Решение от 29 мая 2020 г. по делу № А41-87174/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-87174/19
29 мая 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 28 мая 2020 года

Полный текст решения изготовлен 29 мая 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "Региональное объединение кадастровых инженеров "Геогранд" (ИНН <***>, ОГРН <***>; адрес: 140222, Московская область, район Воскресенский, город Воскресенск, <...>, дата регистрации: 12.05.2016)

к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 142000, <...> площадь 30-Летия Победы, 1; дата регистрации: 16.10.2000), Администрации городского округа Домодедово Московской области (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 142000, <...> площадь 30-Летия Победы, 1; дата регистрации: 19.02.1999), ГКУ МО "Региональный центр торгов" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 143441, Московская область, район Красногорский, почтовое отделение Путилково, ООК ЗАО "Гринвуд", Строение 17, дата регистрации: 08.09.2014),

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН: <***>, адрес: 143407, <...>,), Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (ОГРН <***>, ИНН: <***> 143407, <...>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002), ПАО «Ростелеком» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 191002, Санкт-Петербург город, улица Достоевского, 15), ООО «Руполис-Растуново» (ИНН <***>, ОГРН: <***>, адрес: 142062, Московская область, город Домодедово, <...>); ПАО "Московская объединенная электросетевая компания" (ИНН <***>, ОГРН <***>, 115114, <...>),

о признании недействительными торгов, проведенных в виде аукциона в электронной форме № АЗЭ-ДО/19-628,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО "Региональное объединение кадастровых инженеров "Геогранд" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области, Администрации городского округа Домодедово Московской области, ГКУ МО "Региональный центр торгов" с требованиями о признании недействительными торгов, проведенных в виде аукциона в электронной форме № АЗЭ-ДО/19-628 «На право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории городского округа Домодедово Московской области, вид разрешенного использования – рынки, магазины, общественное питание, объекты придорожного сервиса».

В судебном заседании, открытом 25.05.2020 и продолженном после перерыва 28.05.2020, представители сторон дали пояснения по предмету спора, представили в материалы дела дополнительные документы. Представитель ООО "Региональное объединение кадастровых инженеров "Геогранд" поддержал требования в полном объеме, изложил позицию суду. Представитель Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области и Администрации городского округа Домодедово Московской области по требованиям возражал согласно письменному отзыву с последующими уточнениями. Представитель ГКУ МО "Региональный центр торгов" по требованиям возражал.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 1 статьи 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводится в электронной форме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (пункт 1).

Организатором аукциона вправе выступить уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора с уполномоченным органом (пункт 11).

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы (пункт 19).

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона (пункт 20).

Обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка (пункт 22).

В силу статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор аукциона (пункт 1).

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона (пункт 20).

Сведения о победителях аукционов, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, являющегося предметом аукциона, и об иных лицах, с которыми указанные договоры заключаются в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи и которые уклонились от их заключения, включаются в реестр недобросовестных участников аукциона (пункт 27).

В случае, если победитель аукциона или иное лицо, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи, в течение тридцати дней со дня направления им уполномоченным органом проекта указанного договора, а в случае, предусмотренном пунктом 24 настоящей статьи, также проекта договора о комплексном освоении территории не подписали и не представили в уполномоченный орган указанные договоры, уполномоченный орган в течение пяти рабочих дней со дня истечения этого срока направляет сведения, предусмотренные подпунктами 1 - 3 пункта 29 настоящей статьи, в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти для включения их в реестр недобросовестных участников аукциона (пункт 30).

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Администрации городского округа Домодедово Московской области от 17.05.2019 № 941 ГКУ МО "Региональный центр торгов" организовано проведение аукциона в электронной форме № АЗЭ-ДО/19-628 «На право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории городского округа Домодедово Московской области, вид разрешенного использования – рынки, магазины, общественное питание, объекты придорожного сервиса» в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:28:0100103:2071 площадью 6377 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - рынки, магазины, общественное питание, объекты придорожного сервиса.

Результаты аукциона оформлены протоколом от 16.07.2019, победителем признано ООО "Региональное объединение кадастровых инженеров "Геогранд".

Между тем, на стадии заключения договора аренды ООО "Региональное объединение кадастровых инженеров "Геогранд" выявлены недостатки земельного участка с кадастровым номером 50:28:0100103:2071 в виде охранных зон объектов связи и электросетевого хозяйства. В этой связи общество отказалось от заключения договора аренды, за что по обращению организатора торгов включено в реестр недобросовестных участников аукциона, о чем УФАС России по Московской области вынесено решение от 16.09.2019.

Полагая, что аукцион № АЗЭ-ДО/19-628 является недействительным ввиду неизвещения о недостатках выставленного на торги земельного участка, ООО "Региональное объединение кадастровых инженеров "Геогранд" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому при обращении с настоящими требованиями, заявитель обязан в порядке статей 41, 65 АПК РФ представить доказательства нарушения его прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

В соответствии с пунктом 1 статья 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке.

Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе, о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории).

Из материалов дела следует, что при проведении аукциона и на стадии заключения договора аренды земельного участка истцу не было известно о том, что земельный участок, предоставляемый в аренду, расположен в границах охранных зон кабеля связи и электрического кабеля.

