Решение от 25 декабря 2018 г. по делу № А77-1213/2018

Арбитражный суд Чеченской Республики

364024, Чеченская Республика, г. Грозный, ул. Шейха Али Митаева, 22 «Б»

www.chechnya.arbitr.ru

e-mail: info@chechnya.arbitr.ru

тел: (8712) 22-26-32

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А77-1213/2018
25 декабря 2018 года
г.Грозный



Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 25 декабря 2018 года.


Арбитражный суд Чеченской Республики в составе: судьи Межидова Л.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сулеймановым Р.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению:

истец: Муниципальное учреждение «Администрация Урус-Мартановского муниципального района», ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 366500, ЧР, <...>. ФИО1, 1 «А»,

ответчик: Акционерное общество «Чеченэнерго», ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 364020, ЧР, <...>,

о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3, ФИО4 по доверенности,



установил:

администрация Урус-Мартановского муниципального района ЧР обратилась в Арбитражный суд Чеченской Республики с исковым заявлением к АО «Чеченэнерго» в котором просят взыскать 1 086 397,60 руб., в том числе: задолженности по арендной плате в размере 652 862,45 руб., пени по договору аренды земельного участка N 412 от 01.08.2015 в размере 433 535, 15 руб. и расторгнуть указанный выше договор аренды.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды земельного участка.

Представитель истца в судебном заседании поддерживает заявленные требования в части взыскания задолженности по арендной плате и пени, заявил об отказе от требования о расторжении договора аренды N 412 от 01.08.2015.

Частичный отказ от требований не противоречит статье 49 АПК РФ, поэтому принимается судом. В связи с этим в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по делу в этой части подлежит прекращению.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, по основаниям, изложенным в отзыве. Указывая, что в соответствии с Постановлением Правительства №35 от 05.04.2016 изменен порядок определения размера арендной платы за земельные участки и с момента обращения к истцу с 10.11.2016 о внесении изменений договор аренды N 412 от 01.08.2015, просит суд применить ставку, в соответствии с которой размер годовой арендной оплаты за земельный участок составляет 2% от кадастровой стоимости земельного участка. Ответчиком представлен свой расчет задолженности.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, изучив все представленные доказательства и оценив их в совокупности, в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела администрация Урус-Мартановского муниципального района ЧР 01.08.2015 представило обществу в аренду земли населенных пунктов площадью 22 441 кв.м., расположенный по ориентирами: ЧР, Урус-Мартановский район, (восточная сторона г.Урус-Мартан, с адресами: с запада бывшая территория МТФ, с севера территория КФХ «Луна, с востока земли ГУП «Госхоз им.Мичурина», с юга пруды , для размещения Базы АПП «Энергетик».

Согласно пункту 3.1 размер арендной платы в год за участок составляет 625 363 руб., сумма ежеквартальных платежей составляет 9 674 руб. Расчет арендной платы определен в приложении к договору.

Арендные платежи исчисляются с момента заключения договора (пункт 3.2).

Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в федеральные и областные нормативно-правовые акты, акты органом местного самоуправления (пункт 3.4. договора).

В силу пункта 5.2 договора в случае невнесения арендатором платежей арендатор уплачивает 0,2% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Права и обязанности сторон регламентированы в разделе 4 договора аренды.

Условия, подпадающие под экстремальные обстоятельства, сторонами оговорены в разделе 5 договора.

Земельный участок передан по акту приема-передачи (л.д. 23 т. 1).

Земельный участок фактической площадью 22 799 кв. м, с местоположением: ЧР, Урус-Мартановский район, (восточная сторона г.Урус-Мартан, с адресами: с запада бывшая территория МТФ, с севера территория КФХ «Луна, с востока земли ГУП «Госхоз им.Мичурина», с юга пруды , для размещения Базы АПП «Энергетик», сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 20:1:010177:170, кадастровая стоимость земельного участка составляет 2 797 665,29 руб. (по состоянию на 16.02.2017 и на 07.11.2017) (л.д. 66 т. 1 и л.д.5, т.2).

Как установлено в судебном заседании на арендуемом земельном участке находятся объекты недвижимости ответчика.

Письмом-уведомлением N 01/29/1897 от 10.11.2016 арендодатель сообщил арендатору, что согласно постановлению Правительства ЧР N 35 от 05.04.2016.

Данное письмо-уведомление администрацией получено обществом однако изменения в договор не внесены.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В порядке статьи 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу императивной нормы статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Согласно пункту 2 статьи 10 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, осуществляют субъекты Российской Федерации.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Данная правовая позиция соответствует правоприменительной практике (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, от 15.03.2012 N 15117/11, от 29.05.2012 N 17475/11).

