Решение от 2 февраля 2024 г. по делу № А40-210844/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-210844/23-150-1345
г. Москва
2 февраля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 января 2024 года

Полный текст решения изготовлен 2 февраля 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

судьи Михайловой А.Э.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску АО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПАРТНЕР-СТРОЙ" (625048, ТЮМЕНСКАЯ ОБЛАСТЬ, ТЮМЕНЬ ГОРОД, ХОЛОДИЛЬНАЯ <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.08.2002, ИНН: <***>)

к АО "ДОМ.РФ" (125009, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: <***>)

об изменении условий договора о комплексном развитии территории, об обязании,

в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

АО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПАРТНЕР-СТРОЙ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы об обязании АО "ДОМ.РФ" подписать график мероприятий к договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство от 07.12.2021 № 20/6141-21, в редакции истца, посредством направления дополнительного соглашения с данным графиком в адрес истца, а также об изменении пункта 7.2. договора о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство от 07.12.2021 № 20/6143-21, которым предусмотрен срок действия указанного договора.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Судом, в порядке ст. 163 АПК РФ, 11.01.2024 и 25.01.2024 объявлялся перерыв в судебном заседании до 26.01.2024.

Суд, рассмотрев исковые требования, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между АО «СЗ «Партнер-Строй» (далее - истец, арендатор, застройщик) и АО «ДОМ.РФ» (далее – ответчик, арендодатель) заключены следующие договоры:

- договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство № 20/6141-21 от 07.12.2021 (далее – договор аренды);

- договор о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство № 20/6143-21 от 07.12.2021 (далее – договор о КОТ).

Указанные договоры заключены на основании проведенного 24.11.2021 в соответствии со статьями 39.11 и 39.12. Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 части 3 статьи 3, пунктом 3.1 части 1 статьи 12.2, статьей 16.1, статьей 16.6-3, статьей 16.7 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, от 24.11.2021 № А 1332-15/2021/1, регистрационный номер торгов А1332-15/2021 (далее – протокол), в соответствии с которым арендатор и единственная заявка арендатора на участие в аукционе признаны соответствующими требованиям извещения о проведении аукциона.

В соответствии с условиями договора аренды, арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, а арендатор обязуется принять на условиях договора аренды участок с кадастровым номером 55:20:191001:2114, общей площадью 159 671 кв.м., расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир п. Омский. Участок находится примерно в 6100 м, по направлению на юг ориентира. Почтовый адрес ориентира: Омская область, Омский район (далее – участок).

Пунктом 3.1.1 договора аренды установлено, что арендатор обязан осуществить комплексное освоение территории на участке/образованных участках, в соответствии с законодательством и документацией по планировке территории в сроки согласно графику мероприятий. Мероприятия по комплексному освоению территории, в том числе ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, благоустройство и озеленение территории осуществляются в сроки, установленные графиком мероприятий, в течение срока аренды. Стороны обязуются согласовать график мероприятий путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды в течение трех месяцев с даты утверждения документации по планировке территории.

Во исполнение требований условий договоров, застройщиком подготовлена документация по планировке территории и документация по межеванию территории в отношении участка, которая утверждена Постановлениями Администрации Омского муниципального района: Постановлением от 15.12.2022 № П-22/ОМС-283; Постановлением от 20.10.2022 № П-22/ОМС-228.

В соответствии с пунктами 4.1, 4.2, 4.3, 4.4 договора аренды, срок аренды участка/образованных участков по договору аренды составляет восемь лет. Срок аренды по договору аренды начинает исчисляться с даты подписания сторонами акта приема-передачи участка («дата начала аренды»). Акт приема-передачи участка подписывается сторонами в день подписания договора аренды. Срок аренды заканчивается в раннюю из дат: а) дату окончания срока аренды или б) дату исполнения арендатором всех обязательств по договору аренды.

Стороны 30.03.2022 заключили дополнительное соглашение № 1 к договору аренды об увеличении срока действия договора аренды (срока аренды) на 3 года, до 07.12.2032, в рамках исполнения договора аренды и договора о КОТ, учитывая продление срока аренды.

Согласно исковому заявлению, истец письмом от 28.03.2023 № 172ПС направил в адрес ответчика график мероприятий, по реализации комплексного освоения территории в течение срока аренды участка, установленного с учетом дополнительного соглашения от 30.03.2022 № 1 к договору аренды, а именно - полное выполнение работ в срок до 07.12.2032.

