Решение от 13 февраля 2020 г. по делу № А45-20650/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-20650/2018
г. Новосибирск
13 февраля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2020 года.

Решение изготовлено в полном объеме 13 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска

к обществу с ограниченной ответственностью «Мир масла»

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № ДКр-31-9225 за период с 09.11.2017 по 31.01.2018 в размере 549 342 рублей 18 копеек, пени за период с 11.01.2018 по 31.01.2018 в размере 5 737 рублей 34 копеек; задолженности по договору аренды земельного участка № Д-Кр-31-9213 за период с 09.11.2017 по 31.01.2018 в размере 9 316 183 рублей 28 копеек, пени за период с 11.01.2018 по 31.01.2018 в размере 102 490 рублей 45 копеек,

при участии представителей:

истца – ФИО2 по доверенности от 09.09.2019, удостоверение (до перерыва),

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту – истец, департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мир масла» (далее – ответчик, ООО «Мир масла») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 10.08.2012 № ДКр-31-9225 за период с 09.11.2017 по 31.01.2018 в размере 549 342 рублей 18 копеек, пени за период с 11.01.2018 по 31.01.2018 в размере 5 737 рублей 34 копеек; задолженности по договору аренды земельного участка от 29.06.2012 № Д-Кр-31-9213 за период с 09.11.2017 по 31.01.2018 в размере 9 316 183 рублей 28 копеек, пени за период с 11.01.2018 по 31.01.2018 в размере 102 490 рублей 45 копеек.

Определением суда от 28.11.2018 производство по делу №А45-20650/2018 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А46-24999/2017.

Определением суда от 14.01.2020 производство по делу №А45-20650/2018 было возобновлено.

Ответчик в судебных заседаниях и представленных отзывах возражал против удовлетворения исковых требований в заявленном размере, ссылаясь на невозможность применения при расчете арендной платы за земельный участок Решения Омского городского Совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее по тексту - Решение № 432), считает, что арендная плата подлежит исчислению в порядке, установленном Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска». В соответствии с расчетом ответчика по договору аренды земельного участка от 29.06.2012 № Д-Кр-31-9213 сумма основного долга составляет 2 970 952 рубля 54 копейки, размер пени – 29 535 рублей 09 копеек; по договору аренды земельного участка от 10.08.2012 № ДКр-31-9225 сумма основного долга – 58 061 рубль 82 копейки, а размер пени 3 980 рублей 20 копеек. Дополнительным отзывом, поступившим в арбитражный суд 07.02.2020, ответчик не поддержал ранее заявленное ходатайство о признании иска в части.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам дела.

В соответствии со статьёй 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый город» (арендатором) заключен договор аренды земельные участки от 29.06.2012 №Д-Кр-31-9213, согласно пунктам 1.1, 1.2 которого (в редакции дополнительных соглашений от 14.02.2014, 03.07.2015) арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет, находящиеся в муниципальной собственности земельный участок из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровыми номерами 55:36:140103:3217, общей площадью 68401 кв.м, 55:36:140103:3249, общей площадью 22540 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир здание; участок находится примерно в 133 м от ориентира по направлению на юго-запад; почтовый адрес ориентира: <...> Октября, д. 25; участки предоставляются для строительства торгового комплекса.

Кроме того, между истцом (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый город» заключен договор аренды земельного участка от 10.08.2012 № Д-Кр-31-9225, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет, находящийся в муниципальной собственности земельный участок из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:14 01 03:3230, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир здание; участок находится примерно в 135 м от ориентира по направлению на юго-восток; почтовый адрес ориентира: <...> Октября, д. 25, общей площадью 6349 кв.м, индивидуализированный согласно приложению №3 (кадастровый паспорт земельного участка); участок предоставляется для строительства торгового комплекса; участок предоставляется для строительства торгового комплекса.

Договоры аренды в установленном законом порядке прошли процедуру государственной регистрации.

11.12.2017 общество с ограниченной ответственностью «Торговый город» уведомило департамент, что в соответствии с переходом права собственности на здания с кадастровыми номерами 55:36:140103:3349, 55:36:140103:4039, 55:36:140103:4070 права и обязанности арендатора по договорам аренды земельных участков от 29.06.2012 №Д-Кр-31-9213, от 10.08.2012 № Д-Кр-31-9225 в порядке статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) перешли к ООО «Мир Масла» (л.д.29, 64 т.1).

