Решение от 28 июня 2018 г. по делу № А58-10807/2017

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, бокс 8, г. Якутск, Республика Саха (Якутия), 677980, www.yakutsk.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-10807/2017
28 июня 2018 года
город Якутск



Резолютивная часть решения объявлена 21.06.2018.

Полный текст решения изготовлен 28.06.2018.


Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Устиновой А.Н. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мохначевской Н.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Город Нерюнгри» Нерюнгринского района Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) без даты и номера (сопроводительное письмо к исковому заявлению от 12.12.2017 № 7247-03) к обществу с ограниченной ответственностью "Строим сами" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 1 179 405, 76 рублей; без участия представителей сторон, извещенных надлежащим образом – не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Город Нерюнгри" (далее – истец, Администрация) обратилась с исковым заявлением без даты и номера, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия), к обществу с ограниченной ответственностью "Строим сами" (далее - ответчик) о взыскании 1 179 405, 76 рублей, в том числе 812 774, 31 рублей арендной платы, 366 634, 45 рублей неустойки.

Ответчик представил отзыв от 02.03.2018 без номера, дополнение к отзыву от 01.06.2018 без номера, в котором указал, что ответчиком был направлен проект мирового соглашения, по условиям которого ответчиком исчислен размер арендной платы исходя из измененного размера кадастровой стоимости земельного участка - 22 121 000 рублей.

Из материалов дела следует.

28.01.2016 между муниципальным образованием «Город Нерюнгри» (арендодатель) и ООО «Строим сами» (арендатор) в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка от 18.01.2016 № 01/2016 заключен договор аренды земельного участка № 9, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату и во временное пользование земельный участок, находящийся в государственной собственности из земель населенных пунктов с кадастровым номером: 14:19:102018:2834, общей площадью общей площадью 9 664 кв.м., расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), <...> м на северо-восток от пересечения улиц Кравченко и пр. Дружбы Народов, арендные ориентиры, согласно сведениям из Государственного кадастра недвижимости, на срок с 28.01.2016 по 27.01.2019.

Согласно пункту 3.3.1 договора арендатор обязался своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, предусмотренную договором (с учетом последующих изменений размера арендной платы), при этом, предоставив оригинал и копию платежного поручения о внесении арендной платы.

Арендная плата в размере 820 867,90 рублей в год определена в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 18.01.2016 № 01/2016, производится в соответствии с пунктом 4.2 договора расчетом, вносится долями поквартально вперед не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором п. 4.1 договора, арендатор уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день оплаты неустойки, от суммы арендной платы за каждый день просрочки (п. 5.1).

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 28.01.2016 земельный участок с кадастровым номером: 14:19:102018:2834, общей площадью общей площадью 9 664 кв.м., расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), <...> м на северо-восток от пересечения улиц Кравченко и пр. Дружбы Народов отведен с разрешенным использованием участка: предпринимательство; по результатам осмотра участок признан пригодным для использования в целях – для строительства магазина продовольственных товаров.

16.05.2017 арендатору почтовой связью вручена претензия от 20.04.2017 № 2402-03 (последняя претензия) с требованием об оплате задолженности по арендной плате в размере 746 249, 94 рублей в срок до 12.05.2017 (л.д. 16).

С учетом вручения претензии от 20.04.2017 № 2402-03 ответчику, суд считает соблюденным досудебный порядок урегулирования спора, установленный частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по своевременному и полному внесению арендных платежей, послужило основанием для начисления неустойки и обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании арендных платежей и неустойки.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В качестве документа, направленного на возникновение, изменение прав и обязанностей, представлен договор аренды земельного участка от 28.01.2016 № 9.

Спорные отношения сторон связаны с исполнением условий указанного договора.

Правоотношения сторон возникли из заключенного договора аренды, в связи с чем подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно абзацу 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Анализ содержания договора аренды земельного участка от 28.01.2016 № 9 свидетельствует, что стороны согласовали данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, его индивидуально-определенные признаки. Договор исполнялся сторонами, ответчик пользовался земельным участком, производил платежи.

Факт пользования ответчиком земельным участком в указанный период подтверждается актом приема-передачи от 28.01.2016, отсутствием в материалах дела доказательств возврата истцу земельного участка и не оспаривается сторонами.

