Решение от 29 марта 2021 г. по делу № А41-2460/2021

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-2460/21
29 марта 2021 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 15 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 29 марта 2021 года.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья Н.В. Плотникова ,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО СЗ "ИВЕСТСТРОЙ" к Управление РОсреестра по МО о признании отказа недействительным

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ивестстрой» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением (с учетом удовлетворенного судом в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайства об уточнении заявленных требований) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, выраженное в уведомлении от 03.03.2021 N КУВД-001/2020-25129954/2 об отказе государственной регистрации прав; об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 23.10.2020 N 56/СВ/3-2020, заключенного между ООО СЗ «Ивестстрой» и ФИО2.

Представитель заинтересованного лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в порядке ст. 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации в картотеке арбитражных дел на сайте http://kad.arbitr.ru/. В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствии заинтересованного лица.

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя заявителя, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ООО СЗ «Ивестстрой» (далее - Заявитель, Застройщик) осуществляет строительство многоквартирного дома по адресу: Московская область, г. Звенигород, район Восточный, мкр. N 2, корп. 3 (далее - Многоквартирный дом).

Строительство ведется на основании разрешения от 24.04.2014 N RU 50332000-030, выданного администрацией городского округа Звенигорода.

Договор участия в долевом строительстве между Застройщиком и первым участником долевого строительства в отношении Многоквартирного дома заключен 10.07.2014, договор зарегистрирован 24.10.2014.

23.10.2020 между Застройщиком и ФИО2 (далее - Участник долевого строительства) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве), заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 56/СВ/3-2020 (далее - Договор).

В соответствии с п. 3.1 Договора Застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный Договором срок построить Многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства.

Согласно п. 3.2 Договора объектом долевого строительства является квартира N 56, расположенная на 2 этаже Многоквартирного дома, в секции 2, номер на площадке 4, проектной общей площадью 61, 4 кв.м., состоящая из 2 комнат.

На основании ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

20.11.2020 Застройщик и Участник долевого строительства обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Заинтересованное лицо, Управление Росреестра по МО) с заявлением о регистрации Договора.

Уведомлением Управления Росреестра по МО о приостановлении государственной регистрации прав от 04.12.2020 N КУВД-001/2020-25129954/1 (далее - Уведомление) осуществление действие по регистрации Договора приостановлено.

Уведомлением Управления Росреестра по МО от 03.03.2021 № КУВД-001/2020-25129954/2 отказано в государственной регистрации по причине неустранения обстоятельств, послуживших для приостановления государственной регистрации.

Из Уведомления о приостановлении следует, что государственная регистрация Договора приостановлена на основании п. 57 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что по состоянию на 04.12.2020 в ответ на запрос N 50:49:0010110:0000056-2020-11-20-519739:1 в Управление Росреестра по МО от публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства» (далее - Фонд) поступило уведомление о том, что в отношении Застройщика выявлен факт неисполнения обязанности по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности в соответствии с договором.

Посчитав оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации права собственности указанного объекта необоснованным и нарушающим права и законные интересы, заявитель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы, необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В данном случае Общество обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации сделки - договора долевого участия, как это предусмотрено Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

Таким образом, в силу прямого указания положений действующего законодательства договор участия в долевом строительства подлежит государственной регистрации. Более того, с фактом государственной регистрации договора связан момент признания данного договора заключенным и порождающим предусмотренные этим договором правовые последствия.

Порядок осуществления на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируется положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

В соответствии с положениями статьи 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона.

При этом основания для приостановления государственной регистрации, перечисленные в статье 26 Закона о регистрации, являются исчерпывающими.

Согласно статье 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

То есть, предметом договора участия в долевом строительстве являются не только действия застройщика по созданию объекта недвижимости, но целый комплекс действий, связанных с получением разрешения на строительство, вводом дома в эксплуатацию и передачей объекта долевого строительства заказчику. Указанной обязанности застройщика соответствует право дольщика требовать передачи в предусмотренный договором срок объекта строительства. Также и у дольщика имеются специфические обязанности, характерные именно для этого вида договора: оплатить объект долевого строительства, принять его при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, не проводить каких-либо действий в отношении объекта до момента подписания акта приема-передачи объекта, и иные.

Договор участия в долевом строительстве действует до полного исполнения сторонами всех, предусмотренных договором обязанностей. Это означает, что исполнение одной или части обязательств по договору, не свидетельствует об исполнении договора в целом.

По своей сути п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве является материальной нормой, определяющей основания для ограничения права застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, и, как следствие, предписывающей уполномоченному органу необходимость направления в орган регистрации прав сведений о таком застройщике в целях дальнейшего недопущения привлечения застройщиком денежных средств; в свою очередь, положения п. 57 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации можно отнести к производным от п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве, регламентирующим порядок применения указанной материальной нормы.

