Решение от 6 августа 2025 г. по делу № А41-141/2025

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-141/2025
07 августа 2025 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 07 августа 2025 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Некоммерческой организации фонд развития бизнеса "Универсум" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 119261, <...>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 15.11.1991, адрес: 123112, <...>)

об урегулировании разногласий возникших при заключении Договора аренды земельного участка от 24.08.2023 № В-99-061174

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Некоммерческая организация Фонд развития бизнеса «Универсум» (далее - Фонд) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды от 24.08.2023 N В-99-061174 земельного участка с кадастровым номером 50:11:0050208:953.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2024, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды, спорные пункты приняты в редакции Департамента.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18.12.2024 решение Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2024 отменены, дело передано по подсудности на рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Определением Арбитражного суда Московской области от 16.01.2025 исковое заявление фонда принято к производству.

Дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежаще.

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0050208:953 находятся объекты недвижимости с кадастровыми номерами 50:11:0000000:855 и 50:11:0000000:170241, принадлежащий на праве собственности фонду, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН.

Департамент направил в адрес истца письмо от 31.08.2023 исх. N 33-5-110965/23-(0)-3, с приложением проекта договора аренды земельного участка от 24.08.2023 N B-99-06117.

Истцом указанный договор аренды подписан с разногласиями, протокол разногласий от 21.09.2023 направлен в адрес ответчика.

Письмом от 25.09.2023 исх. N 33-5-110965/23-(0)-5 ответчиком приняты отдельные положения разногласий, истцу направлена новая редакция договора аренды.

Истцом направлен в адрес ответчика повторный протокол разногласий от 18.10.2023.

Письмом от 25.10.2023 исх. N 33-5-110965/23-(0)-6 ответчиком разногласия истца не приняты, в предоставлении земельного участка в аренду отказано.

На основании изложенного истец обратился в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды от 24.08.2023 N В-99-061174 земельного участка с кадастровым номером 50:11:0050208:953, в следующей редакции:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА И ЦЕЛЬ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1.1. Предметом Договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем «Участок», площадью 8 066 (восемь тысяч шестьдесят шесть) кв. м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 50:11:0050208:953, имеющий адресный ориентир: Московская область, р-н Красногорский, в районе д. Степановское, в п. Истра, предоставляемый в пользование на условиях аренды в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка.


1.2. Передача Участка по настоящемуДоговору от Арендодателя к Арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по Договору.

1.3. Границы Участка установлены в соответствии с действующим законодательством.

1.4. На Участке расположены нежилые здания с кадастровыми номерами:

- 50:11:0000000:855 площадью 44,5 кв. м по адресу: Московская область, р-н Красногорский, п Истра, находящееся в собственности у Арендатора (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03.07.2023

№ КУВИ-001/2023-152265433, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 08.05.2008 № 50-50-11/020/2008-083).

- 50:11:0000000:170241 площадью 1 295,5 кв. м по адресу: Московская область, Красногорский район, пос. Истра, находящееся в собственности у Арендатора (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 03.07.2023 № КУВИ-001/2023-152266652, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 20.07.2011 № 50-50-11/067/2011-107).

2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

2.1. Договор заключен сроком до 04 июля 2072 года.

2.2. Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

2.3. Правоотношения по настоящему Договору, как в целом, так и в части, между Арендодателем и Арендатором возникают с даты вступления в действие настоящего Договора, если другое не вытекает из соглашения Сторон в части исполнения обязательств по Договору и прекращаются их исполнением, если иное не предусмотрено соглашением Сторон.

2.4. Действие настоящего Договора прекращается со следующего дня соответствующего месяца и числа последнего года срока, если иное не вытекает из правоотношений Сторон согласно законодательству.

3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

3.1. Расчетным периодом по настоящему Договору является квартал.

3.2. Арендная плата начисляется с 24 августа 2023 г. (с даты заключения настоящего договора аренды земельного участка) и вносится Арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала. Первый арендный платеж при заключении настоящего Договора производится на ближайшую дату платежа, следующую за датой государственной регистрации Договора.

