Решение от 2 апреля 2024 г. по делу № А41-46491/2022

Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-46491/22
03 апреля 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 03 апреля 2024 года.


 Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по  иску по иску ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "РЕГИОН" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "УК НАВИГАТОР" (ИНН <***>; 7727270299, ОГРН <***>)

третье лицо: ООО "Северная звезда", Управление Росреестра по Московской области,

о признании права пользования,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу 



УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "РЕГИОН" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "УК НАВИГАТОР" о (с учетом уточнения) признании за ООО  "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "РЕГИОН"  сроком на 36 месяцев с даты вступления в законную силу решения суда право пользования земельным участком (кадастровый номер 50:16:0701024:320) площадью 10137 кв. м под принадлежащим ему объектом незавершенного строительства: дом жилой многоэтажный (незавершенный строительством), назначение: нежилое, площадь застройки 2859,4 кв.м, степень готовности 14%, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, мкр-н Светлый.

Установлении платы за пользование земельным участком в размере 247 рублей за кв.м. в год с учетом НДС.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными актами по делу № А41-2314/13, 01 марта 2007 года между ООО "КомплексСтрой" (инвестор-застройщик) и ООО "Северная звезда" (инвестор) был заключен инвестиционный договор N ИД-1-10/07 о комплексной застройке земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, мкр-н "Светлый" (жилой комплекс "Светлый город").

В соответствии с пунктом 6.7 указанного инвестиционного договора вкладом инвестора является предоставление прав застройки земельного участка общей площадью 106455 кв. м.

10 марта 2010 года между ООО "Северная звезда" (арендодатель) и ООО "КомплексСтрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 106455 кв. м, назначение: смешанная жилая застройка с объектами социально-культурного и бытового назначения, сроком с 10.03.2010 по 10.02.2011 включительно.

02 июня 2010 года Администрация муниципального образования "Город Электроугли Московской области" выдала ООО "КомплексСтрой" разрешение на строительство 6-секционного жилого дома N RU50502102 "049/2010" сроком до 15.03.2012, действие разрешения продлено до 15.03.2013.

29 июня 2011 года между ООО "Северная звезда" (арендодатель) и ООО "КомплексСтрой" (арендатор) заключен договор аренды N ДДА-1-10137-320, согласно условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование (аренду) земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Электроугли, г. Электроугли, мкр-н Светлый, общей площадью 10137 кв. м, кадастровый номер 50:16:0701024:320, сроком на 20 месяцев с даты подписания акта приема-передачи земельного участка.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРП, что подтверждается Выпиской из ЕГРП от 31.10.2013 года.

Решением Арбитражного суда Московской области от 26 октября 2012 года договор аренды с выкупом земельного участка в собственность от 29 июня 2011 года N ДДА-1-10137-320 признан недействительным в части выкупа земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320; в признании недействительным договора аренды от 29 июня 2011 года N ДДА-1-10137-320 в части аренды земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320 отказано. В иске ООО "Северная звезда" к ООО "КомплексСтрой" о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору от 29.06.2011 г. N ДДА-1-10137-320 отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2013 года решение суда первой инстанции изменено. Договор аренды от 29 июня 2011 года N ДДА-I-10137-320 признан недействительным в полном объеме; в иске ООО "Северная звезда" к ООО "КомплексСтрой" о взыскании задолженности по арендной плате и пени по указанному договору отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 04 июля 2013 года указанное постановление отменено в части признания в полном объеме договора аренды от 29.06.2011 N ДДА-1-10137-320 недействительным.

В связи с истечением срока договора аренды N ДДА-1-10137-320 от 29 июня 2011 года ООО "КомплексСтрой" направило в адрес ООО "Северная звезда" письмо исх. N 77 от 07 декабря 2012 года с предложением заключить дополнительное соглашение N 1 к названному договору аренды.

