Решение от 3 февраля 2021 г. по делу № А26-8699/2020

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-8699/2020
г. Петрозаводск
03 февраля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 января 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 03 февраля 2021 года.


Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Гарист С.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лариной Т.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вольная» к Администрации Петрозаводского городского округа о признании недействительным Приказа № 91 от 04.09.2020

при участии представителей: от заявителя, общества с ограниченной ответственностью «Вольная», - ФИО1, представитель по доверенности от 25.08.2020; от ответчика, Администрации Петрозаводского городского округа, - ФИО2, консультант-заместитель начальника отдела претензионно-исковой работы нормативно-правового управления по доверенности от 28.12.2020;



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вольная» (далее - ООО «Вольная», общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании недействительным приказа Администрации Петрозаводского городского округа (далее – Администрация) от 04.09.2020 №91 «Об отмене разрешения на строительство».

В судебном заседании представитель общества поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении от 08.10.2020 и в дополнительных письменных пояснениях от 26.11.2020.

Представитель Администрации требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве от 03.11.2020, дополнительных письменных пояснениях от 25.11.2020.

Суд, выслушав доводы сторон, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к следующему.

На основании Представления прокуратуры города Петрозаводска от 27.07.2020 об устранении нарушений действующего градостроительного законодательства, в связи с непредставлением застройщиком правоустанавливающего документа на земельный участок с кадастровым номером 10:01:0000000:60, позволяющего осуществлять реконструкцию объекта капитального строительства по среднеэтажный жилой дом, а также с учетом протокола совещания по рассмотрению указанного Представления от 27.07.2020, Администрацией издан приказ от 04.09.2020 №91 «Об отмене разрешения на строительство»

Не согласившись с указанным приказом, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

10.07.2007 распоряжением Министерства промышленности и природных ресурсов Республики Карелия № 651-р обществу с ограниченной ответственностью «Дворец спорта» (далее – ООО «Дворец спорта») был предоставлен из земель населенных пунктов в аренду земельный участок в районе ул. Ленинградской в пойме р. Неглинки с кадастровым номером 10:01:0000000:60 общей площадью 31553 кв.м. для строительства спортивного комплекса (аквапарк, крытый ледовый каток).

18.07.2007 между Министерством промышленности и природных ресурсов Республики Карелия и ООО «Дворец спорта» был заключен договор аренды земельного участка № 9021, в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 10:01:0000000:60 площадью 31553 кв.м., расположенный в районе ул. Ленинградской в пойме реки Неглинки.

В соответствии с пунктом 1.2 договора № 9021 участок предоставлялся для строительства спортивного комплекса (аквапарк, крытый ледовый каток).

Указанный договор был заключен по процедуре, предусмотренной статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (в редакции от 19.06.2007), с предварительным согласованием места размещения объекта без проведения торгов.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке за государственным номером 10-10-01/013/2007-309.

На основании заявления ООО «Дворец спорта» от 16.11.2011 № 9 между Администрацией и ООО «Дворец спорта» было заключено дополнительное соглашение от 29.12.2011 № 2300, в соответствии с которым пункт 1.2 договора № 9021 изложен в следующей редакции: «Участок предоставляется из земель населенных пунктов для строительства спортивного комплекса (аквапарк, крытый ледовый каток, открытый каток, баскетбольная площадка, гимнастический комплекс)».

17.08.2012 указанное дополнительное соглашение было зарегистрировано за государственным номером 01/072/2012-231.

Постановлением Администрации Петрозаводского городского округа № 1176 от 19.03.2012 был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 10:01:0000000:60 для строительства спортивного комплекса (аквапарк, крытый ледовый каток, открытый каток, баскетбольная площадка, гимнастический комплекс) по ул. Ленинградской.

В 2011 году выполнена I очередь строительства - открытый каток. ООО «Дворец спорта» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU10301000-83/11 от 24.08.2011.

ООО «Дворец спорта» в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0000000:60 было выдано разрешение № RU 10301000-242/12 на II очередь строительства крытого ледового катка, открытого катка, баскетбольной площадки, гимнастического комплекса.

18.07.2013 в Администрацию поступило письмо ООО «Дворец спорта» № 28 о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 9021 от 18.07.2007 о необходимости образования земельного участка с кадастровым номером 10:01:0020106:15 общей площадью 4 412 кв.м для строительства спортивного комплекса (аквапарка) и земельного участка с кадастровым номером 10:01:0000000:60 общей площадью 27 140 кв.м. для строительства спортивного комплекса (крытый ледовый каток, открытый каток, баскетбольная площадка, гимнастический комплекс).

