Решение от 23 мая 2021 г. по делу № А28-16148/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А28-16148/2020
г. Киров
23 мая 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 мая 2021 года

В полном объеме решение изготовлено 23 мая 2021 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Вихаревой С.М.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью спортивный клуб «Родина» (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: 610006, Россия, <...>)

к акционерному обществу электромашиностроительный завод «Лепсе» (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: 610006, Россия, <...>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: 610007, Россия, <...>),

общество с ограниченной ответственностью «ЛСГ» (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес 610035, Россия, <...>)

о признании договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2014 № ДИ-0373-14-А действующим

при участии в судебном заседании представителей истца и ответчика,

установил:

общество с ограниченной ответственностью спортивный клуб «Родина» (далее по тексту – ООО СК «Родина», истец) обратилось в суд с исковым заявлением к акционерному обществу электромашиностроительный завод «Лепсе» (далее по тексту – АО «Лепсе», ответчик) о признании договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2014 № ДИ-0373-14-А действующим.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора (далее – третьи лица), извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), а также путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Кировской области в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

Суд в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие надлежащим образом извещенных третьих лиц.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив письменные материалы дела, суд установил следующее.

01.04.2014 между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды недвижимого имущества № ДИ-0373-14-А (далее по тексту – договор, договор аренды), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату земельный участок в границах, указанных на плане земельного участка (приложение № 3), и здания, указанные в пункте 1.2 настоящего договора, с размещенными в них инженерными коммуникациями и линиями телефонной связи в целях, указанных в пункте 1.3 договора (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 28.08.2018) арендатору переданы в аренду спортивный павильон «Родина» с размещенной в нем пожарной сигнализацией площадью 3319,3 кв.м; нежилые помещения общежития спорткомплекса с размещенной в нем пожарной сигнализацией общей площадью 2651,2 кв.м, в том числе: на 1 этаже помещения №№ 1, 2, 11-19, 26, 27, 30, 33, 35, 42, на 2, 3, 4 этажах, подвал, расположенные по адресу: Октябрьский проспект, 67, земельный участок.

Факт передачи указанного недвижимого имущества от арендодателя арендатору подтверждается актами приема-передачи от 01.04.2014 и от 31.08.2018.

Сторонами подписаны дополнительные соглашения от 14.11.2018, от 28.05.2019, согласно которым пункт 3.1 договора (размер арендной платы) изложен в соответствующей редакции.

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора аренды арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием недвижимого имущества, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность арендатора.

Согласно пункту 2.2.2 договора арендодатель обязан документально фиксировать нарушения, допущенные арендатором в ходе исполнения взятых на себя по настоящему договору обязательств согласно пункту 2.3 настоящего договора, и на основании этого высылать арендатору уведомления о нарушении условия договора.

В пункте 2.3 договора аренды сторонами согласованы обязанности арендатора, в том числе: соблюдать при использовании арендуемого недвижимого имущества и прилегающей к нему территории правила и положения по охране труда и санитарные нормы, нормы техники безопасности, общие правила общественного порядка, отраслевые правила и нормы, действующие в отношении видов деятельности Арендатора и арендуемого им недвижимого имущества, требования Государственного пожарного надзора и другие правила согласно существующих нормативных документов, а также обеспечить содержание недвижимого имущества и прилегающей к нему территории в надлежащем противопожарном состоянии (2.3.2); выполнять в установленный срок предписания арендодателя, контролирующих и инспектирующих организаций о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности Арендатора, ставящих под угрозу сохранность недвижимого имущества, экологическую и санитарную обстановку вне арендуемого недвижимого имущества (2.3.2.1); беспрепятственно допускать представителей Арендодателя для проверки соблюдения условий настоящего договора и состояния недвижимого имущества (2.3.3).

Согласно пункту 5.1 договора настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует 10 лет. Настоящий договор распространяет свое действие на отношения сторон возникшие с 01.04.2014. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области в установленном порядке 22.05.2014.

