Решение от 13 марта 2020 г. по делу № А60-64976/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-64976/2019
13 марта 2020 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 05 марта 2020 года. Полный текст решения изготовлен 13 марта 2020 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.Ю.Григорьевой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.Р.Зиганшиной рассмотрел в судебном заседании дело №А60-64976/2019 по иску Общества с ограниченной ответственностью "ПРОФЦЕНТР" (ИНН 6680008485, ОГРН 1186658085570) к УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ, Муниципальному образованию Серовского городского округа, Комитету по управлению муниципальным имуществом Серовского городского округа, третье лицо без самостоятельных требований на предмет спора ООО «Агентство недвижимости «Родной город», ООО «Агентство недвижимости «Родной город», ООО «Сосьва-Лес» (ИНН 6658320970), Усатова Елена Анатольевна, ООО «Торговое предприятие «Кировский» (ИНН 6664014812), Лахтин Михаил Владимирович, Низамова Татьяна Хамзиевна, Рузжанов Мансур Матёкубович, Черныш Виктор Иванович, Гайратов Анваршо Сиярович, ЖСК «Новый дом» (ИНН 6680008485, ОГРН 1186658085570) о признании недействительным отказа от 13.09.2019г., обязании выдачи согласия

при участии в судебном заседании

от заявителя Семеновых С.М., доверенность от 09.01.2019г.,

от заинтересованных лиц ФИО7, доверенность от 09.12.2019г., ФИО8, доверенность от 25.12.2019г., от 10.12.2019г.

от третьих лиц ФИО2, ФИО9, доверенность от 09.01.2020г., ФИО10, председатель,

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Заявитель обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании отказа в регистрации перехода права аренды от 13.02.2019г. незаконным и даче муниципальным образованием согласия на уступку права требования по договору аренды земельного участка №4259 от 29.11.2018г.

Заинтересованные лица представили отзывы.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

31.05.2018г. между муниципальным образованием Серовский городской округ (арендодатель) и ООО «Агентство недвижимости «Родной город» (арендатор) заключен договора аренды земельного участка №4295, по условиям которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 66:61:0210004:40 площадью 4500 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Земельный участок предоставлен под строительство многоэтажного многоквартирного дома.

29.11.2018г. между ООО «Агентство недвижимости «Родной город» и ООО «Профессиональный центр» (заявитель, истец) заключен договор уступки прав аренды земельного участка, согласно которому права арендатора по договору аренды земельного участка №4295 от 31.05.2018г. передаются истцу.

07.12.2018г. истец обратился в Управление Росреетсра по Свердловской области с заявлением о регистрации уступки прав на земельный участок.

19.12.2018г. государственная регистрация уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:61:0210004:40 приостановлена (уведомление №66/004/311/2018-624) регистрирующим органом в связи с отсутствием согласия органа местного самоуправления на такую уступку. Регистрирующим органом направлен соответствующий запрос, в ответ на который поступил ответ 12.12.2018г. с информацией об отсутствии согласия органа местного самоуправления на уступку права аренды. Заявителю предложено представить согласие на уступку права аренды в качестве дополнительного документа.

Кроме того, регистрирующим органом указано, что на земельном участке с кадастровым номером 66:61:0210004:40 расположены: объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:61:0210004:518 и здание с кадастровым номером 66:61:0210004:492.

Здание с кадастровым номером 66:61:0210004:492 является многоквартирным домом, в отношении квартир внесены в реестр записи о регистрации прав на жилые помещения.

Информацией о формировании земельного участка под многоквартирным домом регистрирующий орган не располагает, соответствующий запрос направлен органу местного самоуправления.

04.03.2019г. регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию уступки права аренды по заявлению истца от 02.03.2019г. (уведомление №66/004/311/2018-624).

