Решение от 31 мая 2017 г. по делу № А60-61330/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-61330/2016
01 июня 2017 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 25 мая 2017 года

Полный текст решения изготовлен 01 июня 2017 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи М.Л. Сергеевой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи М.А. Харченко, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо общество с ограниченной ответственностью «АСП-Стар»

о взыскании 61 269 руб. 20 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца ФИО2, представитель по доверенности от 31.10.2016,

от ответчика ФИО3, представитель по доверенности от 13.03.2017,

от третьего лица представитель не явился.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением, в котором просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 58074 рубля 17 копеек, пени в размере 3195 рублей 03 копейки.

От истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 54221 рубль 63 копейки, пени за период с 11.03.2016 по 05.05.2016 в размере 3009 рублей 86 копеек.

Ответчик представил отзыв, с исковыми требованиями не согласен, по мотивам, изложенным в отзыве, указывает на пропуск срока исковой давности.

Ответчик представил ходатайство, в котором просит привлечь к участию в деле в качестве третьего лица общество с ограниченной ответственностью «АСП-Стар». Ходатайство удовлетворено.

В предварительном судебном заседании заявлений и ходатайств не поступало.

В судебном заседании 12 мая 2017 на адрес суда от третьего лица поступил отзыв.

В судебном заседании 25 мая 2017 истец представил возражения на отзыв, информационный расчет. Ответчик представил отзыв, копии судебных актов.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «АСП-Стар» (ранее - ООО «Торговый дом «Чкаловский») заключен договор аренды от 25.04.2002 №5-715 (в редакции дополнительных соглашений от 18.04.2003, от 01.06.2004, от 28.12.2004, от 24.10.2008, от 28.01.2011) земельного участка по адресу: <...>, с кадастровым номером 66:41:0501005:0016, площадью 19550 кв.м для строительства торгового центра на срок с 01.06.2000 по 31.05.2010. Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, запись регистрации от 29.12.2004 № 66-01/01-249/2004-500.

По истечении предусмотренного Договором срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В связи с вводом объекта в эксплуатацию от 10.06.2008 № RU 66302000-150 (1-ая очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, образуется множественность лиц на стороне арендатора.

В соответствии с п. 1,2 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с п. 3 статьи 552 ГК РФ, п. 1 статьи 35 ЗК РФ покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости собственником земельного участка.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку ответчик пользовался арендованным земельным участком, у него возникло обязательство по уплате арендной платы в сроки и в порядке, которые установлены в договоре (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с государственной регистрацией доли 550/183038 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (рег.запись от 20.07.2011) - вторая очередь строительства, права и обязанности по договору аренды от 25.04.2002 № 5-715 возникают у ИП ФИО1.

Размер арендной платы за землю для каждого арендатора определяется пропорционально занимаемым площадям, а именно:

для ИП ФИО1 в размере 56,66/58720 от 19550 кв.м с 01.11.2012 по н/в.

В соответствии с договором размер арендной платы подлежит ежегодному пересмотру на основании федеральных, областных и городских нормативных актов.

Арендная плата, начисленная за период со ноября 2012 по апрель 2016 в размере 58 074,17 рубля ответчиком не оплачена.

В связи с перерасчетом арендной платы по причине изменения кадастровой стоимости земельного участка, задолженность, начисленная за период с ноября 2012 по апрель 2016 составляет 54 221,63 руб.

17.05.2016 ответчику было направлено требование от 17.05.2016 № 1428 об оплате задолженности по договору аренды 5-715 со сроком оплаты до 13.06.2016. До настоящего времени требование не исполнено.

Ответчиком заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности по взысканию задолженности с ноября 2012 по ноябрь 2013.

В статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 данного Кодекса).

На основании пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая, что исковое заявление подано в арбитражный суд 20.12.2016, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате с ноября 2012 по ноябрь 2013.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 №15/18, если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин для восстановления этого срока не имеется, то, при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования.

Таким образом, задолженность ответчика по арендной плате за период с декабря 2013г. по апрель 2016 г. составляет 40351 рубль 02 копейки.

Доказательства исполнения обязательств по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора в материалах дела отсутствуют, ответчиком таких доказательств не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку оплата задолженности до настоящего времени ответчиком не произведена, суд считает требования истца о взыскании с ответчика долга в размере 40351 рубль 02 копейки обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании ст.ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика пени за период с 11.03.2016 по 05.05.2016 в размере 3009 рублей 86 копеек.

За нарушение сроков перечисления арендной платы по Договору Арендатору начисляется пеня в размере 0,1 % не перечисленных сумм за каждый день просрочки (п. 3.1. Договора).

