Решение от 20 августа 2021 г. по делу № А70-4124/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-4124/2020
г. Тюмень
20 августа 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 16.08.2021г.

Решение в полном объеме изготовлено 20.08.2021г.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – истец)

к департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее – ответчик)

третьи лица - администрация города Тюмени (далее – третье лицо-1), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее – третье лицо-2), ЖСК «Юганский» (далее – третье лицо-3)

о признании права собственности на самовольную постройку

при участии:

от истца: ФИО2, паспорт

ФИО3, доверенность от 22.11.2019 №б/н

от ответчика: ФИО4, доверенность от 28.08.2020 №152-1/08-3-Д

от третьего лица-1: не явилось, извещено

от третьего лица-2: не явилось, извещено

от третьего лица-3: не явилось, извещено

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 с учетом удовлетворенного судом ходатайства о замене ненадлежащего ответчика на надлежащего обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании права собственности на самовольную постройку, расположенную по адресу: <...>. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Тюмени, изначально выступающая в качестве ответчика по делу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, распоряжением Департамента имущественных отношений Администрации Тюменской области от 03.09.2004 №2023/14-з для строительства пристроенного 2-этажного магазина «Обувь» в <...>, ФИО5 в аренду сроком на 2 года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:0024 площадью 520 кв.м, категория земель – земли поселений. Распоряжение принято на основании заявления ФИО5, распоряжения Департамента имущественных отношений Администрации Тюменской области от 30.10.2003 № 2811/14-з «О предварительном согласовании места размещения пристроенного 2-этажного магазина «Обувь» в <...>», плана установления границ земельного участка, утвержденного 25.05.2004, кадастрового плана земельного участка от 25.06.2004 № 23/04-2786. В соответствии с указанным распоряжением ФИО5 обязана в частности, обратиться в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Тюменской области для внесения изменений в характеристики земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:0024 в части разрешенного использования (назначения); заключить в департаменте договор аренды земельного участка; обратиться в администрацию г.Тюмени для оформления разрешения на строительство пристроенного 2-этажного магазина; переоформить право аренды на земельный участок по истечении срока аренды, определенного настоящим распоряжением.

12.01.2005 между департаментом (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (землеустроительное дело №20313) № 23-10/397, по которому арендатору для строительства пристроенного 2-этажного магазина «Обувь» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:0024, площадью 520 кв.м (п.1.1); границы участка обозначены поворотными точками на прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка (п.1.2); на участке имеется жилое строение (п.1.3). Срок аренды с 03.09.2004 по 02.09.2006 (п.7.2). Соглашениями от 14.11.2006, от 27.04.2009 срок аренды продлен сначала на период с 03.09.2006 по 02.09.2008, затем на период с 03.09.2008 по 02.08.2009 года.

Согласно разделу 2 архитектурно-планировочного задания от 17.03.2007 №116 участок расположен в Центральном административно-территориальном округе г. Тюмени, в микрорайоне «Парфеново-2», примыкает к торцу восьмиэтажного жилого дома коридорного типа по проезду Шаимский, 9 и граничит: с запада – свободная территория до мини-рынка «Ватутинский», с севера – участок, отведенный ООО «Производственно-строительный модуль» для проектирования многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенным магазином и рестораном, с востока – через местный проезд – территория школы №56.

Администрация города Тюмени выдала ФИО5 разрешение от 24.01.2008 №RU723604000-8-pc на строительство пристроенного двухэтажного магазина «Обувь» общей площадью 914,1 кв.м, строительным объемом 4752,8 кв. м по адресу: <...> сроком до 20.11.2009 года. Срок действия разрешения продлевался сначала до 01.05.2011, затем до 30.11.2011 и до 10.02.2018 года.

Разрешение на строительство выдано на основании заявления, правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:0024 площадью 520 кв.м, проектной документации, разработанной в соответствии с архитектурно-планировочным заданием от 17.03.2007 №116 на разработку проекта пристроенного двухэтажного здания магазина «Обувь» по проезду Шаимский, 9 (с изменениями, внесенными письмом департамента градостроительной политики администрации города Тюмени от 21.12.2007 №19-2135).

