Постановление от 25 февраля 2026 г. 13 ААС (Тринадцатый арбитражный апелляционный суд)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-118807/2024
26 февраля 2026 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Целищевой Н.Е.

судей Балакир М.В., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.,

при участии:

от истца: ФИО1 (доверенность от 19.04.2024)

от ответчика: не явился, извещен,

от третьего лица: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20825/2025) общества с ограниченной ответственностью «Трактрейлерсервис» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.07.2025 по делу № А56-118807/2024 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску Броновского Марка Александровича в лице финансового управляющего ФИО2

к обществу с ограниченной ответственностью «Трактрейлерсервис»

3-е лицо: общество с ограниченной ответственностью «Техцентры СОТРАНС»

о взыскании,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 в лице финансового управляющего ФИО2 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Трактрейлерсервис» (далее – Общество) о взыскании 287 639,86 руб. задолженности по договору аренды № 04/2021 от 17.04.2021 (далее – Договор), 5304,83 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда от 02.07.2025 иск удовлетворен.


Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.


Податель жалобы полагает, что при добросовестном исполнении финансового управляющего ФИО2 своих обязанностей государственная регистрация права собственности на покупателя была бы произведена не позднее 18.02.2022, что исключило бы приостановку государственной регистрации в связи с запретом регистрационных действий, наложенным 09.03.2022.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.11.2020 (резолютивная часть решения объявлена 28.10.2020) по делу № А56-119459/2018 предприниматель ФИО3 .признан несостоятельным (банкротом), в отношении его введена процедура реализации имущества гражданина.

Финансовым управляющим ФИО3 назначена ФИО2


Между ФИО3 (арендодателем) в лице финансового управляющего ФИО2 и Обществом (арендатором) заключен договор от 17.04.2021 аренды № 04/2021 офисного помещения № 321 площадью 39,68 кв.м и части офисного помещения № 323 площадью 40 кв.м на 3 этаже административно-производственного здания по адресу: Ленинградская обл., Тосненский р-н, пгт. Красный Бор, Промышленная ул., д. 3.

Срок аренды – до 28.10.2021.


Согласно пункту 8.2 договора в случае если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на срок, установленный определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-119459/2018 о продлении срока реализации имущества должника – предпринимателя ФИО3

ФИО3 являлся собственником указанных помещений на основании договора купли-продажи недвижимости от 03.07.2013 (запись № 47-47-29/067/2013-030 внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.08.2013).

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 17.04.2021.


В соответствии с пунктом 5.1 договора установлено, что арендная плата за 1 кв.м офисного помещения в месяц составляет 300 руб., в т.ч. НДФЛ, всего в квартал составляет 71 712 руб., в т.ч. НДФЛ.

Согласно пункту 5.2 договора в арендную плату включена стоимость коммунальных услуг. Арендная плата начисляется ежеквартально, арендатор уплачивает арендную плату в течение 5-ти банковских дней с даты выставления арендодателем счета на оплату.

Посчитав, что обязанность по уплате арендных платежей с третьего квартала 2023 по второй квартал 2024 года и с 01.07.2024 по 26.08.2024 в размере 287 639,86 руб. арендатором не исполнена, финансовый управляющий ФИО2 направила Обществу претензию от 05.09.2024.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.


Суд первой инстанции, признав требования, обоснованными, удовлетворил иск.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Договор аренды от 17.04.2021 № 04/2021 заключен финансовым управляющим ФИО3 от имени последнего, являвшегося собственником предоставленного в аренду помещения. В материалы дела не представлено доказательств внесения Обществом арендных платежей в спорный период.

Возражая против иска, ответчик указал, что 30.01.2020 между предпринимателем и Обществом был заключен предварительный договор № 1 купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 2027,6 кв.м, расположенного на этаже № 3 (отм. +8,40) здания по адресу: Ленинградская обл., Тосненский район, г.п. Красный Бор, ул. Промышленная, д. 3, пом. 1-49, с кадастровым номером 47:26:0000000:36532 (далее - нежилое помещение № 1); нежилого помещения площадью 2027,6 кв.м, расположенного на этаже № 4 (отм. +12,00) здания по адресу: Ленинградская обл., Тосненский район, г.п. Красный Бор, ул. Промышленная, д. 3, пом. 1-49, с кадастровым номером 47:26:0000000:5927 (далее - нежилое помещение № 2).

30.01.2020 платежным поручением № 1648 Общество уплатило цену предварительного договора в размере 97 030 000 руб.

После признания предпринимателя банкротом, а именно 02.02.2022, предприниматель и Общество заключили договор купли-продажи б/н земельного участка и нежилых помещений, указанных в предварительном договоре.

Однако государственная регистрация перехода права собственности на нежилые помещения № 1 и 2 были приостановлены регистрирующим органом (уведомления от 22.04.2022 № КУВД-001/2022-13463225/3 и от 22.04.2022 № КУВД-001/2022-13463231/3), в связи с тем, что 10.03.2022 на указанные объекты недвижимости был наложен запрет на совершение регистрационных действий на основании постановления Межрайонного отделения по ОИП о запрете на совершение действий по регистрации от 09.03.2022 № 47903755/4736, вынесенного по материалам исполнительного производства от 22.02.2022 № 3402/22/47036-ИП.


Кроме того, основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности явилась также необходимость представления разрешения, выдаваемого Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации, поскольку единственным участником покупателя (Общества) являлось ООО «Сотранс», в состав учредителя которого входит компания с ограниченной ответственностью «Тимлайн Лимитед» (доля – 94%), месторасположение – Кипр. Данное обстоятельство послужило основанием для подписания 07.07.2024 соглашения о замене стороны договора купли-продажи, в соответствии с которым на основании статьи 392.3 ГК РФ была осуществлена передача всех прав и обязанностей по договору купли-продажи от первоначального покупателя (Общества) к новому покупателю (ООО «Техцентры Сотранс»).

Право собственности ООО «Техцентры Сотранс» на нежилые помещения № 1 и 2 зарегистрировано только 26.08.2024.

Суд в решении, исходя из положений статьи 223 ГК РФ, правовой позиции, сформулированной в абзаце 3 пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункта 2 статьи 551 ГК РФ, указал, что по общему правилу, прежний собственник как арендодатель перестает быть стороной в договоре аренды имущества с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, а право на получение доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду переходит от продавца к покупателю в момент государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости; в договоре купли-продажи иной порядок перехода права собственности не предусмотрен.

Довод Общества о недобросовестности финансового управляющего отклонен судом, поскольку основанием, для приостановления государственной регистрации перехода прав собственности на нежилые помещения № 1 и 2 послужила, в том числе, необходимость представления Обществом разрешения, выдаваемого Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации.

Как правильно указал суд, на данное обстоятельство ни предприниматель, ни его финансовый управляющий повлиять не могли.

С учетом изложенного ссылка ответчика на предварительный договор купли-продажи от 30.01.2020 и договор купли-продажи от 02.02.2022, по которому принадлежащее ФИО3 помещение продано Обществу, как на обстоятельство, исключающее обязанность внесения арендных платежей в пользу ФИО3, правомерно отклонена судом первой инстанции, поскольку переход права собственности на помещения не был зарегистрирован и, соответственно, оснований считать, что в силу закона произошла смена арендодателя, не имеется.

С учетом изложенного суд первой инстанции, руководствуясь статьями 614, 395 ГК РФ, обоснованно удовлетворил заявленные требования, а доводы подателя жалобы не опровергают правомерности выводов суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.07.2025 по делу № А56-118807/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.Е. Целищева

Судьи М.В. Балакир

С.В. Изотова