Решение от 28 августа 2020 г. по делу № А32-41866/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-41866/2019

Резолютивная часть решения объявлена 12.08.2020 года.

Полный текст решения изготовлен 28.08.2020 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев материалы дела в судебном заседании по исковому заявлению

истец: КФХ «ФИО1» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: департамент имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>),

об обязании заключения договора купли-продажи земельного участка на определенных условиях,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 - по доверенности,

от ответчика: ФИО3 - по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

КФХ «ФИО1» (далее – истец, глава КФХ, ФИО4) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – ответчик, департамент) об обязании заключить договор купли-продажи № 1275 земельного участка с кадастровым номером 23:30:0311004:1, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: п. 2.1. Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.3015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 1 366 261,63 руб.

Исковое заявление мотивировано наличием спора между сторонами о размере выкупной стоимости указанного земельного участка.

В судебном заседании истец настаивал на требованиях.

Представитель ответчика возражал, представил акт осмотра, согласно которому на спорном земельном участке отсутствуют территории общего пользования, лесополосы и автомобильные дороги.

В представленном ранее отзыве ответчик возражал против удовлетворения требований в редакции истца, согласно которой выкупная стоимость составляет 1 366 261,63 руб. (60% от кадастровой стоимости в размере 2 277 102,72 руб.), полагал, что выкупная стоимость спорного земельного участка составляет 4 558 949 руб. (40% от кадастровой стоимости в размере 11 397 373,51 руб.). Также пояснил, что кадастровая стоимость 2 277 102,72 руб., которая была указана в ЕГРН на дату обращения истца с заявлением о выкупе спорного земельного участка была внесена ошибочно в связи с тем, что в ЕГРН в отношении данного участка не был установлен вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.12.2018 № 23/213/002/2018-5669.

Изучив материалы дела, суд установил, что между истцом (далее - арендатор) и ответчиком (далее - арендодатель) заключен договор аренды от 14.02.2007 № 0000001693 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:30:1001011:1 площадью 1 185 991 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах с/х «Радуга», участок № 23, для ведения сельскохозяйственного производства (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Срок действия договора до 15.05.2016 (п. 7.2 договора).

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2017 по делу № А32-30105/2016 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен новый договор аренды от 26.05.2017 № 0000004993 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:30:1001011:1 площадью 1 185 991 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах с/х «Радуга», участок № 23, для ведения сельскохозяйственного производства (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 7.2 договора срок его действия 49 лет.

19.04.2018 истец обратился в адрес департамента с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001011:1 (далее – спорного земельного участка).

На основании указанного заявления департаментом издан приказ от 22.05.2018 № 1077 «О заключении с КФХ ФИО1 без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:30:1001011:1 в муниципальном образовании Темрюкский район, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, для сельскохозяйственного производства» по цене 1 366 261,03 руб., что составляло 60% от кадастровой стоимости земельного участка, равной 2 277 102,72 руб.

Письмом от 21.05.2018 № 52-24566/18-32-12 в адрес истца направлен проект договора купли-продажи № 992 в трех экземплярах.

Не согласившись с установленной выкупной ценой земельного участка, истец направил в адрес ответчика обращение о несогласии с выкупной ценой земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001011:1 (вх. № 52-36963/18 от 29.06.2018).

Письмом от 13.08.2018 № 52-35846/18-32-12 департамент разъяснил истцу методику расчета выкупной стоимости по договору купли-продажи № 992 с учетом ранее заключенного договора аренды от 14.02.2007.

Договор купли-продажи истцом подписан не был.

28.12.2018 истец повторно обратился в адрес департамента с заявлением вх. № 52-2567-У о предоставлении спорного земельного участка в собственность за плату.

В процессе рассмотрения указанного заявления департаментом было выявлено, что в отношении земельного участка не установлен вид разрешенного использования, что видно из выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 10.01.2019 № 23/001/172/2018-9888.

В целях обеспечения эффективного управления и распоряжения участком департаментом были приняты меры по установлению вида разрешенного использования для такого земельного участка, в связи с чем, было подано соответствующее заявление в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет.

По результатам рассмотрения заявления департамента филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю 15.02.2019 были внесены сведения в ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка, а также установлен вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».

При расчете выкупной стоимости участка (40% от кадастровой стоимости участка) была учтена кадастровая стоимость в размере 11 397 373,51 рублей, определенная по состоянию на 14.02.2019 (выписка ЕГРН от 21.02.2019 № 23-ИСХ/19-357899).