В случае принятия нормативного правового акта города Москвы или Арендодателя, устанавливающего иной, чем в Договоре, срок внесения арендной платы, он принимается к исполнению Сторонами с даты вступления в силу упомянутого акта без внесения изменений в Договор. Основанием для его исполнения является письменное уведомление Арендодателя или размещение информации об изменении срока внесения платежа на официальном сайте Арендодателя в сети Интернет.

В случае изменения целевого (функционального) использования объекта недвижимого имущества, расположенного на Участке, размер арендной платы подлежит изменению Арендодателем в одностороннем порядке на основании уведомления.

3.3. Размер ежегодной арендной платы, счет, на который она вносится, указаны в Приложении к настоящему Договору. Приложение является составной и неотъемлемой частью настоящего Договора.

3.4. Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и (или) города Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в настоящий Договор.

В случае принятия таких актов исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании Договора и уведомления Арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и (или) уведомления с расчетом платежей, кадастровой стоимости либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов и (или) изменения кадастровой стоимости в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнений в настоящий Договор.

Первый арендный платеж по новым правилам исчисления арендной платы производится Арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после изменения правил исчисления арендной платы, включая, при необходимости, доплату за предыдущие периоды.

3.5. Уведомление (п. 3.2 и п. 3.4 настоящего Договора) может быть направлено Арендодателем Арендатору почтовым отправлением с уведомлением о вручении или сделано Арендодателем и через средства массовой информации или размещено на официальном сайте Арендодателя в сети Интернет неопределенному кругу лиц, обязательное для Арендатора.

3.6. При передаче Арендатором арендуемого Участка в установленном порядке в субаренду ежегодная арендная плата за такой Участок составляет 2% от кадастровой стоимости арендуемого Участка либо его части (в случае передачи в субаренду части Участка) на срок действия договора субаренды.

4. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

4.1. Арендатор обязан с соблюдением правил настоящего Договора письменно уведомить Арендодателя в случае передачи третьим лицам права аренды Участка.

4.2. Арендатор имеет право возводить капитальные и некапитальные объекты, в т.ч. здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, установленных законодательством.

4.3. Исключить.

4.4. Арендатору принять к сведению, что в случае несоблюдения Арендатором порядка внесения арендной платы, установленной к Договору, Арендатор несет ответственность перед бюджетом за несвоевременные бюджетные платежи в установленном Договором и (или) законодательством порядке.

4.5. Исключить.

4.6. Обеспечить полномочным представителям Арендодателя, органов государственного надзора и муниципального контроля за использованием и охраной земель доступ на Участок.

4.7. Арендатор имеет право использовать Участок под вспомогательные виды разрешенного использования при условии соблюдения условий и критериев, установленных правилами землепользования и застройки (части территории) городского округа Красногорск Московской области.

4.8. Исключить.

4.9. Запрещается использование Участка не в соответствии с установленными видами разрешенного использования.

5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

5.1. Арендатор имеет право:

5.1.1. Совершать сделки с правом аренды Участка, Участком в пределах срока договора аренды в порядке, предусмотренном настоящим Договором, нормативными актами Российской Федерации, города Москвы и решениями полномочных органов власти с последующей государственной регистрацией (в случаях, предусмотренных законом) при условии надлежащего уведомления Арендодателя о соответствующей сделке в установленном порядке, с указанием вида, сторон и условий сделки с приложением комплекта документов по сделке.

После совершения соответствующей сделки по передаче прав и обязанностей по Договору и ее государственной регистрации новый Арендатор обязан в двухнедельный срок обратиться к Арендодателю для внесения изменений в Договор в части замены стороны по Договору.

5.1.2. При условии надлежащего уведомления Арендодателя в установленном порядке сдавать арендуемый по настоящему Договору аренды Участок в субаренду с изменением величины арендной платы по Договору аренды в соответствии с действующим на момент заключения договора субаренды порядком. Использование Участка по договору субаренды не должно противоречить цели предоставления Участка согласно настоящему Договору.

5.1.3. Не позднее чем за три месяца до истечения срока действия настоящего Договора по письменному заявлению, направленному Арендодателю, заключить на новый срок Договор на согласованных Сторонами условиях.

