Решение от 26 октября 2023 г. по делу № А45-14281/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ



дело № А45-14281/2023
город Новосибирск
26 октября 2023 года
резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2023 года

в полном объёме решение изготовлено 26 октября 2023 года


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью РУБИН (ИНН <***>)

к ФИО2 (ИНН <***>), мэрии города Новосибирска (ИНН <***>)

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Новосибирской области

о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО3 по доверенности от 15.05.2023, паспорт, диплом

ответчиков: ФИО4 по доверенности от 13.12.2022, удостоверение адвоката (от ФИО2)

установил


Общество с ограниченной ответственностью РУБИН обратилось в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:051080:63, заключённого между мэрией города Новосибирска и ФИО2, от 30.11.2018 № 18269, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде восстановления права аренды общества с ограниченной ответственностью РУБИН на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051080:63 по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 10.12.2015 № 122604.

По мнению истца, договор купли-продажи земельного участка является ничтожной сделкой, поскольку расположенные на нём объекты принадлежат на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью РУБИН.

В процессе судебного разбирательства исковые требования неоднократно уточнялись, последние уточнения просительной части иска сформулированы истцом следующим образом: прошу перевести с ФИО2 на общество с ограниченной ответственностью РУБИН права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 30.11.2018 № 18269, признать за обществом с ограниченной ответственностью РУБИН право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:051080:71 54:35:051080:72, 54:35:051080:73, образованные из земельного участка с кадастровым номером 54:35:051080:63.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью РУБИН поддержал заявленные требования.

Представитель ФИО2 против удовлетворения заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве, заявил о пропуске срока исковой давности.

Остальные участники процесса, уведомленные о наличии судебного разбирательства в порядке, регламентированном положениями главы 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что не препятствует дальнейшему движению дела.

По существу спора судом установлены следующие фактические обстоятельства.

10.12.2015 между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью РУБИН (арендатор) был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 122604.

По условиям договора арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером: 54:35:051080:63 площадью 12 788 кв. м согласно кадастровому паспорту земельного участка.

На земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: здание (бытовые помещения), здание (котельная) по адресу: город Новосибирск, Кировский район, улица Петухова (27а) (пункт 1.2 договора).

Земельный участок предоставляется для эксплуатации здания (бытовых помещений), здания (котельной) по улице Петухова (27а) (пункт 1.3 договора).

28.06.2016 между обществом с ограниченной ответственностью РУБИН (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключён договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передаёт покупателю:

в собственность здание (бытовые помещения), назначение нежилое, общей площадью 464, 9 кв. м инвентарный номер 35:02426/001, литер А1, этажность 2, адрес (местоположение объекта): <...>, кадастровый номер 54:35:051125:410;

в собственность здание (котельная), назначение нежилое, общей площадью 312, 1 кв. м, инвентарный номер 35:02426/006, литера А6, А6/1, этажность 1, адрес (местоположение объекта): <...>, кадастровый номер 54:35:051125:226;

право аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051080:63 площадью 12 788 кв. м, разрешенное использование: производственные базы, склады, категория земли: земли населённых пунктов, местоположение <...>.

30.11.2018 между ФИО2 и мэрией города Новосибирска был заключён договор купли-продажи земельного участка № 18269, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 54:35:051080:63 площадью 12 788 кв. м был передан в собственность ФИО2 за плату в размере 2 412 000 рублей.

Основанием для заключения указанного договора по приобретению в собственность земельного участка послужило право собственности ФИО2 (договору купли-продажи от 28.06.2016) на недвижимое имущество, располагающиеся на этом земельном участке.

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

По смыслу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.

В силу пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.11.2020 по делу № А45-41177/2018 договор купли-продажи зданий от 28.06.2016, заключённый между обществом с ограниченной ответственностью РУБИН и ФИО2 был признан ничтожной сделкой.

