Решение от 20 августа 2021 г. по делу № А48-7248/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

дело № А48-7248/2020
город Орёл
20 августа 2021 года
Резолютивная часть решения оглашена 17.08.2021.

Решение в полном объёме изготовлено 20.08.2021.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Парфёновой Л.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жидковой Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Орловский государственный аграрный университет имени Н.В. Парахина» (302019, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Фудлэнд» (302015, <...>, эт. 2, оф. 36; ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (ОГРН <***>, ИНН <***>, 300041, <...>).

1) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества № 1 от 22.01.2016 в размере 3 245 238 руб. 00 коп. за период с 09.01.2019 по 30.01.2021, задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 1 392 247 руб. 11 коп. за период с 09.01.2019 по 30.06.2020, неустойки в размере 223 398 руб. 32 коп. за период с 10.02.2019 по 07.07.2021;

2) об обязании произвести капитальный восстановительный ремонт здания столовой с кадастровым № 57:25:0020535:95, расположенного по адресу: <...>, по приведению здания в пригодное для использования и эксплуатации по целевому назначению состояния, с учетом первоначальных документов технической инвентаризации и состояния здания, в котором оно передавалось от ОГАУ в ООО «Фудлэнд» по договору аренды № 1 от 22.01.2016, в срок до 01.11.2021, и сдать его по акту приему-передачи ФГБОУ ВО Орловский ГАУ до 01.11.2021, для чего выполнить виды работ, указанные в заявлении от 13.07.2021,

при участии:

от истца – представитель ФИО1 (доверенность № 01/1-1657 от 28.07.2020),

от ответчика – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Орловский государственный аграрный университет имени Н.В. Парахина» (далее – истец, ФГБОУ ВО ОГАУ им. Н.В. Парахина») обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фудлэнд» (далее – ответчик, ООО «Фудлэнд») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества № 1 от 22.01.2016 в размере 3 245 238 руб. 00 коп. за период с 09.01.2019 по 30.01.2021, задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 1 392 247 руб. 11 коп. за период с 09.01.2019 по 30.06.2020, неустойки в размере 223 398 руб. 32 коп. за период с 10.02.2019 по 07.07.2021; об обязании произвести капитальный восстановительный ремонт здания столовой с кадастровым № 57:25:0020535:95, расположенного по адресу: <...>, по приведению здания в пригодное для использования и эксплуатации по целевому назначению состояния, с учетом первоначальных документов технической инвентаризации и состояния здания, в котором оно передавалось от ОГАУ в ООО «Фудлэнд» по договору аренды № 1 от 22.01.2016, в срок до 01.11.2021, и сдать его по акту приему-передачи ФГБОУ ВО Орловский ГАУ до 01.11.2021, для чего выполнить работы, указанные в заявлении от 13.07.2021 (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Мотивируя заявленные требования истец указал на то, что после прекращения действия договора аренды №1 от 22.04.2016, заключенного между ФГБОУ ВО ОГАУ им. Н.В. Парахина» и ООО «Фудлэнд», у ответчика возникла обязанность вернуть истцу помещение, однако ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением без оплаты, кроме того после передачи спорный объект недвижимого имущества находился в аварийном состоянии.

По мнению истца, фактическое пользование арендованным помещением после расторжения договора, подтверждается нахождением в нем имущества ответчика до вскрытия помещения 03.02.2021, о чем также свидетельствует отказ от передачи здания, ключей от здания и отказ арендатора на подписание акта приема-передачи о возврате имущества, в связи с чем ООО «Фудлэнд» обязано внести плату за пользование помещением до момента передачи имущества истцу.

Истец полагает, что представленные ответчиком в материалы дела договор аренды нежилого помещения от 25.02.2020, заключенный с ООО «Космическое питание», а также договор оказания автотранспортных услуг № 02/03 от 28.02.2020, заключенный с ООО «Логистик 57» в подтверждение довода об освобождении и вывоза оборудования из помещения истца, являются ненадлежащими доказательствами по делу, поскольку ответчиком не представлены документы, подтверждающие оплату по указанным договорам, а также счета-фактуры и путевые листы, подтверждающие факт перевозки имущества ООО «Фудлэнд».

Кроме того, истец, ссылаясь на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Орловской области от 27.12.2019 по делу № А48-6651/19, которым установлено что ООО «Фудлэнд» самовольно, без согласования с истцом, произвело перепланировку и переоборудование арендуемого здания столовой, расположенной по адресу: <...>, которое суд классифицировал как аварийное и недопустимое предаварийное, указал на то, что для устранения имеющихся дефектов и аварийного состояния несущих конструкций с приведением их в нормативное техническое состояние, необходимо произвести капитальный восстановительный ремонт здания.

Истец считает, что требование о проведении восстановительного ремонта спорного здания и выполнение работ необходимых для восстановления здания с кадастровым № 57:25:0020535:95, расположенного по адресу: <...> является обоснованным, проведение дополнительных обследований здания и строительных экспертиз не целесообразно.

