Постановление от 16 марта 2021 г. по делу № А70-4124/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А70-4124/2020


Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2021 года


Постановление изготовлено в полном объеме 16 марта 2021 года



Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Зиновьевой Т.А.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Иванцова Анатолия Ивановича на решение Арбитражного суда Тюменской области от 31.07.2020 (судья Маркова Н.Л.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2020 (судьи Сидоренко О.А., Воронов Т.А., Краецкая Е.Б.) по делу № А70-4124/2020 по иску индивидуального предпринимателя Иванцова Анатолия Ивановича (ОГРНИП 318723200005038) к департаменту имущественных отношений Тюменской области (625004, город Тюмень, улица Сакко, дом 30, корпус 1, ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) о признании права собственности на самовольную постройку.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация города Тюмени.

В судебном заседании приняли участие индивидуальный предприниматель Иванцов Анатолий Иванович и его представитель – Степанюк Ю.В. по доверенности от 21.01.2021.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Иванцов Анатолий Иванович(далее – предприниматель) с учетом удовлетворенного судом ходатайства о замене ненадлежащего ответчика на надлежащего обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее – департамент) о признании права собственности на самовольную постройку, расположенную по адресу: Тюменская область, город Тюмень, проезд Шаимский, дом 9, корпус 1.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Тюмени (администрация города), изначально выступающая в качестве ответчика по делу.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 31.07.2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2020, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменитьи направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что истцом в материалы дела представлен полный пакет документов, подтверждающих соответствие построенного здания строительным, техническим нормам и правилам, отсутствие нарушений построенным объектом прав и охраняемых интересов третьих лиц, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, и доказательств обратного в дело не представлено, однако указанные вопросы судом первой инстанции не рассматривались, в связи с чем выраженные в полном тексте решения предположения суда о возможном несоответствии объекта являются недопустимыми. Поскольку о наличии у суда предположений по вопросу соответствия объекта истцу стало известно только из решения суда, то суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы, лишив истца возможности доказывать юридически значимые обстоятельства.

Судами не учтено следующее: спорный объект построен на земельном участке, предоставленном для строительства и на основании разрешения на строительство в соответствии с проектной документацией; строительство объекта завершено 02.02.2011; решением департамента от 08.04.2014 № 225-сх утверждена схема расположения земельного участка под незавершенный строительством объект и схема расположения многоконтурного земельного участка, образованного из земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0105002:105 и 72:23:0105002:3882, при условии письменного согласия правообладателей. Истцом исполнены все требования, изложенные в указанном решении: обеспечено выполнение кадастровых работ, образован земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:5731, выделенный из земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0105002:105 и 72:23:0105002:3882, которые, в свою очередь, департаментом предоставлены истцу в аренду.

Предприниматель также ссылается на то, что отказ департамента в предоставлении истцу в аренду земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 площадью 16 кв. м по основанию его нахождения в собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Тюмень, проезд Юганский, 4, не учитывает, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о правообладателе этого земельного участка, как и о правообладателе земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:105, из которого он выделен. Указав в обжалуемом решении на отсутствие сведений о правообладателе земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:5731, суд первой инстанции не принял во внимание, что в этом случае согласно постановлению Правительства Тюменской области от 02.07.2007 № 144-п распоряжение земельным участком отнесено к компетенции департамента. При этом согласно письму администрации города от 17.10.2018 в связи с отсутствием сведений о правообладателе земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 он не может быть предоставлен в аренду собственниками помещений в указанном доме ввиду отсутствия прав по распоряжению участком. Вместе с тем в судебном заседании 22.06.2020 представитель администрации сообщил суду, что, если бы в отношении третьего земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:5731, на котором расположено здание истца, был заключен договор аренды, то здание было бы введено в эксплуатацию.

Заявитель кассационной жалобы отмечает, что в отношении спорного объекта создалась неразрешимая во внесудебном порядке ситуация, когда администрация города отказывает во вводе здания в эксплуатацию по основанию отсутствия у предпринимателя права на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:5731, а департамент отказывает в предоставлении этого участка в аренду в связи с его принадлежностью собственникам помещений многоквартирного дома, при этом сведения в правообладателе в ЕГРН отсутствуют.

