Решение от 27 января 2025 г. по делу № А45-27054/2024

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-27054/2024
г. Новосибирск
28 января 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2025 года.

Мотивированное решение изготовлено 28 января 2025 года.


Арбитражный суд Новосибирской области  в составе судьи Богер А.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Хохуля А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АСБ и К» (ИНН <***>),

к Администрации Новосибирского района Новосибирской области (ИНН <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора 1) Администрация Толмачевского сельсовета Новосибирской области, 2) АО «РЭС» (ИНН <***>); 3) ООО " Новосибирскоблгаз";

о признании права собственности на нежилое здание,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 доверенность от 09.07.2024,  диплом от 07.06.2003, паспорт.

от ответчика: не явился, извещен;

от третьего лица: 1) не явился, извещен, 2) не явился, извещен; 3) не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АСБ и К» (ИНН <***>) обратилось в арбитражный суд с иском  к Администрации Новосибирского района Новосибирской области (ИНН <***>) о признании права собственности на нежилое здание: склад, площадью 365,8 кв.м на земельном участке с кадастровым  номером 54:19:034001:2801, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, сельсовет Толмачевский.

В порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса РФ  в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: 1) Администрация Толмачевского сельсовета Новосибирской области, 2) АО «РЭС» (ИНН <***>); 3) ООО " Новосибирскоблгаз".

Ответчик отзыв по существу исковых  требований не представил, представителя для участия в судебном заседании, не направил.

Третьи лица отзыв на исковое заявление и представителя для участия в судебном заседаний не направили, возражений на исковое заявление не представили.

 В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик, третье лицо  считаются извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав истца, арбитражный суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующего.

  Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.12.2005 года, на основании Договора купли продажи, у Толмачевского сельсовета Новосибирской области, в собственность ООО «АСБ и К» приобретен земельный участок, с кадастровым № 54:19.034001:2801, общей площадью 46100 +-376 кв.м., о чем внесена запись о регистрации 54:19.034001:2801-54/163/2021-1 от 27.04.2021.

В пределах земельного участка в 2015 году, собственником возведено здание склада, для хозяйственных нужд общества, что подтверждается заключением кадастрового инженера по результатам обследования на 05.12.2023 года.

В соответствии с техническим планом, площадь здания составила 365.8 кв.м.

Был завершен строительством эксплуатировался. Собственник, с целью ввода объекта в эксплуатацию, через представителя, обратился в уполномоченные органы с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, к которому приложил документы, предусмотренные ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, что подтверждается копией заявления от 15.02.2024.

   В ответ на обращение Администрация Новосибирского района Новосибирской области, направила Решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 05.03.2024 года, согласно которому, основанием для отказа в выдаче разрешения послужило: отсутствие документов предусмотренных п.г-д п 2.8-2.9 Административного регламента: т.е. заявитель не предоставил: - действующее разрешение на строительство,

-  акт приемки объекта в эксплуатацию,

акт подтверждающий соответствие построенного объекта проектной документации. Дополнительными основаниями для отказа в выдаче разрешения, указано, что размещение здания склада на территории земельного участка с видом разрешенного использования «Производственные базы» противоречит назначению здания.

Объект капитального строительства, полностью расположен внутри границ земельного участка с кадастровым .№ 54:19.034001:2801, принадлежащего истцу на праве собственности, не пересекает границ других земельных участков, находящихся в собственности иных лиц, соответственно не нарушает и не затрагивает интересы иных лиц, что подтверждается подготовленным техническим планом здания от 05.12.2023 года, составленным кадастровым инженером, членом КИ СРО Союз «Некоммерческое объединение кадастровых инженеров» ФИО2 а так же градостроительным планом земельного участка.

В соответствии с градостроительным планом земельного участка, выданным Департаментом строительства и архитектуры мэрии г. Новосибирска 22.12.2021 года, в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, земельный участок находится в производственной зоне (П). согласно п.2.2. информация о видах разрешенного использования, основным видом использования является в том числе: Склады (6.9).

Таким образом, запретов и ограничений на возведение здания склада, не имеется.

Ссылаясь на то, что в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права,допускающие строительство на нем данного объекта;

2)        если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы другихлиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

  Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

  Между тем, строительство спорного объекта –склада осуществлено на земельном участке с кадастровым №54:19:034001:2801, принадлежащем  истцу на праве  собственности с выполнением требований градостроительных и строительных норм и правил.

