Решение от 20 сентября 2017 г. по делу № А56-22437/2016

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-22437/2016
21 сентября 2017 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 21 сентября 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Васильевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1


рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Петровтор-К.Ц.П." (адрес: Россия 190000, Санкт-Петербург, Ивановская,7/44,лит.А,7Н8Н, ОГРН: <***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1,лит.Б, ОГРН: <***> );

третьи лица: 1. Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", (адрес: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5); 2. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (адрес: 191023, Санкт-Петербург, ул.Зодчего Росси,д.1-3,6 подъезд)

об урегулировании разногласий по договору

при участии

- от истца: ФИО2, доверенность от 13.02.2017 , ФИО3, доверенность от 12.12.2016

- от ответчика: ФИО4, доверенность от 29.12.2016

- от третьих лиц: 1. не явился, 2. ФИО5, доверенность от 17.08.2017, ФИО6, доверенность от 31.05.2017

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Петровтор-К.Ц.П." (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, принятии в редакции Общества следующего условия: «п. 2.1. «Цена продажи Объекта составляет 12 770 000 (двенадцать миллионов семьсот семьдесят тысяч) рублей (НДС не облагается).»; изменении приложения №1 к Договору, изложив его в следующей редакции:  «Приложение №1 к договору изменить в соответствии с выкупной ценой в размере 12 770 000 (двенадцать миллионов семьсот семьдесят тысяч) рублей (НДС не облагается). Количество платежей – 21».

  К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее – Фонд), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее – ГУИОН).

Определением от 14.06.2016 назначена экспертиза по вопросу: какова рыночная стоимость объекта недвижимости, нежилого помещения по адресу: <...>, литера А, пом. 8Н, кадастровый номер 78:12:0713903:1455 площадью 127,7 кв.м. на 25.11.2015, проведение которой поручено эксперту ООО «ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ» ФИО7.

В суд 15.11.2016 поступило экспертное заключение № ИО-1016-21/А56-22437/2014 от 14.11.2016.

Определением от 27.12.2016 назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр оценки «Аверс» ФИО8.

 В суд 19.05.2017 поступило экспертное заключение № 2 от 17.05.2017.

 Определением от 07.07.2017 назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ОАО «Региональное управление оценки» ФИО9.

В суд 11.08.2017 поступило экспертное заключение № 10/08/17-5 от 10.08.2017.

ГУИОН заявило ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, учитывая, что доводы ГУИОН не свидетельствуют о наличии ошибок, влияющих на достоверность представленного ОАО «Региональное управление оценки» экспертного заключения, при этом в материалах дела имеется три экспертных заключения по вопросам, требующих специальных знаний, ходатайство ГУИОН о проведении повторной экспертизы отклонено как направленное на затягивание судебного процесса в соответствии с п. 5 ст. 159 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор № 13-А002424 от 20.05.2003 аренды нежилого помещения по адресу: <...>, литера А, пом. 8Н, кадастровый номер 78:12:0713903:1455 площадью 127,7 кв.м.

06.08.2015 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости, устранив обстоятельства, препятствующие выкупу помещения в связи с задолженностью по пени 25.11.2015.

Распоряжением Комитета от 31.12.2015 № 1710-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: <...>, литера А, пом. 8Н» определено осуществить приватизацию объекта Обществу по цене 18 200 000 руб. (НДС не облагается) в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 № 31-8-0119(305)-2015, выполненным ГУИОН, согласно которому рыночная стоимость объекта определена по состоянию на 25.11.2015.

Комитет в лице Фонда направил Обществу предложение о заключении договора купли-продажи спорного объекта при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением подписанного проекта договора купли-продажи.

Общество направило протокол разногласий от 14.03.2016, в котором предложило определить цену продажи объекта 12 770 000 руб., изложить приложение №1 к Договору в следующей редакции: «Приложение №1 к договору изменить в соответствии с выкупной ценой в размере 12 770 000 (двенадцать миллионов семьсот семьдесят тысяч) рублей. Количество платежей – 21.»