На основании договоров купли-продажи от 30.06.2010, от 26.06.2013 ФИО2 приобрел у ФИО5 сначала 46/53 доли, затем 7/53 доли в праве собственности на незавершенное строительством нежилое строение (литер А), назначение – нежилое, этажность – 2, площадь застройки – 361 кв.м, процент готовности – 13,8%, расположенное по адресу: <...> (свидетельства о государственной регистрации права от 22.07.2010 серии 72НЛ № 757388, от 02.09.2013 серии 72НЛ №738088).

По акту приемки законченного строительством объекта (форма КС-11) от 02.02.2011 исполнитель работ ООО «Стройтехторг» передал, а заказчик ФИО2 принял законченный строительством пристроенный 2-этажный магазин «Обувь», общая площадь по проекту 692,3 кв. м, общий строительный объем 3865,1 кв. м., фактически общая площадь 692,3 кв. м и общий строительный объем 3865,1 кв. м.

02.09.2011 между департаментом (арендодатель) и ФИО5, ФИО6 (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (землеустроительное дело №23-17988) №23-12/113, на основании которого арендодатель предоставил арендаторам в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:24 площадью 520 кв.м, расположенный по адресу: <...> д9 к.1, под незавершенное строительством нежилое строение (2-этажный магазин «Обувь»). Согласно п.п.1.2, 6.1 договора границы участка обозначены поворотными точками на прилагаемом к договору плане границ земельного участка или кадастровом плане земельного участка; договор заключен на срок с 26.08.2011 по 25.08.2014.

Решением департамента от 08.04.2014 №225-сх под незавершенное строительством нежилое строение (торговое) по адресу: <...>, утверждены схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории от 21.03.2014 №14/3-250, №14/з-251, согласно которым земельный участок в указанных целях сформирован из трех земельных участков.

В соответствии с п.п.1, 2 решения от 08.04.2014 №225-сх схема №14/3-250 определяет расположение земельного участка площадью 210 кв.м; схема №14/3-250 предусматривает образование участка проектной площадью 390 кв. м из земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0105002:105 и 72:23:0105002:3882, с сохранением исходных земельных участков в измененных границах, при условии письменного согласия правообладателей и залогодержателей.

Пунктом 3 решения от 08.04.2014 №225-сх предусмотрена обязанность ФИО2 обеспечить за свой счет выполнение кадастровых работ, поставить земельные участка на кадастровый учет, предоставить департаменту межевые планы и кадастровые паспорта земельных участков. После выполнения обязанностей, указанных в пункте 3 настоящего решения, ФИО2 обратиться в департамент для оформления прав на земельные участки.

На основании утвержденных департаментом схем предпринимателем обеспечено выполнение кадастровых работ и постановка на кадастровый учет 3-х земельных участков: с кадастровым номером 72:23:0105002:5806 площадью 210 кв.м, с кадастровым номером 72:23:0105002:5730 площадью 379 кв.м, с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 площадью 16 кв. м (образован из земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:105).

На обращение предпринимателя о заключении договора аренды трех образованных земельных участков департамент заключил с истцом договор аренды от 21.11.2015 №23-10/1457 только в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0105002:5730 площадью 379 кв.м, 72:23:0105002:5806 площадью 210 кв.м (вид разрешенного использования участков - под незавершенное строительством нежилое строение (торговое) по адресу: <...>). Согласно договору он заключен на срок с 21.11.2015 по 20.11.2018.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 площадью 16 кв.м департамент в письме от 30.10.2015 №151030009/10-2 отказал истцу в заключении договора аренды, указав на следующее: схема расположения многоконтурного земельного участка, образованного из земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:105, утверждена решением от 08.04.2014 №225-сх при условии письменного согласия правообладателя земельного участка, которого в департамент не представлено; земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:105 поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием под незавершенный строительством многоквартирный дом; согласно выписке из ЕГРП от 23.10.2015 на квартиру №1 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, зарегистрировано право собственности. В связи с чем с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений многоквартирного дома соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, и у департамента отсутствуют полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в частной собственности, с кадастровым номером 72:23:0105002:5731.