5.1.4. На возмещение убытков, причиненных по вине Арендодателя.

5.1.5. Иные права, не урегулированные настоящим Договором, применяются и действуют в соответствии с законодательством Российской Федерации и(или) города Москвы.

5.2. Арендатор обязан:

5.2.1. Использовать Участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего Договора.

5.2.2. Ежеквартально и в полном объеме уплачивать причитающуюся Арендодателю арендную плату и по требованию Арендодателя представлять платежные документы об уплате арендной платы.

5.2.3. Обеспечить полномочным представителям Арендодателя, органов государственного надзора и муниципального контроля за использованием и охраной земель доступ на Участок.

5.2.4. В установленном порядке уведомлять Арендодателя о совершении сделок с правом аренды Участка и (или) Участком, совершенных на основании законодательства Российской Федерации и города Москвы и с соблюдением правил настоящего Договора.

5.2.5. В случае передачи Участка (части Участка) в субаренду в течение трех дней после заключения договора субаренды направить Арендодателю заверенную подписью уполномоченного органа и печатью копию указанного договора.

5.2.6. Письменно известить Арендодателя в случае отчуждения принадлежащих Арендатору зданий, сооружений иных объектов недвижимости, расположенных на Участке, их частей или долей в праве на эти объекты, в течение 10 дней с момента заключения сделки и в тот же срок обратиться с заявлением к Арендодателю об изменении, либо прекращении ранее установленного права на Участок.

5.2.7. Не осуществлять на Участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов), для проведения которых требуется соответствующее разрешение.

5.2.8. Не нарушать прав соседних землепользователей.

5.2.9. Письменно в 10-дневный срок уведомить Арендодателя об изменении своего наименования, места нахождения (почтового адреса) и места регистрации юридического лица, платежных и иных реквизитов.

В случае неисполнения Арендатором этих условий извещение, направленное по указанному в Договоре адресу, является надлежащим уведомлением Арендодателем Арендатора о соответствующих изменениях.

5.2.10. Исполнять иные обязанности, предусмотренные законодательными актами Российской Федерации и города Москвы.

5.2.11. Исключить.

5.2.12. Соблюдать запрет на использование Участка не в соответствии с установленными видами разрешенного использования.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

6.1. Арендодатель имеет право:

6.1.1. В одностороннем порядке расторгнуть Договор досрочно в судебном порядке в случае нарушения Арендатором следующих условий:

- невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд;

- использования Участка способами, запрещенными земельным и иным законодательством Российской Федерации и (или) города Москвы;

6.1.2. В судебном порядке обратить взыскание на имущество Арендатора в случае невыполнения им обязательств по настоящему Договору.

6.1.3. На возмещение убытков, причиненных Арендатором, в том числе досрочным по вине Арендатора расторжением настоящего Договора.

6.1.4. В случае нарушения разрешенного использования (несоблюдения цели предоставления) Участка уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы с привлечением при необходимости государственных учреждений города Москвы и иных организаций осуществляют мероприятия по пресечению незаконного

6.1.5. Иные права, не урегулированные настоящим Договором, применяются и действуют в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы.

6.1.6. Вынести границы земельного участка на местность и осуществить установку геодезических знаков для определения фактических границ земельного участка не позднее 1 месяца с момента подписания настоящего договора

6.2. Арендодатель обязан:

6.2.1. Выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора.

6.2.2. Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора.

6.2.3. В 10-дневный срок опубликовать в средствах массовой информации или на официальном сайте в сети Интернет сведения об изменении своего наименования, места нахождения (почтовый адрес) и места регистрации, платежных и иных реквизитов.

Установленный абзацем первым пункта 6.2.3 порядок оперативного извещения об изменении указанных реквизитов не требует отдельного дополнительного соглашения к Договору.

6.2.4. Иные обязанности, не урегулированные настоящим Договором, применяются и действуют в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы.

7. ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Изменения и (или) дополнения к настоящему Договору могут быть сделаны Сторонами в письменной форме, если иное не предусмотрено действующим законодательством Российской Федерации либо Договором. Внесение исправлений, дописок и допечаток в текст настоящего Договора и его приложений не допускается.