Ссылаясь на уклонение Комитета от урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, полагая предложенная Комитетом стоимость выкупа арендуемого имущества завышена, Общество обратилось в суд с настоящим требованием.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закона об оценке).

Определением от 07.07.2017 по ходатайству ГУИОН назначена экспертиза по вопросу: какова рыночная стоимость объекта недвижимости, нежилого помещения по адресу: <...>, литера А, пом. 8Н, кадастровый номер 78:12:0713903:1455 площадью 127,7 кв.м. на 25.11.2015, при условии, что помещение обеспечено системой центрального отопления, проведение которой поручено эксперту ОАО «Региональное управление оценки» ФИО9.

По результатам указанной судебной экспертизы представлено экспертное заключение № 10/08/17-5 от 10.08.2017, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта на 25.11.2015, при условии, что помещение обеспечено системой центрального отопления, составляет 12 600 000 руб.

Дата, на которую должна быть установлена рыночная стоимость, определена с учетом положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, Постановления Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12, которое указывает, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд учитывает, что преимущественное право выкупа арендуемого помещений не могло быть реализовано на основании заявления от 06.08.2015, поскольку у Общества имелась задолженность по пени за арендуемое имущество.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В данном случае датой подачи надлежащего заявления является 25.11.2015.

При определении рыночной стоимости выкупаемого имущества с учетом обеспечения помещения системой центрального отопления суд исходит из того, что в материалы дела представлено доказательство наличия системы центрального отопления в спорном помещении.

Отапливаемым подвалом считается подвал, в котором предусмотрены отопительные приборы для поддержания заданной температуры (СП 23-101-2004).

Из документов инвентаризации здания по улица Ивановская, дом 7, литера А по состоянию на 1952 год видно, что в подвальном помещении 8-Н предусмотрена система центрального отопления (экспликация помещений, т. 4 л.д. 201).

При данных обстоятельствах возражения Общества со ссылкой на то, что в настоящее время помещение отапливается электрическими обогревателями, оплата за центральное отопление не производится, не опровергают факт того, что спорное помещение является отапливаемым подвалом.

Поскольку выводы, сделанные экспертом, мотивированы, в экспертном заключении отражены все установленные статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оснований им не доверять не имеется, суд принимает данное экспертное заключение как достоверное.

Возражения ГУИОН не подтверждают наличие каких-либо ошибок в экспертном заключении, повлиявших существенным образом на выводы эксперта и приведших к занижению стоимости.

В силу статьи 12 Закона об оценке итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона об оценке в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании. В соответствии с положениями статьей 421, 445, 446 ГК РФ в данном случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из требований Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, цена объекта подлежит установлению судом на основании заключения эксперта ОАО «Региональное управление оценки» № 10/08/17-5 от 10.08.2017, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта на 25.11.2015 составляет 12 600 000 руб.

Приложение №1 к Договору также подлежит изменению в соответствии с выкупной ценой в размере 12 600 000 руб. Количество платежей – 21.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с Комитета в пользу Общества в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Расходы по проведению экспертизы остаются на сторонах, их понесших, учитывая, что спор разрешен в пользу истца, тогда как расходы на проведение экспертизы, послужившей основанием для удовлетворения иска, понесло ГУИОН; экспертные заключения, расходы на выполнение которых понес истец, не послужили основанием для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Петровтор-К.Ц.П." и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении договора купли-продажи объекта нежилого фонда по адресу: <...>, литера А, пом. 8Н, приняв п. 2.1. договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 12 600 000 рублей (НДС не облагается).». Приложение №1 к договору изложить в соответствии с выкупной ценой в размере 12 600 000 рублей. Количество платежей – 21.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Петровтор-К.Ц.П." 6000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения



Судья                                                                            Васильева Н.В.