Согласно выпискам из ЕГРН от 25.09.2018, от 15.05.2020 земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:105 площадью 3724 кв. м с видом разрешенного использования под незавершенный строительством многоквартирный дом поставлен на кадастровый учет 18.07.2008; из него образован земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:5731, сведения о котором носят временный характер.

Из выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 от 15.05.2020 следует, что участок поставлен на кадастровый учет 01.07.2014, имеет вид разрешенного использования – под незавершенное строительством нежилое строение (торговое); сведения о земельном участке имеют статус «временные», дата истечения временного характера сведений об объекте недвижимости: 01.03.2022 года.

Истец обратился в администрацию города Тюмени с заявлением о выдаче разрешения на ввод двухэтажного магазина в эксплуатацию, приложив договор аренды от 21.11.2015 №23-10/1457 земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0105002:5730, 72:23:0105002:5806, договор аренды от 19.12.2017 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 и протокол очно-заочного голосования от 15.12.2017 общего собрания собственников помещений в доме по адресу: <...>, о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:5731, образованного из земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:105. Согласно письму от 23.01.2018 №38-146-5 администрация отказала истцу во вводе объекта в эксплуатацию по следующим основаниям: в ЕГРН отсутствуют сведения о правообладателе земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 в связи с чем у собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...>, отсутствует право по распоряжению этим участком; в порядке п.2 ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) градостроительные планы на земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0105002:5806, 72:23:0105002:5730, 72:23:0105002:5731 не выдавались; представленные с заявлением справки от 19.01.2017 №1, №2, о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов не подписаны лицом, осуществляющим строительство, в связи с чем не соответствует требованиям п.5 ч.3 ст.55 ГрК РФ; не представлен технический план здания в форме электронного документа; в соответствии с ч.18 ст.51 ГрК РФ застройщик в течение 10 дней после получения разрешения на строительство обязан передать в орган местного самоуправления, выдавший разрешение на строительство, сведения о площади, высоте, этажности объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, и по одному экземпляру копий разделов проектной документации по перечню мероприятий по охране окружающей среды, пожарной безопасности, по обеспечению доступа инвалидов; параметры объекта не соответствуют указанным в разрешении на строительство. Также в приведенном письме администрация указала, что при проведении ею осмотра построенного объекта с фотофиксацией установлено следующее:

1. Благоустройство территории выполнено с отступлением от проектной документации «План покрытий. План озеленения. План расстановки малых архитектурных форм», разработанной архитектором ФИО7 (шифр 02-04 ГП):

- отсутствует покрытие тротуарной плиткой 350 кв.м;

- отсутствует площадка для мусоро-контейнеров с тремя контейнерами;

- отсутствуют четыре скамьи; - отсутствует одна урна;

- отсутствуют газоны в указанном месте по проекту;

- отсутствует кустарник - снежноягодник 34 шт.

2. Фасады Объекта выполнены с отступлением от проектной документации «Фасады А-Е, Е-А, 1-5, 5-1», разработанной ООО «Проектстройдизайн» (шифр 0204-01-АР.1) и переданной с обращением вх. от 27.02.2017 №14-07-694:

- имеется, не предусмотренный проектной документацией, пандус на фасаде А-Е; - отсутствуют окна цокольного этажа на фасадах А-Е, Е-А, 1-5, 5-1;

- окна на фасадах Е-А, 1-5, 5-1 не соответствуют проектному решению;

- двери на фасадах А-Е, Е-А не соответствуют проектному решению;

- имеются, не предусмотренные проектной документацией, перила на фасаде Е-А;

- имеются, не предусмотренные проектной документацией, рекламные вывески на фасаде А-Е, 5-1;

- отсутствует предусмотренная проектной документацией «Ночной вид. Праздничное оформление», разработанной архитекторами ФИО8, ФИО9 ночная подсветка окон здания по периметру в осях А-Е.

Несоответствие параметров построенного объекта параметрам, указанным в разрешении на строительство от 24.01.2008, послужило заявителю основанием для обращения в администрацию города за внесением изменений в разрешение.