В извещении о проведении аукциона № АЗЭ-ДО/19-628 в качестве обременений земельного участка с кадастровым номером 50:28:0100103:2071 указано расположение участка в приаэродромной территории аэропорта Домодедово и частичное нахождение участка в санитарно-защитной зоне хозяйственного центра. Указанные обременения обнародованы на основании сводного заключения Министерства имущественных отношений Московской области и выписки из ЕГРН, которые также не содержат указания на иные обременения земельного участка.

Истцом и ответчиком представлены в материалы дела заключения кадастровых инженеров, которыми подтверждается нахождение в границах земельного участка кабеля связи (охранная зона составляет 360 кв.м) и электрического кабеля (охранная зона составляет 343 кв.м).

Ссылка ответчиков на письмо Администрации городского округа Домодедово от имени Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово от 13.12.2018 об отсутствии в границах земельного участка с кадастровым номером 50:28:0100103:2071 зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, принадлежащих гражданам или юридическим лицам, является несостоятельной, поскольку не подтверждает проявление уполномоченными на распоряжение органами местного самоуправления должной осмотрительности при организации аукциона.

Напротив, актом обследования земельного участка от 11.03.2020 подтверждается наличие в границах спорного участка охранных табличек электрического кабеля (10кВ).

ПАО «Ростелеком» выдано ООО "Региональное объединение кадастровых инженеров "Геогранд" предписание от 24.09.2019 о запрете работ в охранной зоне линии связи, расположенной в границах земельного участка с кадастровым номером 50:28:0100103:2071.

Кроме того, в материалы дела представлено письмо ПАО «МОЭСК» от 10.12.2019 о том, что в границах земельного участка с кадастровым номером 50:28:0100103:2071 проходит кабельная линия 10кВ ф. 8, ф. 9 с РП 6, введенная в эксплуатацию в 1988 году, собственником является ПАО «МОЭСК».

В соответствии со статьей 104 Земельного кодекса Российской Федерации зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в следующих целях безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства

В целях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.

Земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из требований Постановления Правительства РФ от 09.06.1995 № 578 «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации» и Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», строительство в границах охранных зон объектов связи и энергетики запрещается, проведение иных работ возможно только по согласованию с собственниками таких объектов.

При этом такие ограничения в использовании земельного участка являются императивными и действуют независимо от внесения в публичные реестры сведений об охранной зоне.

Выпиской из ЕГРН подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 50:28:0100103:2071 имеет вид разрешенного использования – рынки, магазины, общественное питание, объекты придорожного сервиса, согласно аукционной документации участок предоставлялся для использования по целевому назначению.

При этом указанный вид разрешенного использования допускает строительство капитальных объектов в границах участка.

Аукционная документация, в том числе извещение о проведении аукциона № АЗЭ-ДО/19-628, не содержит исключений по строительству конкретных объектов в пределах спорного участка. Между тем, предельно допустимые показатели застройки земельного участка определены без учета нахождения земельного участка с кадастровым номером 50:28:0100103:2071 в охранных зонах объектов связи и электросетевого хозяйства.

Как пояснил представитель истца, перед участием в аукционе ООО "Региональное объединение кадастровых инженеров "Геогранд" имело предпроектную документацию по строительству торгового центра с элементами озеленения и благоустройства. Разработанная впоследствии проектная документация по строительству исключает строиотельство такого объекта в границах земельного участка с кадастровым номером 50:28:0100103:2071. То есть истец имел действительную волю на освоение земельного участка, обладающего характеристиками, отраженными в извещении о проведении аукциона.

Суд, исходя из предложенных вариантов вопросов на экспертизу и представленных в материалы дела доказательств, отказал в проведении судебной экспертизы, поскольку факт наличия в границах спорного участка кабеля связи и кабельной электрической линии не оспаривается сторонами спора, подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, а действительная стоимость земельного участка и платы за использование не являются обстоятельствами, подлежащими доказыванию в рамках настоящего дела.

Таким образом, суд приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 50:28:0100103:2071 фактически обладает иными качественными характеристиками, чем отражено в выписке из ЕГРН, документации по организации торгов по продаже права аренды. Суд признает такие недостатки существенными.

Следовательно, на торги выставлен земельный участок, имеющий недостатки, которые могли оказать влияние на принятие ООО "Региональное объединение кадастровых инженеров "Геогранд" решения об участии в аукционе и на заключение договора аренды земельного участка, поскольку качественные характеристики земельного участка не соответствуют планируемому использованию обществом земельного участка при подаче документов для участия в аукционе и заключении договора аренды.

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактически обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования ООО "Региональное объединение кадастровых инженеров "Геогранд" являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Суд отклоняет довод ГКУ МО "Региональный центр торгов" о том, что учреждение является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, поскольку именно ГКУ МО "Региональный центр торгов" указано в качестве организатора торгов, приоритетной задачей учреждения является методическое, организационное и информационное обеспечение конкурентных процедур на региональном и муниципальном уровнях, а также системная работа с государственными и муниципальными заказчиками, организаторами торгов, подрядчиками, покупателями и арендаторами, инвесторами, и иными партнерами, желающими работать и развивать свой бизнес в Московской области.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить.

Признать недействительными торги, проведенные в виде аукциона в электронной форме № АЗЭ-ДО/19-628 «На право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории городского округа Домодедово Московской области, вид разрешенного использования – рынки, магазины, общественное питание, объекты придорожного сервиса».

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Ю.С. Таранец