Постановлением Администрации от 07.08.2013 №4116 был образован земельный участок с кадастровым номером 10:01:0020106:15 площадью 4 413 кв.м. путем раздела земельного участка с кадастровым номером 10:01:0000000:60.

11.06.2014 в Администрацию поступило заявление ООО «Дворец спорта» о заключении отдельного договора аренды на образованный земельный участок с кадастровым номером 10:01:0020106:15 площадью 4 413 кв.м.

В адрес ООО «Дворец спорта» были направлены 3 экземпляра проекта договора аренды, однако в дальнейшем, земельно-правовые отношения на земельный участок с кадастровым номером 10:01:0020106:15 не были оформлены. .

На земельном участке с кадастровым номером 10:01:0000000:60 (земельном участке с условным номером 10:01:0020106:15) ООО «Дворец спорта» были возведены следующие объекты недвижимости:

- на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.08.2011 № RU10301000-83/11 спортивный комплекс (аквапарк, крытый и открытый катки) по ул. Ленинградской в г. Петрозаводске. I этап - открытый каток с кадастровым номером 10:601:0000000:15258, площадью 719,68;

- на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.10.2013 № RU 10301000-190/13 спортивный комплекс (аквапарк, крытый и открытый катки, баскетбольная площадка, гимнастический комплекс) по ул. Ленинградской в г. Петрозаводске II очередь строительства - (крытый ледовый каток, открытый каток, баскетбольная площадка, гимнастический комплекс) с кадастровым номером 10:01:0020106:18, площадью 346,6 кв.м.

На основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 17.06.2015 объекты недвижимости с кадастровыми номерами 10:01:0000000:15258, 10:01:0020106:18 были проданы ООО «Дворец спорта» гр. ФИО3.

Государственная регистрация договоров купли-продажи осуществлена 23.06.2015 за номерами 10-10/001-10/001/034/2015-883/2, 10-10/001-10/001/034/2015-884/1.

30.06.2015 ООО «Дворец спорта» обратилось в Администрацию с просьбой расторгнуть договор аренды № 9021 от 18.07.2007 в связи с продажей имущества, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 10:01:0000000:60.

В письме от 28.07.2015 Администрация сообщила, что поскольку в настоящее время цель строительства по договору аренды № 9021 от 18.07.2007 не достигнута (не возведен аквапарк) и не завершена процедура образования земельного участка с кадастровым номером 10:01:0020106:15 (заявление ООО «Дворец спорта» от 18.07.2013 № 28) вопрос о расторжении договора аренды № 9021 земельного участка, а также вопрос о предоставлении гр. ФИО3 земельного участка в аренду с кадастровым номером 10:01:0000000:60 в связи со сменой собственника объектов недвижимости будет рассмотрен на Комиссии по мобилизации и обеспечению поступления арендных платежей в бюджет Петрозаводского городского округа.

В соответствии с выпиской из решения вышеуказанной комиссии от 20.08.2015 № 5.1-09-618 принято решение рекомендовать ООО «Дворец спорта» и гр. ФИО3 заключить дополнительное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 9021 с соблюдением процедуры уведомления арендодателя в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ.

На основании положений Закона Республики Карелия от 29.12.2015 № 1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республика Карелия», вступившего в законную силу 01.01.2016, органы государственной власти Республики Карелия полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, перешли к Государственному комитету Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (в настоящее время - Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия).

25.08.2016 между Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок и ООО «Дворец спорта» было заключено дополнительное соглашение № б/н о расторжении договора аренды № 9021 с 31.07.2016.

12.09.2016 указанное соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке за государственным номером 10-10/001-10/001/024/2016-1992/1.

01.08.2016 между Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок и гр. ФИО3 в соответствии с пунктом 9 статьи 39.6, статьей 39.7, статьей 39.8, статьей 39.20 ЗК РФ был заключен договор № 31/01 аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0000000:60 с разрешенным использованием: «для строительства спортивного комплекса (аквапарк, крытый ледовый каток, открытый каток, баскетбольная площадка гимнастический комплекс), общей площадью 31553 кв.м., в кадастровых кварталах 10:01:02 01 04, 10:01:02 01 06 сроком на 49 лет.

Земельный участок предоставлялся для эксплуатации следующих объектов недвижимости:

- баскетбольная площадка гимнастический комплекс с кадастровым номером 10:01:0020106:27, площадью 662,3 кв.м, назначение: сооружение спортивно-оздоровительное, местоположение объекта: <...>;

- здание с кадастровым номером 10:01:0020106:18, назначение: нежилое, общей площадью 346,6 кв.м., местоположение объекта: <...>;

- спортивный комплекс (аквапарк, крытый и открытый катки) с кадастровым номером 10:01:0000000:15258, площадью 719,68 кв.м., назначение: нежилое, местоположение объекта: <...>.