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости право собственности ООО «Мир масла» на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 55:36:140103:3349, 55:36:140103:4039, 55:36:140103:4070 зарегистрировано 09.11.2017.

В нарушение взятых на себя обязательств, ответчик арендную плату своевременно не вносил, в связи с чем у него возникла задолженность по арендной плате. В порядке досудебного урегулирования спора в адрес ответчика истцом направлены претензии от 18.05.2018, в которых предложено перечислить имеющуюся задолженность по арендной плате и неустойку. Ответчик в добровольном порядке задолженность не погасил, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, суд находит требования истца обосноваными и подлежащими удовлетворению в части, при этом исходит из следующего.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (пункт 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ). В силу части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьёй 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Нормативным актом, установившим порядок внесения арендной платы в Омской области с 25.03.2016, являлось Решение № 432, часть 3 статьи 2 которого Определением Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2018 № 50-АПГ17-23 № 432, признана недействующей.

Решением № 46, подлежащим применению в данном случае (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П, определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 № 309-ЭС15-16627), предусмотрен расчет арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Факт пользования Обществом земельными участками, переданными в аренду на основании договоров № Д-Кр-31-9213 и № Д-Кр31-9225 аренды земельных участков, подтвержден материалами дела и не оспаривается сторонами.

По договору аренды № Д-Кр-31-9225 сумма долга за период с 09.11.2017 по 31.01.2018 с учетом применения Решения № 46 составила 58 061 рубль 82 копейки, исходя из размера ежемесячной арендной платы за этот период 79 175 рублей 20 копеек, произведенной оплаты на сумму 158 350 рублей 40 копеек (платежные поручения от 11.122017 №73, от 10.01.2018 № 10).

По договору аренды № Д-Кр-31-9213 сумма долга за период с 09.11.2017 по 31.01.2018 с учетом применения Решения № 46 составила 2 970 952 рубля 54 копейки, исходя из размера ежемесячной арендной платы за этот период 1 754 846 рублей 33 копейки, произведенной оплаты на сумму 1 825 627 рублей 40 копеек (платежные поручения от 11.122017 №74, от 10.01.2018 № 11).

При этом суд полагает необходимым отметить, что размер арендной платы по договору аренды № Д-Кр-31-9213 исчислен исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3217 в размере 354 646 000 рублей.

Как установлено решением Арбитражного суда Омской области от 15.03.2019 по делу №А46-24999/2017, оставленным в указанной части без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2019, данная кадастровая стоимость установлена с 01.01.2016 на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 19.10.2016 № 129. Решением Омского областного суда от 12.09.2018 по делу № 3а-81/2018 данное решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 19.10.2016 № 129 отменено, суд обязал комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления. Вместе с тем, решением комиссии от 05.12.2018 № 186 повторно определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3217 в размере 354646000 рублей, указанные сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости, дата начала применения кадастровой стоимости – с 01.01.2016.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 ЗК РФ плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Договором аренды № Д-Кр-31-9213 предусмотрено, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых при расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются с указанного в данных акта момента (если такой момент не указан – с момента вступления этих актов в законную силу) (пункт 2.3 договора).

Размер арендной платы также пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного вида использования участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 2.4 договора).

Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору (пункт 2.4 договора).

В силу абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.19 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце втором пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, кадастровая стоимость, установленная судом или комиссией по результатам пересмотра кадастровой стоимости, применяется при исчислении арендной платы с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, независимо от того предусмотрено ли договором такое основание для изменения арендной платы.

Поскольку в данном случае решением комиссии от 05.12.2018 № 186 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3217 в размере 354 646 000 рублей, указанные сведения внесены в ЕГРН, дата начала применения кадастровой стоимости – с 01.01.2016 (с учетом обращения Департамента в комиссию в 2016 году), то указанный размер кадастровой стоимости подлежит применению при исчислении арендной платы с 01.01.2016.

