Постановление от 2 февраля 2025 г. по делу № А46-15258/2023

Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-15258/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Рахматуллина И.И.,

судейЗиновьевой Т.А.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Емельяновой Е.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 25.03.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Кливер Е.П.) и постановление от 06.09.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бацман Н.В., Краецкая Е.Б., ФИО2) по делу № А46-15258/2023 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ФИО5-Парк» (644043, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции представителей:

департамента имущественных отношений администрации города Омска – ФИО3 (доверенность от 04.10.2024 № Исх-ДИО/16206),

общества с ограниченной ответственностью «ФИО5-Парк» – ФИО4 (доверенность от 01.04.2022),

установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ФИО5-Парк» (далее – общество «ФИО5-Парк», общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства (нежилое здание), степенью готовности 10 % с кадастровым номером 55:36:14017:3244 (далее – здание (объект) № 3244), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140107:2195 (далее – участок № 2195), путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 (далее – Правила № 1299).

Решением от 25.03.2024 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-15258/2023, оставленным без изменения постановлением от 06.09.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просил их отменить, заявление удовлетворить.

В качестве обоснования доводов жалобы департамент сослался на наличие у общества возможности завершить строительство объекта в соответствующие сроки (с 2007 по 2023 годы возведен объект незавершенного строительства со степенью готовности всего 10%); разрешение на строительство действовало до 2018 года и после не выдавалось, ответчик не принимал мер по его получению; материалы дела не содержат доказательств чинения со стороны департамента препятствий для завершения строительства; отказ в удовлетворении требований департамента влечет невозможность использовать участок в обороте. Кроме того, в марте 2023 года департамент отказался от договора аренды участка, заключенного во исполнение судебного акта по делу № А46-16392/2018; при этом общество не просило вновь предоставить участок.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы жалобы; пояснил, что в настоящий момент, поскольку обжалуемое решение суда от 25.03.2024 вступило в законную силу, в адрес общества был направлен договор аренды участка № 2195; при этом подписанный экземпляр договора не возвращен; договор в установленном порядке не зарегистрирован; кроме того, у общества разрешение на строительство отсутствует; отказы в выдаче разрешений не обжалованы; задолженность по аренде, явившаяся основанием для расторжения договора № Д-Кр-31-12047, не погашена.

Представитель общества просил отказать в удовлетворении жалобы; представил отзыв; указал на то, что невозможность завершения строительства связана с действиями (бездействием) департамента; в настоящий момент между сторонами подписан договор аренды участка № 2195 для завершения строительства, который находится на государственной регистрации.

В приобщении к материалам дела договора аренды от 03.10.2024 № Д-Кр-31-14145 земельного участка № 2195 отказано ввиду отсутствия у суда округа соответствующих полномочий (статья 286 АПК РФ).

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что на участке № 2195 расположен объект незавершенного строительства (нежилое здание) № 3244 степенью готовности 10 %, площадью застройки 817,6 кв. м, принадлежащий на праве собственности обществу «ФИО5 - Парк» (с 26.01.2017).

Ранее указанный земельный участок был предоставлен по договору аренды от 26.06.2007 № Д-Кр-31-7048 для строительства торгово-развлекательного и гостиничного комплексов. Впоследствии на основании трехстороннего соглашения к указанному договору все права и обязанности арендатора перешли к новому арендатору – обществу «ФИО5 – Парк» с 27.08.2012.

02.12.2016 Администрацией города Омска застройщику – обществу «ФИО5 – Парк» выдано разрешение на строительство торгово-развлекательного и гостиничного комплекса за № 55-ru5530100-453-2016.

Департамент письмом от 02.12.2016 № Исх-ДИО/18095 известил директора общества об отказе от договора аренды по истечении трехмесячного срока с даты направления настоящего извещения.

22.06.2017 на основании распоряжения департамента № 1322 начисление арендной платы по договору от 09.07.2007 № Д-Кр-31-7048 прекращено. Договор исключен из реестра договоров пользования имуществом с 16.07.2017.

Решением от 16.01.2018 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-22839/2017 удовлетворены исковые требования департамента к обществу «ФИО5-Парк» об обязании ответчика возвратить в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, участок № 2195 площадью 13 359 кв. м.