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора и расторгнуть настоящий договор во внесудебном порядке в случаях, указанных в данном пункте, в том числе: если арендатор не выполняет обязанностей, предусмотренных пунктом 2.3.2 настоящего договора (пункт 5.3.6); за несоблюдение арендатором технических правил, правил санитарной и противопожарной безопасности (пункт 5.3.9); за выполнение арендатором перепланировки или производства улучшений, составляющих принадлежность недвижимого имущества и неотделимых без вреда для недвижимого имущества и его конструкций, без письменного согласия арендодателя (пункт 5.3.10).

24.04.2020 арендодателем был проведен осмотр арендуемого недвижимого имущества, составлен акт-предписание № 49/1, в котором арендодатель отразил выявленные нарушения условий договора аренды (пункт 2.3.2) со стороны арендатора, в том числе несоблюдение норм противопожарной безопасности.

30.07.2020 арендодателем был проведен осмотр арендуемого недвижимого имущества, составлен акт-предписание № 62/1, в котором отражено то, что нарушения по предыдущему акту от 24.04.2020 № 49/1 не устранены, а также зафиксированы нарушения условий договора аренды (пункт 2.3.2), подлежащие устранению арендатором в 14-дневный срок с даты получения. Акт-предписание от 30.07.2020 № 62 вручен генеральному директору арендатора ФИО2 07.08.2020.

Из акта повторной проверки от 28.08.2020 № 79 следует, что выявленные и зафиксированные в актах-предписаниях от 24.04.2020 № 49/1 и от 30.07.2020 № 62 нарушения арендатором в большей части не устранены. Также зафиксированы несогласованные перепланировки в здании спортивного павильона на 1 этаже, в здании общежития на втором и третьем этажах.

На основании изложенного ответчик (арендодатель) направил истцу (арендатору) уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке от 01.09.2020 № 34/47-1-20 (с учетом уточнения правой позиции от 12.05.2021), согласно которому АО «Лепсе» уведомило ООО СК «Родина» о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке в связи с нарушением арендатором пунктов 5.3, 5.3.6, 5.3.9, 5.3.10 договора аренды с 14.09.2020 и необходимости освободить и передать недвижимое имущество арендодателю. Указанное уведомление получено истцом 07.09.2020.

Не согласившись с названным решением, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением, в котором просит признать договор аренды действующим.

Истец указывает на отсутствие оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Подробно доводы истца изложены в исковом заявлении, письменных пояснениях, дополнительных доводах.

Ответчик не согласен с заявленными требованиями по основаниям, изложенным в отзыве на заявление, отзывах на письменные пояснения истца, дополнительных доводах.

Исследовав и оценив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 2 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При этом, как разъяснено в абзаце 2 пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Следовательно, из общих норм ГК РФ, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров, следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.

Как следует из материалов дела, порядок расторжения и прекращения договора предусмотрен сторонами в разделе 5 договора, подписанном арендатором и арендодателем без каких-либо разногласий.

Проанализировав пункт 5.3 договора аренды с учетом положений статьи 431 ГК РФ, суд установил, что ответчик имеет право на односторонний отказ от договора с письменным уведомлением арендатора об этом при наличии нарушений, перечисленных в названном пункте договора (как одного из них, так и в совокупности).

Как следует из материалов дела, предметом заключенного сторонами договора аренды является предоставление истцу недвижимого имущества для осуществления уставной деятельности арендатора, оказания спортивно-оздоровительных услуг и иных хозяйственных целей (пункт 1.3 договора аренды).

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, АО «Лепсе» было принято решение о расторжении договора аренды в одностороннем порядке на основании пунктов 5.3, 5.3.6, 5.3.9, 5.3.10 договора аренды, истцу было направлено уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке от 01.09.2020 № 34/47-1-20.

Основаниями для принятия данного решения о расторжении договора аренды в одностороннем порядке послужили нарушения истцом условий договора аренды, в частности: невыполнение арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 2.3.2 договора (пункт 5.3.6); несоблюдение арендатором технических правил, правил санитарной и противопожарной безопасности (пункт 5.3.9); выполнение арендатором перепланировки или производства улучшений, составляющих принадлежность недвижимого имущества и неотделимых без вреда для недвижимого имущества и его конструкций, без письменного согласия арендодателя (пункт 5.3.10), которые в силу пункта 5.3 договора являются основанием для расторжения спорного договора в одностороннем порядке.