13.09.2019г. в регистрации уступки права аренды отказано. На момент вынесения отказа в регистрирующий орган поступила информация из органа местного самоуправления, согласно которой возможность формирования отдельного земельного участка под здание (МКД) и объект незавершенного строительства невозможна, поскольку пусковых комплексов три, договор аренды №4295 от 31.05.2018г. заключен с ООО «Агентство недвижимости «Родной город» для завершения строительства, первоначально договор заключен по результатам торгов №3138 от 01.08.2012г.

Из пояснений лиц, участвующих в деле, информация, полученная из уведомлений о приостановлении и отказе в регистрации, подтвердилась.

Действительно, на земельном участке с кадастровым номером 66:61:0210004:40 расположены: объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:61:0210004:518, здание с кадастровым номером 66:61:0210004:492 и объект без регистрации и технического учета.

Объект незавершенного строительства принадлежит на праве собственности истцу (договор купли-продажи от 23.11.2018г.), здание введено в эксплуатацию, является многоквартирным домом, произведена регистрация права собственности на жилые и нежилые помещения (выписки в материалах дела), а средняя часть не завершена строительством, права не зарегистрированы, инвестиционные договоры с ЖСК «Новый дом» расторгнуты в судебном порядке (А60-64631/2018), с ФИО2 расторгаются в судебном порядке (А60-58162/2018).

Право застройки земельного участка принадлежит арендатору – ООО «Агентство недвижимости «Родной город» (разрешение на строительство RU 66317000-1641 от 17.07.2013г. продлено до 02.08.2021г.).

В сложившейся фактической ситуации на земельном участке возможность регистрации уступки права аренды исключена.

В силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать (п. 8 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016).

Пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8611/09 от 27.10.2009).

Необходимость внесения изменений в договор аренды земельного участка при отчуждении объектов недвижимости другому лицу отсутствует. Новый приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земли независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменения согласно ст. 420, 421, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости.

Указанный вывод также подтверждается разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Из указанных положений закона и разъяснений следует, что к истцу как приобретателю объекта недвижимости нежилого назначения в части жилого дома, не введенной в эксплуатацию, не может принадлежать право аренды на весь земельный участок, поэтому уступка прав аренды по договору регистрации не подлежит.

Дополнение истца с уточнением (уменьшением) исковых требований о необходимости внесения истца в реестр в качестве арендатора судом не принимается, поскольку не имеет отношения к оспариваемому истцом отказу заинтересованного лица.

Истец не лишен права обратиться с соответствующим заявлением в регистрирующий орган.

Доводы заявителя о том, что такой отказ препятствует использованию земельного участка, не нашли своего подтверждения. Земельный участок используется истцом в силу того, что на нем расположен объект незавершенного строительства. Земельный участок используется и застройщиком для завершения строительства и собственниками объектов жилого и нежилого назначения. Использование является совместным. Цели – различные.

Указанная в приостановлении и отказе в регистрации причина уступки права аренды причина – необходимость получения согласия на уступку, которая предусмотрена п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, также правомерно обозначена регистрирующим органом в качестве основания отказа.

Первоначально договор аренды земельного участка заключен с ООО «Агентство недвижимости «Родной город» №3138 от 01.08.2012г. Договор аренды №4295 от 31.05.2018г. с указанным лицом заключен для завершения строительства (заявление от 20.03.2018г.). Соответствующее право предусмотрено пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (постановление от 31.05.2018г. №753).

Договором №3138 от 01.08.2012г. предусмотрен запрет на переуступку права аренды, а в договоре №4295 от 31.05.2018г. запрет отсутствует, но в качестве оснований для одностороннего расторжения договора арендодателем указано на предоставление арендатором участка третьим лицам в пользование без соответствующего разрешения арендодателя.

Таким образом, воля арендодателя на сохранение арендных отношений только с застройщиком выражена предельно ясно.

Оснований для понуждения органа местного самоуправления к даче согласия на уступку прав по договору аренды не имеется (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявленных требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

СудьяС.Ю. Григорьева