Ответчик в отзыве указал, что освобождение спорного помещения и передача ключей арендодателю состоялось 10.03.2020, в связи с чем полагает необходимым производить расчет основного долга до указанной даты; согласно расчету ответчика размер задолженности по арендной плате за период с 31.07.2019 по 10.03.2020 составляет 1 422 780 руб. 60 коп., размер задолженности по коммунальным платежам за период с 01.01.2018 по 10.03.2020 составляет 1 260 206 руб. 95 коп., неустойка составляет 114 414 руб. 85 коп.

В качестве доказательств, подтверждающих освобождение спорного помещения, ответчик ссылался на договор аренды нежилого помещения от 25.02.2020, заключенный с ООО «Космическое питание», в соответствии с которым ООО «Фудлэнд» с 01.03.2020 арендовало нежилое помещение, расположенное по адресу: Орловская область, Орловский район, Платоновское с/п, ул. Северный парк, д.9 общей площадью 1109 кв.м., в связи с чем необходимость в спорном помещении у него на тот момент уже отсутствовала. Перевозка имущества и оборудования на новый адрес: Орловская область. Орловский район. Платоновское с/п, ул. Северный парк. д.9 осуществлялась ООО «Фудлэнд» в период с 01.03.2020 по 10.03.2020 с помощью привлеченной организации - ООО «Логистик 57» на основании договора оказания автотранспортных услуг от 28.02.2020.

По мнению ответчика обоснованным является требование истца о возмещении затрат на восстановительный ремонт повреждений только на сумму 1 244 187 руб., в стоимость которых включены работы по устранению аварийного состояния и восстановления части междуэтажного перекрытия в местах устройства технологических отверстий.

Ответчик полагает, что представленное истцом заключение о техническом состоянии основных несущих конструкций и конструктивных элементов нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, литер Д и определение экспертной оценки его дальнейшей эксплуатации ОЗ-Р/2021-ТО, выполненное ООО «Строительно-технические экспертизы и обследования» является недопустимым доказательством и подлежит исключению, поскольку указанное заключение получено истцом с нарушением закона, ввиду неисполнения договорных обязательств стороной по договору, что подтверждается обращением ООО «Строительно-технические экспертизы и обследования» в суд с иском к ФГБОУ ВО «Орловский государственный аграрный университет им. Н.В. Парахина» в рамках дела № А48-5786/2021 предметом которого является задолженность за неисполнение ФГБОУ ВО «Орловский государственный аграрный университет им. Н.В. Парахина» обязанности по оплате услуг по изготовлению «Заключения о техническом состоянии основных несущих конструкций и конструктивных элементов нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, литер Д и определение экспертной оценки его дальнейшей эксплуатации ОЗ-Р/2021- ТО» выполненное ООО «Строительно-технические экспертизы и обследования».

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте проведения которого был извещено надлежащим образом, в порядке ст. ст. 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в письменном отзыве указало, что арендная плата за пользование федеральным недвижимым имуществом, закрепленным за истцом на праве оперативного управления, как и задолженность по оплате коммунальных услуг, а также неустойка подлежат удовлетворению в полном объеме, в части второго требования указало, что подлежит удовлетворению в случае изложения его истцом в формулировке, позволяющий гарантированно возместить ущерб федеральному имуществу, причиненный по вине ответчика.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности Российской Федерации (регистрационная запись 57-57-01/093/2011-315 от 23.11.2011) и право оперативного управления ФГБОУ ВО ОГАУ (регистрационная запись 57-01/01-25/2003-728 от 01.08.2003) на нежилое помещение с наименованием «Столовая», площадью 1255,9 кв.м., количество этажей - 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер 57:25:0020535:95, расположенное по адресу: <...> (выписка из ЕГРН от 16.09.2019 №КУВИ-001/2019-22629221).

22.01.2016 между ФГБОУ ВО ОГАУ (арендодатель) и ООО «Фудлэнд» (арендатор) был заключен договор №1 аренды недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности, закрепленного на праве оперативного управления за ФГБОУ ВО ОГАУ (далее – договор аренды №1 от 22.01.2016), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество – столовая, расположенная по адресу: <...>, общей площадью 1255,9 кв.м. Целевое назначение: организация общественного питания обучающихся и сотрудников университета, производство продуктов питания (п. 1.1 договора).

Пунктом 1.4 договора аренды №1 от 22.01.2016 установлен срок действия указанного договора с 22.01.2016 по 22.01.2021.

Договор аренды №1 от 22.01.2016 зарегистрирован в установленном законом порядке 08.06.2016, номер государственной регистрации 57-57/001-57/001/007/2016-3574/1.

Согласно п. 1.3 договора аренды №1 от 22.01.2016, арендатор несет имущественные права и обязанности в отношении переданного в аренду имущества в полном объеме. Пунктом 2.2.3 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и в порядке, установленном договором, вносить арендную плату за пользование объектом.