Письмом от 04.10.2018 №38-147-2071 администрация города отказала во внесении изменений в разрешение на строительство, сославшись на не указание заявителем реквизитов правоустанавливающих документов на земельный участок.

На последующее обращение истца в администрацию города о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию дан ответ от 17.10.2018 №38-146-287, которым отказано в заявлении в связи с отсутствием документов, предусмотренных п.1 ч.3 ст.55 ГрК РФ, и несоответствием объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство. Согласно отказу администрации истцом не представлены правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 под незавершенное строительством строение (торговое), образованный из земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:105, сведения о правообладателе этого земельного участка отсутствуют, в связи с чем участок с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 не может быть предоставлен предпринимателю в аренду правообладателями помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, в виду отсутствия у последних прав по распоряжению этим участком. В отказе от 17.10.2018 №38-146-287 администрация города, кроме того, сообщила предпринимателю, что ею не выдавались градостроительные планы на земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0105002:5730, 72:23:0105002:5731, 72:23:0105002:5806, а также о том, что предъявленный к вводу в эксплуатацию объект площадью 635,8 кв. м и строительным объемом 3880 кв.м не соответствуют разрешению на строительство от 24.01.2008 на объект площадью 914,1 кв.м и строительным объемом 4752,8 кв.м.

Отказ администрации города в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.10.2018 № 38-146-287 оспорен заявителем в Центральном районном суде (дело №2а-10235/2018). Вступившим в законную силу решением которого от 15.01.2019, в удовлетворении требований отказано.

По данным технического плана от 19.09.2018, подготовленного кадастровым инженером ФИО10, спорный объект расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 72:23:0105002:5806, 72:23:0105002:5730, 72:23:0105002:5731, 72:23:0105002:105.

Согласно представленному истцом в материалы дела 22.07.2020 техническому плану здания от 29.01.2020, подготовленному кадастровым инженером ФИО11, спорный объект расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 72:23:0105002:5806, 72:23:0105002:5730, 72:23:0105002:5731.

Ссылаясь на то, что спорное двухэтажное здание магазина возведено на основании разрешения на строительство, на земельном участке, предоставленном для целей строительства магазина, его строительство завершено в 2011 году, однако объект не был введен в эксплуатацию, при этом он соответствует установленным строительным и иным требованиям и правилам, постройка не нарушает прав иных лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, предприниматель обратился с иском о признании права собственности на объект строительства.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 31.07.2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2020, в удовлетворении иска отказано. Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.03.2021 решение суда и постановление апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.Свое постановление суд кассационной инстанции мотивировал тем, что что законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, предоставленной на вещном праве, но и на праве аренды (абз.2 п.3.2 ст.222 ГК РФ).

Судами первой и апелляционной инстанции установлено и нашло отражение в судебных актах то обстоятельство, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 истец представил администрации города договор аренды от 19.12.2017 и протокол очно-заочного голосования от 15.12.2017 общего собрания собственников помещений в доме по адресу: <...>.

Вместе с тем указанные доказательства не получили оценки судов первой и апелляционной инстанции и, более того, они отсутствуют в материалах дела. Судами не исследованы обстоятельства наличия или отсутствия воли собственников земельного участка на его предоставление истцу в целях размещения здания магазина. Такие обстоятельства подлежат выяснению с участием собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, уполномоченных на представление их интересов в суде при разрешении данного спора.

Указанное имеет существенное значение для дела, поскольку при установлении факта наличия такого волеизъявления и при предоставлении департаментом истцу в аренду двух других земельных участков, учитывая, что все эти три земельных участка сформированы под незавершенное строительством здание магазина, судам надлежало выяснить возведен ли спорный объект в период действия арендных отношений и разрешения на строительство.

В случае, если строительство объекта осуществлено в установленном законом порядке: при наличии правоотношений по аренде земельных участков и действовавшего разрешения на строительство, и единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то при разрешении вопроса о легализации здания, согласно разъяснениям, данным в абз.3 п.26 постановления №10/22, судам следует проверять факт обращения застройщика за получением указанного разрешения, а также основания, в силу которых он таких разрешительных документов не получил.