В соответствии со статьей 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

С учетом срока исковой давности, задолженность ответчика по пени за период с 11.03.2016 по 05.05.2016 составляет 2233 рубля 09 копеек.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 1 ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Учитывая, что ответчик обязательство по оплате арендной платы в сроки, установленные в договоре, не исполнил, форма соглашения о неустойке соблюдена, суд считает, что истцом правомерно начислены предусмотренные договором пени.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве, судом рассмотрены и отклонены на основании следующего.

Порядок определения размера арендной платы установлен нормативно-правовым актом субъекта Российской Федерации, а именно: Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП.

В Постановлении прямо указано на необходимость применения при расчете общей площади всех объектов недвижимости, расположенных на участке. На земельном участке площадью 19550 кв.м с кадастровым номером 66:41:0501005:0016, расположенном по адресу: <...>, расположены 6-ти этажное здание торгового центра 1ой очереди общей площадью 40 968,8 кв.м и объект незавершенного строительства торгового центра 2ой очереди общей площадью в соответствии с разрешением на строительство 18 855,6 кв.м (от 21.08.2008 № RU 66302000-424, по состоянию на 19.05.2015 степень готовности 40%).

Таким образом, общая площадь всех объектов недвижимости составляет 58 720 кв.м, из них: площадь помещений, на которые зарегистрированы права в здании торгового центра 1ой очереди и 2ой очереди (в соответствии с разрешением на строительство) составляет 39 864,4 кв.м, и 18 855,6 кв.м соответственно.

Согласно выписке из ЕГРП ФИО4 на праве общей долевой собственности принадлежит объект незавершенного строительства, а именно 550/183038 доли.

Формула расчета части земельного участка, приходящейся на Ответчика, следующая: (550/183038 *18 855,6)/58720 * 19550 = 18,86 кв.м - доля земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 39.20 ЗК РФ, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Из пункта 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Согласно статье 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (22 ЗК РФ).

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, должны соответствовать требованиям, установленным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

Так, согласно пункту 11 указанного постановления, в случае если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество в соответствии с договором аренды земельного участка.

Поскольку право собственности на вышеуказанный земельный участок не разграничено, а участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, то размер арендной платы определяется по формуле, установленной Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП: пропорционально площади принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке.

Согласно пункту 65 данного положения в отношении земельных участков, предоставленных для строительства применяется ставка 1,5 на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, (в ред. Постановления Правительства Свердловской области от 26.06.2015 N 546-ПП).

Ранее на строительство указанного объекта было получено разрешение на от 31.12.2009 №RU 66302000-424, от 02.09.2010 №RU 66302000-1185 продлено до 31.03.2012.

Ответчиком не представлены документы, выданные уполномоченным органом о продлении срока строительства.

Таким образом, поскольку период строительства закончился и более не продлевался, Администрация г. Екатеринбурга правомерно произвела расчет арендной платы, применяя при расчетах ставки, предусмотренные по окончанию сроков строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Вследствие чего, под нормативным сроком строительства понимается срок, определенный в разрешении на строительство.

Срок действия разрешения на строительство - до 31.03.2012.

Таким образом, по отношению к спорному периоду (ноябрь 2012 - апрель 2016) срок действия выданного разрешения на строительство истек.

В настоящее время строительство на земельном участке не ведется.

Расчет арендной платы выполнен Администрацией города Екатеринбурга на основании Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП.

Согласно пункту 65 таблицы Постановления от 30.12.2011 №1855-ПП «Ставки арендной платы за земельные участки находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории муниципального образования «город Екатеринбург» ставка 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка применяется к следующему виду разрешенного использования: земельные участки, предоставленные для строительства объектов (за исключением земельных участков, предоставленных для строительства метрополитена, жилищного фонда, индивидуальных жилых домов, индивидуальных и (или) кооперативных гаражей, объектов религии, многоквартирных домов, указанных в пункте 67) на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом.

Таким образом, Постановлением от 30.12.2011 № 1855-ПП установлено, что ставка 1,5% применяется только на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, следовательно, после окончания срока действия разрешения на строительство при определении размера арендной платы по отношению к спорному периоду подлежит применению ставка арендной платы исходя из категории земель и вида разрешенного использования земельного участка, а именно: как земельного участка, предназначенного для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки в размере, действующем в спорные периоды времени:

-с ноября 2012 по10.01.2014 в размере 3,5%;

-с 11.01.2014 по 31.12.2014 в размере 4,5%;

-с 2015 в размере 5,5%.

Собственник земельного участка не должен нести потери в неполучаемой арендной плате в связи с неэффективным управлением объектом незавершенного строительства его собственниками (в течение длительного периода времени строительство не ведется, новое разрешение на строительство не оформляется). Данное обстоятельство не может служить основанием для изменения ставки арендной платы.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по иску подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета, поскольку истец в соответствии со ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины по иску.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по арендной плате в размере 40351 рубль 02 копейки, пени за период с 11.03.2016 по 05.05.2016 в размере 2233 рубля 09 копеек.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 рублей 00 копеек.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты, указанной в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья М.Л. Сергеева