Письмом от 28.02.2019 № 52-7678/19-32-12 департамент направил в адрес истца договор купли-продажи № 1272 земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001011:1, с установленной выкупной ценой в размере 4 558 949,40 рублей.

Не согласившись с условиями договора купли-продажи № 1272 истец направил в департамент протокол разногласий, в ответ на который департамент сообщил, что при расчете выкупной стоимости был учтен вид разрешенного использования (письмо департамента от 23.04.2019 № 52-16533/19-32-12).

Полагая выкупную стоимость завышенной, истец обратился с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

В силу пунктов 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождающих гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12, Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе. В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса).

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 2 статьи 434 Гражданского кодекса договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

Регулирование земельных отношений, в свою очередь, основывается на принципах дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы, а также сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно чему регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (часть 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

К составу земель Российской Федерации по целевому назначению относятся, в том числе, земли сельскохозяйственного назначения (пункт 1 статьи 7 Земельного кодекса).

В силу пункта 1 статьи 77 Земельного кодекса землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

На основании пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрен статьей 39.17 Земельного кодекса.

Согласно части 1 статьи 1 Закона № 101-ФЗ отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулируются данным Законом.

По общим правилам, закрепленным в пункте 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах).

В силу пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации

Земельным кодексом к случаям приобретения в частную собственность публичных земель без проведения торгов отнесена продажа земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения с ним договора аренды этого участка при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3). При рассмотрении заявления о предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган проверяет наличие оснований, препятствующих этому (пункт 5 статьи 39.17).

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (далее - Закона края № 532- КЗ).

Так, статьей 21 Закона края № 532-КЗ определено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением (помимо других случаев) участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель, при условии надлежащего использования этих участков.

Названные земельные участки приобретаются в собственность по кадастровой стоимости, дифференцированной (в процентах) в зависимости от срока аренды участка, при условии его надлежащего использования.

В указанном случае земельные участки приобретаются по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края. Расчет срока аренды земельного участка в настоящей статье предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором. Окончанием действия договора аренды земельного участка является дата погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об аренде такого земельного участка.

Порядок определения выкупной цены земельных участков, принадлежащих Краснодарскому краю на праве собственности, определен постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» (далее – Порядок)

Подпунктом 8 пункта 2.1 раздела 2 Порядка, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» (в редакции на дату обращения КФХ в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность – 28.12.2018), установлено, что в случае продажи земельных участков на территории Краснодарского края без проведения торгов цена таких земельных участков определяется в следующем порядке:

- за земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка по кадастровой стоимости земельных участков;

- до 31 декабря 2018 года с учетом условий, предусмотренных в абзаце 1 настоящего подпункта:

В случае аренды земельного участка в течение 6 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

В случае аренды земельного участка в течение 9 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

В случае аренды земельного участка в течение 12 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

В случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Расчет срока аренды земельного участка в случаях, указанных в настоящем подпункте, предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Так, при заключении договора купли – продажи спорного земельного участка у сторон возникли разногласия относительно размера выкупной стоимости участка.

Цена находящегося в государственной собственности земельного участка определяется исходя из кадастровой стоимости участка на момент обращения с соответствующим заявлением о предоставлении участка. Данная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 № 14-КГ17-12, от 14.03.2016 № 305-ЭС15-16104, от 28.04.2017 № 305-ЭС16-19865, от 30.05.2017 № 14-КГ17-12, от 22.06.2017 № 305-ЭС17-1863, постановления Арбитражного суда Северо–Кавказского округа от 13.06.2017 по делу № А32-1793/2016.

В соответствии с абзацем третьим статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), в редакции, применяемой к спорным правоотношениям, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. К таким случаям относятся положения абзаца пятого названной статьи, согласно которому в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке статьи 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В абзаце втором пункта 28 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено следующее. Для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ).

Согласно выписке из ЕГРН на спорный земельный участок, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001011:1 определена в размере 2 277 102,72 руб.

Как указано выше, истец обратился в департамент с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка 28.12.2018.

Истец при определении размера выкупной стоимости испрашиваемого земельного участка учитывал 60 % от кадастровой стоимости (2 277 102,72 руб.), согласно которому стоимость данного участка составляет 1 366 261,63 руб.

Тогда как при определении размера выкупной стоимости испрашиваемого земельного участка в размере 40 % от его кадастровой стоимости департамент учитывал срок аренды по договору от 14.02.2007 № 0000001693 и кадастровую стоимость 11 397 373,51 руб. (выписка из ЕГРН от 21.02.2019 № 23/001/043/2019-5882), согласно которым цена выкупа спорного участка составила 4 558 949,40 руб.

