу стало известно, что фактически в аренду истцу была передана, не часть изолированного помещения № 71, а 9 машино-мест, имеющих кадастровые номера: 77:09:0005013:2628, 77:09:0005013:2629, 77:09:0005013:2632, 77:09:0005013:2633, 77:09:0005013:2634,

77:09:0005013:2635, 77:09:0005013:2640, 77:09:0005013:2641, 77:09:0005013:2697, с присвоенными номерами: 1, 2, 5-8, 13, 14, 70, без учета их фактической площади.

Пунктом 1.1, 1.2 договора определено, что арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору недвижимое имущество, в виде изолированной части помещения № 71, входящее в состав нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0005013:1015, расположенное на втором подземном этаже Торгового центра «На Беговой» по адресу: 125284, <...>, площадью 200 кв.м.

Истец указывает, что помещение № 71, входящее в состав нежилого здания с кадастровым номером 77:09:0005013:1015, на втором подземном этаже отсутствует.

Согласно выпискам из ЕГРП, вышеуказанные нежилые помещения, имеют следующие адресные и количественные характеристики:

1. 77:09:0005013:2628 - <...> д. пом. I м/м № 1, площадью 11.5 кв.м.

2. 77:09:0005013:2629 - <...> д. пом. I м/м № 2, площадью 11.5 кв.м.

3. 77:09:0005013:2632 - <...> д. пом. I м/м № 5, площадью 11.5 кв.м.

4. 77:09:0005013:2633 - <...> д. пом. I м/м № 6, площадью 11.5 кв.м.

5. 77:09:0005013:2634 - <...> д. пом. I м/м № 7, площадью 11.5 кв.м.

6. 77:09:0005013:2635 - <...> д. пом. I м/м № 8, площадью 11.5 кв.м.

7. 77:09:0005013:2640 - <...> д. пом. I м/м № 13, площадью 11.5 кв.м.

8. 77:09:0005013:2641 - <...> д. пом. I м/м № 14, площадью 11.5 кв.м.

9. 77:09:0005013:2697- <...> д. пом. I м/м № 70, площадью 11.5 кв.м.

Согласно полученной в июле 2022 года информации от арендодателя, арендуемое помещение расположено в пределах границ объекта недвижимого имущества, имеющего кадастровый номер 77:09:0005013:2611, общей площадью 2 362, 4 кв.м., а не здания с кадастровым номером 77:09:0005013:1015, как отражено в договоре.

Истец указывает, что переданное в аренду ИП ФИО1 помещение, не имеет перегородок, исключающих в него доступ 3-их лиц, указанные обстоятельства приводят к нарушению условий его изолированности, фактическая площадь помещений составляет 103,5 кв.м., вместо 200 кв.м.

Ссылаясь на то, что переданное ответчиком истцу по договору помещения не соответствует характеристикам, согласованным сторонами в договоре, истец полагает, что в нарушение ст.607 ГК РФ такое существенное условие договора как объект аренды сторонами согласовано не было, в связи с чем истец обратился с иском о признании договора незаключенным.

Согласно п.п. 2.1, 2.2. договора, договор заключен на 11 месяцев, а его пролонгация осуществляется автоматически на тот срок и на тех же условиях в случае,

если в адрес ИП Оперук М.М., не позднее чем за 2 месяца до окончания срока действия договора не поступит уведомление арендодателя об отказе от заключения договора на новый срок, при этом, данные условия действуют не более 2 раз.

Помещение возвращено арендодателю 20.07.2022, что подтверждается актом возврата помещения от 20.07.2022.

В соответствии с актом возврата помещения от 20.07.2022, стороны, в связи с расторжением Договора № БГ-032/К от 11 мая 2021 года, истец возвратил ответчику изолированную часть комнаты № 71, площадью 200 кв.м., свободную от имущества Арендатора и третьих лиц (п. 1,2), однако, согласно п. 3 вышеуказанного акта возврата от 20.07.2022, в переданном помещении сторонами было установлено, что в помещении Арендатором произведены следующие неотделимые улучшения в Помещении:

Устройство стен из пеноблоков на площади 75 кв.м.;

Устройство каркаса для комнаты, площадью около 13 кв.м. с обшивкой пшсокартонном и стеклопакетами с обшивкой гипсокартонном и стеклопакетами;

Устройство металлоконструкций с баннерами на площади 65 кв.м.

