Решение от 25 декабря 2019 г. по делу № А46-11163/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-11163/2019
25 декабря 2019 года
город Омск


Резолютивная часть решения оглашена 19.12.2019

Полный текст решения изготовлен 25.12.2019

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания до перерыва помощником судьи Пономоревой И.Ю., после перерыва секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Администрация торгово-ярмарочной зоны «Кентавр», Титовой–ФИО7 к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска об урегулировании разногласий, возникших при согласовании условий договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:24519,

в судебном заседании приняли участие:

от истцов – ФИО2 по доверенности от 01.04.2019;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 01.04.2019,

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью «Администрация торгово-ярмарочной зоны «Кентавр», Титова–Субботская Ксения Владимировна (далее – истцы) обратились в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:24519.

В судебном заседании представитель истцов требования поддержал, представитель ответчика просил в удовлетворении требований отказать.

Выслушав представителей сторон и изучив представленные документы, суд установил следующие обстоятельства.

01.01.2003 Департамент недвижимости Администрации горда Омска и ООО «АТЯЗ «Кентавр» заключили договор №Д-О-511/1 аренды земельного участка в границах города Омска из состава земель общего пользования общей площадью 8919 кв.м, расположенного по адресу: <...>, для использования под рынок.

ООО «АТЯЗ «Кентавр» с 27.07.2004 на праве собственности принадлежит одноэтажное кирпичное строение с одноэтажной кирпичной пристройкой общей площадью 162,30 кв.м., литеры Д, Д1, расположенное по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права выдано 27.07.2004), находящееся на сформированном и поставленном на кадастровый учёт земельном участке с кадастровым номером 55:36:120307:24519.

17.12.2004 Департамент уведомлением №07-03/27058 известил Общество о том, что обязанности по договору аренды №Д-О-511/1 от 01.01.2003 исполняются надлежащим образом и в этой связи он в порядке статей 610, 621 ГК РФ продлён на неопределённый срок на тех же условиях.

Титовой–Субботской Ксении Владимировне с 29.09.2006 на праве собственности принадлежит одноэтажное строение, общей площадью 791,20 кв.м. литера Е, расположенное по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права выдано 29.09.2006), находящееся на сформированном и поставленном на кадастровый учёт земельном участке с кадастровым номером 55:36:120307:24519.

10 января 2013 года Титовой–Субботской Ксенией Владимировной с ООО «АТЯЗ «Кентавр» заключён договор безвозмездного пользования, предметом которого является принадлежащее Титовой–Субботской Ксении Владимировне на праве собственности одноэтажное строение, общей площадью 791,20 кв.м. литера Е, расположенное по адресу: <...>.

Согласно заключению ООО «Центр правовой помощи «Цитадель» (кадастровый инженер ФИО4) от 08.10.2019 границы земельного участка, предоставленного по договору аренды от 01.01.2003 № Д-О-511/1, совпадают с месторасположением земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:3089. Границы исходного земельного участка, предоставленного по договору аренды от 01.01.2003 № Д-О-511/1, изменены. Из земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:3089 образованы два участка с кадастровыми номерами 55:36:120307:3088, 55:36:120307:24519, что отражено на схеме №3 упомянутого заключения.

На момент выделения (формирования) земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:24519 из состава земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:3089, последний использовался ООО «АТЯЗ «Кентавр» на основании договора аренды от 01.01.2003 № Д-О-511/1, в связи с чем ООО «АТЯЗ «Кентавр» ежемесячно производило оплату по договору в размере 34 084 руб. Все направленные в адрес Департамента арендные платежи приняты последним, в материалы дела предоставлен акт сверки по состоянию на 28.08.2019, в соответствии с которым у ООО «АТЯЗ «Кентавр» имеется переплата в размере 964 582, 77 руб.

Поскольку на момент выделения нового земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:24519 ООО «АТЯЗ «Кентавр» продолжило пользование уже уменьшенной площадью земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:3089 без сокращения размера арендной платы, то принцип платности использования земли, зафиксированный в ст. 1 ЗК РФ, соблюдался, о чём свидетельствует и отмеченный выше акт сверки самого Департамента.