7.2. До истечения срока действия Договора Арендатор обязан принять меры к освобождению Участка (кроме законно созданных зданий, и (или) сооружений, являющихся недвижимым имуществом) и возвратить Арендодателю Участок в последний день действия Договора, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами или настоящим Договором. Возврат Участка может производиться по акту сдачи-приемки по требованию Арендодателя.

В случае, если Арендатор продолжает использовать Участок после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, настоящий Договор возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок, в том числе с обязательной уплатой арендной платы. В этом случае каждая из Сторон вправе в любое время отказаться от Договора, предупредив об этом другую Сторону за три месяца.

В случае, если Арендодатель возражает против использования Арендатором Участка после истечения срока Договора, то его действие прекращается в последний день срока Договора.

8. САНКЦИИ

8.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора виновная Сторона несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством и настоящим Договором.

8.2. Исключить.

8.3. Исключить.

8.4. Исключить.

8.5. Ответственность Сторон за нарушение обязательств по Договору при действии обстоятельств непреодолимой силы регулируется гражданским законодательством Российской Федерации.

8.6. Исключить.

9. РАССМОТРЕНИЕ И УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

9.1. Все споры между Сторонами, возникшие из данного Договора или в связи с ним, рассматриваются в Арбитражном суде города Москвы и в судах общей юрисдикции в соответствии с действующим законодательством.

9.2. Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем одним из следующих способов:

- почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанных в разделе 11 Договора;

- в личный кабинет Арендатора на Официальном портале Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru.

Стороны признают, что направление писем, в том числе претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, одним из указанных способов является надлежащим и достаточным. Доказательства направления почтовых отправлений хранит Сторона, направившая корреспонденцию.

10. ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации, города Москвы и настоящим Договором.

10.2. Языком делопроизводства по Договору является русский язык.

10.3. Уведомления, предложения и иные сообщения могут быть направлены заказным письмом, а также иными способами, предусмотренными законодательством или Договором.

10.4. Лица, подписавшие настоящий Договор, заявляют об отсутствии ограничений полномочий руководителей, а также иных лиц, подписывающих настоящий Договор.

10.5. Договор заключен в форме электронного документа.

1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТА ЕЖЕГОДНОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

1.1. Площадь участка, всего

кв. м

8 066

1.2. 1.2 Кадастровая стоимость Участка

с 24.08.2023

22 685 625 руб.

руб.

27 358 742,76

1.3. Ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости

%
1,5

1.4. Годовая арендная плата* (начисляется с 24.08.2023)

руб.

340 284,37

* В случае изменения кадастровой стоимости участка годовая арендная плата определяется плательщиком самостоятельно на основании уведомления Арендодателя.

2. СРОК ВНЕСЕНИЯ ПЛАТЕЖА

2.1. Арендная плата за землю уплачивается ежеквартально равными долями не позднее 5 числа первого месяца квартала.

2.2. Пеня начисляется на сумму недоимки за каждый календарный день просрочки платежа и определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы. Процентная ставка пени составляет 1/300 от действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Согласно ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо вправе обратиться в суд с требованием об обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение договора является обязательным. Обязанность уполномоченного органа заключить договор аренды земельного участка с собственником недвижимого имущества, расположенного на этом участке, закреплена в земельном законодательстве.

В силу абз. 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как указано в ст. 432 ГК РФ, в договоре должны быть согласованы все существенные условия, указанные в качестве таковых в законе.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются: предмет договора, плата за пользование и срок пользования земельным участком.

Следовательно, в соответствии со ст. 446 ГК РФ преддоговорный спор может быть рассмотрен судом, если возникшие разногласия по условиям договора переданы на рассмотрение суда по соглашению сторон.

Согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).

Истец является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами 50:11:0000000:855 и 50:11:0000000:170241.

Согласно подпункту 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ собственники зданий и сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков, на которых расположены данные здания, сооружения, в собственность или в аренду без проведения торгов.

На основании ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства.

Основой правоотношений, регулируемых градостроительным законодательством, является градостроительная деятельность в целях развития соответствующей территории, которая осуществляется, в том числе, в виде градостроительного зонирования территорий, представляющего собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (п. п. 1, 6 ст. 1, Глава 4 ГрдК РФ).