В ответ на указанное предложение ООО "Северная звезда" 25 января 2013 года направило ООО "КомплексСтрой" уведомление об отказе от акцепта оферты на продление сроков аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.12.2013 по делу N А41-2314/13, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2014, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 07.10.2014 за обществом "КомплексСтрой" признано право пользования земельным участком (кадастровый номер 50:16:0701024:320) площадью 10137 кв. м под принадлежащим ему объектом незавершенного строительства: дом жилой многоэтажный (не завершенный строительством), назначение: нежилое, площадь застройки 2859,4 кв. м, степень готовности 14%, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, мкр-н Светлый.

 Определением Верховного Суда РФ от 14.04.2015 N 305-КГ14-7647  отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ.

   Удовлетворяя исковые требования, суды пришли к выводу, что собственник объектом незавершенного строительства: дом жилой многоэтажный (незавершенный строительством), назначение: нежилое, площадь застройки 2859,4 кв.м, степень готовности 14%, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, мкр-н Светлый в силу ст. 271 ГК РФ имеет право пользования земельным участком КН 50:16:0701024:320 площадью 10137 кв. м под принадлежащим ему объектом незавершенного строительства.

   По итогам торгов, проведенных в рамках дела № А40-168424/14 в отношении ООО "КомплексСтрой" по договору купли-продажи № 01-07-20 от 02.07.20020 г. в собственность ООО "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "РЕГИОН" переданы:

- объект незавершенного строительства: дом жилой многоэтажный (незавершенный строительством), назначение: нежилое, площадь застройки 2859,4 кв.м, степень готовности 14%, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, мкр-н Светлый;

- земельный участок КН 50:16:0701024:320 площадью 10137 кв. м. на котором расположен объект незавершенного строительства.

   Согласно выписки из ЕГРН 29.12.2020 г. произведена государственная регистрация права собственности  ООО "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "РЕГИОН" на объект незавершенного строительства.

     В государственной регистрации права собственности ООО "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "РЕГИОН" на земельный участок КН 50:16:0701024:320 было отказано, поскольку в ЕГРН содержится запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок владельцев инвестиционных паев ЗПИКФ "Кредитные ресурсы".

   В настоящее время доверительным управляющим ЗПИКФ "Кредитные ресурсы" является ООО "УК НАВИГАТОР".

   В связи с необходимостью достройки объекта незавершенного строительства, истец обратился к ответчику с предложением заключить договор аренды или купли-продажи земельного участка КН 50:16:0701024:320.

   В связи с отказом ответчика, истец обратился в суд с настоящим иском.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В силу пункта 3 этой же статьи Кодекса собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в  Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699 по делу N А63-4067/2021, приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Как установлено судебными актами по делу N А41-2314/13 правопредшественник истца являлся собственником объекта, не завершенного строительством, расположенного на спорном участке, предоставленном собственником (инвестором) в рамках Инвестиционного договора.

В соответствии с п. 8.1 статьи 8 Инвестиционного договора, он действует до окончания исполнения сторонами своих обязательств.

Поскольку Инвестиционный договор продолжает действовать, то суды в рамках дела N А41-2314/13, с учетом положений статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделали вывод, что собственник объекта незавершенного строительства является законным пользователем спорного земельного участка.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. п. 1 и 2 ст. 271 ГК РФ).

Кроме того, суд отмечает, что помимо этого, собственник здания, строения, сооружения имеет право на ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут) в том числе и для проведения строительных работ. (ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство здания истец должен представить правоустанавливающие документы на земельный участок.

В соответствии со статье 3 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

 Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Отсутствие договора или иного правового титула на земельный участок не исключает основанной на законе обязанности предпринимателя как собственника расположенных на нем объектов недвижимости по оплате пользования земельным участком. При отсутствии договора аренды такая обязанность носит кондикционный характер (глава 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

   С учетом правовой позиции, выраженной в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога", формой возмещения стоимости использования земельного участка без договора либо иного правового титула является денежная сумма, равная величине арендной платы за пользование земельным участком, существовавшей в то время и в том месте, когда и где происходило пользование. Размер неосновательного обогащения вследствие пользования земельным участком, находящимся в публичной собственности, определяется аналогично размеру арендной платы за соответствующий земельный участок.

  Определением суда от 13.06.2023 г.

2. Назначить по делу судебную экспертизу. 