Ответчик, не согласился с предложенным графиком мероприятий в редакции истца и ответным письмом от 02.06.2023 № 7430-СС, направил в адрес истца дополнительное соглашение к договору аренды, с приложением графика мероприятий, содержащим сроки мероприятий по комплексному освоению территории в пределах первоначально установленного срока аренды – до 07.12.2029.

В ответ на указанное письмо ответчика, истец письмом от 19.06.2023 № 357ПС просил ответчика подписать график мероприятий в ранее представленной им редакции, принимая во внимание, что срок аренды участка, с учетом дополнительного соглашения от 30.03.2022 № 1 к Договору аренды, продлен до 07.12.2032.

Ответным письмом от 21.07.2023 № 9748-АА, ответчик сообщил об отсутствии оснований для подписания соглашения о графике к договору аренды с предложенными АО «СЗ «Партнер-Строй» сроками, выходящими, за установленные протоколом об итогах аукциона и договором КОТ сроками мероприятий и реализации проекта комплексного освоения территории.

Считая действия ответчика неправомерными, истец обратился в суд с данными исковыми требованиями.

Положениями статей 307-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с условиями договора аренды, договор о КОТ является приложением № 6 к договору аренды и его неотъемлемой частью, и заключается сторонами одновременно с договором аренды.

В соответствии с договором о КОТ, застройщик обязуется своими силами и за свой счет, и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить комплексное освоение территории в границах участка.

Пунктом 2.3 договора о КОТ согласовано, что мероприятия по комплексному освоению территории, в том числе ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, благоустройство и озеленение территории осуществляется в сроки, установленные графиком мероприятий, в течение срока аренды. Стороны обязуются согласовать график мероприятий путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды в течение 3 (трех) месяцев с даты утверждения документации по планировке территории.

В соответствии с п. 1.1 договора о КОТ, срок аренды означает срок аренды, указанный в статье 4 договора аренды, в течение которого арендатор владеет и пользуется участком/образованными участками в порядке и на условиях, установленных договором аренды.

В соответствии с пунктами 7.1 и 7.2 договора о КОТ, договор является неотъемлемой частью договора аренды, заключается одновременно с подписанием договора аренды и считается заключенным с момента подписания сторонами договора. Договор заключается на срок аренды участка/образованных участков, указанный в протоколе. Договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором.

Возражая против иска, ответчик указывает, что увеличение срока аренды земельного участка не обязывает арендодателя автоматически продлевать и сроки проведения работ (строительства, освоения участка и т.п.).

Отклоняя доводы ответчика, суд учитывает следующее.

Для правильного разрешения спора суд должен оценить фактическое содержание правоотношений между истцом и ответчиком, на основании которого и осуществлять толкование условий договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Приоритетным методом толкования согласно тексту ст. 431 ГК РФ является уяснение смысла договора на основании буквального значения слов и выражений, использованных сторонами для фиксации своих договоренностей.

И только если буквальное толкование не позволяет определить смысл договора, суд согласно отраженному в ст. 431 ГК РФ алгоритму вправе перейти к системному толкованию, а если и оно не дает результатов и договор остается неясным или противоречивым, суду дозволяется перейти к реконструкции истинной воли сторон с учетом всех обстоятельств дела, включая обычаи, практику отношений сторон, преддоговорную переписку и последующее поведение.

Правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации разъясняют практику применения данной нормы права, в частности, согласно п. 43 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование), при этом такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Из системного и буквального толкования условий договора и существа заключенных договоров между сторонами, присутствует прямая зависимость сроков договоров КОТ от срока аренды участков, а также с учетом положения п. 6 ст. 39.8 Земельного Кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договоров аренды и договоров КОТ), который предусматривает прямую зависимость договора КОТ от договора аренды, а не наоборот и указывает, что «в случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка».

Также судом учитывается и тот факт, что законодатель Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ предоставил предпринимателям право на льготное продление сроков действия договоров аренды государственной земли в целях поддержания бизнеса с учетом экономической ситуации в стране.

Кроме того, в п. 4 ст. 8 указанного Федерального закона сделана оговорка, что «срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 данной статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются». Тем самым законодатель указал, что предусмотренные п. 8 ст. 39.8 Земельного Кодекса Российской Федерации предельные сроки, на которые может быть заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, при указанном продлении не применяются.

В связи с этим не подлежит применению и предельный срок предоставления земельного участка для комплексного освоения, который был установлен подп. 4 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договоров).