По мнению предпринимателя, поскольку департамент отказал истцу в заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 по несуществующим основаниям, отказал в продлении срока действия договора аренды от 21.11.2015 № 23-10/1457, указанное лишило истца возможности ввести объект в эксплуатацию, несмотря на все предпринятые им меры для легализации постройки. Приведенное свидетельствует о том, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие акта ввода в эксплуатацию объекта, соответствующего всем строительным и иным требованиям и правилам, и не нарушающего права иных лиц, не создающего угрозы жизни и здоровью граждан.

Отзывы на кассационную жалобу департаментом и администрацией города не представлены.

Учитывая непредставление отзывов и необходимость получения от участвующих в деле лиц пояснений по делу, определением суда округа от 04.02.2021 судебное заседание отложено на 02.03.2021.

От участвующих в деле лиц поступили объяснения, которые приобщены к материалам дела. В приобщении к делу дополнительных доказательств, представленных участниками процесса, отказано в виду отсутствия у суда кассационной инстанции полномочий на исследование и оценку доказательств.

В судебном заседании, открытом 02.03.2021, объявлен перерыв до 09.03.2021.

Участвующие в деле лица извещены о перерыве в судебном заседании посредством размещения данной информации в электронной системе «Картотека арбитражных дел».

В судебном заседании предприниматель и его представительподдержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители департамента и администрации города в судебные заседания суда округа не явились.

Учитывая надлежащее ответчика и третьего лица о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд округа приходитк выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда, исходя из следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, распоряжением департамента имущественных отношений администрации Тюменской области от 03.09.2004 № 2023/14-з для строительства пристроенного 2-этажного магазина «Обувь» в г. Тюмени, пр. Шаимский, 9 Денисовой Татьяне Михайловне в аренду сроком на 2 года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:0024 площадью 520 кв. м, категория земель – земли поселений.

Распоряжение принято на основании заявления Денисовой Т.М., распоряжения департамента имущественных отношений администрации Тюменской области от 30.10.2003 № 2811/14-з «О предварительном согласовании места размещения пристроенного 2-этажного магазина «Обувь» в г. Тюмени, пр. Шаимский, 9», плана установления границ земельного участка, утвержденного 25.05.2004, кадастрового плана земельного участка от 25.06.2004 № 23/04-2786.

В соответствии с указанным распоряжением Денисова Т.М. обязана в частности, обратиться в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Тюменской области для внесения изменений в характеристики земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:0024 в части разрешенного использования (назначения); заключить в департаменте договор аренды земельного участка; обратиться в администрацию г. Тюмени для оформления разрешения на строительство пристроенного 2-этажного магазина; переоформить право аренды на земельный участок по истечении срока аренды, определенного настоящим распоряжением.

12.01.2005 между департаментом (арендодатель) и Денисовой Т.М. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (землеустроительное дело № 20313) № 23-10/397, по которому арендатору для строительства пристроенного 2-этажного магазина «Обувь» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:0024, площадью 520 кв. м (пункт 1.1); границы участка обозначены поворотными точками на прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка (пункт 1.2); на участке имеется жилое строение (пункт 1.3). Срок аренды с 03.09.2004 по 02.09.2006 (пункт 7.2).

Соглашениями от 14.11.2006, от 27.04.2009 срок аренды продлен сначала на период с 03.09.2006 по 02.09.2008, затем на период с 03.09.2008 по 02.08.2009.

Согласно разделу 2 архитектурно-планировочного задания от 17.03.2007 № 116 участок расположен в Центральном административно-территориальном округе г. Тюмени, в микрорайоне «Парфеново-2», примыкает к торцу восьмиэтажного жилого дома коридорного типа по проезду Шаимский, 9 и граничит: с запада – свободная территория до мини-рынка «Ватутинский», с севера – участок, отведенный ООО «Производственно-строительный модуль» для проектирования многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенным магазином и рестораном, с востока – через местный проезд – территория школы № 56.

