Решение от 2 июня 2025 г. по делу № А29-1781/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, <...>

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru  


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А29-1781/2025
03 июня 2025 года
г. Сыктывкар



Резолютивная часть решения объявлена 02 июня 2025 года, полный текст решения изготовлен 03 июня 2025 года.


Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Безносиковой М.В. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Александрийской М.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

третьи лица: администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), общество с ограниченной ответственностью «Аналитик центр»

об определении величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества,

без участия представителей

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми (далее – Комитет). Предприниматель просит:

- признать недостоверной рыночную стоимость объекта недвижимости - земельный участок общей площадью 7654 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: постройки, расположен по адресу: <...> кадастровый номер: 11:15:0101019:9 (далее – Участок) в размере: 4 539 000 руб. 00 коп.

- признать недостоверной рыночную стоимость объекта недвижимости - нежилое здание Склад ЦВК, общей площадью: 903,7 кв.м., расположенное по адресу: <...> кадастровый номер: 11:15:0101019:25 (далее – Здание) в размере: 10 519 000 руб. 00 коп.;

- обязать Комитет заключить с Предпринимателем договор купли-продажи объектов недвижимости: Участка и Здания по цене, определенной судом в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Ответчик в отзыве от 05.03.2025 выразил несогласие с исковыми требованиями.

Заявлением от 30.05.2025 истец уточнил исковые требования и просит:

- признать недостоверной рыночную стоимость объекта недвижимости – земельный участок общей площадью 7654 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: постройки, расположен по адресу: <...>, кадастровый номер: 11:15:0101019:9 в размере: 4 539 000 руб. 00 коп.;

- признать недостоверной рыночную стоимость объекта недвижимости – нежилое здание Склад ЦВК, общей площадью: 903,7 кв.м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 11:15:0101019:25 в размере: 10 519 000 руб. 00 коп.;

- признать рыночную стоимость объекта недвижимости - земельный участок общей площадью 7654 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: постройки, расположен по адресу: <...>, кадастровый номер: 11:15:0101019:9 в сумме: 3 658 600 руб. 00 коп.;

- признать рыночную стоимость объекта недвижимости - нежилое здание Склад ЦВК, общей площадью: 903,7 кв.м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 11:15:0101019:25 в сумме: 2 141 400 руб. 00 коп.;

- обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми заключить с Индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор купли-продажи объектов недвижимости: - земельный участок общей площадью 7654 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: постройки, расположен по адресу: <...> кадастровый номер: 11:15:0101019:9 по цене: 3 658 600 руб. 00 коп. и - нежилое здание Склад ЦВК, общей площадью: 903,7 кв.м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 11:15:0101019:25 по цене: 2 141 400 руб. 00 коп. в течение 30 календарных дней, с момента вступления решения суда в законную силу;

- взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми судебные расходы по оплате госпошлины в сумме: 50 000 руб. 00 коп. и стоимость судебной экспертизы: 28 000 руб. 00 коп.

Уточнение исковых требований принято судом.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассмотрел дело в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, в муниципальной собственности муниципального округа «Усинск» находится земельный участок общей площадью 7654 кв.м., кадастровый номер: 11:15:0101019:9 и нежилое здание Склад ЦВК, общей площадью: 903,7 кв.м., кадастровый номер: 11:15:0101019:25, расположенные по адресу: <...> и арендуемые Предпринимателем.

02.05.2024 истец обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми с заявлением о реализации преимущественного права выкупа на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указанных объектов недвижимости.

20.12.2024 Комитет направил истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества с ценой продажи в размере 15 058 000 руб., определенной на основании отчета, подготовленного ООО «Аналитик Центр».

Истец не согласился с размером выкупной стоимости имущества, направил Комитету протокол разногласий к проекту договора.

Наличие спора о выкупной цене имущества явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) закреплено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства и порядок реализации такого права.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ прямо предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела, разногласия сторон возникли в отношении цены продажи выкупаемого имущества.

Истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа спорного помещения 02.05.2024.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Истцом было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 14.04.2025 судом назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости цены земельного участка общей площадью 7654 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: постройки, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер: 11:15:0101019:9, и нежилого здания Склад ЦВК, общей площадью: 903,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровый номер: 11:15:0101019:25, по состоянию на 02.05.2024.

Согласно заключению ООО «Ухтинский дом оценки и экспертиз» от 16.05.2025 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 02.05.2024 составила 3 658 600 руб., нежилого здания Склад ЦВК – 2 141 400 руб.

Истец согласился со стоимостью спорного имущества, определенной на основании судебной экспертизы.

Комитет с результатами судебной экспертизы также ознакомился, указав, что рыночная стоимость объектов занижена, однако обоснованных возражений не заявил, о назначении повторной экспертизы не ходатайствовал.

На основании изложенного исковые требования Предпринимателя подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины и оплате услуг оценщика подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать выкупную стоимость земельного участка общей площадью 7654 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: постройки, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 11:15:0101019:9 в размере 4 539 000 руб. 00 коп., недостоверной.

Признать выкупную стоимость нежилого здания Склад ЦВК, общей площадью: 903,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 11:15:0101019:25 в размере 10 519 000 руб. 00 коп., недостоверной.

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1  договор купли-продажи объектов недвижимости:

- земельного участка общей площадью 7654 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: постройки, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер: 11:15:0101019:9 по цене 3 658 600 руб. 00 коп.,

- нежилого здания Склад ЦВК, общей площадью: 903,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 11:15:0101019:25 по цене 2 141 400 руб. 00 коп.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального округа «Усинск» Республики Коми (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 50 000 руб. и судебные расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 28 000 руб.

Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Ухтинский дом оценки и экспертиз» с депозитного счета Арбитражного суда Республики Коми 28 000 руб. вознаграждения за проведение экспертизы по делу № А29-1781/2025.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                                                                                               М.В. Безносикова