23.08.2016 указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке за государственным номером 10-10/001-10/001/024/2016-747/1.

15.01.2018 между гр. ФИО3 и ООО «Вольная» было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.08.2016 № 31/01, в соответствии с которым общество приняло права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка с видом разрешенного использования: среднеэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными в нижних этажах объектами бытового, торгового и иного общественного назначения видов использования, территориальная зона - Жс.

Уступка прав по договору аренды земельного участка № 31/01 была зарегистрирована в установленном законом порядке за государственным номером 10:01:0000000:60-10/001/2018-1 от 30.01.2018.

На дату утверждения Правил землепользования и застройки города Петрозаводска (11.03.2010) земельные участки с кадастровыми номерами 10:01:0020106:6, 10:01:0020104:87 располагались в зоне (Рсо) - зоне многофункциональных спортивных и общественных сооружений.

15.11.2016 гр. ФИО3 без уведомления Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия и Администрации обратился в Росреестр с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на иной вид разрешенного использования земельного участка - среднеэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными в нижних этажах объектами бытового, торгового и иного общественного назначения (Же).

26.11.2016 указанные изменения были внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

09.06.2018 Администрация выдала ООО «Вольная» разрешение на строительство №10-RU10301000-1047/2018 на реконструкцию нежилого здания по ул. Вольной, 19 по среднеэтажный жилой дом со встроенными помещениями торгового, бытового и общественного назначения. 1 этап строительства. Жилые блоки №1, 2, 3. 2 этап строительства. Жилые блоки №4,5,6, в последующем в указанное разрешение внесены изменения в связи с корректировкой проекта 25.06.2019.

Приказом от 04.09.2020 №91 Администрация отменила ранее выданное разрешение на строительство №10-RU10301000-1047/2018.

Основанием для отмены, как пояснил представитель Администрации послужило то, что при выдаче указанного разрешения на строительство Администрация должным образом не оценила факт того, что предмет договора аренды и вид разрешенного использования земельного участка не совпадают, чем допустила незаконную выдачу разрешения на строительство, по сути, породив ситуацию в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельного участка именно для жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Пунктом 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган. К заявлению прилагаются, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок.

При этом под правоустанавливающим документом надлежит понимать документ, устанавливающий или удостоверяющий право застройщика на земельный участок, на котором предполагается производить строительство.

Как следует из материалов дела, предметом договора аренды земельного участка от 01.08.2016 №31/01 является земельный участок с разрешенным видом использования: для строительства спортивного комплекса (аквапарк, крытый ледовый каток, открытый каток, баскетбольная площадка гимнастический комплекс).

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 этой статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Одним из способов реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства урегулирована положениями статей 30, 31, 32 Земельного кодекса и ее соблюдение необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности предоставления таких земельных участков.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 10:01:0000000:60 был предоставлен для строительства спортивного комплекса по пункту 5 статьи 30 ЗК РФ без торгов с предварительным согласованием места размещения объекта.

Между тем, как правильно указала представитель Администрации, предоставление земельного участка для строительств многоквартирных домов, как в момент предоставления земельного участка, так и в настоящее время осуществляется исключительно с торгов. Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель. В данном случае изменение арендатором земельного участка вида разрешенного использования должно быть расценено как действие, направленное на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельного участка для жилищного строительства.

В силу части 1 статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон № 131-ФЗ) муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

Исходя из содержания указанной нормы, орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им правовой акт в случае выявления его противоречия закону, если при этом не нарушаются законные права граждан и организаций.

При указанных обстоятельствах суд делает вывод о том, что у ООО «Вольная» отсутствовал один из обязательных (в силу пункта 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ) документов, представляемых для получения разрешения на строительство - надлежащий правоустанавливающий документ на земельный участок.

Поэтому выдача ООО «Вольная» разрешения на строительство №10-RU10301000-1047/2018 на реконструкцию нежилого здания по ул. Вольной, 19 по среднеэтажный жилой дом со встроенными помещениями торгового, бытового и общественного назначения. 1 этап строительства. Жилые блоки №1, 2, 3. 2 этап строительства. Жилые блоки №4,5,6, состоялась в нарушение положений статьи 51 ГрК РФ.

При таких обстоятельствах, изданный на основании статьи 48 Закона N 131-ФЗ приказ от 04.09.2020 №91 «Об отмене разрешения на строительство» является правомерным и не может нарушать права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенных обстоятельств, суд отказывает обществу в удовлетворении заявленных требований.

Расходы по государственной пошлине суд в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 177, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Вольная» отказать.

2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>) через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Гарист С.Н.