Согласно пунктам 2.2.2, 2.2.6, 2.2.11 договора аренды недвижимого имущества от 22.01.2016 № 1 арендатор обязался использовать переданное в аренду имущество в соответствии с условиями настоящего договора, соблюдать в арендуемых помещениях санитарно-эпидемиологические требования к видам деятельности арендатора и арендуемому имуществу, не производить без письменного согласия арендодателя и без письменного согласования с органами пожарного, санитарно-эпидемиологического и энергонадзора, другими уполномоченными органами прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, иного улучшения, вызываемого потребностями арендатора.

По акту приема-передачи от 22.01.2016 арендодатель передал, а арендатор принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды №1 от 22.01.2016.

Согласно п. 12 акта приема-передачи, недостатки переданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие использованию имущества по назначению в соответствии с п. 1.1 договора, отсутствуют.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 27.12.2019, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2020 по делу № А48-6651/2019 договор аренды недвижимого имущества №1 от 22.01.2016, заключенный между ФГБОУ ВО ОГАУ им. Н.В. Парахина» и ООО «Фудлэнд» расторгнут.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества №1 от 22.01.2016 прекратил свое действие 10.06.2020.

29.01.2021 ФГБОУ ВО ОГАУ им. Н.В. Парахина» по электронной почте ООО «Фудлэнд» на имя руководителя ФИО2 направило уведомление об освобождении здания, в котором также предложено 30.01.2021 возвратить истцу по акту приема-передачи арендуемое здание по адресу: <...> и ключи от него, что подтверждается отчетами об отправке (л.д. 116-118, т. 4).

03.02.2021 комиссией в составе представителей арендодателя, сотрудника полиции, кадастрового инженера произведено вскрытие и обследование нежилого помещения с наименованием «Столовая», площадью 1255,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>, о чем составлен акт, в котором отражено, что после расторжения договора аренды ООО «Фудлэнд» не сдало по акту приема-передачи арендуемое здание и ключи от него.

В связи с тем, что спорное помещение по акту приема-передачи истцу возвращено не было, арендная плата ответчиком также не оплачивалась, ФГБОУ ВО ОГАУ им. Н.В. Парахина» в адрес ООО «Фудлэнд» направило претензию исх.№01/1-67 с требованием оплатить задолженность по арендной плате и задолженность по оплате коммунальных услуг (л.д. 54-55, т.1).

15.05.2020 исх. №1093 ответчику была повторно направлена претензия об оплате задолженности по арендной плате и коммунальных услуг с актом сверки на 01.06.2020 и восстановлении арендуемого помещения в надлежащее состояние, то есть проведения строительных работ по приведению разрушенного арендуемого здания в первоначальное (надлежащее) состояние (л.д. 4-50, т.3).

Поскольку требования претензии ответчиком оставлены без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310).

Пунктом 2.2.3 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и в порядке, установленном договором, вносить арендную плату за пользование объектом.

Как следует из п. 3.1 договора, арендная плата при подписании договора установлена на основании отчета об определении рыночно обоснованной арендной платы за объект аренды №72 от 24.07.2015 в размере 2 049 624 руб. в год, 170 802 руб. в месяц (с учетом НДС). Арендатор оплачивает ежемесячную арендную плату за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца по указанным в договоре реквизитам (п. 3.2 договора).

Согласно п. 3.4 договора, указанная арендная плата не включает в себя возмещение расходов по коммунальным платежам и эксплуатационным услугам.

Как усматривается из материалов дела, ответчик после расторжения договора аренды недвижимого имущества №1 от 22.01.2016, не возвратил спорное помещение, обязанность по внесению арендной платы и коммунальных услуг надлежащим образом не исполнил, согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 09.01.2019 по 30.01.2021 составила 3 245 238 руб. 00 коп., по оплате коммунальных услуг за период с 09.01.2019 по 30.06.2020 в размере 1 392 247 руб. 11 коп., неустойка за период с 10.02.2019 по 07.07.2021 в размере 223 398 руб. 32 коп.

Судом расчет указанных сумм проверен, признан правильным арифметически и обоснованным, поскольку подтвержден первичными документами, имеющимися в материалах дела.

Доводы ответчика об освобождении спорного помещения столовой 10.03.2020 судом не приняты как необоснованные по следующим мотивам.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

На основании ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора», следует, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Истец в адрес ООО «Фудлэнд» неоднократно направлял уведомления о необходимости возвратить арендуемое помещение и ключи от него, что подтверждено материалами дела.

В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено суду доказательств освобождения спорного помещения, в материалах дела отсутствует акт передачи ответчику спорного помещения после расторжения договора (то есть после 10.06.2020).

Довод ответчика об освобождении спорного помещения 10.03.2020 опровергается вступившим в законную силу судебным актом по делу № А48-6651/2019, в ходе рассмотрения которого ответчик возражал против расторжения договора и не заявлял об освобождении спорного помещения 10.03.2020.

