Решение от 26 октября 2017 г. по делу № А07-24884/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-24884/2017
г. Уфа
26 октября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 19.10.2017

Полный текст решения изготовлен 26.10.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Асадуллиной С.Х., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "ДЕШЕВАЯ АПТЕКА" (ИНН 0277129357, ОГРН 1130280029857)

к индивидуальному предпринимателю Хусаиновой Диле Ильгизовне (ИНН 026701373572, ОГРН 304026704500026)

третье лицо: Комитет по управлению Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Сибаю (ИНН <***>)

о взыскании суммы невозвращенного аванса в размере 1 704 985 руб. 81 коп., штрафа в размере 300 000 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца- ФИО3, представитель по доверенности. от 01.01.2017, паспорт,

от ответчика не явился, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, извещены по правилам ст. 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет,

от третьего лица – не явились, ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие,

ООО "ДЕШЕВАЯ АПТЕКА" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании суммы невозвращенного аванса в размере 1 704 985 руб. 81 коп., штрафа в размере 300 000 руб.

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, уведомление, направленное по месту жительства, указанному в адресной справке УФМС России по РБ, возвращено в Арбитражный суд Республики Башкортостан органом почтовой связи с указанием причины невручения: "истек срока хранения".

В соответствии с абз. 1 ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта.

В п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" разъяснено, что арбитражный суд к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия должен располагать сведениями о получении лицом, участвующим в деле, копии первого судебного акта по делу либо иными сведениями, указанными в ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для лица, участвующего в деле, первым судебным актом является определение о принятии искового заявления (заявления) к производству и возбуждении производства по делу (ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В части 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи, приравниваемые к надлежащему извещению и позволяющие суду рассмотреть дело в отсутствие в данном случае ответчика. В частности лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

В соответствии с ч. 4 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещения направляются арбитражным судом по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, либо по месту нахождения организации (филиала, представительства юридического лица, если иск возник из их деятельности) или по месту жительства гражданина. При этом место жительства индивидуального предпринимателя определяется на основании выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

От третьего лица поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

При таких обстоятельствах дело рассмотрено в порядке ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик возражений по иску не представил.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителя истца, суд

УСТАНОВИЛ:

Как усматривается из материалов дела, между истцом ООО "ДЕШЕВАЯ АПТЕКА" (субарендатор) и ответчиком индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) был заключен договор № РБ-40/14 о передаче объектов государственного нежилого фонда в субаренду без права выкупа от 31.12.2014, по условиям которого арендатор по согласованию с Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Сибаю передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект государственного нежилого фонда – нежилое помещение на первом этаже 5-ти этажного жилого дома (лит.А), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 78 кв.м. для использования в целях фармацевтической деятельности (п. 1.1). Срок действия договора с 01 января 2015 г. по 30.12.2015г. Также заключен акт приема-передачи от 31.12.2014 к договору № РБ-40/14 о передаче объектов государственного нежилого фонда в субаренду без права выкупа.

Дополнительным соглашением от 01.09.2015 к договору № РБ-40/14 о передаче объектов государственного нежилого фонда в субаренду без права выкупа от 31.12.2014 размер ежемесячной арендной платы в период с 01.09.2015 по 30.12.2015 составил 54 600 руб.

14.03.2016 между истцом ООО "ДЕШЕВАЯ АПТЕКА" (субарендатор) и ответчиком индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) был заключен договор № РБ-9А/16 о передаче объектов государственного нежилого фонда в субаренду без права выкупа, по условиям которого арендатор по согласованию с Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Сибаю передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект государственного нежилого фонда – нежилые помещения № 12,13,14,15,60,61 кадастровый номер 02:61:010902:163, расположенные в помещении магазина "Карлугас" площадью 373,5 кв.м. с кадастровым № 02:61:010902:1554, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 78 кв.м. для использования в целях фармацевтической деятельности (п. 1.1). Срок действия договора с 22.01.2016 г. по 22.01.2021г. Согласно расчету ежемесячная арендная плата составила 33 540 руб.

Также заключен акт приема-передачи от 14.03.2016 к договору № РБ-40/14 о передаче объектов государственного нежилого фонда в субаренду без права выкупа.

18.01.2016 между истцом ООО "ДЕШЕВАЯ АПТЕКА" (Покупатель) и ответчиком индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого Продавец обязуется продать, а Покупатель купить помещение на условиях предварительного договора (п.1).

На момент подписания договора, арендодатель производит выкуп у Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Сибаю нежилого помещения расположенного на 1 этаже, по адресу: <...>, общей площадью 373,8 кв.м. (далее-объект недвижимости), в том числе часть нежилого помещения (далее-помещение) площадь которой ориентировочно составляет 78 кв.м. (преамбула договора).