Арендодатель в этом акте также указал на то, что именно эти «неотделимые улучшения являются несогласованной перепланировкой части подземной парковки цания», которую он не согласовывал и не одобрял.

Кроме того, в акте указано, что в срок до 26 июля 2022 года истец должен вывезти принадлежащее ему имущество, что в результате осуществлено не было.

Истец указывает, что ответчик использует вышеуказанные «неотделимые» улучшения в своей деятельности, которые им не были согласованы, в частности, помещение в «этом же виде», что и по состоянию на 20.07.2022 сдается в аренду другому арендатору.

Согласно исковому заявлению, демонтаж вышеуказанного имущества сторонами не произведен, так сак доступ к помещению был прекращен ответчиком до фактического его возврата.

Истец указывает, что средняя стоимость неотделимых улучшений помещений, произведенных за период аренды составляет 3 000 000 руб. Средняя стоимость отделимых улучшений помещения, произведенных за период аренды составляет 3 160 000 руб., что подтверждается экспертным заключением № 23-05-06-1 от 15.09.2023 ООО Экспертно-юридическое бюро «Гарбор». Указанные денежные средства в общей сумме 6 160 000 руб. стоимости ремонтных работ произведённых в арендуемом помещении являются убытками для истца и подлежат возмещению за счет ответчика

Согласно исковому заявлению, уплаченная арендная плата за период с 20.05.2022 по 20.07.2022 а также депозитный платеж в размере 501 000 руб. подлежат возврату, поскольку истец не имел возможности использовать арендованное помещение, в связи с ремонтными работами в ТЦ.

В силу ст. 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (ст. 4 АПК РФ).

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из смысла ст. 432 ГК РФ следует, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности условий о его предмете может обсуждаться до его исполнения,

поскольку неопределенность данных условий может повлечь невозможность исполнения договора.

В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору, либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признание этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1)

В силу п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Между тем в соответствии с п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Поскольку арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор (истец) принял его без каких-либо замечаний, соглашение по условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, возражений относительно состава и технического состояния предоставленного в аренду здания в период пользования арендатором заявлено не было, в процессе использования арендованного имущества у сторон также не возникало затруднений, связанных с невозможностью индивидуализации объекта аренды, то в таком случае оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон в силу ст. 310 ГК РФ.

Несогласованность воли сторон при заключении договора исцеляется его реальным исполнением, поэтому, если договор исполнен, условие о его предмете не считается несогласованным, а договор должен быть признан заключенным.

Ссылка контрагента на незаключенность договора, если его требования направлены не на то, чтобы устранить неопределенность, а на иные цели (уклонение от исполнения договорной обязанности и т.п.) влечет отказ в признании договора незаключенным.

В рассматриваемом случае суд приходит к выводу о том, что предмет договора индивидуализирован сторонами таким образом, что позволяет вполне определенно идентифицировать помещения, передаваемое ответчиком истцу по договору. Арендодатель (ответчик) передал имущество в пользование, а арендатор (истец) принял его без каких-либо замечаний.

В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору, либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признание этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1).

В соответствии с п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным.

Доказательствами принятия истцом исполнения и подтверждения действия договора аренды являются:

- подписание истцом акта приема-передачи по договору аренды; - внесение обеспечительного платежа в соответствии с п.3.5 договора аренды;

- внесение арендной платы за период действия договора аренды;

- заключение между истцом и ответчиком дополнительных соглашений к договору от 30.08.2021 № 1, от 11.11.2021 № 2;

- подписание истцом акта возврата помещения из аренды от 20.07.2022. Таким образом, подписывая дополнительные соглашения от 30.08.2021 № 1, от 11.11.2021 № 2 истец подтвердил факт заключенности спорного договора.