С учетом изложенного, отказ ответчика согласовать графики мероприятий по освоению участков, содержащие сроки мероприятий в пределах пролонгированного срока аренды участков, является необоснованным, ущемляет права истца и ставит его в заведомо невыгодное положение, создает препятствия для осуществления им предпринимательской деятельности.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Поскольку, согласно условиям договора о КОТ, осуществление мероприятий по комплексному освоению территории осуществляется застройщиком в пределах срока аренды, установленного договором аренды, между положениями договора о КОТ и договора аренды установлена прямая зависимость, включая прямую зависимость между сроками действия договора о КОТ и договора аренды, в том числе, прямую зависимость сроков реализации мероприятий по комплексному освоению территории, от срока аренды, установленного договором аренды, требование истца о внесении изменений в пункт 7.2 о сроке действия договора о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство от 07.12.2021 № 20/6143-21, также является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Стороны согласно ст. ст. 8, 9 АПК РФ, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

В силу ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования являются обоснованными, документально подтвержденными и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Доводы ответчика, изложенные в письменных пояснениях, судом рассмотрены и подлежат отклонению как необоснованные и противоречащие представленным в материалы дела доказательствам, и не влекут иных выводов суда, чем те, которые суд изложил в настоящем решении.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 8, 12, 307, 309, 310, 450 ГК РФ, ст. ст. 4, 27, 67, 68, 71, 75, 110, 123, 131, 167 – 171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ДОМ.РФ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в срок не позднее 10 рабочих дней с даты вступления настоящего решения суда в законную силу подписать и направить АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПАРТНЕР-СТРОЙ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, от 07.12.2021 № 20/6141-21 и график мероприятий в следующей редакции:

Дополнительное соглашение № 1

к договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство,

от 07.12.2021 № 20/6141-21

г. Москва «___» _________ 202_ г.


Стороны договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, от 07.12.2021 № 20/6141-21 (далее – «Договор»):

Акционерное общество «ДОМ.РФ», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице управляющего директора ФИО2, действующего на основании доверенности от 07.03.2023 № 3/51, зарегистрированной в реестре за № 77/535-Н/77-2023-5-1431, удостоверенной ФИО3, временно исполняющей обязанности нотариуса города Москвы ФИО4, с одной стороны, и Акционерное общество «Специализированный застройщик «Партнер-Строй», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора ФИО5, действующей на основании устава, с другой стороны (далее – «Стороны»), в соответствии с пунктом 3.1.1. Договора,

ПРИНИМАЯ ВО ВНИМАНИЕ

• Взаимную заинтересованность Сторон в завершении строительства, предусмотренных Договором объектов на переданном Арендатору земельном участке,

Стороны заключили настоящее дополнительное соглашение № 1 к Договору (далее – «Дополнительное соглашение») о нижеследующем:

1. В соответствии с пунктом 3.1.1. Договора, настоящим Дополнительным соглашением Стороны решили утвердить график осуществления мероприятий по комплексному освоению территории, являющийся приложением № 1 к Дополнительному соглашению.

2. Дополнительное соглашение считается заключённым со дня его подписания Сторонами.

3. Во всем остальном, что не предусмотрено условиями Дополнительного соглашения Стороны руководствуются условиями Договора.

4. Все споры и разногласия, возникающие при исполнении Дополнительного соглашения, решаются Сторонами путем переговоров.

5. В случае неурегулирования спорных вопросов в досудебном порядке спор передается на рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

6. Дополнительное соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, каждый из которых обладает одинаковой юридической силой, по одному для каждой из Сторон.


от Арендодателя

Управляющий директор

ФИО2


М.П. (подпись)

от Арендатора

Генеральный директор

ФИО5

М.П. (подпись)

Приложение

К Дополнительному соглашению от № 2

к Договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство от 07.12.2021 № 20/6141-21


№
Наименование этапа / мероприятия

Дата завершения

Подтверждающий документ

1.

Разработка и обеспечение утверждения Документации по планировке территории

12 (двенадцать) месяцев с даты подписания акта приема-передачи Участка

Постановление Администрации Омского муниципального района от 20.10.2022 № П-22/ОМС-228 «Об утверждении проекта планировки территории юго-западной части Пушкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области», Постановление Администрации Омского муниципального района от 15.12.2022 № П-22/ОМС-283 «Об утверждении проекта межевания территории юго-западной части Пушкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области»

2.

Получение разрешения на строительство первой очереди

18 (восемнадцать) месяцев с даты подписания акта приема-передачи Участка

Разрешение на строительство

3.