В адрес ООО «АТЯЗ «Кентавр» и ФИО5 03.04.2019 поступил подписанный со стороны Департамента имущественных отношений Администрации города Омска проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:24519.

В соответствии со статьёй 445 ГК РФ ООО «АТЯЗ «Кентавр» и ФИО6 (акцептанты) 20.05.2019 подписали и 21.05.2019 направили в адрес Департамента (оферента) протокол разногласий, поскольку пункт 2.1 Проекта договора в части цены выкупа земельного участка содержал неверный, по мнению истцов, расчёт (40 % от кадастровой стоимости), нарушающий положения Постановления Правительства Омской области от 05 октября 2015 года № 275-П (в редакции Постановления Правительства Омской области № 419-П от 26.12.2018).

Так, согласно пункту 9 Постановления Правительства Омской области от 05 октября 2015 года № 275-П - до 1 января 2021 года цена земельных участков определяется в размере 10 процентов их кадастровой стоимости. Как считают истцы, они отвечают всем необходимым условиям, предъявляемым в подобных ситуациях к Акцептантам.

С учётом указанной нормы ООО «АТЯЗ «Кентавр» и ФИО6 22.05.2019 представили в Департамент протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:24519, в котором просили изложить пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:24519 в следующей редакции:

«2.1. Расчет цены выкупа Участка (кадастровый номер 55:36:120307:24519), на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности Покупателям:

Доля земельного участка

Кадастровая стоимость доли земельного участка

% от кадастровой стоимости

Цена выкупа доли земельного участка

869/5108

1 775 201,89

10

177 520,18

4239/5108

8 659 471,59

10

865 947,15

Цена Участка, подлежащая оплате Покупателями, составляет 1 043 467 (один миллион сорок три тысячи четыреста шестьдесят семь) руб. 33 коп.

Цена доли Участка, подлежащая оплате ООО «АТЯЗ «Кентавр», составляет 177 520 (сто семьдесят семь тысяч пятьсот двадцать) руб. 18 коп.

Цена доли Участка, подлежащая оплате ФИО5, составляет 865 947 (восемьсот шестьдесят пять тысяч девятьсот сорок семь) руб. 15 коп.

Цена выкупа земельного участка определена на основании пункта 9 Постановления Правительства Омской области от 05 октября 2015 года № 275-П «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов».

В июне 2019 года от Департамента истцам поступил протокол согласования разногласий к отмеченному договору, в котором пункт 2.1 проекта предложено принять в редакции органа местного самоуправления. Таким образом, единственным условием, которое стороны не смогли согласовать, является цена выкупа земельного участка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истцов в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).

По положениям статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причинённые этим убытки.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Так, в частности, пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу пункта 2 части 2 статьи 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п» утверждён порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

В силу пункта 2 Порядка цена земельных участков определяется в размере 40 процентов их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 - 9 настоящего Порядка.

Так пунктом 9 указанного Порядка предусмотрено, что до 1 января 2021 года цена земельных участков определяется в размере 10 процентов их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 - 7 настоящего Порядка, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату подано в порядке, установленном статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, в орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, до 1 января 2020 года;

2) здание, сооружение, расположенное на земельном участке, в отношении которого подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату, находится в собственности лица, обратившегося с указанным заявлением, непрерывно в течение трех и более лет. При этом трехлетний срок исчисляется с даты, указанной в правоустанавливающем (правоудостоверяющем) документе, являющемся основанием для государственной регистрации права собственности на здание, сооружение, расположенное на земельном участке;

3) отсутствие задолженности по арендной плате и (или) неустойки (пеней) по договору аренды земельного участка, в отношении которого подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату, иной задолженности перед бюджетом за использование указанного земельного участка. При этом в случае отсутствия действующего договора аренды земельного участка в соответствии со статьями 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть оплачена стоимость неосновательного обогащения до подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Как считает суд, все условия, предусмотренные пп. 1-3 п. 9 Постановления Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п, истцами были соблюдены:

1) совместное заявление ФИО5 и ООО «АТЯЗ «Кентавр» о предоставлении земельного участка в собственность за плату подано в порядке, установленном статьёй 39.17 ЗК РФ, в орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, до 1 января 2020 года;

2) здания (строения) покупателей, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 55:36:120307:24519, находятся в собственности ФИО5 и ООО «АТЯЗ «Кентавр» непрерывно в течение трёх и более лет.