Как указано выше в процессе рассмотрения указанного заявления департаментом было выявлено, что в отношении спорного земельного участка не установлен вид разрешенного использования, что подтверждается выписками из ЕГРН от 25.05.2017 № 99/2017/18232244, от 04.05.2018 № 23/001/063/2018-9867 и от 10.01.2019 № 23/001/172/2018-9888.

В соответствии с пунктом 20 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов, если в отношении земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, не установлен вид разрешенного использования.

В целях обеспечения эффективного управления и распоряжения участком департаментом были приняты меры по установлению вида разрешенного использования для такого земельного участка, в связи с чем, было подано соответствующее заявление в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет.

По результатам рассмотрения заявления филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю 15.02.2019 были внесены сведения в ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка, а также установлен вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».

При расчете выкупной стоимости участка была учтена кадастровая стоимость в размере 11 397 373,51 руб., определенная по состоянию на 14.02.2019 (выписка ЕГРН от 21.02.2019 № 23-ИСХ/19-357899).

Согласно пункту 1.2 приказа Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости.

Для целей указаний под видом использования объекта недвижимости понимается использование в соответствии с его фактическим разрешенным использованием.

Для целей указаний фактическое разрешенное использование объекта недвижимости - фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости.

Таким образом, вид разрешенного использования непосредственно влияет на кадастровую стоимость земельного участка.

Департаментов в материалы дела представлено письмо ООО «Земельные ресурсы» от 06.02.2020 № 03.02-20, в котором общество разъяснило, что при определении земельных участков по оценочным группам, осуществляемых в соответствии с основными положениями Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 № 445 земельный участок с кадастровым номером 23:30:1001011:1 в соответствии со сведениями, в которых категория земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования в предоставленных сведениях не установлен, был отнесен в 6-й оценочной группе (прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками).

Согласно договорам аренды от 14.02.2007 № 0000001693 и от 26.05.2017 № 0000004993, заключенным между истцом и ответчиком, вид разрешенного использования спорного земельного участка для сельскохозяйственного производства.

Актом обследования ГКУКК «Кубаньземконтроль» от 07.08.2020 № 378 также подтверждается, что земельный участок используется для выращивания сельскохозяйственных культур, а именно на участке расположены посевы подсолнечника, выращивались озимые зерновые культуры, земельный участок является пашней.

Данные обстоятельства истцом не оспариваются.

По правилам статьи 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что поскольку спорный земельный участок предоставлялся истцу для сельскохозяйственного производства на момент предоставления, в настоящее время является пашней и до настоящего времени надлежаще используется по целевому назначению, то его выкупная стоимость должна производиться с учетом вида разрешенного использования «для сельскохозяйственного назначения».

На основании вышеизложенного, суд считает размер выкупной стоимости земельного участка, установленный в договоре купли-продажи от 25.02.2019 № 1275 в соответствии с приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.02.2019 № 419 в сумме 4 558 949,40 рублей (40% кадастровой стоимости земельного участка), правомерным.

Наличие в ГКН по техническим причинам на момент обращения с заявлением о выкупе недостоверных данных (т.е. отнесение спорного земельного участка к 6-й оценочной группе) не может быть основанием для расчета выкупной стоимости в размере, предложенном истцом, поскольку земельный участок всегда относился к землям сельскохозяйственного производства.

Вопросы заключения договора в обязательном порядке регламентированы в статье 445 Гражданского кодекса, в силу пункта 2 которой в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30-ти дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30-ти дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

В силу статей 421 и 422 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Выкупная цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора (статья 424 Гражданского кодекса).

С учетом приведенных правовых норм, цена выкупа земельных участков, находящихся в публичной собственности, должна определяться на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора купли-продажи либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор.

Таким образом, требования истца об обязании департамента заключить договор купли-продажи земельного участка подлежат удовлетворению в редакции департамента.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Ходатайство департамента имущественных отношений Краснодарского края о привлечении к участию в деле 3-го лица без самостоятельных требований относительно предмета спора отклонить.

Обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***>) в течение одного месяца с даты вступления в законную силу настоящего решения суда заключить с КФХ «ФИО1» (ИНН <***>) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001011:1 площадью 1185991 кв.м., в редакции, предложенной департаментом имущественных отношений Краснодарского края в договоре купли-продажи №1275 от 25.02.2019, в части пункта 2.1 договора купли-продажи.

Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции:

«Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 4558949 (четыре миллиона пятьсот пятьдесят восемь тысяч девятьсот сорок девять) рублей 40 копеек.»

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Р.Ю. Савин