Продавец обязан до заключения основного договора купли-продажи помещения: приобрести помещение в собственность, оформить документы, подтверждающие его право собственности на помещение, представить их на обозрение покупателя и совместно с покупателем совершить все необходимые действия для заключения и государственной регистрации основного договора (п. 2.1).

В срок до 21 января 2016 года покупатель уплачивает продавцу аванс в размере 2 000 000 руб.

Аванс уплачивается в счет цены помещения по основному договору купли-продажи. Оставшаяся стоимость помещения уплачивается покупателем в течение пяти рабочих дней со дня заключения сторонами и сдачи в уполномоченное подразделение Росреестра основного договора купли-продажи помещения (со всеми необходимыми документами для перехода права собственности на помещение к покупателю), перечислением по банковским реквизитам, указанным продавцом, после чего стороны в тот же день подписывают акт приема-передачи помещения и сдают его в уполномоченное подразделение Росреестра (п. 4).

В течение 6 месяцев со дня уплаты покупателем аванса стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи помещения на условиях предварительного договора, в том числе осуществить приемку-передачу помещения по акту, сдать его в уполномоченное подразделение Росреестра со всеми необходимыми документами для государственной регистрации права собственности на помещение на покупателя (п. 6).

Если основной договор купли-продажи помещения не заключен сторонами и (или) не сдан в орган Росреестра и (или) право собственности на помещение не перешло к покупателю по вине продавца ( в том числе при невыполнении (ненадлежащем выполнении) продавцом пункта 3 и (или) п. 6 договора), аванс возвращается покупателю по его требованию с одновременной уплатой штрафа в размере 300 000 руб. (п. 8).

Истец в соответствии с пунктом 4 договора произвел оплату аванса в размере 2 000 000 по платежному поручению от 19.01.2016 № 37 (л.д. 60).

Истцом направлена 13.07.2016 в адрес ответчика телеграмма, согласно которой сообщено о готовности заключить договор купли-продажи объекта недвижимости по адресу: РБ, <...>, общей площадью 78 кв.м. (л.д. 36).

Ответчиком телеграмма с сообщением о готовности заключить договор купли-продажи объекта недвижимости оставлена без ответа.

09.02.2017 между сторонами был заключен акт о зачете встречных однородных требований к договору № РБ-9А/16 о передаче объектов государственного нежилого фонда в субаренду без права выкупа от 14.03.2016, согласно которому уплаченная по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения № б/н от 18.01.2016 сумма аванса в части 460 854 руб. 19 коп. с момента подписания акта считается зачтенной по договору субаренды в счет арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.01.2017, оставшаяся сумма аванса, уплаченная по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения № б/н от 18.01.2016 в части 1 539 145,81 руб. засчитывается в счет оплаты последующих периодов месячной арендной платы в размере, согласно условиям договора субаренды, ежемесячно, в последний день срока оплаты каждого месячного платежа, в течение всего периода до исчерпания уплаченного субарендатором аванса по предварительному договору купли-продажи от 18.01.2016 (л.д. 38).

Соглашением № 7 от 22.05.2017 стороны с 31.05.2017 расторгли договор № РБ-9А/16 о передаче объектов государственного нежилого фонда в субаренду без права выкупа от 14.03.2016 (л.д. 39).

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия исх. № 11 от 30.06.2017 о возврате ответчиком суммы аванса в размере 1 404 985 руб. 81 коп., и штрафа по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения в размере 300 000 руб.

Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Как указывает истец, ответчиком не выполнены обязательства, сумма аванса в размере 1 404 985 руб. 81 коп., и штрафа по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения в размере 300 000 руб. не возвращены до настоящего времени, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Постановления № 54 постановления Пленума от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее- Постановление № 54), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Поскольку заключенная сторонами сделка, поименованная как предварительный договор, предусматривает передачу аванса, суд приходит к выводу о необходимости квалификации данной сделки как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, которая по своей правовой природе не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно пункту 5 Постановления № 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, возврат уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее покупатель может потребовать только в том случае, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП.

В судебном заседании было установлено, что 18.01.2016 между ООО "ДЕШЕВАЯ АПТЕКА" (Покупатель) и ИП ФИО2 (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец обязан до заключения основного договора купли-продажи помещения: приобрести помещение в собственность, оформить документы, подтверждающие его право собственности на помещение, представить их на обозрение покупателя и совместно с покупателем совершить все необходимые действия для заключения и государственной регистрации основного договора, а покупатель в срок до 21 января 2016 года уплачивает продавцу аванс в размере 2 000 000 руб.