Представленные ответчиком договор аренды нежилого помещения от 25.02.2020, заключенный с ООО «Космическое питание» и договор оказания автотранспортных услуг от 28.02.2020, заключенный с ООО «Логистик 57» не могут быть приняты судом в качестве надлежащих доказательств, полученных в порядке, установленном ст. 64 АПК РФ, поскольку представлены в материалы дела только 07.07.2021 спустя почти год с момента возбуждения производства по данному делу; несмотря на предложение суда, ответчиком не представлены первичные документы, подтверждающие реальность исполнения указанных договоров, а также не представлена позиция ответчика по ходатайству истца о возможности исключения указанных договоров из числа доказательств по делу ввиду их фальсификации и не обеспечена явка представителя в последующие судебные заседания.

Из чего следует невозможность установления судом достоверности указанных договоров.

Иных доказательств освобождения спорного помещения в указанную дату ответчиком суду не представлено.

При этом доказательства уклонения истца от приема спорного помещения после расторжения договора аренды в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, суд принимает в качестве доказательства, подтверждающего освобождение спорного помещения, акт от 03.02.2021, составленный комиссионно с участием лиц, незаинтересованных в исходе дела, о вскрытии и обследовании спорного помещения столовой.

При этом суд учитывает, что при составлении указанного акта не были нарушены права и законные интересы ответчика, поскольку о необходимости освобождения спорного помещения 30.01.2021 ответчик был извещен надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества № 1 от 22.01.2016 в размере 3 245 238 руб. 00 коп. за период с 09.01.2019 по 30.01.2021, задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 1 392 247 руб. 11 коп. за период с 09.01.2019 по 30.06.2020 и неустойки в размере 223 398 руб. 32 коп. за период с 10.02.2019 по 07.07.2021, всего – 4 860 883 руб. 43 коп., подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судом установлено, что по акту приема-передачи от 22.01.2016 арендодатель передал, а арендатор принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды №1 от 22.01.2016.

Из п. 12 акта приема-передачи следует, что недостатки переданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие использованию имущества по назначению в соответствии с п. 1.1 договора, отсутствуют.

Согласно Техническому заключению, изготовленному БУ ОО «МР БТИ» на момент вскрытия и составления акта от 03.02.2021 выявлено, что ООО «Фудлэнд» произвело работы, ухудшающие техническое состояние переданного в аренду имущества, а именно: установлены кран- балки и 2 анклава с пультом управления; произведен демонтаж части металлической рамы остекления и самого остекления на 2-м этаже; произведена прокладка скрытых и открытых проводок и коммуникаций, с нарушением систем водоснабжения и канализации в санузлах; осуществлена перепланировка помещений санузлов на 1-м этаже - демонтаж кирпичных перегородок, дверей, сантехприборов.

В результате действий арендатора ООО «Фудлэнд» полностью разрушена одна рядовая плита перекрытия 1-го этажа здания столовой с полной потерей несущей способности и частично разрушены две смежные с ней плиты (рядовая и связевая междуколонная) со значительной потерей несущей способности.

Таким образом, техническое состояние данных плит следует классифицировать как аварийное.

Из технического заключения также следует, что в результате диафрагма (диск) жесткости, образованный плитами перекрытий, потерял свою целостность, что негативно отражается на работе всего каркаса здания.

Для дальнейшей нормальной эксплуатации здания необходимо произвести строительные работы по устранению выявленных нарушений и привести участок перекрытия с поврежденными плитами в исправное состояние.

Таким образом, объект с кадастровым номером 57:25:0020535:95 здание столовой, расположенный по адресу: <...>, претерпел конструктивные изменения в связи с перепланировкой и переустройством при установке технологического оборудования (два автоклава), в связи с чем основная характеристика - общая площадь объекта, составляющая 1255,9 кв.м, изменилась. Для восстановления общей площади объект должен быть приведён в исходный конструктивный вид.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 23.12.2019, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2021 по делу № А48-6651/2019 установлено, что имело место наличие причинно-следственной связи между виновными действиями (бездействиями) ответчика и наступившими неблагоприятными последствиями для истца в виде причиненного ущерба, судом было установлено, что ответчик указывал, что все строительные работы произведены по согласованному с истцом проекту перепланировки и переустройства помещений здания столовой по адресу: <...>, выполненному ООО «Архстройпроект» (т.2 л.д. 62-69). В правом нижнем углу первой страницы проектной документации имеются штамп «Т.И. Гуляева» и подпись указанного лица, удостоверенная оттиском печати ФГБОУ ВО Орловский ГАУ. Вместе с тем, ответчик не исполнил протокольное определение суда от 16.12.2019 и не представил пояснительную записку к проекту переустройства здания столовой. Представленное ООО «Фудлэнд» заключение ООО «Архстройпроект» от 2016 года о техническом состоянии строительных конструкций здания столовой по адресу: <...>, по смыслу Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 №87 не является частью проектной документации и не содержит сведений о том, кем, когда и на каком основании было произведено переустройство объекта недвижимости.