Остальные мероприятия по комплексному развитию незастроенной территории определяются

Сторонами в соответствии с графиком ниже


ГРАФИК МЕРОПРИЯТИЙ


Очередь строительства

Очередность строительства

Перечень мероприятий

Дата выдачи разрешения на строительство

Дата выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

1
Первая очередь строительства

Многоквартирный жилой дом (ГП-1.1) в границах земельного участка с кадастровым номером 55:20:1911001:3073

Строительство жилых помещений общей площадью не менее 10094 кв. метров, не более 10500 кв. метров.

до 06.06.2023

до 31.12.2025



Благоустройство: Озеленение, мощение, асфальтирование

Получение разрешение на строительство не требуется


2
Вторая очередь строительства

Многоквартирный жилой дом (ГП-1.2) в границах земельного участка с кадастровым номером 55:20:1911001:3082

Строительство жилых помещений общей площадью не менее 10418 кв. метров, не более 11000 кв. метров

до 15.04.2025

до 31.12.2026










Благоустройство: Озеленение, мощение, асфальтирование

Получение разрешение на строительство не требуется




55:20:191001:3083

Строительство иных объектов: Трансформаторная подстанция

Получение разрешение на строительство

не требуется


3
Третья очередь строительства

Многоквартирный жилой дом (ГП-1.3) в границах земельного участка с кадастровым номером 55:20:1911001:3081

Строительство жилых помещений общей площадью не менее 12759 кв. метров, не более 13000 кв. метров

до 15.04.2026

до 31.12.2027





Благоустройство: Озеленение, мощение, асфальтирование

Получение разрешение на строительство не требуется


4
Четвертая очередь строительства

Многоквартирный жилой дом (ГП-1.4) в границах земельного участка с кадастровым номером 55:20:1911001:3076

Строительство жилых помещений общей площадью не менее 10185 кв. метров, не более 11000 кв. метров

до 15.04.2027

до 31.12.2028





Благоустройство: Озеленение, мощение, асфальтирование

Получение разрешение на строительство не требуется


5
Пятая очередь строительства

Многоквартирный жилой дом (ГП-1.5) в границах земельного участка с кадастровым номером 55:20:1911001:3077

Строительство жилых помещений общей площадью не менее 10185 кв. метров, не более 11000 кв. метров

до 15.04.2028

до 31.12.2029





Благоустройство: Озеленение, мощение, асфальтирование

Получение разрешение на строительство не требуется


6
Шестая очередь строительства

Многоквартирный жилой дом (ГП-1.6) в границах земельного участка с кадастровым номером 55:20:1911001:3080

Строительство жилых помещений общей площадью не менее 12759 кв. метров, не более 13500 кв. метров

до 15.04.2029

до 31.12.2030



Благоустройство: Озеленение, мощение, асфальтирование

Получение разрешение на строительство не требуется


7
Седьмая очередь строительства

Многоквартирный жилой дом (ГП-1.7) в границах земельного участка с кадастровым номером 55:20:1911001:3079

Строительство жилых помещений общей площадью не менее 10094 кв. метров, не более 10500 кв. метров

до 15.04.2030

до 07.12.2031





Благоустройство: Озеленение, мощение, асфальтирование

Получение разрешение на строительство не требуется


8
Восьмая очередь строительства

Многоквартирный жилой дом (ГП-1.8) в границах земельного участка с кадастровым номером 55:20:1911001:3078

Строительство жилых помещений общей площадью не менее 10418 кв. метров, не более 11000 кв. метров

до 15.04.2031

до 07.12.2032

Адреса и реквизиты сторон:


Арендодатель:

АО «ДОМ.РФ»

125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10ОГРН 1027700262270ИНН/КПП <***>/99795001расчетный счет: 40501810000010056575в АО «Банк ДОМ.РФ»

корреспондентский счет: 30101810345250000266

БИК: 044525266


Представитель по доверенности

ФИО2

(подпись) М.П.


Арендатор:

АО «СЗ «Партнер-Строй»

625048, <...>

ИНН/КПП <***> / 720301001

ОГРН <***>

р/с <***>

в Западно-Сибирском отделении №8647 ПАО Сбербанк, г. Тюмень

к/с 30101810800000000651,

БИК 047102651


Генеральный директор ФИО5

(подпись) М.П.


Пункт 7.2 договора о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство от 07.12.2021 № 20/6143-21 изложить в следующей редакции: «Договор заключается на Срок аренды Участка. Договор действует до полного исполнения Сторонами обязательств, возложенных на них договором».

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПАРТНЕР-СТРОЙ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. (двенадцать тысяч рублей).

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


Судья А.Э. Михайлова