Отсутствие у арендатора сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка, исходя из приведенных выше норм пункта 1 статьи 424 ГК РФ, разъяснений Постановления Пленума № 73, не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Соответственно общество, узнав об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере 354 646 000 рублей, должно внести ежемесячную арендную плату, исчисленную исходя из указанной кадастровой стоимости. Обязанность по внесению арендной платы не зависит от того, в какой период обществу стало известно об установлении арендной платы в этом размере.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки в связи с несвоевременным внесением арендной платы по договорам аренды земельного участка № Д-КР-31-9213, Д-КР-31-9225 за период с 11.01.2018 по 31.01.2018.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 2.2 договоров аренды № Д-КР-31-9213, Д-КР-31-9225 предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату получателю ежемесячно, не позднее десятого числа расчетного месяца.

В соответствии с пунктом 5.2 указанных договоров в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, арендатор обязан уплачивать пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Арбитражный суд, проверив расчет неустойки, представленный истцом и уточненный контррасчет, представленный ответчиком, считает их неверными.

Произведя самостоятельный расчет подлежащей взысканию неустойки за период с 11.01.2018 по 31.01.2018 (21 день), арбитражный суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца по договору аренды земельного участка № Д-КР-31-9225 с учетом наличия задолженности в размере 58 061 рубля 82 копеек подлежит взысканию 1 219 рублей 30 копеек неустойки (58061,82 руб.*0,1%*21 д.).

Рассчитывая размер неустойки по договору аренды земельного участка Д-КР-31-9213, суд полагает необходимым исходить из арендной платы в размере 912 813 рублей 70 копеек в месяц, исчисленной на основании предыдущей кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3217 (дополнительное соглашение от 15.06.2015), при этом суд руководствуется следующим.

Как указано выше, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3217 в размере 354 646 000 рублей повторно определена решением комиссии от 05.12.2018 № 186.

Согласно пункту 2 статьи 330 ГК РФ кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Из системного толкования положений пункта 3 статьи 401, пункта 3 статьи 405, пункта 1 статьи 406 ГК РФ следует, что должник не может быть привлечен к ответственности кредитором за просрочку исполнения, обусловленную просрочкой самого кредитора, а также в условиях, когда надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы.

С учетом указанных выше обстоятельств о внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка на основании решения комиссии, общество как арендатор не может нести ответственность за просрочку уплаты арендной платы в размере, определенном исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3217 в размере 354 646 000 рублей.

В связи с чем исковые требования о взыскании с общества в пользу департамента неустойки согласно произведенному расчету суда подлежат удовлетворению в сумме 14 507 рублей 33 копеек (с учетом задолженности в размере 2 495 024 рублей 11 копеек за период с 09.11.2017 по 31.01.2018, исходя из арендной платы в 912 813 рублей 70 копеек в месяц, произведенной оплаты на общую сумму 1 825 627 рублей 40 копеек, размер задолженности для расчета неустойки составляет 669 396 рублей 71 копейку; 669 396,71 руб.*0,1%*21 д.).

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований о взыскании по договору аренды земельного участка от 29.0.2012 № Д-Кр-319213 задолженности в размере 2 970 952 рублей 54 копеек, неустойки в размере 14 057 рублей 33 копеек; по договору аренды земельного участка от 11.07.2012 № Д-Кр-31-9225 задолженности в размере 58 061 рубля 82 копеек, неустойку в размере 1 219 рублей 30 копеек, всего 3 044 290 рублей 99 копеек.

В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Согласно подпункта 1 пункта 1 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент имущественных отношений Администрации города Омска освобожден от уплаты государственной пошлины по настоящему делу.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением иска государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, пропорционально размеру удовлетворенных требований. Государственная пошлина, подлежащая взысканию, составляет 22 242 рубля.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

иск удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мир масла» в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска по договору аренды земельного участка от 29.0.2012 № Д-Кр-319213 задолженность в размере 2 970 952 рублей 54 копеек, неустойку в размере 29 966 рублей; по договору аренды земельного участка от 11.07.2012 № Д-Кр-31-9225 задолженность в размере 58 061 рубля 82 копеек, неустойку в размере 1 219 рублей 30 копеек, всего 3 060 199 рублей 66 копеек.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мир масла» в доход федерального бюджета 22 358 рублей государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Ю.А. Петрова