Также судом в рамках дела № А48-6651/2019 установлено, что ответчиком не представлены доказательства, свидетельствующие, что переустройство арендуемого объекта недвижимости выполнено в соответствии с разработанной в установленном законом порядке согласованной с арендодателем проектной документацией и повлекло улучшение эксплуатационных технических характеристик данного объекта, то есть по своей правовой природе является неотделимым улучшением. Напротив, как следует из акта приема-передачи недвижимого имущества от 22.01.2016, являющегося приложением к договору аренды №1 от 22.01.2016, имущество было передано арендатору в исправном состоянии, не требующем ремонта. Данный вывод подтверждается также представленным ответчиком заключением ООО «Архстройпроект» шифр 16-03-11-АСП-ТЗ, выполненным в 2006 году, согласно которому все несущие конструкции здания столовой отвечают предъявляемым эксплуатационным требованиям, находятся в работоспособном техническом состоянии согласно ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния.

Кроме того, в указанном судебном акте судом сделан вывод о том, что в результате действий арендатора к 2019 году (за три года пользования) техническое состояние объекта ухудшилось, часть перекрытий 1 -го этажа столовой находятся в аварийном и недопустимом предаварийном состоянии.

Перечисленные обстоятельства, установленные судом в рамках дела № А48-6651/2019 имеют преюдициальное значение для данного дела в соответствии со ст. 69 АПК РФ.

В Техническом заключении о перечне работ, необходимых для восстановления объекта с кадастровым номером 57:25:0020535:95, расположенного по адресу: <...>, в его первоначальное (исправное) состояние от 03.02.2021 содержится перечень ремонтных работ на проведение здания столовой в пригодное для использования и эксплуатации по целевому назначению состояния, с учетом первоначальных документов технической инвентаризации и состояния здания в котором оно передавалось от ОГАУ в ООО «Фудленд» по договору аренды №1 от 22.01.2016. Так, для замены трёх поврежденных плит перекрытия необходимо:

1. Вскрыть и демонтировать рулонную кровлю здания над разрушенными плитами перекрытия. Вывезти строительный мусор.

2. Демонтировать короб возле внутренней колонны на 2-м этаже, трубу водостока и водосточную воронку на кровле.

3. Освободить от анкеров и связей 2 плиты покрытия. Расчистить и освободить от бетона швы между смежными плитами покрытия. Вывезти строительный мусор.

4. Демонтировать две плиты покрытия при помощи автокрана и складировать их с целью дальнейшего использования при условии нормального технического состояния.

5. Через проём в кровле демонтировать автокраном кран-балку и её опоры.

6. Демонтировать внутреннюю металлическую раму остекления.

7. Разобрать кирпичную кладку на нижней горизонтальной части оконного проёма до поверхности плит перекрытия.

8. Вскрыть и демонтировать мозаичный пол 2-го этажа над 3-мя разрушенными плитами перекрытия. Вывезти строительный мусор.

9. Демонтировать трубы системы отопления, проходящие над полом 2-го этажа, на участке замены плит перекрытия.

10. Освободить от анкеров и связей 3 плиты перекрытия 1-го этажа. Расчистить и освободить от бетона швы между этими плитами и смежными плитами покрытия. Вывезти строительный мусор.

11. Демонтировать автокраном среднюю, аварийную плиту перекрытия. Демонтировать консольный участок средней плиты, опирающейся на наружную стену.

12. Демонтировать автокраном оставшиеся 2 плиты перекрытия. Вывезти строительный мусор.

13. Демонтировать металлические подпорки, установленные под плитами перекрытия.

14. Смонтировать 3 новых плиты перекрытия, соответствующие по всем параметрамстарым, начиная со связевой плиты. Установить необходимые связи и анкеры. Замонолититьшвы между плитами бетоном или раствором ФИО3 ниже Ml50. Смонтировать ранееснятые 2 плиты покрытия. Установить необходимые связи и анкеры. Замонолитить швы между плитами бетоном или раствором марки не ниже Ml50. Выполнить работы повосствновлению рулонной кровли.

17. Восстановить короб возле внутренней колонны на 2-м этаже, трубу водостока иводосборную воронку на кровле.

18. Выполнить работы по устройству стяжки и мозаичного пола 2-го этажа.

19. Восстановить трубы системы отопления, прохлдящие над полом 2-го этажа, научастке замены плит перекрытия.

20. Произвести отделочные работы потолка 2-го и 1-го этажей.

21. Демонтаж скрытых и открытых проводок, установленных арендатором.

22. Восстановление системы водоснабжения и канализации в разрушенных сан.узлах.