Администрация города Тюмени выдала Денисовой Т.М. разрешение от 24.01.2008 № RU723604000-8-pc на строительство пристроенного двухэтажного магазина «Обувь» общей площадью 914,1 кв. м, строительным объемом 4752,8 кв. м по адресу: г. Тюмень, пр. Шаимский, сроком до 20.11.2009.

Срок действия разрешения продлевался сначала до 01.05.2011, затем до 30.11.2011 и до 10.02.2018.

Разрешение на строительство выдано на основании заявления, правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:0024 площадью 520 кв. м, проектной документации, разработанной в соответствии с архитектурно-планировочным заданием от 17.03.2007 № 116 на разработку проекта пристроенного двухэтажного здания магазина «Обувь» по проезду Шаимский, 9 (с изменениями, внесенными письмом департамента градостроительной политики администрации города Тюмени от 21.12.2007 № 19-2135).

На основании договоров купли-продажи от 30.06.2010, от 26.06.2013 Иванцов Анатолий Иванович приобрел у Денисовой Т.М. сначала 46/53 доли, затем 7/53 доли в праве собственности на незавершенное строительством нежилое строение (литер А), назначение – нежилое, этажность – 2, площадь застройки – 361 кв. м, процент готовности – 13,8%, расположенное по адресу: Тюмень, пр. Шаимский, 9, корпус 1 (свидетельства о государственной регистрации права от 22.07.2010 серии 72НЛ № 757388, от 02.09.2013 серии 72НЛ № 738088).

По акту приемки законченного строительством объекта (форма КС-11) от 02.02.2011 исполнитель работ ООО «Стройтехторг» передал, а заказчик Иванцов А.И. принял законченный строительством пристроенный 2-этажный магазин «Обувь», общая площадь по проекту 692,3 кв. м, общий строительный объем 3865,1 кв. м., фактически общая площадь 692,3 кв. м и общий строительный объем 3865,1 кв. м.

02.09.2011 между департаментом (арендодатель) и Денисовой Т.М., Иванцовым Т.И. (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (землеустроительное дело № 23-17988) № 23-12/113, на основании которого арендодатель предоставил арендаторам в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:24 площадью 520 кв. м, расположенный по адресу: г. Тюмень, пр. Шаимский, 9 корпус 1, под незавершенное строительством нежилое строение (2-этажный магазин «Обувь»).

Согласно пунктам 1.2, 6.1 договора от 02.09.2011 № 23-12/113 границы участка обозначены поворотными точками на прилагаемом к договору плане границ земельного участка или кадастровом плане земельного участка; договор заключен на срок с 26.08.2011 по 25.08.2014.

Решением департамента от 08.04.2014 № 225-сх под незавершенное строительством нежилое строение (торговое) по адресу: г. Тюмень, пр. Шаимский, д. 9, корпус 1 утверждены схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории от 21.03.2014 № 14/3-250, № 14/з-251, согласно которым земельный участок в указанных целях сформирован из трех земельных участков.

В соответствии с пунктами 1, 2 решения от 08.04.2014 № 225-сх схема № 14/3-250 определяет расположение земельного участка площадью 210 кв. м; схема № 14/3-250 предусматривает образование участка проектной площадью 390 кв. м из земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0105002:105 и 72:23:0105002:3882, с сохранением исходных земельных участков в измененных границах, при условии письменного согласия правообладателей и залогодержателей.

Пунктом 3 решения от 08.04.2014 № 225-сх предусмотрена обязанность Иванцова А.И. обеспечить за свой счет выполнение кадастровых работ, поставить земельные участка на кадастровый учет, предоставить департаменту межевые планы и кадастровые паспорта земельных участков. После выполнения обязанностей, указанных в пункте 3 настоящего решения, Иванцову А.И. обратиться в департамент для оформления прав на земельные участки.

На основании утвержденных департаментом схем предпринимателем обеспечено выполнение кадастровых работ и постановка на кадастровый учет 3-х земельных участков: с кадастровым номером 72:23:0105002:5806 площадью 210 кв. м, с кадастровым номером 72:23:0105002:5730 площадью 379 кв. м, с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 площадью 16 кв. м (образован из земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:105).

