Решение от 30 мая 2022 г. по делу № А82-18623/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-18623/2021
г. Ярославль
30 мая 2022 года
Резолютивная часть решения принята 25 мая 2022 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Тепениной Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью "Частная охранная организация "Гарант"

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации городского поселения Углич (ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Департамента строительства Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании права собственности,


в отсутствие лиц, участвующих в деле,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Частная охранная организация "Гарант" (далее по тексту ( ООО "ЧОО Гарант", общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации городского поселения Углич (далее по тексту ( Администрация) о признании права собственности на нежилое двухэтажное здание поста охраны площадью 11,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Определением от 10.11.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Департамент строительства Ярославской области в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Истец в письменном виде предъявленные требования поддержал, просил провести судебное заседание в отсутствие своего представителя.

На основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия сторон, третьих лиц.

Исследовав материалы дела (в том числе, представленные в электронном виде), суд установил следующее.

13.09.2018 между администрацией городского поселения Углич (арендодатель) и ООО "ЧОО "Гарант" подписан договор аренды № 3452 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, согласно пункту 1.1 которого, арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок общей площадью 1 686 кв м с кадастровым номером 76:22:010613:38 в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Местоположение земельного участка: <...>. Категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для устройства автостоянки.

В силу положений пункта 2.3.1 договора арендатор имеет право самостоятельно хозяйствовать на арендуемом земельном участке в соответствии с видом разрешенного использования участка, установленным пунктом 1.1 раздела 1 договора.

Согласно пункту 2.4.2 договора арендатор обязан без письменного согласия арендодателя не возводить на арендуемом земельном участке постоянных и временных объектов недвижимости, не оговоренных договором.

Срок аренды земельного участка устанавливается на три года: с 13.09.2018 по 12.09.2021 (пункт 6.1 договора).

Соответствующий земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 13.09.2018.

Письмом от 26.10.2021 № 4991-28 Администрация сообщила ООО "ЧОО "Гарант", что договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

На земельном участке с кадастровым номером 76:22:010613:38 ООО "ЧОО "Гарант" в 2018г. возведен объект ( пост охраны. При этом истец полагал, что на строительство испрашиваемого объекта не требовалось получение разрешения на строительство.

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию общество обратилось в Департамент строительства Ярославской области, которым 28.10.2021 оформлен отказ в выдаче данного разрешения.

В отказе от 28.10.2021 № 01-20/2052 Департамент строительства Ярославской области указал, что отсутствуют документы, предусмотренные частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, а именно: правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым номером 76:22:010613:38 (срок аренды земельного участка в соответствии с договором аренды истек 12.09.2021); градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство, разрешение на строительство; акт приемки объекта капитального строительства считается непредставленным, так как не содержит данных для заполнения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта; акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации считается непредставленным, так как не содержит данных для заполнения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта; акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, считается непредставленной, так как представлено проектное решение организации земельного участка; технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Построенный объект капитального строительства "Здание" не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, указанному в правоустанавливающих документах: "Для размещения иных объектов автомобильного транспорта и дорожного хозяйства".

Указывая, что в договоре аренды отсутствуют условия, запрещающие строительство объектов недвижимости, а также, ссылаясь на техническое заключение по обследованию инженерно-технического состояния строительных конструкций 2-х этажного здания поста охраны по адресу: <...> выполненное обществом с ограниченной ответственностью "Архитектура" (далее по тексту ( ООО "Архитектура"), истец обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Администрация направила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что оставляет разрешение настоящего спора на усмотрение суда.

Департамент строительства Ярославской области в письменном виде сообщил, что разрешение на строительство испрашиваемого объекта не выдавал, соответствующие заявления не поступали. В настоящее время, по мнению третьего лица, объект обладает признаками самовольной постройки.

На основании определения суда от 21.02.2022 по делу № А82-18623/2021 назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО2. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли нежилое двухэтажное здание поста охраны площадью 11,9 кв.м., расположенное по адресу: <...> установленным нормам и правилам, в том числе строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным установленным нормам и правилам?