Пункт 57 части 1 статьи 26 Закона о регистрации введен абзацем 5 подпункта «а» пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 175-ФЗ).

При этом на основании абзаца 5 подпункта «ж» пункта 2 статьи 1 Закона N 175-ФЗ также изменена редакция статьи 3 Закона о долевом строительстве, в том числе путем дополнения части 2.6 указанной статьи пунктом 3, обязывающим уполномоченный орган направить в орган регистрации прав уведомление о нарушении застройщиком на шесть месяцев срока передачи объекта долевого строительства.

Однако, из ч. 7 ст. 8 Закона N 175-ФЗ следует, что положения статьи 3 Закона о долевом строительстве применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о фонде) и Законом N 175-ФЗ, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Вместе с тем, части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18-18.2 Закона о долевом строительстве (в редакции Закона N 175-ФЗ) не применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков.

Таким образом, поскольку п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве только введен Законом N 175-ФЗ, а разрешение на строительство получено Застройщиком 24.04.2014, указанная норма не подлежит применению к Заявителю.

Вместе с тем ч. 7 ст. 8 Закона N 175-ФЗ не исключает возможности применения к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, положений ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве без учета изменений, внесенных Законом N 175-ФЗ и Законом о фонде.

Сама по себе часть 2.6 статьи 3 Закона о долевом строительстве, устанавливающая обязанность уполномоченного органа направлять в орган регистрации прав сведения о застройщиках, не соответствующих положениям Закона о долевом строительстве, введена подпунктом «б» пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -Закон N 304-ФЗ).

Согласно ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве (в ред. Закона N 304-ФЗ) уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 Закона о долевом строительстве, обязан направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов с приложением решений, указанных в части 2.3 настоящей статьи, в срок не более чем один рабочий день со дня получения соответствующего решения.

Закон N 304-ФЗ вступил в силу с 01.01.2017.

Таким образом, обязанность направления в орган регистрации прав сведений о несоответствии застройщика требованиям Закона о долевом строительстве возникла только с 01.01.2017.

При этом ч. 3 ст. 6 Закона N 304-ФЗ установлено, что действие положений части 2.6 статьи 3 Закона о долевом строительстве (в ред. Закона N 304-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 01.01.2017.

Как следует из материалов дела, договор участия в долевом строительстве между Застройщиком и первым участником долевого строительства в отношении Многоквартирного дома заключен 10.07.2014, договор зарегистрирован 24.10.2014.

Таким образом, поскольку в данном случае первый договор участия в долевом строительстве заключен до 01.01.2017, ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве не подлежит применению к Застройщику.

На основании пп. «ж» п. 2 ст. 16 Закона о фонде, вступившего в силу с 30.07.2017, ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве изложена в новой редакции: «уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 Закона о долевом строительстве, обязан направить в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан -участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в срок не более чем один рабочий день со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в части 2 настоящей статьи».

Однако, как указывалось выше, на основании ч. 7 ст. 8 Закона N 175-ФЗ положения ст. 3 Закона о долевом строительстве к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, применяются без учета изменений, внесенных Законом о фонде.

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц, письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 01.12.2017 N 44458-НС/07 датой государственной регистрации Фонда является 20.10.2017.

Таким образом, поскольку разрешение на строительство получено Застройщиком до 01.07.2018, а первый договор участия в долевом строительстве заключен до 20.10.2017, ограничения, установленные ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве, независимо от редакции закона не распространяются на Заявителя.

Соответственно, положения пункта 57 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, являющиеся производными от ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве, также не распространяют своего действия на Застройщика.

В соответствии с п.4 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 г. 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело.

Таким образом, в адрес регистрирующего органа был направлен исчерпывающий перечень документов, соответствующие требованиям законодательства РФ и необходимый для проведения испрашиваемых заявителем регистрационных действий.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 21.07.2009 N 132 сформулировал правовую позицию, согласно которой судебный акт является самостоятельным основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество. Вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт. Отказ в государственной регистрации права в этом случае является незаконным.

Согласно ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться, в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (ч. 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку отказ управления в регистрации права нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Судебные расходы по делу в соответствие со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, выраженное в уведомлении от 03.03.2021 N КУВД-001/2020-25129954/2 об отказе государственной регистрации прав.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 23.10.2020 N 56/СВ/3-2020, заключенного между ООО СЗ «Ивестстрой» и ФИО2

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу ООО СЗ "ИВЕСТСТРОЙ" расходы по госпошлине в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано.


СудьяН.В. Плотникова