На обращение предпринимателя о заключении договора аренды трех образованных земельных участков департамент заключил с истцом договор аренды от 21.11.2015 № 23-10/1457 только в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0105002:5730 площадью 379 кв. м, 72:23:0105002:5806 площадью 210 кв. м (вид разрешенного использования участков - под незавершенное строительством нежилое строение (торговое) по адресу: г. Тюмень, проезд Шаимский, д. 9, корпус 1). Согласно договору он заключен на срок с 21.11.2015 по 20.11.2018.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 площадью 16 кв. м департамент в письме от 30.10.2015 № 151030009/10-2 отказал истцу в заключении договора аренды, указав на следующее: схема расположения многоконтурного земельного участка, образованного из земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:105, утверждена решением от 08.04.2014 № 225-сх при условии письменного согласия правообладателя земельного участка, которого в департамент не представлено; земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:105 поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием под незавершенный строительством многоквартирный дом; согласно выписке из ЕГРП от 23.10.2015 на квартиру № 1 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, проезд Юганский, 4, зарегистрировано право собственности. В связи с чем с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений многоквартирного дома соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, и у департамента отсутствуют полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в частной собственности, с кадастровым номером 72:23:0105002:5731.

Согласно выпискам из ЕГРН от 25.09.2018, от 15.05.2020 земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:105 площадью 3724 кв. м с видом разрешенного использования под незавершенный строительством многоквартирный дом поставлен на кадастровый учет 18.07.2008; из него образован земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:5731, сведения о котором носят временный характер.

Из выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 от 15.05.2020 следует, что участок поставлен на кадастровый учет 01.07.2014, имеет вид разрешенного использования – под незавершенное строительством нежилое строение (торговое); сведения о земельном участке имеют статус «временные», дата истечения временного характера сведений об объекте недвижимости: 01.03.2022.

Также судами при рассмотрении настоящего дела установлено, что предприниматель обратился в администрацию города с заявлением о выдаче разрешения на ввод двухэтажного магазина в эксплуатацию, приложив договор аренды от 21.11.2015 № 23-10/1457 земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0105002:5730, 72:23:0105002:5806, договор аренды от 19.12.2017 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 и протокол очно-заочного голосования от 15.12.2017 общего собрания собственников помещений в доме по адресу: г. Тюмень, проезд Юганский, д. 4 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:5731, образованного из земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:105.

Согласно представленному в дело письму от 23.01.2018 № 38-146-5 администрация города отказала истцу во вводе объекта в эксплуатацию по следующим основаниям: в ЕГРН отсутствуют сведения о правообладателе земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 в связи с чем у собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Тюмень, проезд Юганский, д. 4 отсутствует право по распоряжению этим участком; в порядке пункта 2 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) градостроительные планы на земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0105002:5806, 72:23:0105002:5730, 72:23:0105002:5731 не выдавались; представленные с заявлением справки от 19.01.2017 № 1, № 2 о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов не подписаны лицом, осуществляющим строительство, в связи с чем не соответствует требованиям пункта 5 части 3 статьи 55 ГрК РФ; не представлен технический план здания в форме электронного документа; в соответствии с частью 18 статьи 51 ГрК РФ застройщик в течение 10 дней после получения разрешения на строительство обязан передать в орган местного самоуправления, выдавший разрешение на строительство, сведения о площади, высоте, этажности объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, и по одному экземпляру копий разделов проектной документации по перечню мероприятий по охране окружающей среды, пожарной безопасности, по обеспечению доступа инвалидов; параметры объекта не соответствуют указанным в разрешении на строительство.

Также в приведенном письме администрация указала, что при проведении ею осмотра построенного объекта с фотофиксацией установлено следующее:

1. Благоустройство территории выполнено с отступлением от проектной документации «План покрытий. План озеленения. План расстановки малых архитектурных форм», разработанной архитектором Жбанковой Т.В. (шифр 02-04 ГП):

- отсутствует покрытие тротуарной плиткой 350 кв. м;

- отсутствует площадка для мусороконтейнеров с тремя контейнерами;

- отсутствуют четыре скамьи;

- отсутствует одна урна;

- отсутствуют газоны в указанном месте по проекту;

- отсутствует кустарник - снежноягодник 34 шт.