Вступившим в законную силу постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 решение Арбитражного суда Омской области по делу № А46-22839/2017 отменено; в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

19.02.2018 общество обратилось в адрес департамента с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства.

В письме от 04.07.2018 департаментом в предоставлении земельного участка отказано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 16.11.2018 по делу № А46-16392/2018 удовлетворены требования общества«ФИО5-Парк» к департаменту о признании незаконным решения департамента, изложенного в письме от 04.07.2018 № Исх-ДИО/10523, об отказе в предоставлении участка для завершения строительства объекта без проведения торгов. Суд обязал департамент в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с обществом договор аренды участка для завершения строительства объекта сроком на три года.

В рамках дела № А46-2986/2019 рассмотрен иск департамента к обществу «ФИО5-Парк» о признании объекта № 3244, расположенного на участке № 2195 по адресу: <...>, самовольной постройкой; об освобождении участка № 2195 от расположенного на нем объекта самовольного строительства; о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на указанный объект незавершенного строительства; исключении из ЕГРН регистрационной записи от 26.01.2017 № 55:36:140107:3244-55/001/2017-1 в отношении объекта № 3244, площадью 817,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>.

Вступившим в законную силу решением от 29.12.2020 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-2986/2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

По результатам рассмотренных споров и во исполнение решения по делу № А46-16392/2018 между департаментом и обществом заключен договор аренды от 28.01.2021 № Д-Кр-31-12047 (далее – договор № Д-Кр-31-12047) земельного участка № 2195 для завершения строительства сроком на три года. Разрешенное использование участка: для рекреационных целей под строительство торгово-развлекательного и гостиничного комплексов.

В пункте 1.7 договора предусмотрено, что на участке имеется объект незавершенного строительства № 3244, расположенный по адресу: <...>, степенью готовности 10 %, площадью застройки 817,6 кв. м, проектируемое назначение: нежилое (гостиница на 8 номеров), принадлежащий арендатору на праве собственности.

Подпунктом 5 пункта 4.1 договора предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; использования участка не по целевому назначению.

В письме от 21.07.2021 департаментом выражен односторонний отказ от договора аренды № Д-Кр-31-12047, мотивированный ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы.

Решением от 15.12.2021 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-18788/2021, оставленным без изменения постановлением от 25.02.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 14.06.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, признан недействительным односторонний отказ департамента от исполнения договора № Д-Кр-31-12047, изложенный в уведомлении исх. № ДИО/9990 от 21.07.2021.

Впоследствии в письме от 15.02.2023 № Исх-ДИО/2063 департамент уведомил общество об отказе от договора в связи с нарушением сроков своевременной уплаты арендной платы, а также о прекращении договора по истечении месяца с момента направления данного уведомления. Также департамент со ссылкой на статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) сообщил о рассмотрении вопроса о подготовке искового заявления об изъятии объекта № 3244, расположенного в пределах земельного участка.

Обращаясь в суд с иском по настоящему делу департамент указал, что право на заключение договора аренды без проведения торгов однократно для завершения строительства реализовано обществом, однако в настоящий момент строительство объекта не завершено, фактически объект незавершенного строительства находится в том же виде, в котором находился в 2016 году, строительство после 2016 года не продолжалось, в связи с чем имеются основания для изъятия объекта незавершенного строительства в целях его последующей реализации с торгов.

Отказывая в удовлетворении требований, суды пришли к выводу о том, что в течение длительного периода времени департамент своими действиями порождал ситуацию правовой неопределенности в отношении участка и объекта незавершенного строительства; истцом на протяжении длительного времени инициировались судебные споры с ответчиком, блокирующие возможность строительной деятельности на участке, а также длительное время истец уклонялся от обязанности надлежащим образом предоставить земельный участок для завершения строительства объекта. При этом вина ответчика ни материалами настоящего дела, ни обстоятельствами, установленными в рамках иных споров (дела № А46-16392/2018, № А46-2986/2019, № А46-18788/2021), не подтверждается. Таким образом, у общества было недостаточно времени для завершения строительства, даже в случае получения разрешения на строительство, поскольку проектной документацией был предусмотрен двухлетний срок возведения объекта (альбом «Проект организации строительства» (Раздел 10) проектной документации, лист 53).

Суд округа считает, что имеются основания для отмены судебных актов на основании следующего.