В соответствии с п.1.2 и п.1.5 договора аренды истцу передана в аренду часть помещения № 71 входящая в состав здания с кадастровым номером 77:09:0005013:1015 площадью 200 кв.м. для организации автомойки. Конкретное место расположения арендуемого имущества и его границы указаны на плане, выполненном на основе поэтажного плана здания изготовленного Северо-западным БТИ гор. Москвы. В состав помещения № 71 в качестве отдельных объектов недвижимости поставлены на кадастровый учет машиноместа. Между тем, вопреки утверждениям истца, ему в аренду были переданы не машиноместа, а часть помещения № 71. На плане являющимся приложением № 1 к договору очерчены границы арендуемой площади, согласно которым в арендуемую площадь входит не только площади нескольких машиномест, но и прилегающая к ним территория.

В день заключения договора истец осмотрел передаваемое в аренду имущество и принял его без замечаний. Кроме того, в рамках подготовки к ведению коммерческой деятельности истец разработал проект размещения автомойки, в составе которого имеются планы размещения, выполненные в масштабе.

В течение всего срока аренды истец пользовался имуществом, уплачивал арендную плату и не предъявлял ответчику никаких претензий по поводу качества арендуемого имущества, что свидетельствует о том, что сторонами в требуемой форме согласовано существенное условие договора аренды о предмете аренды.

В соответствии с п.п. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Тот факт, что недвижимое имущество было осмотрено и принято арендатором без каких-либо замечаний, что подтверждается соответствующим актом приема- передачи, а также то, что в период фактического исполнения сторонами спорного договора аренды уведомления от арендатора о невозможности эксплуатации предмета аренды в адрес арендодателя не поступало, является основанием для отказа в признании сделки недействительной.

Кроме того, последствия передачи в аренду имущества с недостатками, полностью или частично препятствующими пользованию им, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках, установлены пунктом 1 статьи 612 ГК РФ.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Указанные обстоятельства также свидетельствуют об отсутствии основания для признания договора аренды недействительным по основаниям, предусмотренным статьей 178 ГК РФ,

В силу положений ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Поскольку договор на дату обращения истца с настоящим иском был прекращен, то есть перестал существовать как объект гражданско-правового регулирования, следовательно, в отношении него не может применяться такой способ защиты гражданского права, как признание сделки незаключенной.

На основании изложенного, с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что требования истца о признании договора недействительным являются необоснованными и не подлежит удовлетворению.

По требованию о взыскании уплаченной арендной платы за период с 20.05.2022 по 20.07.2022, а также депозитного платежа в размере 501 000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер и виды арендной платы указаны в разделе 3 договора аренды, с учетом дополнительных соглашений №№ 1, 2.

Между тем, судом не установлены правовые основания для истребования указанной суммы в связи с тем, что она оплачена в размере, не превышающем указанный в договоре аренды за указанный период.

Ссылка истца на договоренность о снижении арендной платы с предъявлением проекта дополнительного соглашения № 3 не основана на законе.

В соответствии с ч. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Так как договор аренды заключен между истцом и ответчиком в письменной форме путем подписания единого документа обеими сторонами, то любое изменение договора аренды также должно быть совершено в этой же форме, однако предъявленный проект дополнительного соглашения № 3 ответчиком не подписан.

Обеспечительный платеж был внесен истцом на основании п.3.5 договора аренды. В результате одностороннего внесудебного отказа ответчика от договора аренды на основании п.8.2.4 договора аренды сумма внесенного обеспечительного платежа была удержана ответчиком в качестве штрафной неустойки на основании п.3.5.6 и 8.4.2 договора аренды.

Правомерность одностороннего внесудебного отказа ответчика от договора аренды истцом не оспаривается, в связи с чем удержание штрафной неустойки в сумме обеспечительного платежа также является правомерным.

В соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно статье 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку убытки являются мерой ответственности, по делам о взыскании убытков, возникших в случае причинения вреда, с учетом статьи 1064 ГК РФ, истец должен доказать совокупность следующих обстоятельств: наличие вреда и размера убытков; наличие факта нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (противоправность деяния, совершение незаконных действий или бездействия); а также наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками.

При этом для взыскания убытков, лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать весь указанный фактический состав. Отсутствие хотя бы одного из указанных оснований не дает права на возмещение убытков.