Согласно п. 1 ч. 6 ст. 30, ч. 1 ст. 31 ГрдК РФ в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки, которые разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов, устанавливаются виды разрешенного использования земельного участка. Правила землепользования и застройки включают в себя также положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

На основании п. 1 ст. 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (п. 2 ст. 85 ЗК РФ, п. 9 ст. 1 ГрдК РФ). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 3 ст. 85 ЗК РФ).

Цель заключение договора аренды – законное использование земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, собственником зданий.

Поскольку земельный участок приобретается фондом в аренду по правилам статьи 39.20 ЗК РФ, соответственно он должен использоваться на условиях аренды для эксплуатации нежилых зданий в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка.

Таким образом пункт 1.1. договора подлежит изложению в следующей редакции:

«п. 1.1 Предметом Договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем «Участок», площадью 8 066 (восемь тысяч шестьдесят шесть) кв. м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 50:11:0050208:953, имеющий адресный ориентир: Московская область, р-н Красногорский, в районе д. Степановское, в п. Истра, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации нежилых зданий в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка.».

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 Земельного кодекса РФ, за исключением прав, установленных п. 2 ч. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ.

Из буквального толкования п. 4.2 договора аренды, в редакции ответчика, следует полный запрет на все виды строительно-монтажных работ, что противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

Между тем установление в договоре полного запрета на все виды строительно-монтажных работ противоречит действующему законодательству (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.12.2024 N Ф05-27978/2024).

Учитывая вид разрешенного использования земельного участка, п. 4.2 договора, по условиям которого участок предоставляется без права возведения временных и капитальных зданий и сооружений подлежит изложению в редакции истца:

«п. 4.2 Арендатор имеет право возводить капитальные и некапитальные объекты, в то числе здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением норм действующего земельного и градостроительного законодательства РФ, а также соответствующих нормативных актов города Москвы, в случаях, предусмотренных законом».

С учетом положений статей 7, 42 ЗК РФ пункт 4.7. договора излагается в следующей редакции: «п. 4.7. Арендатор имеет право использовать Участок под вспомогательные виды разрешенного использования при условии соблюдения действующего градостроительного законодательства РФ, а также действующих правил землепользования и застройки (части территории) городского округа Красногорск Московской области.».

Одновременно суд отмечает, что самовольное строительство запрещено положениями статьи 222 ГК РФ, соответственно суд излагает п. 4.3. договора в следующей редакции:

«п. 4.3. Договор не является основанием для проведения государственной регистрации права собственности на движимые и недвижимые объекты, расположенные на Участке.».

В своей редакции истец полагает подлежащим исключению пункты 4.5., 4.6., 5.2.3, поскольку они являются навязанным условиями по обеспечению доступа служб к земельному участку.

Спорные пункты в редакции Департамента направлены на минимизацию ущерба от аварий и устранения угрозы причинения вреда правам и законным интересам третьих лиц. В противном случае при непредоставления доступа на земельный участок аварийным службам в рамках устранения аварий и чрезвычайных ситуации все убытки от их последствий будут возложены на арендатора, как на лицо по вине которого не был предоставлен соответствующий доступ на земельный участок и как следствие неустранение аварий.

Суд не находит нарушающими права и законные интересы истца предложенные ответчиком редакции данных пунктов, соответственно они подлежат изложению в следующей редакции:

«п. 4.5. Арендатор обязан обеспечивать возможность проведения эксплуатационными службами аварийно-восстановительных работ, работ по предотвращению возникновения чрезвычайных ситуаций, ремонта, обслуживания и реконструкции расположенных на Участке подземных коммуникаций и сооружений и доступ на Участок для этого специалистов соответствующих эксплуатирующих и других специализированных организаций, строительной и специальной техники, а также получать согласование этих организаций для проведения на данном Участке земляных и строительных работ в технических (охранных) зонах указанных подземных коммуникаций и сооружений.».