Обстоятельства нарушения истцом указанных условий договора аренды, в том числе правил противопожарной безопасности и осуществление перепланировки, которая не согласована с арендодателем, подтверждаются представленными в материалы дела документами, в том числе актом-предписанием от 24.04.2020 № 49/1, актом-предписанием от 30.07.2020 № 62, актом проверки устранения нарушений от 28.08.2020 № 79, актом о противопожарном состоянии здания спортивного павильона «Родина» (бассейн) и здания общежития спорткомплекса «Родина» от 30.08.2020, техническими паспортами общежития спорткомплекса и спортивного павильона «Родина» от 30.09.2005 и от 09.11.2020, представлением прокурора Октябрьского района г. Кирова от 18.11.2020 «Об устранении законодательства РФ о пожарной безопасности», протоколом об административном нарушении от 16.12.2020, постановлением о назначении административного наказания от 12.01.2021 № 456.

Согласно статьей 1 Закона «О пожарной безопасности» от 21.12.1994 № 69-ФЗ, нарушением требований пожарной безопасности является невыполнение или ненадлежащее выполнение требований пожарной безопасности, то есть специальных условий социального и (или) технического характера, установленных в целях обеспечения пожарной безопасности федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также нормативными документами по пожарной безопасности.

Закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» определяет основные положения технического регулирования в области пожарной безопасности и устанавливает общие требования пожарной безопасности к зданиям и сооружениям.

В период действия договора аренды действовали указанные законы, а также Правила противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390, приказ МЧС России от 25.03.2009 № 171 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы».

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

С учетом изложенного и условий договора аренды суд приходит к выводу о том, что истцом принята обязанность в том числе по соблюдению правил пожарной безопасности и противопожарного режима объектов аренды.

Истолковав в соответствии со статьей 431 ГК РФ условия договора аренды, суд приходит к выводу о том, что при его заключении стороны согласовали возможность его досрочного расторжения по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор использует недвижимые объекты, допуская нарушения условия договора аренды и требования действующего законодательства в сфере правил пожарной безопасности и противопожарного режима. При этом из договора следует, что в целях предъявления арендодателем требования о досрочном расторжении договора достаточно установить факт нарушения арендатором вышеуказанных условий договора; стороны в договоре не установили необходимость фиксации данного факта конкретными процессуальными документами, не установили необходимость привлечения виновного лица к установленной законом ответственности, в частности, административной, и правовой квалификации допущенного нарушения.

Договор аренды подписан сторонами без каких-либо возражений, в том числе относительно условий о его расторжении. Следовательно, истец должен понимать правовые последствия своих действий в рамках исполнения обязательств по договору.

В силу изложенного суд признает установленным факт нарушения арендатором вышеуказанных условий договора аренды, что в силу пункта 5.3 договора является самостоятельным и достаточным основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Подробно нарушения арендатором условий договора аренды поименованы ответчиком в дополнительных доводах от 16.04.2021, от 23.04.2021, возражениях от 11.05.2021 на письменные пояснения истца.

Довод истца о согласовании всех выявленных арендодателем перепланировок судом рассмотрен и отклоняется как неподтвержденный документально.

Доводы истца о том, что выявленные арендодателем нарушения в сфере правил пожарной безопасности и противопожарного режима являются незначительными либо устранены Арендатором, не влияют на сам факт нарушения арендатором условий договора аренды и на право арендодателя на односторонний отказ от договора.

Остальные доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, рассмотрены судом. Вместе с тем они не повлияли на оценку судом установленных по делу фактических обстоятельств.

С учетом изложенного, принимая во внимание достаточность установленного судом нарушения для одностороннего прекращения действия спорного договора аренды арендодателем, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца, в связи с чем отказывает ООО СК «Родина» в удовлетворении заявленных требований.

Государственная пошлина в соответствии со статьей 110 АПК РФ, статьей 333.17 Налогового кодекса РФ относится на истца, которая уплачена им в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья С.М. Вихарева