Согласно представленному расчету истец просит взыскать арендные платежи за 2016-2017 год в размере 812 774, 34 рублей, из них за 1 квартал 2016 года – 76 255, 52 рублей, 2 квартал - 205 216, 97 рублей, 3 квартал 2016 года – 205 216, 97 рублей, 1 квартал 2017 года - 110 433, 94 рублей, 2 квартал 2017 года – 205 216, 97 рублей, 3 квартал 2017 года – 5 216, 97 рублей, 4 квартал 2017 года - 5 216, 97 рублей.

Пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Вместе с тем, по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пункте 18 названного постановления Пленума, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В связи с этим в ситуации, когда в силу пункта 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе по начальной цене, установленной согласно пункту 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации в процентах от кадастровой стоимости такого земельного участка, размер арендной платы по данному договору не является регулируемым.

Буквальное содержание пункта 4.1 договора аренды свидетельствует, что арендная плата в размере 820 867, 90 рублей определена в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 18.01.2016 № 01/2016, условия договора не предусматривают возможности изменения размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, оснований для признания в рассматриваемом случае показателя кадастровой стоимости земельного участка одним из компонентов формулы расчета арендной платы, не имеется.

Также согласно абзацу 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.19 названного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Из содержания данной нормы следует, что она действует, когда сведения о кадастровой стоимости применяются именно для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Таким образом, приведенной нормой предусмотрено применение кадастровой стоимости при определении именно начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. В дальнейшем (при состоявшемся аукционе) цена определяется по итогам проведения конкурентных процедур.

С учетом изложенного, суд отклоняет возражения ответчика ввиду невозможности в подобных ситуациях пересмотра определенной арендной платы при изменении в дальнейшем кадастровой стоимости земельного участка, так как нельзя в дальнейшем изменить начальную цену уже состоявшегося аукциона.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Учитывая отсутствие доказательств уплаты задолженности по арендным платежам в полном объеме и принимая во внимание принцип платности за пользование земельным участком, суд полагает, что требование о взыскании арендных платежей в сумме 812 774, 34 рублей является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку по договору за просрочку уплаты арендных платежей в сумме 366 634, 45 рублей, начисленные на сумму основного долга за период с 30.01.2016 по 31.12.2017.

В силу пункта 1 статьи 329, пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должнику кредитором в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как было указано выше, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором п. 4.1 договора, арендатор уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день оплаты неустойки, от суммы арендной платы за каждый день просрочки. При этом, арендная плата в размере 102 406, 75 рублей в соответствии с пунктом 4.2 расчетом вносится поквартально вперед не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала.

Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил своих обязательств по внесению арендной платы в установленный срок, требование о взыскании с него неустойки является правомерным.

Проверив расчет неустойки, суд усматривает следующее.

Расчет неустойки истцом произведен с 30.01.2015 по 31.12.2017 с применением сроков уплаты без учета пункта 4.1 договора аренды (подлежало с 11 числа последнего месяца текущего квартала) и изменений ставок Центрального банка Российской Федерации.

Суд признает указанный расчет неверным, поскольку с учетом условий пункта 4.1 договора подлежит применению ставка Центрального банка Российской Федерации - 7,25% (с 26.03.2018 – Информация Банка России от 23.03.2018), при этом срок начисления подлежит исчислению: за 1 квартал 2016 года – с 11.04.2016, за 2 квартал 2016 года – с 11.07.2016, за 3 квартал 2016 года – с 11.09.2016, за 4 квартал 2016 года – с 11.12.2016; за 1 квартал 2017 года - с 11.04.2017, за 2 квартал 2017 года – с 11.07.2017, за 3 квартал 2017 года – с 11.07.2017, за 4 квартал 2017 года – с 11.12.2017 с учетом добровольной уплаты сумм арендных платежей 23.12.2015 на сумму 68 405, 65 рублей, 11.01.2017 на сумму 300 000 рублей, 16.06.2016 на сумму 100 000 рублей, 19.06.2016 на сумму 50 000 рублей, 18.07.2017 на сумму 50 000 рублей, 29.12.2017 на сумму 50 000 рублей, 10.01.2018 на сумму 100 000 рублей, 15.01.2018 на сумму 50 000 рублей.

Следовательно, суд полагает необходимым произвести расчет пени.

