Решение от 10 июня 2019 г. по делу № А58-2884/2019

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-2884/2019
10 июня 2019 г.
г. Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2019 г. В полном объеме решение изготовлено 10 июня 2019 г.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Шумского А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Багарах» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма Хатас» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании договора аренды земельного участка от 05 апреля 2018 г. №1 незаключенным,


при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО2 по доверенности от 15 января 2019 г.,

ответчика – конкурсного управляющего ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Багарах» (далее, в том числе – ООО «Багарах», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма Хатас» (далее, в том числе – ООО «Агрофирма Хатас», ответчик) о признании договора аренды земельного участка от 05 апреля 2018 г. № 1 незаключенным.

Определением арбитражного суда от 29 марта 2019 г. исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание и судебное заседание для рассмотрения дела по существу назначены на 24 апреля 2019 г.

Определением арбитражного суда от 24 апреля 2019 г. судебное разбирательство отложено на 28 мая 2019 г.

В судебном заседании 28 мая 2019 г. в соответствии со статьёй 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее, в том числе – АПК РФ) объявлялся перерыв до 11 часов 00 минут 03 июня 2019 г., о чём сделано публичное извещение на официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Республики Саха (Якутия).

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договора, неиспользование земельного участка и невнесение арендных платежей, просит признать договор аренды земельного участка от 05 апреля 2018 г. №1 незаключенным. Исковые требования обоснованы статьями 432, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Конкурсный управляющий привел доводы, изложенные им в отзыве на заявление, просил в удовлетворении исковых требований отказать. Дополнительно пояснил, что свои обязательства ответчик исполнил, акт приема-передачи земельного участка подписан, договор не расторгнут, арендные платежи должны быть взысканы с недобросовестного контрагента.

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для дела.

05 апреля 2018 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Багарах» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Агрофирма-Хатас» в лице конкурсного управляющего ФИО3 (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка №1 (далее – договор аренды), в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1 479 376 кв.м., с кадастровым номером 14:35:213001:48, расположенный по адресу: РС (Я), г. Якутск, территория СХПК «Хатасский», а арендатор обязуется принять вышеуказанный участок в порядке, предусмотренном настоящим договором. Земельный участок предоставляется для целей ведения сельскохозяйственного производства (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды срок его действия определен сторонами с 01 апреля 2018 г. по 01 апреля 2019 г.

Согласно пункту 1.5 договора аренды при отсутствии возражений сторон, направленных за 30 дней до истечения срока действия договора, договор возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок, в том числе с обязательной уплатой арендных платежей.

Пунктами 2.1, 2.2 договора аренды определены размер и сроки внесения арендной платы.

Передача участка во временное владение и пользование осуществляется арендатором по месту его нахождения и оформляется актом приема-передачи, подписываемым сторонами и являющимся неотъемлемой частью договора (пункт 3.1 договора аренды).

05 апреля 2018 г. сторонами договора подписан акт приема-передачи земельного участка. Согласно указанному акту на момент передачи земельный участок находится в состоянии пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления; стороны взаимных претензий не имеют.

Договор аренды и акт приема-передачи подписаны со стороны истца директором ФИО4, договор скреплен печатью общества.

Истец, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договора, обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений (пункт 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 208 г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании джоговора»).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (пункт 1). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3).

Объектом аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (пункт 2 статьи 6, статья 11.1 ЗК РФ, пункт 1 статьи 1, пункт 1 статьи 5, пункт 1 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Из материалов дела усматривается, что на момент заключения сделки земельный участок сформирован как самостоятельный объект, стоит на кадастровом учете с присвоением номера 14:35:213001:48, следовательно, предмет договора аренды определен. Каких-либо возражений относительно невозможности определить предмет договора аренды и невозможности в связи с этим использовать земельный участок, у истца до момента обращения в суд с рассматриваемыми исковым заявлением не возникало, равно как об этом обстоятельстве им не указано и в исковом заявлении.

Из содержания условий договора аренды земельного участка от 05 апреля 2018 г. №1 следует, что между сторонами достигнуто соглашение по всем иным существенным условиям договора аренды: определен размер арендной платы (пункты 2.1, 2.2 договора), установлен срок аренды (пункт 1.3 договора).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее – Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 165) при наличии спора о заключённости договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закреплённой статьёй 10 ГК РФ.

Истец ссылается на отсутствие государственной регистрации договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Срок договора аренды земельного участка один год (пункт 1.3). Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 4.2 договора арендатор обязан за свой счет провести государственную регистрацию договора аренды земли в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РС (Я). Однако, в настоящее время договор не зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается представленной истцом выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 22 мая 2019 г.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Во исполнение условий договора арендодателем передан арендатору земельный участок, что подтверждается актом приема-передачи от 05 апреля 2018 г. Согласно акту арендатор принял земельный участок, на момент передачи земельный участок находится в состоянии пригодном для использования в соответствии с целями, претензий у арендатора к арендодателю по передаваемому земельному участку не имеется.

В пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 165 разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункта 3 статьи 432 и пункта 3 статьи 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которых сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1); государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Отсутствие государственной регистрации соответствующего договора само по себе не свидетельствует об отсутствии между сторонами спора обязательств, связанных с предоставлением этого имущества во владение и пользование.

Судом учитывается, что указанный договор содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида, и фактически исполнялся сторонами, доказательства возврата земельного участка арендодателю не представлены. Невнесение арендной платы истцом при отсутствии причин, препятствующих пользованию земельным участком, может свидетельствовать только о недобросовестности истца при исполнении взятых на себя обязательств.

При указанных обстоятельствах требования истца удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 6000 рублей, по результатам рассмотрения спора в соответствии со статьёй 110 АПК РФ относится на истца, однако взысканию с него не подлежит, поскольку была уплачена им при обращении в суд.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Четвертый арбитражный апелляционный суд (г. Чита). Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Судья А.В. Шумский