3) на момент выделения (формирования) земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:24519 из состава земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:3089, последний использовался ООО «АТЯЗ «Кентавр» на основании договора аренды от 01.01.2003 № Д-О-511/1. Так, ООО «АТЯЗ «Кентавр» ежемесячно производит оплату по договору в размере 34 084 руб. При этом, все направленные в адрес Департамента арендные платежи приняты последним, в материалы дела предоставлен акт сверки, подтверждающий отсутствие задолженности.

Суд также принял во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:120307:24519 как объект права возник только 26.09.2018 с момента постановки его на кадастровый учёт, в связи с чем Департамент в силу действующего законодательства и не имел права требовать компенсации неосновательного обогащения за его использование до данной даты. Кроме того, доводы о наличии неосновательного обогащения у истцов заявлены Ответчиком лишь в ходе рассмотрения настоящего дела, но не на момент рассмотрения поданных Истцами документов и подписания договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:24519, в тот период времени Департамент о каком бы то ни было неосновательном обогащении не сообщал, все предъявленные Департаментом задолженности истцами оплачены.

При этом, Общество, осуществляя оплату за пользование земельным участком при отсутствии заявлений Департамента о невыполнении Обществом обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды от 01.01.2003 № Д-О-511/l, не только не допустило возникновение задолженности за использование испрашиваемого участка, а наоборот имеет очень существенную переплату.

Таким образом, суд приходит к выводу о соблюдении истцами условий, предусмотренных пунктом 9 Постановления Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 г. № 275-п», позволяющих претендовать на выкуп земельного участка в размере 10 процентов их кадастровой стоимости.

На основании изложенного требования истцов подлежат удовлетворению.

Обоснованность названной правовой позиции подтверждена в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу №А46-15148/2019, резолютивная часть которого оглашена 20.12.2019.

В соответствии со статьёй 101 АПК РФ в состав судебных расходов входят как государственная пошлина, так и судебные издержки, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде.

По положениям статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы, а также решает иные вопросы, возникшие в ходе судебного разбирательства.

Из смысла указанной нормы права следует, что в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их правой стороне за счёт неправой.

В связи с удовлетворением требований бремя несения судебных расходов возлагается на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд именем Российской Федерации

РЕШИЛ:

Требования общества с ограниченной ответственностью «АТЯЗ «Кентавр», Титовой – ФИО7 удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при согласовании условий договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:24519.

Обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Омска подписать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:120307:24519, изложив пункт 2.1 в редакции ООО «АТЯЗ «Кентавр» и ФИО5:

«2.1. Расчет цены выкупа Участка (кадастровый номер 55:36:120307:24519), на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности Покупателям:

Доля земельного участка

Кадастровая стоимость доли земельного участка

% от кадастровой стоимости

Цена выкупа доли земельного участка

869/5108

1 775 201,89

10

177 520,18

4239/5108

8 659 471,59

10

865 947,15

Цена Участка, подлежащая оплате Покупателями, составляет 1 043 467 (один миллион сорок три тысячи четыреста шестьдесят семь) руб. 33 коп.

Цена доли Участка, подлежащая оплате ООО «АТЯЗ «Кентавр», составляет 177 520 (сто семьдесят семь тысяч пятьсот двадцать) руб. 18 коп.

Цена доли Участка, подлежащая оплате ФИО5, составляет 865 947 (восемьсот шестьдесят пять тысяч девятьсот сорок семь) руб. 15 коп.

Цена выкупа земельного участка определена на основании пункта 9 Постановления Правительства Омской области от 05 октября 2015 года № 275-П «О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов».

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, адрес (место нахождения) юридического лица: 644099, <...>, зарегистрирован в качестве юридического лица 11.09.1997 Администрацией города Омска за номером 294-п) в общества с ограниченной ответственностью «АТЯЗ «Кентавр» (ИНН <***> ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Не вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд (город Омск). Вступившее в законную силу решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.И. Чернышев