Указанные обстоятельства также являются важными для разрешения таких споров с целью установления намерения застройщика возвести спорную постройку в соответствии с требованиями закона. Сославшись на то, что решением суда общей юрисдикции ФИО2 отказано в признании незаконным отказа администрации города во вводе спорного объекта в эксплуатацию, при рассмотрении настоящего спора арбитражные суды не учли, что является правовым вывод суда общей юрисдикции о том, что земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 не может быть предоставлен собственниками помещений в многоквартирном доме в аренду по тому основанию, что в ЕГРН отсутствуют сведения о правообладателях этого участка. В связи с тем, что указанный вывод основан не на обстоятельствах, установленных по существу административного спора, судам первой и апелляционной инстанции надлежало с применением регулирующих данные правоотношения норм дать самостоятельную оценку данному основанию отказа департамента во вводе объекта в эксплуатацию.

В своем постановлении суд кассационной инстанции предложил суду первой инстанции при новом рассмотрении дела, вынести на обсуждение участвующих в деле лиц вопросы о привлечении к участию в деле собственников помещений многоквартирного дома по пр.Юганский, д.4, или, иного лица, в случае его наделения указанными лицами в установленном порядке на представление их интересов в арбитражном суде при разрешении настоящего спора (товарищество собственников жилья, управляющая многоквартирным домом компания и т.п.); при наличии оснований разрешить вопрос об основаниях для назначения судебной экспертизы.

Определением суда от 25.03.2021 суд принял исковое заявление к своему производству, назначил предварительное судебное заседание, предложил лицам, участвующим в деле принять меры к ознакомлению с материалами дела, в письменном виде уточнить свои позиции по иску с учетом постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.03.2021, а также указал на необходимость обеспечить участие представителей в судебном заседании.

23.04.2021 от департамента имущественных отношений поступили письменные объяснения, согласно которым следует, что им утверждены схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории решением от 08.04.2014 №225-сх под незавершенное строительством нежилое строение (торговое) на основании заявления истца от 30.01.2014 года. Земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0105002:5730, 72:23:0105002:5806 предоставлены ФИО12 е аренду под незавершенное строительством нежилое строение (торговое) по адресу: <...>, по договору от 21.11.2015 №23-10/1457, заключенному с Департаментом. Земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 площадью 16 кв.м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:105, не был предоставлен в связи с отсутствием на образование земельного участка согласия правообладателя. Таким образом объект построен без предоставления земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 в аренду. В настоящий момент согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:105 находится в собственности собственников помещений многоквартирного дома с адресным описанием: <...>. В силу ст.ст.5, 14 Закона Тюменской области от 05.10.2001 №411 «О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области» Департамент не вправе распоряжаться земельными участками, находящимися в собственности третьих лиц. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 72:23:01005002:0024 поставлен на государственный кадастровый учет 08.06.2004, в отношении указанного земельного участка был заключен договор аренды от 12.01.2005 №23-10/397. При этом, указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет в иных границах, чем установлены согласно плану границ земельного участка от 07.04.2004 года. Земельный участок с кадастровым номером 72:23:01005002:105 поставлен на государственный кадастровый учет 18.07.2008, сформирован за счет земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:0037, площадью 3724 кв.м., для строительства торгово-гостиничного здания со встроенно-пристроенным рестораном. Земельный участок с кадастровым номером 72:23:01005002:0024 и земельный участок с кадастровым номером 72:23:01005002:105 являлись смежными и не пересекались. Строительство осуществлялось за границами предоставленного земельного участка, что подтверждается схемой, представленной истцом к заявлению о предоставлении земельного участка от 30.01.2014 года.