Для восстановления перепланированных помещений на основании Поэтажных планов необходимо:

На 1-м этаже:

- в комн. 49 - установка дверного полотна и части кирпичной перегородки между колоннами, закладка проёма в комн.2, возведение входного тамбура комн. 4;

- комн. 2 демонтаж перегородки, образующей коридор и кладовую;

- санузле комн.7, 8, 9, 10 демонтаж разделяющей перегородки, восстановление перегородок кабинок санузлов;

- комн. 22: установка дверного полотна;

- между комн. 50 и 54 восстановление перегородки;

- установка дверных полотен в комн. 53, 54 - 2шт;

- между комн. 37, 38, 39, 40, 41, 42 установка перегородок, производство отделочных работ;

На втором этаже:

- в комн. 1 восстановление витража-перегородки;

- между комн. 1 и комн. 13 осуществить освобождение дверного проема, зашитого гипсокартоном;

- между комн. 1 и комн. 15 осуществить освобождение части дверного проема, зашитого гипсокартоном;

- установка санитарно-технических приборов;

- в санузле комн. 7, 8, 9, 10 установка трёх санитарно-технических приборов – унитазы;

- в комн. 54 - установка ванны -1шт и раковины -1 шт.;

- в комн . 45 установка раковин – 3 шт.;

- в комн . 43 - установка раковины - 1 шт.;

- в комн . 44 - установка раковины - 1 шт.;

- в комн. 38, 39, 40, 41 - установка унитазов - 4шт.;

- восстановление электрощита с установленными элементами защиты и управления внутри корпуса;

- по ходу ветканалов восстановление вентелляционных решеток;

- восстановление внутри здания сети пожарной сигнализации;

- восстановление остекления окон по периметру здания;

- в связи с утратой отделки (отсутствия частей потолка армстронг, сколы керамической плитки на полу, снятие частей панелей отделки стен) восстановить отделку;

- в связи с нарушенной проводкой (электрические провода обрезаны и оборваны, находятся в подвешенном неизолированном состоянии) восстановление электропроводки проводов и электрических розеток;

- в помещении следы остатков производственной деятельности, в связи с чем требуется вывести бытовой и строительный мусор.

В заключении о техническом состоянии основных несущих конструкций и конструктивных элементов нежилого здания расположенного по адресу: <...> Д и определение экспертной оценки его дальнейшей эксплуатации № 03-Р/2021-ТО от 08.04.2021, эксперт ООО «Строительно-технические экспертизы и обследования» ФИО4 так же подтвердил, что дальнейшая эксплуатация нежилого здания расположенного по адресу: <...> Д не соответствует действующему техническому регламенту - Федеральному закону № 384-ФЗ от 30 декабря 2009 года «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» статья 7 «Требованиям механической безопасности»; в результате ненадлежащей эксплуатации наступил отказ отдельных несущих конструктивных элементов ж/б перекрытий (п.2.1.9 ГОСТ 27751-2014 Надежность строительных конструкций и оснований).

Отказ - Состояние строительного объекта, при котором не выполняются одно или несколько условий предельных состояний.

Причина отказа - нарушение конструктивных и технических характеристик надежности и безопасности несущих конструкций здания в результате технологической пробивки отверстий в ж/б перекрытии от установки оборудования и нарушение общей целостности ж/б диска перекрытий.

Для устранения имеющихся дефектов и аварийного состояния несущих конструкций с приведением их в нормативное техническое состояние необходимо произвести капитальный восстановительный ремонт здания.

Без производства восстановительного капитального ремонта дальнейшая эксплуатация здания не безопасна, так как существует угроза жизни и безопасности людей.

Рассмотрев заключение о техническом состоянии основных несущих конструкций и конструктивных элементов нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, литер Д, и определение экспертной оценки дальнейшей эксплуатации спорного здания № 03-Р/2021-ТО от 08.04.2021 и Техническое заключение о перечне работ, необходимых для восстановления объекта с кадастровым номером 57:25:0020535:95, расположенного по адресу: <...>, в его первоначальное (исправное) состояние от 03.02.2021, принимая во внимание, что формулировки заключений не вызывают двойственности толкования, суд приходит к выводу о соответствии указанных заключений требованиями процессуального законодательства об относимости, допустимости и достоверности, и принимает данные заключения специалистов в качестве надлежащих доказательств по делу, в порядке ст. 64 АПК РФ.

Таким образом, действиями ООО «Фудлэнд» в результате нарушений условий договора аренды недвижимого имущества № 1 от 22.01.2016 причинен значительный материальный ущерб истцу - ФГБОУ ВО ОГАУ им. Н.В. Парахина».

Согласно п. 4.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий настоящего договора виновная сторона обязана возместить причиненные убытки.

В силу пунктов 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии с п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено названным кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

В данном случае суд считает срок указанный истцом в исковом заявлении до 01.11.2021 обоснованным, однако он может быть продлен, в случае если такая необходимость будет установлена проектной документацией.