Применены последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность общества с ограниченной ответственностью РУБИН здания (бытовые помещения), назначение: нежилое, общей площадью 464, 9 кв. м, кадастровый номер 54:35:051125:410, здания (котельная) назначение: нежилое, общей площадью 312, 1 кв. м, кадастровый номер 54:35: 051125:226, права аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051080:63 площадью 12 788 кв. метров.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, факт отсутствия у ФИО2 права собственности на здание (бытовые помещения), назначение: нежилое, общей площадью 464, 9 кв. м, кадастровый номер 54:35:051125:410, здание (котельная) назначение: нежилое, общей площадью 312, 1 кв. м, кадастровый номер 54:35:051125:226, является доказанным. При этом вопреки доводам ответчиков время признания сделки недействительной правового значения для применения последствий её недействительности не имеет.

Отсутствие у ФИО2 права собственности на здания свидетельствует об отсутствии правовых оснований для получения права собственности на земельный участок, на котором эти здания расположены.

Обратное привело бы к нарушению одного из основополагающих принципов земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Отсутствие у ФИО2 права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051080:63, свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи этого участка от 30.11.2018 № 18269.

По смыслу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий её недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Такой интерес в отношении признания недействительным договора купли-продажи этого участка от 30.11.2018 № 18269 сохраняется у общества с ограниченной ответственностью РУБИН, поскольку оно является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051080:63.

При таких обстоятельствах истец вправе претендовать на оформление своих прав по использованию земельного участка в установленном законом порядке, в то время как наличие в едином государственном реестре прав записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок препятствует обществу с ограниченной ответственностью РУБИН в реализации своего права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку право собственности на объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051080:63, принадлежит обществу с ограниченной ответственностью РУБИН, договор купли-продажи этого земельного участка, заключённый между мэрией города Новосибирска и ФИО2 от 30.11.2018 № 18269 подлежит признанию ничтожной сделкой как нарушающей пункт 5 части 1 статьи 1, пункт 6 части 2 статьи 39.3, часть 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации с применением двусторонней реституции.

В рассматриваемой ситуации именно эту цель преследует истец в целях получения возможности реализовать своё право на оформление правоотношений по использованию земли под объектами недвижимого имущества.

То обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:051080:63 был разделён ФИО2 на три земельных участка с кадастровыми номерами 54:35:051080:71, 54:35:051080:72, 54:35:051080:73 вопреки доводам ответчиков не является препятствием для признания оспариваемой сделки недействительной.

Земельный участок при его разделении на три земельных участка не прекращает своего существования как физический природный объект, сведения о нём могут быть восстановлены посредством объединения земельных участков по заявлению заинтересованного лица.

Довод ответчиков о том, что истец получил возмещение за утраченное право аренды по решению суда (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2022 по делу № А45-32397/2017), судом проверен и признан необоснованным, поскольку вопрос об оплате за фактическое использование им земельного участка в спорный период времени ещё не разрешён.

Довод ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности судом проверен и признан подлежащим отклонению, поскольку сделки по отчуждению объектов недвижимого имущества были признаны недействительными по решению от 06.11.2020 (дело № А45-41177/2018), определению от 03.02.2022 (дело № А45-32397/2017).

Кроме того, даже в случае пропуска срока исковой давности этот срок подлежал бы восстановлению, поскольку применение норм права не должно быть формальным и противоречить правовой природе и смыслу правосудия.

В данном конкретном случае признание сделки купли-продажи земельного участка от 30.11.2018 № 18269 действительной привело бы к нарушению основополагающего принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Применить те последствия недействительности ничтожной сделки, на которые указывает истец, в данном случае не представляется возможным, поскольку в таком случае общество с ограниченной ответственностью РУБИН получит право собственности на земельный участок бесплатно.

При применении судом двусторонней реституции земельный участок с кадастровым номером 54:35:051080:63 должен быть возвращён в распоряжение мэрии города Новосибирска, а у общества с ограниченной ответственностью РУБИН появляется право выбора на оформление правоотношений, связанных с использованием земельного участка (аренда, собственность).

При этом ФИО2 подлежит возврату стоимость земельного участка, которую он заплатил по договору от 30.11.2018 № 18269.

Судебные расходы по делу распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учётом результатов его рассмотрения относятся на ответчиков.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -



РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:051080:63, заключённый между мэрией города Новосибирска и ФИО2, от 30.11.2018 № 18269.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторонами друг другу полученного по договору.

Взыскать с мэрии города Новосибирска, с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью РУБИН по 4 500 рублей расходов по государственной пошлине.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.


судья В.А. Полякова