    В качестве доказательств, подтверждающих соответствие спорного объекта градостроительным и строительным, пожарным и санитарно – эпидемиологическим нормам и правилам, истцом  в материалы дела представлено:

-экспертное заключение ООО «ОПЭКС -АРТ» (СРО -И-004-29092009), по результатам технического обследования несущих и ограждающих конструкций нежилого здания склада площадью 365.8 кв.м. расположенного по адресу: РФ, НСО, р-он Новосибирский, с\с Толмачевский на соответствие требованиям механической безопасности в соответствии с Федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ», согласно выводам заключения   строительные конструкции нежилого здания склада площадью 365.8 м.кв., расположенного по адресу: Новосибирская область, район Новосибирский, Толмачевский сельсовет, пригодны к эксплуатации в соответствии с их функциональным назначением, соответствуют требованиям действующих градостроительных норм и правил, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

        Дальнейшее использование существующих строительных конструкций здания площадью 365.8 м.кв., расположенного по адресу: Новосибирская область, район Новосибирский, Толмачевский сельсовет, допустимо.

Согласно заключения № 275М2-2023 от 20.12.2023, выполненного ООО «Автоматика -АСО» о соответствии требованиям Федерального закона Российской Федерации №123-Ф3 от 22 июля 2008г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федерального закона Российской Федерации №384-Ф3 от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», требованиям норм и правил пожарной безопасности нежилого здания, на земельном участке№ 54:19.034001:2801, расположенное по адресу: Новосибирская область, р-н Новосибирский, с/с Толмачевский, сделаны следующие выводы:

      На основании изучения представленной документации, при визуальном и информационно-аналитическом обследовании обнаружения соответствия или несоответствия техническим регламентам, обязательным техническим нормами и требованиям пожарной безопасности, определения комплекса мероприятий на соответствие техническим регламентам, обязательным техническим нормами и требованиям пожарной безопасности при условиях, указанных выше нежилое здание (склад), по адресу: Новосибирская область, р-н Новосибирский, Толмачевский сельсовет (стен, перегородок, перекрытия), соответствует требованиям технического регламента о требованиях пожарной безопасности предусмотренным: Федеральным законом Российской Федерации от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и изменений внесенных Федеральным законом № 117-ФЗ от 10.07.2012 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» в ст. 69, обязательным техническим нормам и требованиям пожарной безопасности (сводам правил, соблюдены требования пожарной безопасности).

- экспертное заключение  ООО Испытательный центр физических факторов «ДИАЛАР» Орган инспекции (Аттестат аккредитации органа инспекции № RA.RU.710105 от 11.12.2015), согласно выводам которого по объекту хозяйственной или иной деятельности от 22.08.2017 № 1043: Здание ООО « АСБ и К», кадастровый № №54:19:062501:1423), расположенное на земельном участке с кадастровым № 54:19.034001:2801, по адресу: Новосибирская область, р-н Новосибирский, с/с Толмачевский,, соответствует нормам СанПиН 2.2.1/2.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов.» (с изменениями на 28 февраля 2022 г.,

-   -заключение кадастрового инженера ФИО2 от 05.12.2023, согласно выводам которого по   результатам   натурного   обследования   и   проведенных   измерений установлено, что нежилое здание склада находится в границах земельного участка с кадастровым номером 54:19:034001:2801 с местоположением: обл. Новосибирская, р-н Новосибирский, МО Толмачевский сельсовет; предельный размер земельного участка в территориальной зоне «П»: минимальный - 0,1 га (1000 кв.м), максимальный - 50 га (500000 кв.м). Площадь земельного участка 54:19:034001:2801 составляет 46100 кв.м, что соответствует параметрам предельных размеров земельного участка в территориальной зоне «П»;

-    предельное количество этажей зданий, строений, сооружений - 10 этажей. Количество надземных этажей здания склада, расположенного на земельном участке, составляет 1 (один) этаж, что удовлетворяет установленным регламентам;

-    минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений - 3 м. Согласно застройке рассматриваемого земельного участка, минимальное расстояние от границы земельного участка до стен здания склада составляет 9.0 м. Все расстояния от границ земельного участка до нежилого здания отображены на Схеме. Контур нежилого здания склада полностью расположен в границах рассматриваемого земельного участка и не пересекает границ иных земельных участков, находящихся в собственности третьих лиц. Минимальный отступ от северо-восточной границы земельного участка до стены здания составляет 9.0 м; минимальный отступ от юго-восточной границы земельного участка до стены здания составляет 290.0 м; минимальный отступ от юго-западной границы земельного участка до степы здания составляет 52.9 м; минимальный отступ от северо-западной границы земельного участка до стены здания составляет 72.2 м. Все отступы соответствуют дайной норме.

Также дополнительно были определены расстояния до ближайших объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке. Данные объекты обозначены на Схеме под цифрами 1, 2. Расстояние до объекта «1» составило 5.1 м, расстояние до объекта «2» составило 14.0 м.

В месте размещения нежилого здания склада охранные зоны и красные линии отсутствуют.

Таким образом, рассматриваемый земельный участок с расположенным на нем объектом капитального строительства полностью соответствует градостроительным регламентам, установленными Правилами для Толмачевского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области.

        Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  Истец возвел здание склада на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке  с кадастровым № 54:19:034001:2801

        На основании сведений выписки ЕГРН от 19.09.2024 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером– 54:19:034001:2801 склады (6.9).