11.05.2021 от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит признать за ним право собственности на завершенный строительством объект, самовольно возведенное нежилое строение – 2-этажное здание магазин «Обувь», расположенное по адресу: <...>, фактическая площадь здания с учетом лестничной клетки составляет 905,8 кв.м., строительный объем здания - 3865,1 кв.м

14.05.2021 от департамента поступили письменные объяснения, в том числе относительно назначения по делу судебной экспертизы, согласно которым следует, что 17.10.2018 администрацией города Тюмени за №38-146-287 отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством пристроенного двух этажного магазина «Обувь» по адресу: <...>, в связи с отсутствием документов, предусмотренных п.1 ч.3 ст55 ГрК РФ, несоответствием объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство. По данным технического плана от 19.09.2018, подготовленного кадастровым инженером ФИО10 спорный объект недвижимости расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 72:23:0105002:5806, 72:23:0105002:5730, 72:23:0105002:5731, 72:23:0105002:105. Отказ администрации города Тюмени в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.10.2016 №38-146-287 был оспорен заявителем в Центральном районном суде города Тюмени по делу №2а-10235/2018. Судами трех инстанций в удовлетворении заявителя отказано.

По данным технического плана от 19.09.2018, подготовленного кадастровым инженером ФИО10 спорный объект расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 72:23:0105002:5806, 72:23:0105002:5730, 72:23:0105002:5731, 72:23:0105002:105. На основании решения Департамента от 08.04.2014 №225-сх под незавершенное строительством нежилое строение (торговое) по адресу: <...>, утверждены схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Образованы три земельных участка: с кадастровым номером 72:23:0105002:5806 площадью 210 кв.м., с кадастровым номером 72:23:0105002:5730 площадью 379 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 площадью 16 кв.м (образованного из земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:105, при условии письменного согласия правообладателя земельного участка). Земельные участки с кадастровыми номерами 72:23:0105002:5730, 72:23:0105002:5806 предоставлены ФИО12 в аренду под незавершенное строительством нежилое строение (торговое) по адресу: <...> по договору от 21.11.2015 №23-10/1457, заключенному с Департаментом. Из земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:105 образован земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 с видом разрешенного использования под незавершенное строительством нежилое строение (торговое) с почтовым адресом ориентира: <...>. В настоящий момент согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:105 находится в собственности собственников помещений многоквартирного дома с адресным описанием: <...>.

17.05.2021 к участию в деле третьим лицом в порядке ст.51 АПК РФ привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.

Из информации Государственной жилищной инспекции Тюменской области от 17.05.2021 №5331/21 следует, что в реестре лицензий Тюменской области указанный многоквартирный дом не включен в перечень домов, управление которыми осуществляют управляющие организации. Согласно размещенным на портале «Тюмень – наш дом» сведениям управление домом осуществляет ЖСК «Юганский» (ИНН <***>).

17.05.2021 от истца в материалы дела поступило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, на депозит Арбитражного суда Тюменской области в счет проведения судебной экспертизы на основании чек-ордера от 04.06.2021 операция №61 истец перечислил 160000,00 рублей.

02.06.2021 от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области поступило ходатайство о принятии судебного акта на усмотрение суда соответствии с действующим законодательством.

07.06.2021 к участию в деле третьим лицом в порядке ст.51 АПК РФ привлечен ЖСК «Юганский» (ИНН <***>), которое отзыв на иск не представило, исковые требования не оспорило.

Администрация города Тюмени также отзыв на иск не представило, исковые требования не оспорила.

07.06.2021 судом удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы, назначено проведение судебной экспертизы, производство по делу было приостановлено, проведение экспертизы было поручено экспертам ООО «Тюменская экспертная компания», на разрешение которых были поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли качество примененных строительных материалов строительным нормам, действующим на момент строительства?

2) Насколько ухудшилось техническое состояние сооружения за 10 лет с момента завершения строительства, за период с 2011 года (момент завершения строительства) по настоящее время (дата проведения экспертизы)?

3) Нарушает ли построенный объект права третьих лиц, создает ли построенный объект угрозу жизни и здоровья граждан?

4) Установить причины отклонения застройщиком в меньшую сторону площади объекта и его строительного объема, наличие или отсутствие согласования истцом изменений проектной документации с уполномоченным органом, соответствие в целом объекта с измененными параметрами требованиям строительных и иных норм и правил?

07.07.2021 в материалы дела поступило заключение эксперта от 01.07.2021, в котором, отвечая на вопросы суда, эксперт пришел к следующим выводам.