2. Позволяет ли техническое состояние здания эксплуатировать его без нарушения прав, охраняемых законом интересов других лиц, без угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, имуществу третьих лиц?

3. Позволяет ли разрешенное использование земельного участка строительство на нем указанного нежилого здания?

4. Является ли указанное нежилое здание объектом недвижимого имущество применительно к положениям статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (объектом капитального строительства)?

Согласно заключению эксперта № 11.03/21 нежилое здание поста охраны площадью 11,9 кв.м., расположенное по адресу: <...> соответствует установленным нормам и правилам, в том числе строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, факторов, нарушающих норм и правил не обнаружено; не нарушает прав, охраняемых законом интересов других лиц; техническое состояние здания характеризуется как работоспособное. Строение не оказывает негативного влияния на конструктивные элементы расположенных рядом строений, их прочностные характеристики и общую устойчивость, угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, имуществу третьих лиц не представляет. Разрешенное использование земельного участка позволяет строительство на нем указанного 2-этажного нежилого здания. Объект является капитальным, поскольку не соответствует признакам некапитальности, указанным в статье Градостроительного кодекса РФ.

Оценив доводы участников процесса, представленные (в том числе, в электронном виде) доказательства, суд руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Требование о признании права собственности на спорный объект истец мотивировал положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при установлении в совокупности фактов, перечисленных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствие одного из них влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Понятие недвижимого имущества раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в пункте 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). В пункте 10.2. статьи 1 ГрК РФ установлено, что некапитальными строениями, сооружениями являются строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

По смыслу указанных положений законодательства объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

Вопрос об отнесении тех или иных объектов к недвижимым вещам относится к компетенции суда.

Судом установлено, что объект, право собственности на который истец просит признать, был возведен истцом на земельном участке с кадастровым номером 76:223:010613:38, предоставленном ООО "ЧОО "Гарант" на основании договора аренды для устройства автостоянки.

Разрешения на строительство, а также других согласований, необходимых для строительства объекта недвижимости в соответствии с требованиями градостроительного законодательства общество не получало, строительство объекта капитального строительства с арендодателем земельного участка – не согласовывало.

Истцом в материалы дела представлено письмо Администрации от 25.05.2021 № 2341-28 о согласии на проведение работ по строительству ограждения и поста охраны, организацию электроснабжения и покрытия участка с кадастровым номером 76:223:010613:38 гравием.

Вместе с тем, исходя из вида разрешенного использования земельного участка, указанного в п. 1.1 договора (для устройства автостоянки), суд не может расценить соответствующее письмо как согласие уполномоченного органа на строительство именно объекта капитального строительства (пост охраны, может быть и временным сооружением).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

При этом прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Для признания имущества объектом недвижимости необходимо представить доказательства возведения его в установленном порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 по делу N 304-ЭС15-11476).

При этом понятие "недвижимость" ( правовая категория, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав на том лишь основании, что он прочно связан с землей и на него оформлен технический паспорт и (или) проведен кадастровый учет, невозможно.

Следует отметить, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества" (постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13).

Для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.

При этом понятие «недвижимость» - правовая категория, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав на том лишь основании, что он прочно связан с землей и на него оформлен технический паспорт и (или) проведен кадастровый учет, невозможно.

Согласно техническому заключению общества с ограниченной ответственностью "Архитектура" по обследованию инженерно-технического состояния строительных конструкций 2-х этажного здания поста охраны по адресу6 <...> на земельном участке с кадастровым номером 76:22:010613:38 (далее по тексту ( техническое заключение), исследуемое здание гостевого дома по адресу: Ярославская область, Угличский район, пос. Алтыново на земельном участке с кадастровым номером 76:16:020521:991 соответствует всем признакам капитального строения: здание имеет заглубленный, неразрывно связанный с землей фундамент из металлических винтовых свай с обвязкой из швеллера № 20. Перемещение здания поста охраны по указанному адресу с сохранением в целостности строительных конструкций без нанесения несоразмерного для них ущерба невозможно.

