Решение от 21 января 2019 г. по делу № А24-5406/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А24-5406/2018
г. Петропавловск-Камчатский
21 января 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 21 января 2019 года.


Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Громова С.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело


по иску

Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципального учреждения

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчику

обществу с ограниченной ответственностью «Сервис-Плюс»

(ОГРН <***>, ИНН <***>)


об изъятии объекта незавершенного строительства,


при участии:

от истца:

ФИО2 – представитель по доверенности от 09.01.2019 №010802/2/19 (сроком по 31.12.2019),

от ответчика:

ФИО3 – представитель по доверенности № 41АА 0535819 от 07.08.2017 (сроком на пять лет),




установил:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (далее – истец, Управление, место нахождения: 683000, <...>) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сервис-Плюс» (далее – ответчик, ООО «Сервис-Плюс», место нахождения 683031, <...>) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010116:15618, общая площадь застройки 3990,80 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010116:437 по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования нормативно обоснованы положениями статей 239.1, 610 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ и мотивированы тем, что срок действия договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства истек.

Истец требования поддержал, полагая, что спорный объект незавершенного строительства подлежит изъятию у общества «Сервис-Плюс» по решению суда путем продажи с публичных торгов, поскольку действие договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект, прекращено, а строительство объекта не было завершено.

Ответчик по требованиям истца возражал, ссылаясь на то, что нарушение срока строительства объекта вызвано противоправными действиями органов местного самоуправления, которые препятствовали проведению строительства, что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Камчатского края от 14.03.2018 по делу №А24-6476/2017.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований на основании следующего.

Как следует из материалов дела, распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края (Министерство) от 06.03.2012 №149-р обществу «Сервис-Плюс» предоставлен в аренду для строительства здания магазина земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010116:437, категория земель – земли населенных пунктов, площадью 2 430 кв.м, разрешенное использование: земельные участки объектов торгового назначения, в том числе рынков, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом, участок находиться примерно в 160 м от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: <...>.

На основании указанного распоряжения между Министерством (арендодатель) и обществом «Сервис-Плюс» (арендатор) 13.03.2012 заключен договора №86/12 аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010116:437 сроком до 13.03.2012 для строительства здания магазина. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю 22.05.2012. Согласно пункту 1.3 договора, имеющего силу передаточного акта, земельный участком передан арендатору с 13.03.2012.

15.05.2014 Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчасткого городского округа выдано обществу «Сервис-Плюс» разрешение на строительство № ru 41 301 000 – 39 для строительства здания магазина по проектной документации «Магазин на земельном участке по ФИО4 г. Петропавловск-Камчатский». Срок действия разрешения установлено до 13.03.2015.

20.01.2015 за обществом «Сервис-Плюс» зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010116:15618, общей площадью застройки 3 990,80 кв.м, со степенью готовности объекта 20%, расположенного по адресу: <...> о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 41-41-001-01/044/2014-419/1.

02.03.2015 обществом «Сервис-Плюс» подано заявление о продлении договора аренды №86/12 от 13.03.2012 земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010116:437 для строительства здания магазина на тех же условиях и на тот же срок. Заявление общества зарегистрировано 02.03.2015 за №12-08-00/1254/15.

01.04.2015 между Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и обществом «Сервис-Плюс» (арендатор) на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и заявления общества от 02.03.2015 №12-08-00/1254/15 заключен договор № 34/15 аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010116:437, площадью 2 430 кв.м для строительства магазина сроком по 13.03.2018. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю 08.05.2015. Правоотношения по договору возникают с 14.03.2015 (пункт 2.1).

Указывая на окончание срока действия договора аренды от 01.04.2015 №34/15 земельного участка, Управление 07.03.2018 направило обществу уведомление №01-08-01/1051/18 о необходимости завершения строительства спорного объекта недвижимости до 13.03.2018, а в случае его неисполнения о намерении предъявить требования о продаже объекта незавершенного строительством с публичных торгов.

Ссылаясь на окончание срока действия договора аренды, а также на не завершение обществом «Сервис-Плюс» строительства спорного объекта недвижимости, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Указанная норма введена Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу пункта 33 статьи 34 названного Федерального закона положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Из материалов дела следует, что у сторон возникли арендные отношения в отношении земельного участка по договорам от 13.03.2012 №86/12 и от 01.04.2015 №34/15.

Несмотря на заключение договора №34/15 аренды земельного участка 01.04.2015, фактически из владения и пользования общества «Сервис-Плюс» земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости не выбывал с момента заключения договора аренды от 13.03.2012 №86/12, а также приобретения в собственность незавершенного строительством объекта (20.01.2015).