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

с
по

дней

-68 405,65

23.12.2015

Оплата задолженности на 68 405,65 руб.

76 255,52

11.03.2016

Новая задолженность на 144 661,17 руб.

76 255,52

11.03.2016

10.06.2016

92

7.25

76 255,52 ? 92 ? 1/300 ? 7.25%

1 695,41

281 472,49

11.06.2016

Новая задолженность на 205 216,97 руб.

281 472,49

11.06.2016

10.09.2016

92

7.25

281 472,49 ? 92 ? 1/300 ? 7.25%

6 258,07

486 689,46

11.09.2016

Новая задолженность на 205 216,97 руб.

486 689,46

11.09.2016

10.12.2016

91

7.25

486 689,46 ? 91 ? 1/300 ? 7.25%

10 703,11

691 906,43

11.12.2016

Новая задолженность на 205 216,97 руб.

691 906,43

11.12.2016

11.01.2017

32

7.25

691 906,43 ? 32 ? 1/300 ? 7.25%

5 350,74

391 906,43

11.01.2017

Оплата задолженности на 300 000,00 руб.

391 906,43

12.01.2017

10.03.2017

58

7.25

391 906,43 ? 58 ? 1/300 ? 7.25%

5 493,22

597 123,40

11.03.2017

Новая задолженность на 205 216,97 руб.

597 123,40

11.03.2017

10.06.2017

92

7.25

597 123,40 ? 92 ? 1/300 ? 7.25%

13 276,04

802 340,37

11.06.2017

Новая задолженность на 205 216,97 руб.

802 340,37

11.06.2017

16.06.2017

6
7.25

802 340,37 ? 6 ? 1/300 ? 7.25%

1 163,39

702 340,37

16.06.2017

Оплата задолженности на 100 000,00 руб.

702 340,37

17.06.2017

19.06.2017

3
7.25

702 340,37 ? 3 ? 1/300 ? 7.25%

509,20

652 340,37

19.06.2017

Оплата задолженности на 50 000,00 руб.

652 340,37

20.06.2017

18.07.2017

29

7.25

652 340,37 ? 29 ? 1/300 ? 7.25%

4 571,82

602 340,37

18.07.2017

Оплата задолженности на 50 000,00 руб.

602 340,37

19.07.2017

10.09.2017

54

7.25

602 340,37 ? 54 ? 1/300 ? 7.25%

7 860,54

807 557,34

11.09.2017

Новая задолженность на 205 216,97 руб.

807 557,34

11.09.2017

10.12.2017

91

7.25

807 557,34 ? 91 ? 1/300 ? 7.25%

17 759,53

1 012 774,31

11.12.2017

Новая задолженность на 205 216,97 руб.

1 012 774,31

11.12.2017

29.12.2017

19

7.25

1 012 774,31 ? 19 ? 1/300 ? 7.25%

4 650,32

962 774,31

29.12.2017

Оплата задолженности на 50 000,00 руб.

962 774,31

30.12.2017

31.12.2017

2
7.25

962 774,31 ? 2 ? 1/300 ? 7.25%

465,34.

Сумма основного долга: 962 774,31 руб.

Сумма неустойки: 79 756,73 руб.


С учетом изложенного с ответчика подлежит взысканию сумма неустойки в размере 79 756, 73 рублей.

По совокупности указанных обстоятельств дела и норм права, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований истца и взыскании 892 531, 04 рублей, в том числе 812 774, 31 рублей арендных платежей, 79 756, 73 рублей неустойки, в удовлетворении исковых требований в части неустойки в размере 287 174, 72 рублей, следует отказать.

Статьей 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Принимая во внимание вышеуказанные нормы права, суд считает необходимым взыскать с ответчика государственную пошлину в размере 11 331 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строим сами" (ИНН <***>, ОГРН <***>), зарегистрированного в качестве юридического лица 08.02.2006 Инспекцией Федеральной налоговой службы по Нерюнгринскому району Республики Саха (Якутия), в пользу Администрации муниципального образования «Город Нерюнгри» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 892 531, 04 рублей, из них 812 774, 31 рублей арендной платы, 79 756, 73 рублей неустойки за период с 11.03.2016 по 31.12.2017 и в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 11 331 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.



Судья А.Н. Устинова