Таким образом, как и любая форма гражданско-правовой ответственности, возмещение убытков является результатом правонарушения и имеет место только тогда, когда поведение должника носит противоправный характер. При этом юридическое значение имеет только прямая (непосредственная) причинная связь между противоправным поведением должника и убытками кредитора. Прямая (непосредственная) причинная связь имеет место тогда, когда в цепи последовательно развивающихся событий между противоправным поведением лица и убытками не существует каких-либо обстоятельств, имеющих значение для гражданско-правовой ответственности.

То есть для взыскания убытков, лицо, чье право нарушено, требующее их возмещения должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенными нарушениями и возникшими убытками в размере убытков

В порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Требуя возмещения реального ущерба, лицо, право которого нарушено, обязано доказать размер ущерба, причиненную связь между ущербом и действиями лица, нарушившего право, а в случаях когда законом или договором предусмотрена презумпция невиновности должника – также вину.

Истец предъявляет в качестве убытков стоимость ремонтных работ произведённых в арендуемом помещении в период действия договора аренды.

В соответствии с 4.1 договора аренды арендатор обязан провести работы по подготовке помещения к коммерческой деятельности в том числе: монтажные, строительные, инженерные, отделочные и иные работы своими силами и за свой счет.

Пунктом 4.3 договора установлена обязанность арендатора проводить все работы в соответствии с Правилами производства подготовительных работ, которые являются неотъемлемой частью договора.

Разделом 1 Правил основанием для производства любых работ в помещении является проектная документация, согласованная с арендодателем. арендатором проектная документация с арендодателем не согласована. Разделом 4 договора предусмотрено, что все произведённые работы должны быть сданы с участием уполномоченных представителей арендодателя.

Доказательств сдачи работ арендодателю в материалы дела не представлено. Пункт 4.2 Правил прямо предусматривает составление двустороннего акта по окончании работ с указанием всех произведенных улучшений в помещении. Арендатор не обращался за составлением такого акта.

Таким образом, истец в период пользования помещениями произвёл отделимые и неотделимые улучшения без согласования с арендодателем.

В пункте 3 акта возврата от 20.07.2022, подписанного истцом и ответчиком отмечено, что в помещении арендатором произведены неотделимые улучшения без согласования с арендодателем.

В соответствии с ч. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Кроме того, в качестве доказательства размера причиненных убытков истцом представлено экспертное заключение № 22-04-90 выполненное ООО ЭЮБ «ГАРБОР». Указанный документ не может являться отчетом об оценке.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки является обязательным в случае возникновении спора о стоимости объекта оценки.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Представленный документ не соответствует общим требованиям к отчету об оценке указанным в ст.11 Федерального закона № 135-ФЗ, так как предмет проведенного осмотра не соответствует объёму произведённых неотделимых улучшений зафиксированных в акте возврата.

В соответствии с ч.1 ст.623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью.

В п. 3.2 экспертного заключения приведены работы, которые являются как отделимыми так не отделимыми улучшениями. В соответствии с этим же пунктом осмотр производился 30.06.2022 то есть в период когда помещение ещё находилось в пользовании истца, в то же время в акте возврата от 20.07.2022 указаны неотделимые улучшения в гораздо меньшем объёме, чем указанный в экспертном заключении.

Кроме того, в п. 2 акта возврата указано, что передаваемые помещения свободны от имущества арендатора, что свидетельствует о том, что все отделимые улучшения арендатором были демонтированы и находятся в его владении.

Таким образом, истцом не представлены доказательства несения убытков в сумме 6 160 000 руб., а также причинной связи между допущенными нарушениями в виде неисполнения ответчиком обязательств по оплате отделимых и неотделимых улучшений и возникшими убытками в размере убытков.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, действуя в строгом соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд, оценив представленные в материалы дела доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании, оценив также относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд установил, что истец не доказал наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчика и документально не подтвердил причинение ему убытков действиями ответчика, в связи с чем исковое заявление признается судом необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ и относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 307 – 310, 15,393, 432, 614 ГК РФ, ст.ст. 4, 27, 67, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167 – 171, 176, 180, 181 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья А.Э. Михайлова