Вопрос №1: по результату технического экспертного обследования объекта, можно сделать вывод, что качество применённых строительных материалов соответствует строительным нормам, действующим на момент строительства.

Вопрос №2: по результату технического экспертного обследования можно сделать вывод, что техническое состояние сооружения за 10 лет ухудшилось. Износ соответствует нормальному для данного срока эксплуатации.

Вопрос № 3: на основании исследуемых документов, можно сделать вывод, что объект не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Вопрос №4: уменьшение площади объекта на 192,1 кв.м., обусловлено решением собственника, что не повиляло на качество строительства и не нарушило требования строительных норм. Изменение площади объекта произошло в сторону уменьшения соблюдение норм по проектированию, что не требует дополнительных согласований уполномоченными органами.

В силу положений ст.ст.71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заключение эксперта по результатам судебной экспертизы не является безусловным, бесспорным доказательством какого-либо обстоятельства, подлежащего установлению в арбитражном процессе. Такое заключение эксперта оценивается судом по правилам ст.71 АПК РФ наряду с другими доказательствами по делу.

Вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда (п.8 постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее - Пленум №23)).

Таким образом, заключение экспертов будет являться одним из доказательств по делу, не имеющим обязательного характера и должно быть оценено судом в совокупности с иными доказательствами по делу.

Проанализировав заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертами полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматривается. Противоречий выводов эксперта иным, имеющимся в деле доказательствам, судом не установлено.

Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы экспертов, в материалы дела не представлено.

Произведённое экспертное исследование не было оспорено сторонами в установленном порядке.

Вследствие чего, суд приходит к выводу об отсутствии основания сомневаться в объективности и достоверности выводов, содержащихся в заключении, подготовленном по результатам судебной экспертизы.

Заключение эксперта является в достаточной степени мотивированным, основанным на представленных в материалы дела документах, проведенным в соответствии с требованиями действующего законодательства, методикой оценки, предусмотренной федеральными стандартами оценки и содержит все, предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения.

Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы экспертов, сторонами в материалы дела не представлено.

Определением суда от 16.08.2021 производство по делу возобновлено.

Третьи лица о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей для участия в судебном заседании не обеспечили, не явились.

Истец в судебном заседании на исковых требованиях настаивал с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, в качестве дополнительных доказательств в обоснование своей позиции представил ответы на его обращения, поступившие в его адрес от Управления Росреестра по Тюменской области, от департамента имущественных отношений Тюменской области, датированные 31.05.2021 №01-40-9117/21@ и 09.06.2021 №09901/08-3 соответственно.

Ответчик против исковых требований возражает в полном объеме.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Из указанной нормы права, следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, это является необходимым условием для удовлетворения иска.

Законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, предоставленной на вещном праве, но и на праве аренды (абз.2 п.3.2 ст.222 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 по делу №305-ЭС16-8051, право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Особое значение для применения этой позиции имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства определенного объекта. Именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признать право собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

Судом установлено то обстоятельство, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 предприниматель представил администрации города договор аренды от 19.12.2017 и протокол очно-заочного голосования от 15.12.2017 общего собрания собственников помещений в доме по адресу: <...>.

Отказ администрации города в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию был мотивирован несоответствием параметров построенного истцом объекта параметрам, указанным в разрешении на строительство. Между тем сами по себе такие обстоятельства не являются основанием для отказа в легализации постройки, но при этом они не были включены судами в предмет исследования, тогда как они также имеют существенное значение для дела.

Согласно представленному истцом ответу, полученному истцом от департамента имущественных отношений Тюменской области, датированным 09.06.2021 №09901/08-3 следует, что согласно кадастровому паспорту земельного участка от 28.08.2012 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:105 «под незавершенный строительством многоквартирный дом»

В соответствии с ч.5 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме советующий земельный участок поступает в общую долевую собственность собственников многоквартирного дома.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:105 находится в собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <...>. На основании изложенного, полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 72:26:0105002:5731, образованным из земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:105 находящегося в собственности собственником помещений в многоквартирном доме у департамента отсутствует.