2. Фасады Объекта выполнены с отступлением от проектной документации «Фасады А-Е, Е-А, 1-5, 5-1», разработанной ООО «Проектстройдизайн» (шифр 0204-01-АР.1) и переданной с обращением вх. от 27.02.2017 № 14-07-694:

- имеется, не предусмотренный проектной документацией, пандус на фасаде А-Е;

- отсутствуют окна цокольного этажа на фасадах А-Е, Е-А, 1-5, 5-1;

- окна на фасадах Е-А, 1-5, 5-1 не соответствуют проектному решению;

- двери на фасадах А-Е, Е-А не соответствуют проектному решению;

- имеются, не предусмотренные проектной документацией, перила на фасаде Е-А;

- имеются, не предусмотренные проектной документацией, рекламные вывески на фасаде А-Е, 5-1;

- отсутствует, предусмотренная проектной документацией «Ночной вид. Праздничное оформление», разработанной архитекторами Даневой Л.И, Батуриной М.Д. от 01.2012, ночная подсветка окон здания по периметру в осях А-Е.


Несоответствие параметров построенного объекта параметрам, указанным в разрешении на строительство от 24.01.2008, послужило заявителю основанием для обращения в администрацию города за внесением изменений в разрешение.

Письмом от 04.10.2018 № 38-147-2071 администрация города отказала во внесении изменений в разрешение на строительство, сославшись на не указание заявителем реквизитов правоустанавливающих документов на земельный участок.

На последующее обращение предпринимателя в администрацию города о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию дан ответ от 17.10.2018 № 38-146-287, которым отказано в заявлении в связи с отсутствием документов, предусмотренных пунктом 1 части 3 статьи 55 ГрК РФ, и несоответствием объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство.

Согласно отказу администрации истцом не представлены правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 под незавершенное строительством строение (торговое), образованный из земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:105, сведения о правообладателе этого земельного участка отсутствуют, в связи с чем участок с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 не может быть предоставлен предпринимателю в аренду правообладателями помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Тюмень, проезд Юганский, 4, в виду отсутствия у последних прав по распоряжению этим участком.

В отказе от 17.10.2018 № 38-146-287 администрация города, кроме того, сообщила предпринимателю, что ею не выдавались градостроительные планы на земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0105002:5730, 72:23:0105002:5731, 72:23:0105002:5806, а также о том, что предъявленный к вводу в эксплуатацию объект площадью 635,8 кв. м и строительным объемом 3880 кв. м не соответствуют разрешению на строительство от 24.01.2008 на объект площадью 914,1 кв. м и строительным объемом 4752,8 кв. м.

Отказ администрации города в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.10.2018 № 38-146-287 оспорен заявителем в Центральном районном суде (дело № 2а-10235/2018).

Вступившим в законную силу решением которого от 15.01.2019, в удовлетворении требований отказано.

По данным технического плана от 19.09.2018, подготовленного кадастровым инженером Чусовитиной О.С., спорный объект расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 72:23:0105002:5806, 72:23:0105002:5730, 72:23:0105002:5731, 72:23:0105002:105.

Согласно представленному истцом в материалы дела 22.07.2020 техническому плану здания от 29.01.2020, подготовленному кадастровым инженером Коба Ю.В., спорный объект расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 72:23:0105002:5806, 72:23:0105002:5730, 72:23:0105002:5731.

Ссылаясь на то, что спорное двухэтажное здание магазина возведено на основании разрешения на строительство, на земельном участке, предоставленном для целей строительства магазина, его строительство завершено в 2011 году, однако объект не был введен в эксплуатацию, при этом он соответствует установленным строительным и иным требованиям и правилам, постройка не нарушает прав иных лиц и не создает урозы жизни и здоровью граждан, предприниматель обратился с иском о признании права собственности на объект строительства.