3. Проведение экспертизы поручить экспертам  ООО "Ординал Инвест"   ФИО2, ФИО3.

4. Установить стоимость проведения экспертизы в размере 250 000 рублей.

5. На разрешение экспертов поставить  следующие вопросы:

1)  Установить с выездом на местность физический износ и техническое состояние конструктивных элементов объекта незавершенного строительства- многоэтажного дома, назначение: нежилое, кадастровый номер 50: 16:0701020: 1420, площадью 2 859,4 кв.м., степень готовности 14%, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, мкр-н Светлый 2) Установить возможна ли достройка и дальнейшая эксплуатация объекта незавершенного строительства - многоэтажного дома, назначение: нежилое, кадастровый номер 50: 16:0701020: 1420, площадью 2 859,4 кв.м., степень готовности 14%, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, мкр-н Светлый ?

3) Установить рыночную  стоимость объекта незавершенного строительства - многоэтажного дома, назначение: нежилое, кадастровый номер 50: 16:0701020: 1420, площадью 2 859,4 кв.м., степень готовности 14%, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, мкр-н Светлый?

4) Какова рыночная стоимость величины арендной платы за 1 кв.м. площади Земельного участка, кадастровый номер 50:16:0701024:320, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, мкр-н Светлый в год, с учётом и без учёта НДС ?

Согласно заключению экспертов:

1)  Дефекты и повреждения, влияющие на снижение несущей   способности фундамента не выявлены. Несущая способность фундаментов не утрачена, износ фундамента отсутствует, техническое состояние – работоспособное.

    Физический износ колонн составляет 10%, дефекты влияющие на их общую несущую способность не выявлены.

     Физический износ ригелей составляет 10%, ригели перекрытий имеют работоспособное состояние.

   У 1% плит выявлены дефекты, их износ составляет 70%. У 99% плит износ составляет 10%. В совокупности состояние плит – ограничено работоспособное.

    Техническое состояние вентиляционных шахт – ограничено работоспособное.

    Физический износ наружных стен – 70%, техническое состояние – недопустимое.

2) Достройка и дальнейшая эксплуатация объекта возможна при замене перечисленных в описательной части заключения конструктивных элементов и устранении (ремонте) не влияющих на несущую способность конструкций.

3) Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства - многоэтажного дома, назначение: нежилое, кадастровый номер 50: 16:0701020: 1420, площадью 2 859,4 кв.м., степень готовности 14%, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, мкр-н Светлый, определенная по методу затрат на строительство аналогичного объекта составляет 493 762 177 рублей.

4) Рыночная стоимость величины арендной платы за 1 кв.м. площади Земельного участка, кадастровый номер 50:16:0701024:320, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, мкр-н Светлый в год, с учётом НДС  составляет 247 рублей за кв.м., без учета – 206 рублей.

     Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

- иные сведения в соответствии с федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Закона N 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения эксперта установлены статьей 25 Закона N 73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

С учетом требований изложенных выше норм права надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

Судом установлено, что экспертное заключение соответствует указанным выше нормам.  В ходе судебного разбирательства эксперты ответили на все имеющиеся у сторон вопросы. У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности выводов эксперта.

Само по себе несогласие ответчика с результатами экспертизы не может свидетельствовать о недостоверности сделанных экспертом выводов и о необходимости проведении комплексной судебной экспертизы. Наличий противоречий в выводах эксперта судом не установлено.

   На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Признать за  ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "РЕГИОН" (ИНН <***>, ОГРН <***>) сроком на 36 месяцев с даты вступления в законную силу решения суда право пользования земельным участком (кадастровый номер 50:16:0701024:320) площадью 10137 кв. м под принадлежащим ему объектом незавершенного строительства: дом жилой многоэтажный (незавершенный строительством), назначение: нежилое, площадь застройки 2859,4 кв.м, степень готовности 14%, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, мкр-н Светлый.

Установить плату за пользование земельным участком в размере 247 рублей за кв.м. в год с учетом НДС.

Взыскать с ООО "УК НАВИГАТОР" (ИНН <***>; 7727270299, ОГРН <***>) в польщу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "РЕГИОН" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.



Судья                                                         А.О. Уваров