«п. 4.6. Арендатору обеспечивать полномочным представителям Арендодателя, органам государственного контроля за использованием и охраной земель свободный доступ на Участок. Выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия эксплуатации городских подземных и надземных коммуникаций, сооружений, дорог и проездов и т.п., расположенных на Участке.».

«п. 5.2.3. Обеспечить полномочным представителям Арендодателя, органов государственного надзора и муниципального контроля за использованием и охраной земель свободный доступ на Участок. Выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия эксплуатации городских подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.п., расположенных на Участке.»

Относительно пунктов 4.8., 5.2.11 суд отмечает, что вид разрешенного использования земельного участка и территориальная зона не предполагает использование участка для временного проживания людей, соответственно суд излагает п. 4.8., 5.2.11 договора в следующей редакции:

«п. 4.8. Запрещается строительство, создание, в том числе путем реконструкции, переоборудования, перепланировки - апартаментов (помещений/групп помещений, предназначенных и/или используемых для временного проживания людей), а также их продажа и/или эксплуатация.».

«п. 5.2.11. Соблюдать запрет на строительство, создание, в том числе путем реконструкции, переоборудования, перепланировки - апартаментов (помещений/групп помещений, предназначенных и/или используемых для временного проживания людей), а также их продажу и/или эксплуатацию. В случае нарушения установленного настоящих пунктом запрета Арендатор, являющийся владельцем указанных помещений, может быть привлечен к ответственности, предусмотренной действующим законодательством.».

Согласно п. 1 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.

Вынос в натуру границ земельного участка - это работа по определению положения и установлению на местности межевых знаков на его поворотных точках.

Каждый земельный участок стоящий на кадастровом учете имеет проектные величины - площадь и координаты углов его участка. Данные эти относятся к общедоступным сведениям и их может получить любой желающий, обратившись за выпиской в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

При выполнении межевания участков кадастровый инженер или землеустроительная компания обязаны установить и сдать на сохранность собственнику участка межевые знаки, которые обеспечивают закрепление поворотной точки границы.

Из материалов дела не следует, что собственник (департамент) передал арендатору (фонду) межевые знаки, обеспечение сохранности которых в соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации возложено на землепользователей.

Соответственно, договор подлежит дополнению пунктом 6.2.5.:

«п. 6.2.5. Вынести границы земельного участка на местность и осуществить установку геодезических знаков для определения фактических границ земельного участка не позднее 1 месяца с момента подписания настоящего договора.».

Истец не согласен с п. 5.2.4 в редакции департамента, согласно которому необходимо заключать с Департаментом дополнительные соглашения в случае совершения им сделок с правом аренды.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Заключения дополнительного соглашения статья 615 ГК РФ не предполагает.

Соответственно, данный пункт подлежит изложению в следующей редакции:

«п. 5.2.4.В установленном порядке уведомлять Арендодателя о совершении сделок с правом аренды Участка и (или) Участком, совершенных на основании законодательства Российской Федерации и города Москвы и с соблюдением правил настоящего Договора.».

Относительно пункта 5.2.5. суд отмечает следующее.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Нотариально заверенная копия является достоверным доказательством условий договора субаренды земельного участка, что исключает риск недобросовестного поведения арендатора.

Соответственно, данный пункт подлежит изложению в следующей редакции:

«п. 5.2.5. В случае передачи Участка (части Участка) в субаренду в течение трех дней после заключения договора субаренды направить Арендодателю нотариально заверенную копию указанного договора.».

В пункте 6.1.1 истцом оспаривается право Департамента расторгнуть договор в одностороннем порядке. Истец считает, что односторонний порядок недопустим и возможен также судебный порядок, а также не согласен с основаниями расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем — порядке.

Вопреки доводам Истца односторонний порядок расторжения договора прямо предусмотрен гражданским законодательством, а именно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, согласно которой предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ч. 1-2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Указанные диспозитивные нормы ГК РФ и ЗК РФ наделяют арендодателя правом на расторжение договора аренды при использовании арендатором имущества не в соответствии с его назначением и целями предоставления недвижимой вещи во владение и пользование арендатора.