В течение 6 месяцев со дня уплаты покупателем аванса стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи помещения на условиях предварительного договора, в том числе осуществить приемку-передачу помещения по акту, сдать его в уполномоченное подразделение Росреестра со всеми необходимыми документами для государственной регистрации права собственности на помещение на покупателя (п. 6 договора).

Если основной договор купли-продажи помещения не заключен сторонами и (или) не сдан в орган Росреестра и (или) право собственности на помещение не перешло к покупателю по вине продавца (в том числе при невыполнении (ненадлежащем выполнении) продавцом пункта 3 и (или) п. 6 договора), аванс возвращается покупателю по его требованию с одновременной уплатой штрафа в размере 300 000 руб. (п. 8 договора).

Истец в соответствии с пунктом 4 договора произвел оплату аванса в размере 2 000 000 по платежному поручению от 19.01.2016 № 37.

Истцом направлена 13.07.2016 в адрес ответчика телеграмма, согласно которой сообщено о готовности заключить договор купли-продажи объекта недвижимости по адресу: РБ, <...>, общей площадью 78 кв.м. (л.д. 36).

Ответчиком телеграмма с сообщением о готовности заключить договор купли-продажи объекта недвижимости оставлена без ответа.

Согласно выписки из ЕГРН от 29.09.2017г. собственником нежилого помещения, расположенного на 1 этаже, по адресу: <...>, общей площадью 373,5 кв.м. является Республика Башкортостан.

По смыслу ч. 1 ст. 64, ч.ч. 1, 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, с учетом представленных сторонами доказательств, обосновывающих требования и возражения лиц, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В силу положений частей 2 и 3 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, в том числе своевременно предъявлять встречные иски (статья 132 Кодекса), заявлять возражения. Злоупотребление процессуальными правами либо неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет для этих лиц предусмотренные Кодексом неблагоприятные последствия.

Согласно положениям, предусмотренным частью 2 статьи 9, частями 3 и 4 статьи 65 АПК РФ, лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга и обязаны раскрыть доказательства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, заблаговременно, до начала судебного разбирательства, учитывая при этом, что они несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими соответствующих процессуальных действий.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле, обязано доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих доводов и возражений.

Ответчиком возражения на иск не представлены.

Таким образом, суд приходит к выводу, что поскольку у продавца ИП ФИО2 в установленный в договоре срок право собственности на спорное имущество не было зарегистрировано в ЕГРП, собственником объекта является Республика Башкортостан, покупатель ООО «Дешевая аптека» на основании пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе потребовать возврата уплаченной продавцу в качестве аванса денежной суммы с учетом акта о зачете встречных однородных требований к договору № РБ-9А/16 о передаче объектов государственного нежилого фонда в субаренду без права выкупа от 14.03.2016г. в размере 1 404 985 руб. 81 коп. (2 000 000руб.-. 460 854 руб. 19 коп.).

Также истцом заявлено о взыскании с ответчика штрафа в размере 300 000 руб. на основании п.8 Договора.

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст. 331 названного Кодекса соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Согласно п. 8 Договора от 18.01.2016г. стороны установили, что если основной договор купли-продажи помещения не заключен сторонами и (или) не сдан в орган Росреестра и (или) право собственности на помещение не перешло к покупателю по вине продавца ( в том числе при невыполнении (ненадлежащем выполнении) продавцом пункта 3 и (или) п. 6 договора), аванс возвращается покупателю по его требованию с одновременной уплатой штрафа в размере 300 000 руб.

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате не предполагает заключение еще одного договора (основного) для возникновения у продавца обязанности передать проданный объект покупателю или для возникновения у покупателя права требовать от продавца (при наличии необходимых условий) государственной регистрации перехода права собственности на отчужденный по договору объект недвижимости.

С учетом изложенного, применительно к установленным в п. 8 договора нарушениям, которые не являются исчерпывающими и устанавливают ответственность продавца за невозможность сдачи договора в регистрирующий орган по его вине, отсутствие оформленного права собственности продавца на спорное имущество в установленный в договоре срок, а также то, что ответчиком не представлены доказательства принятия мер по оформлению права собственности на спорный объект недвижимости и невозможности оформления права не по вине ответчика, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании штрафа в размере 300 000руб. подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с тем, что исковые требования удовлетворены, судебные расходы по уплате государственной пошлина в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и взыскиваются с него в пользу истца в сумме 30 050 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "ДЕШЕВАЯ АПТЕКА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ООО "ДЕШЕВАЯ АПТЕКА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность в размере 1 404 985 руб. 81 коп., штраф в размере 300 000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 30 050 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья С.Х.Асадуллина