В силу статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Закона № 137-ФЗ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства при соблюдении определенных условий.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Статьей 239.1 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Эти правила в силу названной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, заключенного без проведения торгов для завершения строительства после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Для применения статьи 239.1 Гражданского кодекса необходимо установление следующих условий: прекращение отношений по договору аренды (при этом, если договор заключен до 01.03.2015, то собственник объекта незавершенного строительства имеет преимущественное право однократно после окончания действия договора аренды участка заключить новый договор на трехлетний период), отсутствие оснований для отказа в удовлетворении требований уполномоченного органа публичной власти (пункт 3 статьи 239.1).

Целью законодательного регулирования данной сферы отношений является смена землепользователя, длительное время не осуществляющего завершение строительства объекта; определение правовой судьбы объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, по истечении срока договора аренды.

Продажа такого объекта с публичных торгов возможна в случае реализации его собственником права на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства. Повторное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства возможно только в случае необращения уполномоченного органа в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Данная правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699) и нашла отражение в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

В рассматриваемом случае во исполнение судебного акта по делу № А46-16392/2018 договор аренды № Д-Кр-31-12047 для завершения строительства заключен 28.01.2021 на три года. Таким образом, собственником объекта после 01.03.2015 реализовано право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости по правилам пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. При этом доказательств завершения строительства до истечения срока действия договора ответчиком не представлено.

Факт наличия задолженности по договору не оспорен и подтверждается, в том числе судебными актами по делам №№ А46-12714/2022 (за период с 23.04.2021 по 22.08.2022), А46-12458/2024 (с 23.08.2022 по 15.03.2023). Также не оспорен отказ департамента от договора аренды ввиду наличия задолженности, изложенный в письме от 15.02.2023 № Исх-ДИО/2063.

При таких обстоятельствах договор аренды прекращен в одностороннем порядке ввиду нарушения условий об оплате, публичный собственник спорного земельного участка воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, а общество после февраля 2023 года (после уведомления об отказе от договора) каких-либо требований, связанных с оставлением у арендатора участка под объектом, не заявило.

Ссылаясь на наличие обстоятельств, препятствующих удовлетворению требований департамента (пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса), суды не учли следующее.

Действительно, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства. Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Правовое значение в рамках настоящего спора имеет вопрос о возможности строительства на спорном земельном участке того объекта, который указан в договоре, и была ли истцом как арендодателем исполнена обязанность по предоставлению земельного участка в состоянии, отвечающем цели предоставления земельного участка, определенной договором. При этом возможность осуществления строительства объекта, указанного в договоре, должна быть обеспечена со стороны арендодателя в виде надлежащего исполнения им обязательства по предоставлению участка в состоянии, объективно позволяющем начать такое строительство. Также возможность осуществления строительства согласно условиям договора должна существовать в течение всего периода действия договора.

В рамках дел №А46-16392/2018, № А46-2986/2019, № А46-18788/2021 установлено, что общество «СуворовПарк» с 27.08.2012 приобрело права и обязанности по договору аренды участка от 09.07.2007 № Д-Кр-31-7048, предоставленного на 3 года для строительства торгово-развлекательного и гостиничного комплексов; участок № 2195 общей площадью 13359 кв.м передан обществу. Разрешение на строительство за № 55-ru5530100-453-2016 выдано обществу «ФИО5-Парк» 02.12.2016 сроком до 02.12.2018, в связи с чем последним 02.12.2016 заключен с обществом с ограниченной ответственностью «Политрансстрой» договор подряда на осуществление строительных работ (впоследствии распоряжением департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска от 13.02.2018 № 81 действие указанного разрешения на строительство от 02.12.2016 прекращено). В ЕГРН 26.01.2017 внесены сведения о государственной регистрации права собственности за обществом «ФИО5-Парк» на объект № 3244 степенью готовности объекта – 10 %, площадью застройки – 817,6 кв. м.

В то же время департамент письмом от 02.12.2016 № Исх-ДИО/18095 известил общество «ФИО5 – Парк» об отказе от договора аренды от 09.07.2007 № Д-Кр-31-7048 по истечении трехмесячного срока с даты направления данного извещения. Впоследствии названный договор исключен из реестра договоров пользования имуществом с 16.07.2017.