При таких условиях данный пункт подлежит изложению в следующей редакции:

«п. 6.1.1. Расторгнуть Договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения Арендатором условий Договора, в том числе:

- невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд;

- использования Участка не в соответствии с целевым назначением предоставления и (или) не в соответствии с разрешенным использованием;

- неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения условий раздела 4 настоящего Договора;

- использования Участка способами, запрещенными земельным и иным законодательством Российской Федерации и (или) города Москвы;

-по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами Российской Федерации и города Москвы.».

Истец полагает, что в случае нарушения им прав и законных интересов третьих лиц Департамент не может вмешиваться в его хозяйственную деятельность (п.6.2.2).

Согласно п. 1, п. 5 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Соответственно, Департамент как собственник земельного участка вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она нарушает права и законные интересы других лиц.

Пункт 6.2.2. подлежит изложению в следующей редакции:

«п. 6.2.2. Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не нарушает прав и законных интересов других лиц.»

Доводы истца о несогласии с ответственностью за ненадлежащее исполнение договора отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норм права.

Договор в данной части подлежит изложению в следующей редакции.

«п. 8.2. В случае невнесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени. Пени за просрочку платежа начисляются на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно.»

«п. 8.4. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине Арендатора условий раздела 4 настоящего Договора и условий, касающихся использования Участка, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от произведения площади арендуемого земельного участка на действующее на дату выявления нарушения значение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по группе видов разрешенного использования, соответствующей цели предоставления земельного участка по настоящему Договору.»

«п. 8.6 подлежит исключению, поскольку ответственность за нецелевое использование земельного участка предусмотрена КоАП РФ и КоАП г. Москвы».

Относительно размера арендной платы судом установлено следующее.

Согласно Приложению 1 к проекту договора аренды в редакции Истца кадастровая стоимость участка установлена в размере 22 685 625 руб., а годовая арендная плата - 340 284,37 руб.

В редакции Департамента кадастровая стоимость составляет 27 358 742,76 руб., а годовая арендная плата - 410 381,14 руб.

В соответствии с ч. 4 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости указываются сведения о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости на дату, указанную в запросе о предоставлении такой выписки.

Согласно данным ЕГРН на момент обращения истца за оказанием государственной услуги кадастровая стоимость земельного участка составляла 27 358 742,76 руб.

Таким образом, Департамент, руководствуясь данными ЕГРН, законно установил кадастровую стоимость земельного участка, в связи с тем, что другую кадастровую стоимость Департамент не может применить в силу закона.

Данный раздел подлежит изложению в следующей редакции:

1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТА ЕЖЕГОДНОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

1.1. Площадь участка, всего

кв. м

8 066

1.2. Кадастровая стоимость Участка

с 01.01.2023

руб.

27 358 742,76

1.3. Ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости

%
1,5

1.4. Годовая арендная плата*

(начисляется с 24.08.2023)

руб.

410 381,14

* В случае изменения кадастровой стоимости участка годовая арендная плата определяется плательщиком самостоятельно на основании уведомления Арендодателя.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд приходит к выводу о признании заявленных исковых требований обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Некоммерческой организации фонд развития бизнеса "Универсум" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении Договора аренды земельного участка от 24.08.2023 № В-99-061174, изложив спорные пункты в следующей редакции:

"п. 1.1 Предметом Договора является земельный участок, именуемый в дальнейшем «Участок», площадью 8 066 (восемь тысяч шестьдесят шесть) кв. м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 50:11:0050208:953, имеющий адресный ориентир: Московская область, р-н Красногорский, в районе д. Степановское, в п. Истра, предоставляемый в пользование на условиях аренды для эксплуатации нежилых зданий в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельного участка."

"п. 4.2 Арендатор имеет право возводить капитальные и некапитальные объекты, в то числе здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением норм действующего земельного и градостроительного законодательства РФ, а также соответствующих нормативных актов города Москвы, в случаях, предусмотренных законом"

"п. 4.3. Договор не является основанием для проведения государственной регистрации права собственности на движимые и недвижимые объекты, расположенные на Участке."

