Решение от 18 ноября 2020 г. по делу № А67-7868/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Томск Дело № А67- 7868/2020

18.11.2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 16.11.2020 г.

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Р.А. Вагановой

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального образования городской округ ФИО2 в лице муниципального казенного учреждения Администрации городского округа ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП 309702226600011)

о расторжении договора аренды недвижимого имущества, возложении обязанности возвратить нежилое помещение,

при участии в заседании:

от истца – без участия (по заявлению),

от ответчика – не явился (извещен),

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное образование городской округ ФИО2 в лице муниципального казенного учреждения Администрации городского округа ФИО2 обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3, в котором просит:

- расторгнуть договор № 13/н-17 аренды недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью от 13.07.2017 с индивидуальным предпринимателем ФИО3 на недвижимое муниципальное имущество - нежилое помещение с кадастровым номером 70:20:0000003:23868, расположенное по адресу: <...>, помещение 16а, площадью 24,3 кв.м.

- обязать индивидуального предпринимателя ФИО3 освободить недвижимое муниципальное имущество - нежилое помещение с кадастровым номером 70:20:0000003:23868, расположенное по адресу: <...>, помещение 16а, площадью 24,3 кв.м., и передать его по акту приема-передачи Администрации городского округа ФИО2.

В обоснование заявленных требований истец сослался на положения статьи 125, 425, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировав существенным нарушением ответчиком условий договора аренды, выразившимся в том, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату; данное обстоятельство является основанием для расторжения договора судебном порядке по требованию арендодателя.

Стороны, по правилам статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, о причинах неявки не известили, ответчик отзыв на исковое заявление не представил. Истец ходатайствовал о рассмотрении дела без участия его представителя. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие сторон по имеющимся в деле материалам.

Поскольку от сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не поступили возражения против рассмотрения дела по существу, суд, признав дело подготовленным к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела в судебном заседании.

Исследовав материалы дела, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд находит исковые требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 13.07.2017 г. между муниципальным образованием городской округ ФИО2 в лице муниципального казенного учреждения Администрации городского округа ФИО2 (арендодателем) и ФИО4 (арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое муниципальное имущество (далее - Имущество): недвижимое муниципальное имущество - нежилое помещение с кадастровым номером 70:20:0000003:23868, расположенное по адресу: <...>, помещение 16а, площадью 24,3 кв. м, и обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях, согласованных сторонами в настоящем договоре (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора, арендуемое имущество предоставляется арендатору для использования под размещение офиса.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы устанавливается на срок действия настоящего договора по рыночной стоимости права аренды, на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды от 20.07.2017 № 209-17.

Как указано в пункте 3.2 договора арендная плата составляет 4400 (Четыре тысячи четыреста) рублей 00 копеек в месяц (без учета НДС и без учета коммунальных, эксплуатационных услуг). НДС рассчитывается арендатором в соответствии с нормативными актами самостоятельно и перечисляется отдельным платежным поручением на счет Управления федерального казначейства по Томской области. Арендная, плата, указанная в подпункте 3.2 настоящего договора, вносится ежемесячно до 10 числа текущего месяца (пункт 3.3 договора).

Пунктом 4.2.2 договора предусмотрено, что арендатор обязуется своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

В соответствии с пунктом 6.2.3 договора, настоящий договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежей не внес арендную плату.

Как указано в пункте 8.1 договора по истечении срока действия настоящего договора либо в случае досрочного прекращения действия настоящего договора арендатор обязан передать арендодателю арендуемое имущество в течение десяти дней с момента окончания срока действия настоящего договора по акту приема-передачи.

Срок действия настоящего договора устанавливается с 13.07.2017 г. по 12.07.2022 г. (пункт 2.1 договора).

По акту приема-передачи от 13.07.2017 г. недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды № 13/н-17 от 13.07.2017 г., было передано арендатору.

Предусмотренную договором обязанность по внесению арендной платы ответчик ФИО3 исполняла ненадлежащим образом.

По состоянию на 01.10.2020 г. основная задолженность ответчика по арендной плате, согласно представленному истцом расчету задолженности, составила 52 784,36 руб., по пене составила 6 969,20 руб.

Пунктом 6.2.3. договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежей не внес арендную плату.

27.08.2020 г. истец направил ответчику письмо № 01-18-3841 от 26.08.2020 г. с предложением о досрочном расторжении договора аренды, в котором предложил ответчику расторгнуть договор и возвратить арендованное имущество по акту приема-передачи.

Уклонение ответчика от решения вопроса о расторжении договора по соглашению сторон и возврата имущества по акту приема-передачи явилось основанием для обращения Администрации с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из того, что гражданские права и обязанности согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Применительно к договорным отношениям данный принцип гражданского законодательства отражен в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Пунктом 6.2.3 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор, в том числе, если арендатор не внёс арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договора срока платежа.

Принимая во внимание, что истец, заключая спорный договор, рассчитывал на исполнение обязательств по внесению арендных платежей надлежащим образом и в согласованные сроки, неисполнение ответчиком более двух раз принятых на себя обязательств в данном случае следует рассматривать в качестве существенного нарушения условий договора.

Согласно разъяснениям, изложенным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

При этом на основании абзаца седьмого статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается, что истец направлял ответчику предупреждение о необходимости исполнения обязательств № 01-18-3344 от 22.07.2020 г. и уведомление № 01-18-3841 от 26.08.2020 г. о расторжении договора аренды № 13/н-17, в которых просил оплатить имеющуюся задолженность в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения предупреждения., а в случае неисполнении обязательств оплаты предложил расторгнуть договор аренды и возвратить арендованное имущество по акту-приема передачи, однако от ответчика ответа на указанные письма не последовало.

Таким образом, до обращения в суд истцом были соблюдены требования пункта третьего статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора, в связи с чем, суд считает требование истца о расторжении договора подлежащим удовлетворению.

В соответствии с абзацем первым статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом, в силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик доказательства возврата недвижимого имущества истцу в материалы делу не представил.

Как разъяснено в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, ст. ст. 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Следовательно, в силу вышеприведенных норм требование истца об обязании ответчика освободить и передать истцу указанное имущество является обоснованным.

С учетом положений статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, существа принимаемого решения, суд считает разумным срок совершения соответствующих действий равным 10 календарным дням с момента вступления решения суда в законную силу.

Поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу искового заявления, последняя подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета по правилам части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, № 13/н-17 от 13.07.2017 г., заключенный между муниципальным образованием городской округ ФИО2 в лице муниципального казенного учреждения Администрации городского округа ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО3.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО3 освободить и возвратить по акту приема-передачи Администрации городского округа ФИО2 недвижимое муниципальное имущество – нежилое помещение с кадастровым номером 70:20:0000003:23868, расположенное по адресу: <...>, помещение 16а, площадью 24,3 кв.м., в течение десяти календарных дней со дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья Р.А. Ваганова