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанции руководствовались статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями, данными в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), статьями .5, 14 Закона Тюменской области от 05.10.2001 № 411 «О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области» и исходили из того, что, право собственности на самовольную постройку лица, осуществившего ее строительство, может быть признано судом только при наличии у истца соответствующего права на земельный участок, на котором она возведена, тогда как у предпринимателя отсутствуют какие-либо права на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:5731, а также администрацией города истцу отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Суд первой инстанции в отношении доказательств, представленных истцом в обоснование доводов о соответствии спорного объекта строительным и иным нормам и правилам, отсутствии нарушений этим объектом прав и законных интересов третьих лиц и отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан отметил, что документы подготовлены в 2016 и 2018 годах и по прошествии времени состояние объекта могло претерпеть определенные изменения, в том числе, и изменения направленные на создание угрозы жизни и здоровью граждан. Более того, за столь продолжительный период с 2016 года до момента рассмотрения спора по существу произошли изменения в законодательстве, регулирующем вопросы о соответствии строения строительным и иным нормам.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов обеих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным судами, сделаны без исследования и оценки представленных в дело и имеющих существенное значение для правильного рассмотрения спора доказательства и без учета следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Из указанной нормы права, как верно исходили суды первой и апелляционной инстанции, следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, это является необходимым условием для удовлетворения иска.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что истцом не представлено доказательств наличия у него права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 72:23:0105002:5731, а департамент не вправе распоряжаться земельными участками, находящимися в частной собственности.

Между тем судами не учтено, что законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, предоставленной на вещном праве, но и на праве аренды (абзац второй пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051, право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Особое значение для применения этой позиции имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства определенного объекта. Именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признать право собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

Судами первой и апелляционной инстанции установлено и нашло отражение в судебных актах то обстоятельство, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 предприниматель представил администрации города договор аренды от 19.12.2017 и протокол очно-заочного голосования от 15.12.2017 общего собрания собственников помещений в доме по адресу: г. Тюмень, проезд Юганский, д. 4.

Вместе с тем указанные доказательства не получили оценки судов первой и апелляционной инстанции и, более того, они отсутствуют в материалах дела.

Судами не исследованы обстоятельства наличия или отсутствия воли собственников земельного участка на его предоставление истцу в целях размещения здания магазина.

Такие обстоятельства подлежат выяснению с участием собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, уполномоченных на представление их интересов в суде при разрешении данного спора.

Указанное имеет существенное значение для дела, поскольку при установлении факта наличия такого волеизъявления и при предоставлении департаментом истцу в аренду двух других земельных участков, учитывая, что все эти три земельных участка сформированы под незавершенное строительством здание магазина, судам надлежало выяснить возведен ли спорный объект в период действия арендных отношений и разрешения на строительство.

В случае, если строительство объекта осуществлено в установленном законом порядке: при наличии правоотношений по аренде земельных участков и действовавшего разрешения на строительство, и единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то при разрешении вопроса о легализации здания, согласно разъяснениям, данным в абзаце третьем пункта 26 постановления № 10/22, судам следует проверять факт обращения застройщика за получением указанного разрешения, а также основания, в силу которых он таких разрешительных документов не получил. Указанные обстоятельства также являются важными для разрешения таких споров с целью установления намерения застройщика возвести спорную постройку в соответствии с требованиями закона.

Сославшись на то, что решением суда общей юрисдикции Иванцову А.И. отказано в признании незаконным отказа администрации города во вводе спорного объекта в эксплуатацию, при рассмотрении настоящего спора арбитражные суды не учли, что является правовым вывод суда общей юрисдикции о том, что земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 не может быть предоставлен собственниками помещений в многоквартирном доме в аренду по тому основанию, что в ЕГРН отсутствуют сведения о правообладателях этого участка.

В связи с тем, что указанный вывод основан не на обстоятельствах, установленных по существу административного спора, судам первой и апелляционной инстанции надлежало с применением регулирующих данные правоотношения норм дать самостоятельную оценку данному основанию отказа департамента во вводе объекта в эксплуатацию.