"п. 4.5. Арендатор обязан обеспечивать возможность проведения эксплуатационными службами аварийно-восстановительных работ, работ по предотвращению возникновения чрезвычайных ситуаций, ремонта, обслуживания и реконструкции расположенных на Участке подземных коммуникаций и сооружений и доступ на Участок для этого специалистов соответствующих эксплуатирующих и других специализированных организаций, строительной и специальной техники, а также получать согласование этих организаций для проведения на данном Участке земляных и строительных работ в технических (охранных) зонах указанных подземных коммуникаций и сооружений."

"п. 4.6. Арендатору обеспечивать полномочным представителям Арендодателя, органам государственного контроля за использованием и охраной земель свободный доступ на Участок. Выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия эксплуатации городских подземных и надземных коммуникаций, сооружений, дорог и проездов и т.п., расположенных на Участке."

"п. 4.7. Арендатор имеет право использовать Участок под вспомогательные виды разрешенного использования при условии соблюдения действующего градостроительного законодательства РФ, а также действующих правил землепользования и застройки (части территории) городского округа Красногорск Московской области."

"п. 4.8. Запрещается строительство, создание, в том числе путем реконструкции, переоборудования, перепланировки - апартаментов (помещений/групп помещений, предназначенных и/или используемых для временного проживания людей), а также их продажа и/или эксплуатация."

"п. 5.2.3. Обеспечить полномочным представителям Арендодателя, органов государственного надзора и муниципального контроля за использованием и охраной земель свободный доступ на Участок. Выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия эксплуатации городских подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.п., расположенных на Участке."

"п. 5.2.4.В установленном порядке уведомлять Арендодателя о совершении сделок с правом аренды Участка и (или) Участком, совершенных на основании законодательства Российской Федерации и города Москвы и с соблюдением правил настоящего Договора."

"п. 5.2.5. В случае передачи Участка (части Участка) в субаренду в течение трех дней после заключения договора субаренды направить Арендодателю нотариально заверенную копию указанного договора."

"п. 5.2.11. Соблюдать запрет на строительство, создание, в том числе путем реконструкции, переоборудования, перепланировки - апартаментов (помещений/групп помещений, предназначенных и/или используемых для временного проживания людей), а также их продажу и/или эксплуатацию. В случае нарушения установленного настоящих пунктом запрета Арендатор, являющийся владельцем указанных помещений, может быть привлечен к ответственности, предусмотренной действующим законодательством."

"п. 6.1.1. Расторгнуть Договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения Арендатором условий Договора, в том числе:

- невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд;

- использования Участка не в соответствии с целевым назначением предоставления и (или) не в соответствии с разрешенным использованием;

- неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения условий раздела 4 настоящего Договора;

- использования Участка способами, запрещенными земельным и иным законодательством Российской Федерации и (или) города Москвы;

-по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами Российской Федерации и города Москвы."

"п. 6.2.2. Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не нарушает прав и законных интересов других лиц."

"п. 6.2.5. Вынести границы земельного участка на местность и осуществить установку геодезических знаков для определения фактических границ земельного участка не позднее 1 месяца с момента подписания настоящего договора."

"п. 8.2. В случае невнесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени. Пени за просрочку платежа начисляются на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно."

"п. 8.4. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине Арендатора условий раздела 4 настоящего Договора и условий, касающихся использования Участка, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере 1,5% от произведения площади арендуемого земельного участка на действующее на дату выявления нарушения значение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по группе видов разрешенного использования, соответствующей цели предоставления земельного участка по настоящему Договору."

П. 8.6 исключить.

Приложение к договору аренды земельного участка от 24.08.2023 № В-99-061174 – "Арендная плата ФЛС № В-99-061174" п. 1 изложить в следующей редакции:

2. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТА ЕЖЕГОДНОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

1.1. Площадь участка, всего

кв. м

8 066

1.2. Кадастровая стоимость Участка

с 01.01.2023

руб.

27 358 742,76

1.3. Ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости

%
1,5

1.4. Годовая арендная плата*

(начисляется с 24.08.2023)

руб.

410 381,14

* В случае изменения кадастровой стоимости участка годовая арендная плата определяется плательщиком самостоятельно на основании уведомления Арендодателя.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Некоммерческой организации фонд развития бизнеса "Универсум" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Е.В. Самороковская