Довод ответчика о несогласии со способом демонтажа крана балки и ее опоры судом не принят по следующим мотивам.

Как следует из вышеназванных заключений специалистов для восстановления спорного здания столовой и приведения его в надлежащее состояние, необходимо проведение реконструкции данного здания.

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реконструкция объекта капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

В силу ч. 7 ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов проектную документацию, подготовленную специализированной организацией в порядке, предусмотренном ст. 48 ГрК РФ.

Из чего следует, что для исполнения решения суда по данному делу, ответчику необходимо получить разрешение на реконструкцию спорного здания столовой в установленном порядке и произвести все необходимые действия по восстановлению спорного здания способом в соответствии с проектной документацией.

Кроме того, суд учитывает, что ответчик в ходе рассмотрения дела заявлял о готовности заключить мировое соглашение по делу и произвести восстановительные работы, указанные в проекте мирового соглашения. Суд неоднократно предоставлял сторонам время для подготовки проекта мирового соглашения, однако, после предоставления истцом проекта мирового соглашения, в котором истец принял почти все условия ответчика, представитель ответчика не явился в два последующих судебных заседания, заявив об отзыве выданной ему ответчиком доверенности. На предложение суда подтвердить отзыв доверенности, выданной представителю ФИО5, ООО «Фудлэнд» подтверждения суду не представило.

Иные доводы ответчика судом не приняты по вышеизложенным основаниям.

С учетом изложенного, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

За рассмотрение настоящего искового заявления с учетом уточнения иска подлежала уплате государственная пошлина в размере 53 304 руб. (47 304 руб. – за имущественные требования, 6 000 руб. – за неимущественные требования).

При подаче искового заявления истцом была оплачена государственная пошлина в сумме 48 402 руб. (п/п от 17.08.2020 № 886832 на сумму 40 211 руб., от 16.09.2020 № 273844 на сумму 2 191 руб., от 16.09.2020 № 273845 на сумму 6 000 руб.), исходя из первоначально заявленных требований, которую надлежит взыскать с ответчика в пользу истца.

Государственная пошлина в размере 4 902 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Истцом также заявлено требование о взыскании судебных расходов в размере 115 000 руб. за заключение о техническом состоянии основных несущих конструкций и конструктивных элементов нежилого здания, расположенного по адресу: <...> и определение экспертной оценки его дальнейшей эксплуатации с целью исследования спорного помещения на наличие недостатков, подготовленное ООО «Строительно-технические экспертизы и обследования».

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №1 от 21.01.2016 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети "Интернет"), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Расходы за подготовку заключения с целью исследования спорного помещения являются необходимыми для соблюдения процессуального порядка рассмотрения настоящего дела, установления имеющих правовое значение обстоятельств, входящих в предмет доказывания.

Как следует из материалов дела, заключение № 03-Р/2021-ТО ООО «Строительно-технические экспертизы и обследования» о техническом состоянии основных несущих конструкций и конструктивных элементов нежилого здания, расположенного по адресу: <...> и определение экспертной оценки его дальнейшей эксплуатации, представлено истцом в материалы дела 19.04.2021, принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Вместе с тем, истцом не представлены доказательства, подтверждающие несение истцом расходов связанных с подготовкой такого заключения на сумму 115 000 руб. в частности истцом не представлен договор на выполнение исследования, заключенный с экспертным учреждением, а также доказательства оплаты суммы в размере 115 000 руб.

Ввиду чего, требования истца в данной части удовлетворению не подлежат, суд считает необходимым разъяснить истцу о возможности предъявления данного требования в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с представлением подтверждающих доказательств.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фудлэнд» (302015, <...>, эт. 2, оф. 36; ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Орловский государственный аграрный университет имени Н.В. Парахина» (302019, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества № 1 от 22.01.2016 в размере 3 245 238 руб. 00 коп. за период с 09.01.2019 по 30.01.2021, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 1 392 247 руб. 11 коп. за период с 09.01.2019 по 30.06.2020, неустойку в размере 223 398 руб. 32 коп. за период с 10.02.2019 по 07.07.2021, всего – 4 860 883 руб. 43 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 48 402 руб.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Фудлэнд» (302015, <...>, эт. 2, оф. 36; ОГРН <***>, ИНН <***>) произвести капитальный восстановительный ремонт здания столовой с кадастровым № 57:25:0020535:95, расположенного по адресу: <...>, по приведению здания в пригодное для использования и эксплуатации по целевому назначению состояния, с учетом первоначальных документов технической инвентаризации и состояния здания, в котором оно передавалось от ОГАУ в ООО «Фудлэнд» по договору аренды № 1 от 22.01.2016, в срок до 01.11.2021, и сдать его по акту приему-передачи ФГБОУ ВО Орловский ГАУ до 01.11.2021, для чего выполнить следующие виды работ:

- Заменить три поврежденные плиты перекрытия:

1. Вскрыть и демонтировать рулонную кровлю здания над разрушенными плитами перекрытия. Вывезти строительный мусор.