Как верно указал департамент в письме Иванцову А.И. со ссылкой на положения части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Указанное также отражено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 26 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Таким образом, при рассмотрении настоящего дела судам следовало учитывать, что право собственности на земельный участок, как общее имущество многоквартирного дома, возникает у собственников помещений в силу закона, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Указанная правовая позиция выражена в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Кроме того, арбитражным судом не учтено, что вывод суда общей юрисдикции об отсутствии у Иванцова А.И. прав на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:5731, как основание для признания законным отказа администрации города во вводе спорного объекта в эксплуатацию, сделан без установления обстоятельств и исследования вопроса о наличии или отсутствии волеизъявления собственников помещений многоквартирного дома на предоставление указанного земельного участка в пользование Иванцову А.И., поскольку таковые не были предметом рассмотрения суда. Однако, указанные обстоятельства имеют существенное значение в споре о признании права собственности на самовольную постройку и, исходя из этого подлежали включению арбитражным судом в предмет самостоятельного рассмотрения.

Иных препятствий для признания за истцом права собственности на спорный объект, кроме как отсутствие у истца права на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:5731, при рассмотрении настоящего дела судами не установлено.

При этом судом округа отмечается, что отказ администрации города в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию также мотивирован несоответствием параметров построенного истцом объекта параметрам, указанным в разрешении на строительство.

Между тем сами по себе такие обстоятельства не являются основанием для отказа в легализации постройки, но при этом они не были включены судами в предмет исследования, тогда как они также имеют существенное значение для дела.

При рассмотрении указанного вопроса следует установить причины отклонения застройщиком в меньшую сторону площади объекта и его строительного объема, наличие или отсутствие согласования истцом изменений проектной документации с уполномоченным органом, соответствие в целом объекта с измененными параметрами требованиям строительных и иных норм и правил, наличие или отсутствие нарушений прав третьих лиц, угрозы жизни и здоровью граждан.

В связи с этим при разрешении вопроса о соответствии объекта подлежат исследованию представленные истцом заключения, а при наличии оснований для назначения судебной экспертизы по указанному вопросу, суду следует вынести его на обсуждение участвующих в деле лиц.

Отказ в удовлетворении иска без установления вышеуказанных обстоятельств создает ситуацию правовой неопределенности в вопросе о возможности легализации спорной постройки, учитывая такие установленные судами обстоятельства, как предоставление земельного участка для строительства; выдачу разрешения на осуществление строительства, его неоднократное продление; государственную регистрацию права на незавершенный строительством объект в 2010 году; осуществление департаментом в 2014 году изменений в отношении изначально предоставленного для строительства земельного участка с утверждением новых схем расположения земельных участков и с образованием самостоятельных трех земельных участков непосредственно под размещение на них незавершенного строительством объекта истца; неоднократное обращение истца к администрации города за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в период действия разрешения на строительство и договоров аренды земельных участков публичной собственности (согласно материалам дела, начиная с 2015 года); осуществление администрацией комиссионного обследования построенного объекта с фотофиксацией его состояния (письмо от 23.01.2018 № 38-146-5).

В приведенных обстоятельствах департамент отказывает истцу во вводе объекта в эксплуатацию, с чем согласились суды, ссылаясь на отсутствие сведений о правообладателях земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:5731, образованного и поставленного на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости с непосредственным целевым его назначением – под незавершенный строительством объект истца, при этом департамент указывает на то, что правообладателями этого участка являются собственники помещений многоквартирного дома.

Поскольку установление фактических обстоятельств дела является прерогативой суда первой инстанции и не входит в полномочия кассационного суда, принятые по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть вышеприведенные недостатки; вынести на обсуждение участвующих в деле лиц вопросы о привлечении к участию в деле собственников помещений многоквартирного дома по пр. Юганский, 4 или, иного лица, в случае его наделения указанными лицами в установленном порядке на представление их интересов в арбитражном суде при разрешении настоящего спора (товарищество собственников жилья, управляющая многоквартирным домом компания и т.п.); установить имеющие значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства; при наличии оснований разрешить вопрос об основаниях для назначения судебной экспертизы; распределить судебные расходы, в том числе по состоявшимся апелляционному и кассационному рассмотрению.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 31.07.2020 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2020 по делу № А70-4124/2020 отменить. Дело направить на новое рассмотрениев Арбитражный суд Тюменской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий М.А. Севастьянова


Судьи Е.Ю. Демидова


Т.А. Зиновьева