Однако, исходя из ответа Управления Росреестра по Тюменской области, полученным ответчиком и датированным от 31.05.2021 № 01-40-9117/21@ следует, что в управление в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:105 заявление уполномоченного лица об осуществлении государственного кадастрового учета изменений и межевой план, подготовленный в результате кадастровых работ в связи с исправлением ошибки в местоположении границу земельного участка, не поступали. Изменения в сведения ЕГРН о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 72:23г0105002:105 не вносились.

Согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 является самостоятельным объектом недвижимости, образованным при разделе земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:105 с сохранением исходного земельного участка в измененных границах

В силу ч.3.1 ст.24 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон №221-ФЗ), действовавшего на момент осуществления кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:5731, учет изменений преобразуемого объекта недвижимости или, в соответствующих случаях, снятие с учета преобразуемых объектов недвижимости осуществлялись без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости.

В ЕГРН сведения о зарегистрированных правах в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 отсутствуют.

С учетом изложенного, по сведениям ЕГРН (дежурной кадастровой карте) границы земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:5731 расположены в границах исходного земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:105.

Таким образом, при новом рассмотрение дела судом было установлено, что при определении границ земельного участка с кадастровым номером 72:23:0105002:105 кадастровым инженером была допущена ошибка.

Истец неоднократно обращался к ЖСК «Юганский» с требованием об избрании председателя о предоставлении ему полномочий с целью совместного обращения с истцом в Управление Росреестра по Тюменской области с заявлением и соответствующими документами об исправлении реестровой ошибки.

Однако ЖСК «Юганский» активной позиции не проявляет, что подтверждается как материалами настоящего дела, так и тем, что на контакт он с истцом не идет, неоднократные письменные требования истца игнорирует.

В соответствии с ч.1 ст.4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке установленном АПК РФ.

Иными словами, условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, с соответствующим требованием является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса. Факта его нарушения и нарушения права истца ответчиком.

Как было указано ранее, ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта, если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в п.26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с ч.1 ст.49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежит экспертизе. В силу ч.2 с.49 ГрК РФ экспертиза проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства: отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности.

Статьей 54 ГрК РФ установлено, что при строительстве объектов капитального строительства, проектная документации которых подлежит экспертизе, осуществляется государственный строительный надзор.

В соответствии со ст.1 ГрК РФ, реконструкция - это изменение параметров, изменение параметров объекта капитального строительства и его частей (высоты, количества этажей, площади, объема) в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Согласно ч.2 ст.51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

В силу ст.ст.40, 42 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Собственник обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель с разрешенным использованием.

В рамках ст.263 ГК РФ определено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Указанными выше судебными актами, имеющими преюдициальное значение для настоящего дела, установлено соблюдение истцом требований при строительстве и реконструкции зданий в рамках целевого назначения земельного участка.

В подтверждение обстоятельств, установленных п.3 ст.222 ГК РФ результатами проведённой судебной экспертизы было установлено, что:

- по результату технического экспертного обследования объекта, можно сделать вывод, что качество применённых строительных материалов соответствует строительным нормам, действующим на момент строительства;

- по результату технического экспертного обследования можно сделать вывод, что техническое состояние сооружения за 10 лет ухудшилось. Износ соответствует нормальному для данного срока эксплуатации;

- на основании исследуемых документов, можно сделать вывод, что объект не создает угрозу жизни и здоровья граждан;

- уменьшение площади объекта на 192,1 кв.м., обусловлено решением собственника, что не повиляло на качество строительства и не нарушило требования строительных норм. Изменение площади объекта произошло в сторону уменьшения соблюдение норм по проектированию, что не требует дополнительных согласований уполномоченными органами/

В связи с тем, что самовольно построенный объект не создают угрозу жизни и здоровью граждан, на нарушают права третьих лиц, не нарушает нормы земельного законодательства, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать право собственности за индивидуальным предпринимателем ФИО2 на самовольную постройку – нежилое строение, 2-х этажное здание магазина «Обувь», расположенное по адресу: <...>, фактической площадью с учетом лестничной клетки 905,8 кв.м., строительный объем здания 3865,1 куб.м.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья

Маркова Н.Л.