        Исходя из вышеизложенного назначение здания –склад, площадью 365,8 кв.м  соответствует виду разрешенного использования земельного участка 54:19:034001:2801, в границах которого оно расположено.

          Из градостроительного плана земельного участка следует, что  земельный участок, на котором расположено здание склада частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории:

-Охранная зона ЛЭП 0.4 кВ, установлена Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»,

-Охранная зона газопровода, установлена Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей»,

-Границы полос воздушных подходов санитарно-защитных зон - Аэродром Новосибирск (Толмачево) расположен в 20 км западнее центра г. Новосибирска и в 9 км северо-западнее г. Обь. Приаэродромная территория включает в себя полосы воздушных подходов, территорию от КТА радиусом 30 км.

   Вместе с тем, согласно заключения кадастрового инженера непосредственно в месте размещения нежилого здания склада охранные зоны отсутствуют.

   Третьи лица, привлеченные в дело возражений и пояснений о фактах нарушения охранных зон истцом, не представили.

Истцом в материалы дела представлено решение старшего авиационного начальника аэропорта Толмачево от 20.12.2024, которым согласовано размещение спорного объекта.  В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 4 Федерального закона от 01.07.2017 № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны» строительство склада, максимальной высотой 8.500 метров по адресу: НСО, Новосибирский р-н, Толмачевский сельсовет, располагающегося на удалении 15.40 км от контрольной точки аэродрома с азимутом 237.6°, находящегося вне контура расчетной санитарно-защитной зоны аэропортового комплекса Толмачево, но в контуре санитарного разрыва вдоль стандартных маршрутов взлета и посадки ВС в аэропорту Толмачево зона шумового воздействия от ВС 65 дБА (ночь, результирующий CP), вне зоне полос воздушных подходов, согласовано. Имеется Письмо от Управления Роспотребнадзора по Новосибирской области № 54-00-01/019-17660-2024 от 02 декабря 2024г, согласно которому: поскольку проведение замеров шума от не жилого объекта капитального строительства «Склада» не требуется, санитарно-эпидемиологическое заключение не подлежит выдачи.

Таким образом, при возведении самовольной постройки не были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается вышеуказанными документами.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, принадлежащего истцу на праве собственности, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

         Безопасность самовольной постройки является императивным требованием для признания права собственности на нее.

Обстоятельства, исключающие в силу статьи 222 ГК РФ снос самовольной постройки, непосредственно связаны с признанием права собственности на этот объект в судебном порядке за правообладателем земельного участка при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Как разъяснено в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

     В силу п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", абз. 3 п. 22 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации  и Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации  от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установление наличия (отсутствия) угрозы жизни и здоровью граждан имеет существенное правовое значение для разрешения спора о сносе спорной постройки.

При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сослался на п. 3 ст.222 ГК РФ, в силу которого безопасность самовольной постройки является императивным требованием для признания права собственности на нее.

В соответствии с действующей редакцией п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

     -если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

     -если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ);

     -если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела усматриваются обстоятельства, свидетельствующие о наличии условий для признания права собственности истца на самовольную постройку.

      Строительство  принадлежащего истцу здания склада   осуществлено истцом с выполнением требований строительных норм и правил, объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается необходимыми экспертными заключениями.

Истец подтвердил факт обращения в уполномоченный орган для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако отсутствует разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, отказ уполномоченного органа в удовлетворении такого заявления; представление документов, необходимых для оформления самовольной постройки в судебном порядке; проверку самовольной постройки на соответствие предусмотренным законодательством нормам и правилам для решения вопроса о возможности её сохранения.

 Таким образом, истец предпринял зависящие от него меры для узаконения самовольной постройки в административном порядке.

 Учитывая изложенное, суд констатирует, что единственным признаком спорной самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истец возвел объект на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, что подтверждает наличие совокупности условий, позволяющих признать за истцом право собственности на самовольно возведенный объект.

      Совокупностью представленных в материалы дела документов подтверждается, что состояние строительных конструкций спорного объекта оценивается как работоспособное, завершенный строительством объект может эксплуатироваться без ограничений, объект источником повышенной пожарной опасности не является, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует противопожарным нормам и правилам, а также соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, следовательно, единственным правовым препятствием для введения объекта в гражданский оборот является отсутствие у истца разрешения на строительство/ввод объекта в эксплуатацию, при этом к принятию мер для ввода объекта в эксплуатацию истец принимал меры.

         Поскольку ответчик в материально-правовых отношениях с истцом не состоял, каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца не совершал, расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

руководствуясь  статьями   110, 167, 168, 169, 170, 176,  216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                              РЕШИЛ:

Исковое заявление удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «АСБ и К» (ИНН <***>) на объект  капитального строительства: нежилое здание-склад, площадью 365,8 кв.м на земельном участке с кадастровым  номером 54:19:034001:2801, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, сельсовет Толмачевский.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья

А.А. Богер