19.02.2018 общество «ФИО5-Парк» в порядке пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса обратилось в департамент с заявлением о предоставлении участка в аренду сроком на три года без проведения торгов, указав цель использования: «завершение строительства объекта незавершенного строительства». В предоставлении участка обществу отказано письмом от 04.07.2018 № ИСХ-ДИО/10523 ввиду отсутствия на земельном участке надлежащего объекта незавершенного строительства.

Решением от 16.11.2018 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2019 по делу №А46-16392/2018, отказ департамента признан незаконным, на последнего возложена обязанность в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с обществом договор аренды земельного участка № 2195.

В феврале 2019 года департамент в рамках дела № А46-2986/2019 обращается с иском о признании объекта № 3244 самовольной постройкой; освобождении земельного участка № 2195 от расположенного на нем объекта самовольного строительства; признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на указанный объект незавершенного строительства; исключении из ЕГРН регистрационной записи от 26.01.2017 № 55:36:140107:3244-55/001/2017-1 в отношении объекта № 3244.

Решением от 29.12.2020 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 31.03.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-2986/2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Договор аренды между обществом и департаментом во исполнение судебного акта по делу № А46-16392/2018 заключен 28.01.2021 за № Д-Кр-31-12047; зарегистрирован Управлением Росреестра по Омской области 05.05.2021.

Уведомлением от 21.07.2021 № Исх. ДИО/9990 департамент отказался в одностороннем порядке от исполнения договора аренды в связи с наличием задолженности по арендной плате со ссылкой на подпункт 5 пункта 4.1 договора.

Решением от 15.12.2021 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 25.02.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-18788/2021, признан недействительным отказ департамента от исполнения договора, изложенный в уведомлении от 21.07.2021. Суды, проанализировав порядок и хронологию действий сторон, направленных на заключение договора, констатировали, что датой оформления договорной связи следует считать 23.04.2021, как момент получения оферентом (департаментом) направленного обществом акцепта, установили, что арендатором исполнена обязанность по внесению арендной платы за май и июль 2021 года, в связи с чем пришли к выводу о том, что на момент направления департаментом уведомления от 21.07.2021 у арендодателя отсутствовали правовые и фактические основания для отказа от исполнения договора, поскольку арендатор к этому моменту не допустил случаев невнесения арендной платы более двух раз подряд.

Принимая во внимание установленные в рамках названных дел обстоятельства, суд округа соглашается с выводами судов в той части, что в течение длительного периода времени департамент своими действиями порождал ситуацию правовой неопределенности относительно прав общества на земельный участок и объект незавершенного строительства.

Между тем, в период с 2012 по 2016 годов, с 02.03.2017 (по истечении трех месяцев с момента направления письма от 02.12.2016 № Исх-ДИО/18095) по 19.02.2018 (дата подачи заявления о предоставлении земельного участка для завершения строительства), а также с 25.02.2022 (после вступления в силу решения по делу №А46-18788/2021) по 15.03.2023 (по истечении месяца с момента уведомления об отказе от договора аренды) доказательств принятия мер, направленных на завершение строительства здания № 3244, общество не представило. Такие доказательства отсутствовали и на 19.03.2024 (резолютивная часть решения по настоящему делу), на 28.08.2024 (резолютивная часть постановления апелляционной инстанции по настоящему делу). При этом, как было отмечено, судебными актами по делам №№ А46-12714/2022, А46-12458/2024 установлено наличие задолженности с апреля 2021 по март 2023 годов; отказ департамента от договора аренды ввиду наличия задолженности, изложенный в письме от 15.02.2023 № Исх-ДИО/2063, в установленном порядке недействительным не признан; договор аренды № Д-Кр-31-12047 прекратил свое действие.

Равным образом это относится и к получению обществом разрешения на строительство (получено в 2016 году, в то время как в арендные правоотношения общество вступило в 2012 году) как после его прекращения на основании распоряжения от 13.02.2018, так и после истечения срока действия, если бы оно не было прекращено (до 02.12.2018).

Как указывает общество в отзыве на иск, за время действия договора № Д-Кр-31-12047 оно получило от департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Омска пять отказов в выдаче разрешения на строительство, в частности: от 31.08.2021 № 09-01/6962, от 02.12.2021 № 09-01/10207, от 03.03.2022 № 09-01/1844, от 03.10.2022 № 09-01/9311, от 09.11.2022 № 09-01/2022.

