Решение от 1 апреля 2021 г. по делу № А41-66013/2020



Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-66013/20
01 апреля 2021 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 23 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 01 апреля 2021 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Гриневой А. В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тайницкой К.Л.., рассмотрев в судебном заседании дело по иску АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ПАВЛОВСКИЙ ПОСАД (142500, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД ПАВЛОВСКИЙ ПОСАД, ПЛОЩАДЬ РЕВОЛЮЦИИ, 4, ОГРН: 1025004649790, Дата присвоения ОГРН: 31.12.2002, ИНН: 5035006274)

к ООО "ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ" (142500, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД ПАВЛОВСКИЙ ПОСАД, УЛИЦА УРИЦКОГО, 26, ПОМЕЩЕНИЕ5, ОГРН: 1145035000032, Дата присвоения ОГРН: 14.01.2014, ИНН: 5035043371)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН 1025005245055, ИНН 7725131814, дата регистрации: 18.08.2000, адрес: 143407, Московская область, г. Красногорск, бульвар Строителей, д. 1).

о расторжении договора,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Павловский Посад обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ" с требованиями:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка №57 от 25.05.2018 года заключенный между Администрацией городского округа Павловский Посад Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью «ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ».

2. Обязать ООО «ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ» передать Администрации городского округа Павловский Посад Московской области земельный участок площадью 20760 кв.м. с кадастровым номером 50:17:0021513:228, расположенный по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, ул. 1-ая Пушкинская, разрешенное использование - «под размещение объектов торговли, офисных зданий, под размещение объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания и размещение объектов торговли», категория земель - «земли населенных пунктов», путем подписания передаточного акта.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Исследовав материалы по делу, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, между Администрацией городского округа Павловский Посад и ООО "ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ" заключен договор аренды от 25.05.2018 № 57 земельного участка с кадастровым номером 50:17:0021513:228.

В соответствии с п.2.1 договора аренды договор заключается на срок с 01.04.2018 по 30.03.2021.

Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы определяется в соответствии с приложением 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Согласно п. 3.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально в полном объеме, в размере, установленном в приложении 1, не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В соответствии с п. 4.1.1. договора аренды Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в порядке и в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором, в том числе при:

- использовании Земельного участка способами, приводящими к его порче;

- использовании Земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования;

- использовании Земельного участка не в соответствии с его целевым назначением;

- неиспользовании/не освоении Земельного участка в течении 1 года;

- не внесении арендной платы либо внесение не в полном объеме более чем 2 (два) периода подряд;

- в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к настоящему договору, о внесении изменений, указанных в п. 4.1.3;

- в случае переуступки Арендатором прав и обязанностей по настоящему договору при наличии непогашенной задолженности Арендатора перед Арендодателем;

- нахождения Арендатора в любой стадии процедуры банкротства (наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства);

- в случае осуществления Арендатором самовольной постройки на Земельном участке.

Претензией от 17.08.2020 № 1876исх Администрация городского округа Павловский Посад Московской области уведомила ООО "ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ" о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с нарушением оплаты арендной платы в срок.

Поскольку требования претензии ООО "ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ" не выполнены в добровольном порядке, Администрация городского округа Павловский Посад Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим обстоятельствам.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом, претензией от 17.08.2020 № 1876исх Администрация городского округа Павловский Посад Московской области предложила ООО "ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ" досрочно расторгнуть договор в связи с нарушением оплаты арендной платы в срок.

При этом данная претензия направлялась ответчику по адресу регистрации.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что Администрацией городского округа Мытищи Московской области соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22 ноября 2019 года по делу № А41-35789/19 установлен факт нарушения сроков внесения арендной платы за период с 01.04.2018 по 31.12.2018. Решением Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2020 по делу № А41-93776/2019 установлен факт нарушения сроков внесения арендной платы за период с 01.01.2019 по 30.06.2019. Решением Арбитражного суда Московской области от 16 июля 2020 по делу № А41-109775/19 установлен факт нарушения сроков внесения арендной платы за период с 01.07.2019 по 30.09.2019. Решением Арбитражного суда Московской области от 25 января 2021 по делу № А41-109775/19 установлен факт нарушения сроков внесения арендной платы за а 1-2 квартал 2020.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что имеет место нарушение ООО "ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ" сроков внесения арендной платы более двух раз подряд, в связи с чем имеются достаточные правовые основания для расторжения договора аренды земельного участка от 25.05.2018 № 57.

Истцом также заявлено требование об обязании передать земельный участок с кадастровым номером 50:17:0021513:228.

Однако истцом не учтено следующее.

В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пункт 1.5. договора аренды устанавливает, что на Земельном участке расположены следующие объекты недвижимости:

- Объект незавершённого строительства, площадь застройки 8861 кв.м, с кадастровым номером 50:17:0021531:248, запись регистрации №50:17:0021513:248-50/047/2018-2 от 28.03.2018г.;

- Сооружения электроэнергетики, протяженность 1059 м, с кадастровым номером 50:17:0000000:66962, запись регистрации №50:17:0000000:66962-50/047/2018-1 от 24.05.2018г.;

- Иное сооружение (наружные сети водопровода и канализации), протяженность 420 м, с кадастровым номером 50:17:0021513:249, запись регистрации №50:17:0021513:249-50/047/2018-2 от 28.03.2018г.

Согласно выписке из ЕГРН от 08.07.2020, на земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 50:17:0000000:66962, 50:17:0021513:248, 50:17:0021513:249. Истцом данный факт не оспаривается.

В материалах дела также имеется акт осмотра от 18.03.2021 № 593, согласно которому установлено, что земельный участок по периметру огорожен металлический забором. С западной стороны земельного участка расположен вход и ворота для прохода и проезда на территорию. Над ограждением расположен информационный стенд с информацией о строительстве торгово-развлекательного комплекса «Павловский Пассаж» на данном земельном участке. На ограждении установлен рекламный баннер о сдаче в аренду торговых помещений, с указанием номера телефона. В северо-западные части земельного участка имеются навалы мусора. На территории обследуемого участка расположен объект незавершённого строительства в два этажа. В восточной части земельного участка имеются насыпи песка, катушки для кабеля, уличные туалеты. Также с восточной стороны имеются въездные ворота и информационный стенд. Деятельность, связанная со строительством не осуществляется, спец.техника. строительные материалы и рабочие отсутствуют.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу положений пункта 1 статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Возвращение участка по правилам ст. 622 ГК РФ невозможно без разрешения судьбы объекта недвижимости, расположенного на нем. В связи с чем, в удовлетворении данного требования надлежит отказать.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч. 3 ст. 110 АПК РФ).

Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, то госпошлина в размере 6000 руб. подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №57 от 25.05.2018 года заключенный между Администрацией городского округа Павловский Посад Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью «ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ».

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО "ПАВЛОВСКИЙ ПАССАЖ" в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

3. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Десятого арбитражного апелляционного суда http://10aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Московского округа http://fasmo.arbitr.ru.



Судья А.В. Гринева