Условиями договора предусмотрено, что арендная плата может изменяться в связи с изменением базовых ставок арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 и частью 1 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского поселения относятся, в т.ч., владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения, по которым принимаются муниципальные правовые акты.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Из пунктов 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Пункт 20 Постановления N 73 содержит следующее положение: если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Судом установлено, что договор N 421 от 01.08.2015 аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности, заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы установлен не по результатам торгов, поэтому к рассматриваемой сделке подлежит применению регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения не требует заключения дополнительного соглашения к договору. Арендная плата подлежит начислению (взысканию судом) исходя из нормативно установленных ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы).

Данный вывод суда соответствует правовой позиции Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной в постановлении от 09.04.2014 по делу N А32-4307/2013.

В соответствии с пунктами "в", "г", "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, а также земельное законодательство.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ внесены изменения в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, а также в силу действовавших до 1 марта 2015 года положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу данного разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила) (далее - Правила).

Следовательно, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации N 582 Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Действие Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Правительством Чеченской Республики 05.04.2016 принято постановление N 35 " Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чеченской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Чеченской Республики, предоставленные в аренду без торгов".

В соответствии Постановлением Правительства ЧР №35 размер арендной платы на год на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на право аренды устанавливается органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов в пределах: - 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта, если: право аренды на земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, приобретается собственниками зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицами, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве оперативного управления, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 4 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как установлено в судебном заседании на арендуемом земельном участке находятся объекты недвижимости ответчика, на основании свидетельства о государственной регистрации №№95АА 319178, 95АА 319194, 95АА 319196, 95АА 319200, 95АА 319195, 95АА 319201, 95АА 319202, 95АА 319204, 95АА 319205, 95АА 319220, 95АА 319203, указанное обстоятельство истцом не оспаривается и подтверждается материалами дела.

Поскольку нормативные акты субъекта Российской Федерации, муниципального образования не были оспорены заинтересованными лицами в установленном законом порядке и не были признаны противоречащими федеральному закону либо другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, полностью или в части, оснований для их неприменения у суда не имеется.

Таким образом, с учетом названных актов размер годовой арендной платы за земельный участок с 05.04.2016 составляет 55 953 руб. (Ar = 2 797 655, 29 х 2%), а не 625 363 руб. как указано в договоре заключенном до вынесения Постановлением Правительства ЧР №35 .

По расчетам истца с учетом всех произведенных ответчиком платежей на стороне последнего имеет место задолженность по арендной плате в размере 652 862,45 руб. пени 433 535,15 руб., рассчитанная за период с 25.11.2015 по 09.10.2018, которую истцы просят взыскать с ответчика. Расчёт составлен без учета требований Постановления Правительства ЧР №35 от 05.04.2016.

Из материалов дела (в т.ч. расчет и платежные документы) следует, что за период с 25.11.2015 по 09.10.2018г. арендной платы оплачено арендатором – 865 688,37 руб. (что ответчиком не оспаривается), с учётом Постановления Правительства ЧР №35 от 05.04.2016 подлежало к оплате 862 553 руб., т.е. имеется переплата.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим кодексом последствия (часть 2 статьи 9, часть 3 статьи 41, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 АПК РФ).

При таких обстоятельствах в заявленном требовании истца в части взыскания арендной платы подлежит отказать.

За нарушение сроков внесения арендной платы истцом начислена пеня в размере 433 535,15 руб. за весь период.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае невнесения арендатором платежей арендатор уплачивает 0,2% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Судом расчет истца проверен, признан неверным, несоответствующим условиям договора и действующему законодательству. Из представленных в дело материалов следует, что ответчик не имеет задолженности перед истцом, имеется переплата по арендной плате. Расчёт пени составлен без учета отсутствия фактической задолженности у ответчика.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требования о взыскании неустойки следует отказать.

В соответствии со статьями 112 и 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов.

Истцы (органы местного самоуправления) в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты госпошлины, принимая во внимание, что в удовлетворении требований истца отказано в полном объеме, государственная пошлина взысканию с ответчика также не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В удовлетворении исковых требований муниципального учреждения «Администрация Урус-Мартановского муниципального района» – отказать.


На решение может быть подана апелляционная жалоба в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения через Арбитражный суд Чеченской Республики.


Судья Межидов Л.С.