Эксперт в заключении №11.03/21 относит спорный объект к капитальному лишь только потому, что он не соответствует признакам некапитальности, указанным в статье 1 ГрК РФ. При этом экспертом отмечено, что здание охраны имеет заглубленные в землю металлические прочные сваи, глубина заложения 2 м; горизонтальная верхняя обвязка по сваям выполнена из швеллера в отделочный слой пола; прочная связь строения с землей присутствует. Перемещение строения невозможно в виду наличия прочной неразрывной связи с землей. При отделении здания от земли будет критически нарушена пространственная жесткость несущего каркаса. Часть несущих металлоконструкций теоретически могут быть сохранены при демонтаже и использованы при повторном возведении. При этом, невозможно сохранение при демонтаже фундаментных конструкций, отделочных покрытий, внутренних перекрытий. Часть монтажных соединений несущих металлоконструкций выполнена на сварных неразъёмных соединениях, что также затрудняет разборку с сохранением материала. По мнению эксперта, демонтаж и повторное возведение строения без несоразмерного ущерба практически невозможны.

Наличие прочной связи объекта с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости.

Указания ООО "Архитектура" и экспертом на то, что здание охраны имеет заглубленные в землю металлические прочные сваи, глубина заложения 2 м недостаточно для вывода о капитальности объекта. В соответствии с пунктом 4.1 СП 24.13330.2011. Свод правил. Свайные фундаменты. Актуализированная редакция СНиП 2.02.03-85" (утв. Приказом Минрегиона России от 27.12.2010 N 786), основное назначение свай - это прорезка залегающих с поверхности слабых слоев грунта и передача действующей нагрузки на нижележащие слои грунта, обладающие более высокими механическими показателями.

Из представленных заключения ООО "Архитектура" и эксперта не следует, что специалистом (экспертом) были произведены работы по исследованию залегания фундамента (винтовых свай), их размера, глубины залегания. Из фотофиксации данные обстоятельства не усматриваются.

В техническом заключении специалист приводит различные данные относительно объекта (указывая, что исследуемое здание гостевого дома по адресу: Ярославская область, Угличский район, пос. Алтыново на земельном участке с кадастровым номером 76:16:020521:991 соответствует всем признакам капитального строения: здание имеет заглубленный, неразрывно связанный с землей фундамент из металлических винтовых свай с обвязкой из швеллера № 20. Перемещение здания поста охраны по указанному адресу с сохранением в целостности строительных конструкций без нанесения несоразмерного для них ущерба невозможно, при этом делая вывод об ином объекте (испрашиваемый пост охраны)).

Невозможность повторного использования, после перемещения, несущих конструкций специалистом и экспертом надлежащим образом не мотивированы, в связи с чем обоснованность такого вывода не может быть проверена судом. Выводы не подкреплены расчетами. При этом экспертом в заключении допускается употребление таких выражений как "практически невозможны", "теоретически могут быть сохранены", которые с достаточной степенью убедительности не свидетельствуют об обоснованности выводов предпринимателя.

Следует учитывать, что особенность металлических, деревянных, каркасных, металлопластиковых и иных сооружений состоит в том, что данный материал в отличие от кирпичной, железобетонной, монолитной кладки в результате его разборки, не утрачивает своих полезных свойств, что позволяет его повторно использовать. Также, данные материалы не исключают возможность легкого видоизменения объектов, в частности, предполагается возможность замены металлических стен, расширение объекта, что также препятствует отнесению к объектам недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах указанные заключения не могут иметь доказательственного значения для вывода о характере строения.

При этом суд отмечает, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества".

С учетом изложенного, принимая во внимание то, что спорный объект в 2018 году не создавался как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил, суд считает, что указанных ООО "Архитектура" и экспертом признаков капитальности не достаточно, чтобы отнести спорный объект к недвижимой вещи.

Таким образом, условия, необходимые для признания за обществом права собственности на самовольную постройку (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), отсутствуют, поскольку отсутствует совокупность фактов, перечисленных в статье 222 ГК РФ.

Принимая во внимание результаты рассмотрения настоящего спора и положения статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья

Ю.М. Тепенина