Вместе с тем, основанием для отказов явилось отсутствие документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, несоответствие представленных документов требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, ограничениям, установленным природоохранным законодательством, Воздушным кодексом Российской Федерации. В частности, основанием для отказано послужило отсутствие правоустанавливающих документов на участок № 2195; вхождение участка № 2195 в состав особо охраняемой природной территории местного значения - природный рекреационный комплекс «Прибрежный», границы которого установлены Постановлением Администрации города Омска от 13.02.2015 № 292-п (далее - Постановление № 292-п), где запрещается в том числе движение и стоянка механических транспортных средств, не связанных с функционированием особо охраняемых природных территорий, вне автомобильных дорог; земельный участок № 55:36:140107:2169 (далее – участок № 2169) (вид разрешенного использования «для рекреационных целей под парк»), через который предполагался проезд к спорному участку, на период эксплуатации не предоставлен; представленная проектная документация не соответствовала требованиям к строительству в части соответствия требованиям, установленным проектом планировки территории (размещение объектов гостиничного обслуживания проектом планировки не предусмотрено), в части соблюдения требований Решения Омского городского Совета от 25.07.2007 № 45 «О правилах благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории города Омска»; имелось нарушение требований, предъявляемых к пояснительной записке к проектной документации, к разделу «Конструктивные и объемно-планировочные решения» и прочее.

Департамент в ходе рассмотрения спора пояснил, что основания, указанные в отказах в выдаче разрешения на строительство, в настоящее время являются актуальными; внесение изменений в проект планировки территории застройщиком не осуществлялось, земельный участок № 2169 входит в состав особо охраняемой природной территории местного значения – природного рекреационного комплекса «Прибрежный», границы которого установлены Постановлением № 292-п. Застройщик с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта с проектной документацией, в которой предусмотрен подъезд к земельному участку № 2195 по иной территории, в департамент архитектуры не обращался; изменения в проект планировки территории ответчиком не вносились. Выдача разрешения на строительство объекта на земельном участке № 2195 возможна в случае устранения данных замечаний. Указанные нарушения могли быть устранены ответчиком, например, путем формирования подъезда к объекту по иной территории, установлением сервитута. Однако, как минимум с 2022 года ответчиком не предпринимаются действия по устранению нарушений законодательства. Таким образом, по мнению истца, на момент подачи департаментом настоящего иска у ответчика отсутствовало как разрешение на строительство, так и права на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Департаментом обоснованно обращено внимание на то, что общество с 27.08.2012 стало арендатором участка № 2195 и с этого момента имело возможность приступить к освоению участка; разрешение на строительство получено обществом только в 2016 году; каких-либо доказательств невозможности получения такого разрешения до 2016 года либо осуществления строительства материалы дела не содержат; при этом названные отказы в выдаче разрешений 2021-2022 годов не оспорены, недействительными не признаны; в период с 2018 по 2021 годы общество не принимало мер по получению разрешения; отказы в выдаче разрешений связаны не только с нарушением природоохранных требований, но и с иными причинами, в том числе зависящими от общества.

Установление пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса перечня случаев отказа в удовлетворении иска об изъятии объекта незавершенного строительства по решению суда направлено на стимулирование соблюдения сроков строительства в целях скорейшего введения в гражданский оборот объектов недвижимости и недопустимость немотивированного прекращения застройщиком строительных работ.

Судами не учтено, что период, в течение которого имелась неопределенность относительно участка и объекта незавершенного строительства, а также прекращение срока действия разрешения на строительство от 02.12.2016 и получение отказов в выдаче нового разрешения, в сравнении со всем сроком, в течение которого был арендован земельный участок, не свидетельствует о прямой причинно-следственной связи (с учетом длительности арендных отношений) между действиями органов государственной власти и местного самоуправления и невозможностью завершения строительства, в том числе получения разрешения на строительство; при этом отсутствуют как доказательства увеличения степени строительства объекта № 2195 с января 2017 года по дату вынесения решения по настоящему делу, так и доказательства того, что органом местного самоуправления не обеспечена возможность проезда строительной техники к арендованному участку и доказательства установления обществом сервитута на участок (на что ссылается общество в отзыве). Принимая в 2012 году земельный участок в аренду для осуществления / завершения строительства, общество должно было учесть не только сроки строительства/достройки объекта, но и сроки для соблюдения необходимых формальностей по оформлению его как новой недвижимой вещи.