Договор от 01.04.2015 №34/15 исходя из даты его заключения действительно указывает о том, что он заключен после даты вступления в силу положений статьи 239.1 ГК РФ.

Вместе с тем, арендные правоотношения у сторон возникли до вступления в силу положений статьи 239.1 ГК РФ и фактически не прекратились на дату 01.03.2015. Материалами дела не подтверждается прекращение как законного владения обществом земельным участком занятым спорным объектом недвижимости, так и арендных отношений по состоянию на 01.03.2015. Так обращаясь с заявлением от 02.03.2015 №12-08-00/1254/15 общество «Сервис-Плюс» просило продлить срок аренды земли для целей завершения строительства здания магазина, а уполномоченный орган муниципального арендодателя акцептовал волеизъявление общества и предоставил земельный участок в аренду на новый срок для строительства.

Следовательно, правоотношения сторон по аренде земли фактически имели место на дату 01.03.2015. Поэтому действие статьи 239.1 ГК РФ не распространяется на возникшие арендные правоотношения сторон.

В этой связи заключение договора от 01.04.2015 №34/15 в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не является заключением нового договора.

Соответственно, у Управления отсутствуют правовые основания для предъявления к обществу «Сервис-Плюс» настоящего требования по правилам статьи 239.1 ГК РФ, и поэтому оно не может быть удовлетворено судом.

Несмотря на отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска, суд полагает необходимым изложить юридическую оценку доводам ответчика о невозможности изъятия спорного объекта недвижимости в связи с тем, что нарушение срока строительства произошло по причине неправомерных действий органов местного самоуправления, которые препятствовали проведению строительства спорного объекта.

Согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

По смыслу указанной нормы закона основанием для изъятия незавершенного строительством объекта является не только прекращение действия договора аренды земли, но и не использование земельного участка для строительства, в связи с чем установлению подлежат обстоятельства, послужившие причиной, из-за которой строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, в том числе подлежат правовой оценки действия арендатора по надлежащему использованию земельного участка, его действия, направленные на достижение цели договора, а также возможности её достижения в пределах срока действия договора аренды.

Судом установлено, что 23.08.2017 Управлением выдано обществу разрешение № ru 41-301-000-99-2017 на строительство здания магазина по ул.ФИО4 со сроком действия до 23.07.2018. Приказом Управления от 23.08.2017 №399/17 это разрешение на строительство отменено.

Письмом от 23.10.2017 №01-0807/10424/17 Управление разъяснило обществу причины отмены разрешения на строительство, указав на выявленные разночтения общей площади объекта капитального строительства необходимой для заполнения формы разрешения на строительство, утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 19.02.2015 №117/пр.

Не согласившись с приказом Управления от 23.08.2017 №399/17 об отмене разрешения на строительство, общество «Сервис-Плюс» в ноябре 2017 обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании этого приказа недействительным в порядке главы 24 АПК РФ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Камчатского края от 14.03.2018 по делу №А24-6476/2017 приказ Управления от 23.08.2017 №399/17 признан недействительным. На Управление возложена обязанность устранить нарушения законных прав и интересов заявителя.

Как следует из содержания жалобы общества «Сервис-Плюс» от 02.10.2018 на бездействия судебного пристава-исполнителя, 19.07.2018 обществом получен приказ от 11.07.2018 №628/18 об отмене оспариваемого в судебном порядке приказа от 23.08.2017 №399/17 «Об отмене разрешения на строительства от 23.08.2017 № ru 41-301-000-99-2017».

Поэтому при оспаривании в судебном порядке приказа Управления об отмене разрешения на строительство продолжение строительства спорного объекта являлось для общества затруднительным по независящим от него причинам. В связи с чем не осуществление обществом «Сервис-Плюс» действий по завершению строительства в период оспаривания ненормативного правового акта Управления признается судом извиняющим. Суд соглашается с доводами ответчика о том, что невозможность достройки объекта в установленный договором срок аренды земли была вызвана объективно сложившимися обстоятельствами, которые не связаны с противоправными действиями (бездействиями) общества «Сервис-Плюс» при использовании земельного участка, а истечение срока действия договора аренды действительно является препятствием в завершении строительства, а в дальнейшем и в получении разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта.

Таким образом, суд признает доказанными ответчиком юридически значимые обстоятельства, которые согласно статье 239.1 ГК РФ не допускают изъятие спорного объекта недвижимости у его собственника по решению суда.

При таких обстоятельствах исковые требования Управления удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина относится на счет федерального бюджета, поскольку в иске отказано, а истец освобожден от её уплаты по закону.

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 101–103, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья С.П. Громов