2. Демонтировать короб возле внутренней колонны на 2-м этаже, трубу водостока и водосточную воронку на кровле.

3. Освободить от анкеров и связей 2 плиты покрытия. Расчистить и освободить от бетона швы между смежными плитами покрытия. Вывезти строительный мусор.

4. Демонтировать две плиты покрытия при помощи автокрана и складировать их с целью дальнейшего использования при условии нормального технического состояния.

5. Через проём в кровле демонтировать автокраном кран-балку и её опоры.

6. Демонтировать внутреннюю металлическую раму остекления.

7. Разобрать кирпичную кладку на нижней горизонтальной части оконного проёма до поверхности плит перекрытия.

8. Вскрыть и демонтировать мозаичный пол 2-го этажа над 3-мя разрушенными плитами перекрытия. Вывезти строительный мусор.

9. Демонтировать трубы системы отопления, проходящие над полом 2-го этажа, на участке замены плит перекрытия.

10. Освободить от анкеров и связей 3 плиты перекрытия 1-го этажа. Расчистить и освободить от бетона швы между этими плитами и смежными плитами покрытия. Вывезти строительный мусор.

11. Демонтировать автокраном среднюю, аварийную плиту перекрытия. Демонтировать консольный участок средней плиты, опирающейся на наружную стену.

12. Демонтировать автокраном оставшиеся 2 плиты перекрытия. Вывезти строительный мусор.

13. Демонтировать металлические подпорки, установленные под плитами перекрытия.

14. Смонтировать 3 новых плиты перекрытия, соответствующие по всем параметрам старым, начиная со связевой плиты. Установить необходимые связи и анкеры. Замонолитить швы между плитами бетоном или раствором маркине ниже М150. Смонтировать ранее снятые 2 плиты покрытия. Установить необходимые связи и анкеры. Замонолитить швы между плитами бетоном или раствором марки не ниже М150. Выполнить работы по восстановлению рулонной кровли.

15. Восстановить короб возле внутренней колонны на 2-м этаже, трубу водостока и водосборную воронку на кровле.

16. Выполнить работы по устройству стяжки и мозаичного пола 2-го этажа.

17. Восстановить трубы системы отопления, проходящие над полом 2-го этажа, на участке замены плит перекрытия.

18. Произвести отделочные работы потолка 2-го и 1-го этажей.

19. Произвести демонтаж скрытых и открытых проводок, установленных арендатором.

20. Восстановить системы водоснабжения и канализации в разрушенных сан.узлах.

- Восстановить перепланированные помещения на основании Поэтажных планов здания ранее учтенного объекта:

На 1-м этаже:

- в комнате 49 - установить дверное полотно и части кирпичной перегородки между колоннами, закладка проёма в комн. 2, возведение входного тамбура комн. 4;

- в комнате 2 произвести демонтаж перегородки, образующей коридор и кладовую;

- в санузле комнат 7, 8, 9, 10 демонтаж разделяющей перегородки, восстановить перегородки кабинок санузлов;

- в комнате 22 : установить дверное полотно;

- между комнатами 50 и 54 восстановить перегородку;

- установить дверные полотна в комнатах 53, 54 – 2шт.;

- между комнатами 37, 38, 39, 40, 41, 42 установить перегородки, произвести отделочные работы.

На втором этаже:

- в комнате 1 восстановить витраж-перегородку;

- между комнатой 1 и комнатой 13 осуществить освобождение дверного проема, зашитого гипсокартоном;

- между комнатой 1 и комнатой 15 осуществить освобождение части дверного проема, зашитого гипсокартоном;

- установить санитарнотехнические приборы:

- в санузле комнат 7, 8, 9, 10 установить три санитарных прибора - унитазы.

- в комнате 54 - установить ванну -1 шт. и раковину - 1шт.

- в комнате 45 установить раковину – 3 шт.

- в комнате 43 – установить раковину – 1 шт.

- в комнате 44 – установить раковину – 1 шт.

- в комнатах 38, 39, 40, 41 – установить унитазы – 4 шт.

- восстановить электрощит с установленными элементами защиты и управления внутри корпуса;

- по ходу ветканалов восстановить вентелляционные решетки;

- восстановить внутри здания сети пожарной сигнализации;

- восстановить остекления окон по периметру здания;

- в связи с утратой отделки (отсутствия частей потолка армстронг, сколы керамической плитки на полу, снятие частей панелей отделки стен) восстановить отделку;

- в связи с нарушенной проводкой (электрические провода обрезаны и оборваны, находятся в подвешенном неизолированном состоянии) восстановить электропроводки проводов и электрических розеток;

- вывести бытовой и строительный мусор.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фудлэнд» (302015, <...>, эт. 2, оф. 36; ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 4 902 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в 19-й арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с даты его принятия через Арбитражный суд Орловской области.


Судья Л.П. Парфёнова