Таким образом, вопреки выводов судов, материалами дела с достоверностью не подтверждается, что нарушение срока строительства объекта (с учетом арендных отношений с 2012 года) связано исключительно с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса), а не в связи с решениями самого общества.

В данном случае обращение департамента с иском в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса явилось следствием прекращения договорных отношений по аренде земельного участка (в связи с наличием долга), на котором расположен объект незавершенного строительства; при этом обществом реализовано право на получение участка без торгов для завершения строительства; после досрочного прекращения договора общество не обращалось с заявлением о предоставлении участка (в целях исключения неопределенности относительно объекта незавершенного строительства), доказательства погашения задолженности также не представлены.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (Определение от 06.10.2015 № 2317-О). Однако бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих для городов повышенную ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду, а потому не может рассматриваться как безупречное.

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков. В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Стороны же договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота, при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с не достижением ожидаемого экономического эффекта риски.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса направлены на реализацию таких принципов земельного законодательства, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, сочетание интересов общества и законных интересов граждан (статья 1 Земельного кодекса), повышение эффективности земельного управления, формирование комфортной городской среды, стимулируют землепользователей к освоению арендуемых земельных ресурсов и минимизирует риски долгостроев, выводы судов о наличии обстоятельств, предусмотренных пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса являются преждевременными (не установлена невозможность завершения строительства с 2012 по 2016 годов, в период между отказом от договора от 02.12.2016 и подачей заявления о заключении нового договора (19.02.2018), в период после окончания судебных споров в отношении участка и объекта до отказа от договора аренды № Д-Кр-31-12047 в 2023 году, учитывая, что такой отказ явился следствием наличия задолженности и был прямо предусмотрен договором аренды (подпункт 5 пункта 4.1); не проверены доводы и возражения сторон относительно нахождения участка на территории природного рекреационного комплекса «Прибрежный» (как обстоятельства, исключающего возможность использования участка по назначению), получения разрешения на строительство, завершения строительства; относительно того, что отказы в выдаче разрешений на строительства обусловлены иными причинами, связанными с действиями общества).

Кроме того, в рамках рассмотрения кассационной жалобы стороны указали на наличие договора аренды от 03.10.2024 участка № 2195 для завершения строительства объекта № 3244. При этом департамент пояснил, что не признает позицию общества; данный договор подписан только в связи с тем, что обжалуемое решение по настоящему делу, которым отказано в иске об изъятии объекта № 3244, вступило в законную силу, в связи с чем департамент не мог отказать в предоставлении участка.

Таким образом, учитывая недопустимость создания ситуации неопределенности относительно юридической судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, судам следует установить и проверить не только обстоятельства, препятствующие завершению строительства в вышеназванные периоды с 2012 года, но и при таких условиях оценить наличие/отсутствие арендных правоотношений из незарегистрированного договора от 03.10.2024 (в соотношении с положениями статей 25, 26 Земельного кодекса, статей 433, 609 Гражданского кодекса, постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»), а также объективную возможность достроить объект, исходя из длительности арендных отношений, степени готовности объекта, наличия/отсутствия разрешения на строительство и прочих обстоятельств.

Поскольку для разрешения указанных вопросов требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств, а такими полномочиями суд кассационной инстанции в силу требований статьи 287 АПК РФ не наделен, обжалуемые судебные акты согласно пункту 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, в том числе оценить доводы и возражения сторон относительно возможности завершения строительства с 2012 года, получения соответствующих разрешений на строительство, степени готовности объекта и прочего, относительно наличия/отсутствия арендных отношений в настоящий момент; после чего сделать вывод о наличии/отсутствии оснований для изъятия объекта по статье 239.1 Гражданского кодекса (в том числе условий по пункту 3 статьи 239.1); распределить между сторонами судебные расходы, в том числе связанные с подачей настоящей кассационной жалобы в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 25.03.2024 Арбитражного суда Омской области и постановление от 06.09.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-15258/2023 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.И. Рахматуллин

СудьиТ.А. Зиновьева

А.В. Хлебников